Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы при составлении договора субаренды земельного участка и его актуальный образец на 2021 год

Нюансы при составлении договора субаренды земельного участка и его актуальный образец на 2021 год

Прежде всего, нужно понимать, что субаренда является одной из разновидностей аренды. Поэтому все положения действующего законодательства относительно аренды применимы и к рассматриваемой форме пользования участками земли.

Основополагающим законодательным актом в этом вопросе является статья 606 ГК РФ, где и определяются понятия аренды и субаренды. Такого типа взаимоотношения регулируются и Земельным кодексом РФ.

Заключение договора

Нюансы сделок, связанных с субарендой земли

Субарендой называется передача арендуемого одним лицом земельного участка во временное пользование другому лицу, которая обязательно должна проводиться на основании договора, оформленного юридически грамотно по актуальному на 2021 год образцу.

И именно составление договора является основным и наиважнейшим условием заключения сделки о субаренде земли.

Сторонами такой сделки являются арендатор и субарендатор. Если в договоре аренды не указан отдельным пунктом запрет на субаренду всего участка или его части, то собственника о подобной сделке нужно только уведомить.

Оформление такой сделки письменным документом, безусловно, является гарантией обозначенных в нём положений всеми её участниками.

Но даже договор не в полной мере даёт гарантии, пока не будет произведена его регистрация в соответствующих органах, после чего все основные пункты договора вносятся в государственный реестр.

Вместе с тем, договор, заключаемый на срок до одного года, обязательной регистрации не подлежит.

Содержание договора

На первой странице документа указываются данные договаривающихся сторон.

Далее первым пунктом раскрывается его суть, то есть, обозначен предмет договора. Здесь подробно описывается участок земли, передаваемый в субаренду.

Указывается не только его размер и местонахождение, но и номер договора аренды, когда и где он был зарегистрирован, целевое назначение участка и его кадастровый номер.

Следующий обязательный пункт договора будет называться права и обязанности сторон. В нем скрупулёзно должно быть расписано, что могут и что должны делать каждая из сторон договора в каждом конкретном случае.

Теперь остаётся только перечислить приложенные к договору документы:

  1. Подробное описание сдаваемого в субаренду участка земли.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права субаренды. и находящихся на нём строений.
  3. Согласованный договаривающимися сторонами график арендных выплат.

В заключении перечисляются юридические адреса и реквизиты договаривающихся сторон, после чего договор субаренды скрепляется их подписями.

Арендная плата по договору

Условия внесения арендной платы за землю

В договоре подробно излагается размер и порядок внесения арендной платы, а также принцип расчёта.

В составляемом договоре субаренды обязательно должны быть отражены условия, на которых возможно изменение платы за арендуемый участок.

Дополнительно могут быть перечислены другие необходимые, по мнению сторон, положения об оплате:

  • место и способ разрешения возможных спорных моментов во взаимоотношениях сторон;
  • порядке внесения необходимых изменений в действующий договор.

Ограничения права пользования земельным участком

Отдельные положения договора имеют огромное значение в деятельности арендатора и субарендатора после вступления этого документа в законную силу. На них следует обратить особо пристальное внимание.

Одним из таких пунктов является ограничение на право пользования участком:

  1. Его можно использовать только в правовом поле той категории земель, к которой арендуемый участок причислен.
  2. Отдельные ограничительные меры могут быть прописаны арендодателем в заключаемом договоре субаренды земли.
  3. Если какие-то подобные меры указаны владельцем этого земельного участка в первичном договоре аренды, то они обязательны и для субарендатора.

Сроки действия договора

На какой срок можно заключить сделку субаренды земли?

Действие договора субаренды прекращается по истечении срока, на который он был заключён, или когда истёк срок договора об аренде земельного участка между его собственником и арендатором.

Что касается досрочного расторжения действующего договора, то при отсутствии согласия сторон соглашения оно возможно только по решению суда.

Пролонгация сделки

Заключённый между сторонами договор субаренды может быть продлён (пролонгирован).

Это можно сделать одним из 3 способов:

  • действием автоматической пролонгации;
  • перезаключением договора на новый срок;
  • заключением дополнительного соглашения.

Перезаключение договора на новый срок предусматривает обязательную регистрацию. Условия договора при этом могут быть изменены. Участники договора меняться не могут.

Дополнительное соглашение заключается сторонами только на предмет продления договора. Сама суть договора и все его положения остаются неизменными.

Как продлить действие договора субаренды земли?

Тогда происходит автоматическая пролонгация договора на тех же условиях и на такой же срок, который был указан в предыдущем договоре. Регистрация договора не требуется.

При автоматическом продлении договора досрочное расторжение его будет затруднительно. Для этого потребуется предъявить суду веские обстоятельства.

Самым простым и удобным из этих способов является заключение нового соглашения, поскольку оно позволяет изменять сроки действия договора аренды и вносить некоторые изменения в условия использования арендуемого участка.

Разобраться во всех тонкостях законодательства в этой области неподготовленному человеку очень трудно. Поэтому при заключении подобных договоров лучше всего воспользоваться услугами опытных юристов.

Не совсем корректно заполненный образец договора субаренды земельного участка может привести к затягиванию сроков его регистрации, а то и вовсе к отказу в этом вопросе. Да и риск заключить договор с опытными мошенниками не исключен.

Видео: Технологии инвестирования в землю

В видео-сюжете рассказывается, как можно грамотно использовать земельный участок, чтобы получать с него неплохую прибыль, ничего при этом не делая.

Даются советы по инвестированию в землю, предлагаются варианты, как можно зарабатывать путем передачи участков в аренду или субаренду третьим лицам.

Примерная форма договора субаренды земельного участка (части земельного участка)

Передача Участка во владение и пользование Субарендатора осуществляется Арендатором по месту его нахождения и оформляется актом приема-передачи, подписываемым Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. На дату передачи Участок обладает характеристиками, предусмотренными разделом 1 настоящего Договора.

4. Размер и условия внесения платы по договору субаренды

4.2. Расчет арендной платы по настоящему Договору определен в приложении к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

4.3. Арендатор вправе в одностороннем бесспорном порядке изменять величину арендной платы по настоящему Договору, но не чаще одного раза в год.

Ежегодное изменение арендной платы может производиться по решению Арендатора:

а) не более чем в полуторакратном размере максимального прогнозируемого уровня инфляции в Российской Федерации на финансовый год, в котором производится изменение арендной платы, либо на следующий непосредственно за ним финансовый год по выбору Арендатора. Для расчета используется прогнозируемый уровень инфляции, предусмотренный в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующие годы.

При отсутствии в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующие годы значения прогнозируемого уровня инфляции используется величина уровня инфляции (потребительских цен в целом по России) за последний истекший календарный год, ежегодно устанавливаемая (сообщаемая) внутренним документом ОАО «РЖД», определяемая в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год);

б) в ином размере, определяемом с учетом отчета независимого оценщика об оценке рыночной арендной платы за Участок.

Справочно. Подпункт «б» не включается в договоры, заключаемые с собственниками (субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления) объектов недвижимости, расположенных на передаваемых в субаренду земельных участках (частях земельных участков), на которые распространяется действие Постановления Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».

При этом коэффициент увеличения арендной платы по настоящему Договору в любом случае не может быть меньше коэффициента последнего увеличения арендной платы по договору аренды Участка, заключенному между Арендатором и Арендодателем Участка.

Изменение величины арендной платы по настоящему Договору происходит по истечении месяца с даты письменного уведомления Арендатором Субарендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления признается дата вручения Субарендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения Субарендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Субарендатора по указанному в Договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

4.5. При неуплате Субарендатором арендной платы по настоящему Договору в двадцатидневный срок с даты окончания срока платежа, установленного в пункте 4.4 настоящего Договора, Арендатор вправе взыскать с Субарендатора задолженность в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

4.6. Арендная плата по настоящему Договору за первый подлежащий оплате период в размере _______ руб. вносится в течение двадцати дней с даты подписания настоящего Договора.

5. Права и обязанности Сторон

5.1. Арендатор имеет право:

5.1.1. Ежеквартально беспрепятственно проходить на Участок с целью его осмотра на предмет соблюдения использования Субарендатором Участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, а также проверки характера способа его использования, предварительно уведомив об этом Субарендатора за два дня.

Читать еще:  Когда клиент не "всегда прав". Как бороться с потребительским экстремизмом?

5.1.2. Требовать от Субарендатора устранения в определенный арендатором срок нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче. При этом Арендатор может потребовать досрочного расторжения настоящего Договора при использовании Участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

5.2. Арендатор обязан:

5.2.1. Предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора, вытекающих из Договора аренды земельного участка с кадастровым N _________.

5.2.2. Предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в субаренду Участок.

5.2.3. Не вмешиваться в деятельность Субарендатора, связанную с использованием Участка, если она не противоречит условиям настоящего Договора и законодательству Российской Федерации.

5.3. Субарендатор имеет право:

5.3.1. Проводить работы по улучшению состояния Участка, в т.ч. экологического, при наличии утвержденного в установленном порядке проекта такого улучшения.

5.3.2. По истечении срока действия настоящего Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному Арендатору не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия настоящего Договора.

5.4. Субарендатор обязан:

5.4.1. Нести бремя содержания Участка.

5.4.2. Содержать в исправном состоянии, а в случае необходимости производить ремонт транспортной и инженерной инфраструктуры Участка.

5.4.3. Соблюдать правила и режим использования полосы отвода железной дороги в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормами экологической, противопожарной безопасности, содержать в надлежащем санитарном состоянии арендуемый Участок и прилегающую к нему территорию, не допускать нанесения вреда объектам железнодорожного транспорта, соблюдать условия эксплуатации и безопасности движения <*>.

<*> Учитываются при заключении договора субаренды на земельные участки полосы отвода железной дороги.

5.4.4. Не возводить временные и капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения Арендатора.

5.4.5. Не препятствовать ремонту, обслуживанию коммуникаций, проходящих по Участку.

5.4.6. Обеспечивать Арендатору и органам государственного надзора свободный доступ на участок для осуществления контроля за использованием и охраной земель.

5.4.7. Не осуществлять на Участке деятельность, в результате которой создавались бы какие-либо препятствия третьим лицам в осуществлении их прав и законных интересов.

5.4.8. Немедленно извещать Арендатора и соответствующие государственные органы о событии, нанесшем (или способным нанести) Участку и находящимся на нем объектам, перечисленным в пункте 1.4 настоящего Договора, а также близлежащим земельным участкам ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения Участка и расположенных на нем объектов.

5.4.9. Не заключать договоры и сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Субарендатору по настоящему Договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение прав субаренды Участка или его части в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ) без письменного разрешения Арендатора.

5.4.10. Не допускать неправомерное использование Участка третьими лицами.

5.4.11. Уведомлять Арендатора о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на Участке.

5.4.12. Своевременно и полностью выплачивать Арендатору арендную плату по настоящему Договору в размере и порядке, установленном настоящим Договором.

5.4.13. Своевременно возмещать Арендатору убытки, понесенные им по вине Субарендатора.

5.4.14. В течение 5 (пяти) рабочих дней после окончания срока действия настоящего Договора и в случае, если новый договор субаренды Участка не заключен, за свой счет освободить Участок от самовольно возведенных на нем Субарендатором строений и сооружений, других объектов, а также находящихся на Участке грузов и передать Участок Арендатору по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

5.4.15. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка в связи с окончанием срока действия настоящего Договора.

5.4.16. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении своих реквизитов.

5.4.17. Произвести государственную регистрацию настоящего Договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае, если договор заключен на срок более года).

6. Ответственность Сторон

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательства по внесению арендной платы по настоящему Договору он уплачивает Арендатору неустойку в размере __% от месячного размера арендной платы по настоящему Договору за каждый день просрочки.

6.3. В случае неисполнения Арендатором обязательства по передаче Участка во владение и пользование Субарендатора Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере __% от месячного размера платы по договору субаренды за каждый день просрочки. При этом указанная неустойка засчитывается в счет требования Арендатора по внесению арендной платы по настоящему Договору.

6.4. В случае невозвращения Участка Арендатору при прекращении настоящего Договора в срок, указанный в подпункте 5.4.14 настоящего Договора, Субарендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере __% от месячного размера платы по договору субаренды за каждый день просрочки. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении Участка была вызвана действиями Арендатора.

6.5. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения обязательств по настоящему Договору. В случае просрочки исполнение обязательства должно быть произведено Стороной, допустившей просрочку исполнения обязательства, на следующий день после даты истечения срока исполнения обязательства. Просрочка исполнения обязательства не освобождает добросовестную Сторону от принятия исполнения обязательства в натуре.

7. Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных ситуаций и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в т.ч. объявленной или фактической войной, гражданскими волнениями, эпидемиями, блокадами, пожарами, землетрясениями, наводнениями и другими природными стихийными бедствиями, а также изданием актов государственных органов.

7.2. Свидетельство, выданное Торгово-промышленной палатой Российской Федерации или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

7.3. Сторона, которая не исполняет свои обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна не позднее чем в трехдневный срок известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

8.2. В случае если споры не урегулированы Сторонами путем переговоров, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9. Изменение, расторжение, прекращение действия Договора

9.1. Настоящий Договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 настоящего Договора, в случае досрочного расторжения, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае если до окончания срока действия настоящего Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении настоящего Договора, настоящий Договор считается продленным на неопределенный срок.

9.2. Дополнения и изменения, вносимые в настоящий Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон за исключением случаев, указанных в подпункте 4.3 настоящего Договора.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендатора при следующих нарушениях настоящего Договора.

9.3.1. При использовании Субарендатором Участка под цели, не предусмотренные настоящим Договором.

9.3.2. При неиспользовании Субарендатором Участка в соответствии с целями, указанными в настоящем Договоре, в течение одного года с даты вступления настоящего Договора в силу.

9.3.3. При неустранении в ___ срок нарушений подпунктов 5.4.3, 5.4.4, 5.4.9, 5.4.10 настоящего Договора.

9.3.4. При возникновении задолженности по внесению платы по договору субаренды в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение настоящего Договора не освобождает Субарендатора от необходимости погашения задолженности по плате по договору субаренды и выплате неустойки.

9.3.5. Если Субарендатор умышленно ухудшает состояние Участка.

10. Прочие условия Договора

10.1. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора (в случае, если договор субаренды земельного участка (части земельного участка) заключен на срок более 1 года), а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Субарендатора.

10.2. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае, указанном в подпункте 5.4.17 настоящего Договора).

Читать еще:  Земельные участки для ветеранов боевых действий

10.3. К настоящему Договору прилагаются:

10.3.1. Кадастровая карта (план) Участка.

10.3.2. Акт приема-передачи Участка.

10.3.3. Расчет платы по договору субаренды.

10.3.4. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших настоящий Договор, со стороны Арендатора и Субарендатора.

Субаренда земельного участка

РейтингРейтингРейтингРейтинг Рейтинг342.8к

Краткое содержание:

1. Вступление.

2. Согласие арендодателя на субаренду.

3. Согласие арендодателя в договоре аренды публичного участка.

4. Передача участка в субаренду без согласия арендодателя.

5. Уведомление арендодателя о субаренде земельного участка.

6. Передача публичного земельного участка в субаренду без торгов.

7.Срок передачи земельного участка в субаренду.

8. Регистрация договора субаренды земельного участка.

1. Вступление

По общему правилу арендатор может предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя. Однако арендатор обязан уведомить арендодателя о субаренде.

Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.

Государственные и муниципальные земельные участки можно передать в субаренду без торгов. Однако в некоторых случаях их субаренда запрещена.

2. Согласие арендодателя на субаренду.

По общему правилу арендатор может сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду.

Арендодатель, давший согласие, может отозвать его до заключения договора субаренды (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Поэтому арендатору рекомендуется заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

3. Согласие арендодателя в договоре аренды публичного участка.

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

• срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);

• договор заключен до 30.10.2001, т.е. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (п. п. 17, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

4. Передача участка в субаренду без согласия арендодателя.

Если арендатор передал участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушил ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что арендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5. Уведомление арендодателя о субаренде земельного участка.

Если арендатор может передать участок в субаренду без согласия арендодателя, то он должен его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого арендатору нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в договоре такого срок не предусмотрен, то уведомить арендодателя арендатору нужно в разумный срок после заключения договора субаренды.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от арендатора и адресовано арендодателю (например, письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении).

6. Передача публичного земельного участка в субаренду без торгов.

Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду без торгов, поскольку:

• Земельный кодекс Российской Федерации по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);

• законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если арендатор передает участок в субаренду, то остается ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Однако в практике антимонопольных органов можно встретить мнение о том, что положения договоров аренды о возможности передачи земельного участка в субаренду являются незаконными. Перед сдачей в субаренду публичного земельного участка, арендованного на торгах, рекомендуется арендатору уточнить позицию антимонопольного органа в его регионе.

7. Срок передачи земельного участка в субаренду.

Срок действия договора субаренды не может быть больше срока договора аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок субаренды превышает срок аренды, суд может посчитать, что договор заключен до окончания срока аренды (п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

8. Регистрация договора субаренды земельного участка.

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила его действие, сторона не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Составляем договор субаренды земельного участка правильно

В 22 статье Земельного кодекса России закреплено право каждого российского и иностранного гражданина, а также лиц, не имеющих гражданства, брать в аренду земельные участки, находящимися на территории нашей страны.

Пункты 6 и 9 указанной статьи регламентирует право пользователя передавать взятый в наем надел в субаренду. Муниципальная или государственная земельная собственность, оформленная в пользование на срок, превышающий пять лет, также может быть передана в субаренду третьим лицам. Поднаем земельных угодий подразумевает заключение отдельного договора между арендатором и третьей стороной.

Условия подписания соглашения

Если контракт не подразумевает иного, то договор субаренды земельного участка подписывается на следующих условиях:

  • на тот же период, что и арендное соглашение;
  • за аналогичную арендную ставку;
  • без согласия владельца участка, но при обязательном уведомлении об этом последнего;
  • с сохранением за субарендатором всех прав, которыми по закону обладает пользователь.

Необходимыми условиями для заключения договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются:

  • закрепленное в арендном соглашении право пользователя передавать угодья третьим лицам;
  • согласие на заключение сделки собственника надела.

В том случае, если поднаем распространяется не на весь участок целиком, а только на его отдельную часть, для подписания контракта потребуются следующие документы:

  • акт о замере земли;
  • кадастровый план надела с выделением площади, передаваемой в субаренду;
  • ситуационная схема обозначенного участка.

Обязанности сторон

По контракту на субаренду земельных угодий арендодатель обязан:

  • предоставить арендатору надел в состоянии и на условиях, соответствующих соглашению и его целевой принадлежности;
  • уведомить нового пользователя обо всех лицах, имеющих право заложить этот участок или установить на него частный сервитут.

Арендодатель не вправе вносить какие-либо изменения в контракт без согласия арендатора.

Арендатор, в свою очередь, должен:

  • использовать землю в рамках ее целевой направленности и в строгом соответствии с условиями сделки;
  • самостоятельно оплачивать все расходы, связанные с содержанием надела, а также поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • вносить плату за субаренду в установленные контрактом сроки.
  • аннулировать сделку, заключенную на срок, превышающий пять лет, не получив на это соответствующего разрешения в суде;
  • передавать землю кому-либо в безвозмездное пользование.
Читать еще:  Имеет ли право охранник задерживать покупателя

Порядок составления договора

Чтобы документ имел законную силу, его необходимо:

  • оформить письменно;
  • зарегистрировать в соответствующем государственном учреждении;
  • внести в Единый государственный реестр.

В соответствии со 2 пунктом 26 статьи ЗК РФ договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется. Государственное подтверждение подлинности подобной сделки необходимо лишь в ряде случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. Грамотно составленный контракт должен содержать следующие пункты:

Какие пункты должен содержать договор субаренды? (Фото: about-realty.net)

  1. Достоверные данные о каждом из участников сделки, включая владельца угодий. От физических лиц потребуется паспорт или иной документ, подтверждающий личность, от юридических – документ о государственной регистрации.
  2. Детальное описание условий договора, включающее полную стоимость аренды, условия и сроки выплаты, а также возможные ограничения, касающиеся использования земли.
  3. Подробное и точное описание земельной зоны, включающее:
  • категорию, назначение и расположение;
  • площадь и границы;
  • основные характеристики;
  • номер кадастрового паспорта;
  • цель использования;
  • данные об имеющихся на участке объектах (строениях, многолетних зеленых насаждениях, памятниках культурно-исторического или природного значения).

Без этих данных оформить соглашение невозможно.

Дополнительные документы

Для оформления поднайма помимо правильно составленного договора может потребоваться ряд дополнительных документов, состав которого определяется периодом, на который заключается контракт. В дополнение к соглашению, заключаемому на срок, превышающий один год, потребуются:

  • подробная схема и описание угодий;
  • кадастровые паспорта на землю и каждое из строений, расположенных на ней (если таковые имеются);
  • документ, подтверждающий, что право субаренды было зарегистрировано в соответствующих государственных органах;
  • график арендных выплат.

Для краткосрочного контракта, подписываемого на срок, не превышающий года, будут необходимы:

  • акт приема-передачи надела;
  • дополнительное соглашение (обязательно);
  • протокол разногласий сторон (если имеются), а также протокол об их согласовании.

Земельное законодательство нашей страны наделяет граждан правом передавать арендованную землю в пользование третьим лицам по правилам, установленным 22 статьей ЗК РФ. Передача надела или его части в поднаем осуществляется посредством отдельного договора, заключаемого между пользователем и субарендатором, условия которого не должны противоречить условиям первоначального арендного соглашения.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Как получить землю в аренду под ИЖС и что с ней можно сделать

Как получить землю в аренду под ИЖС – строительство дома. Установленные законодательством правила процедуры, типичные случаи аренды без аукциона, организация и проведение торгов.

Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения согласно российскому законодательству

Аренда земли сельскохозяйственного назначения: преимущества, участники и объект сделки. Особенности аренды государственной, муниципальной собственности и доли общей собственности.

Как получить землю в аренду под фермерское хозяйство: план действий для будущего предпринимателя

Арендовать участок под сельскохозяйственную деятельность у государства или частного лица может любой гражданин. Для этого нужно следовать правилам, установленным законодательством.

Переуступка права аренды земельного участка: как проводится, какие документы предоставляются

Подробная информационная статья-разъяснение по вопросам получения земельных участков в собственность семьями с детьми-инвалидами. Особенности процедуры и региональные льготы для инвалидов.

Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс предъявляет определенные требования к использованию сельскохозяйственных угодий, поэтому договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения будет иметь свои особенности. Регулируется он п. 2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Правила оформления субаренды земли

Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.

Сельскохозяйственные земли

Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца.
Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.

Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.

Образец и бланк договора субаренды земельного участка

Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.

Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:

Регистрация договора субаренды

К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.

Особенности договора в сельском хозяйстве

Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:

Заключение договора

  • ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель
  • обязательное наличие согласия собственника
  • отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка
  • скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления
  • участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению

Особенности договора участка под строительство

Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:

  • дачных домиков
  • объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
  • дорог

Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.

Выкуп арендованной государственной земли:

Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.

Особенности договора субаренды муниципального участка

Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:

Свободная земля для строительства

  • ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли
  • согласие собственника заменяется на его уведомление
  • невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету

Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке. Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.

Правила расторжения

Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:

Расторжение договора субаренды

  • по соглашению сторон
  • по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования

Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.

Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector