Art-clr.ru

Арт Журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Имущественный вычет

Многих граждан интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет за проданную квартиру. Особенно если право собственности было прекращено до момента полного возмещения НДФЛ. Ведь налоговым законодательством предусмотрены налоговые льготы физлицам и при покупке, и при продаже недвижимости. То есть такой вычет оформляется после совершения любой из данных операций.

Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Любой гражданин РФ, купивший квартиру или дом, имеет полное право реализовать это имущество в любой момент. При этом у него при определенных условиях возникнет налоговое обязательство уплатить НДФЛ. Налогоплательщик может получить в этом случае налоговую льготу двух видов:

  1. Вычет, который оформляет гражданин РФ при продаже имущества. Данная льгота допускает освобождение от внесения НДФЛ в бюджет полностью или частично. Однако в расчет принимается уменьшение только тех доходов (налогооблагаемой базы), которые связаны непосредственно с проведением сделки (пп.1-2 п.2 ст. 220 НК РФ).
  2. Имущественный вычет, оформляемый при приобретении объекта недвижимости в собственность. В таком случае покупатели квартиры могут вернуть налог, который уплачивается с любых доходов, облагаемых 13% НДФЛ (пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ).

Как мы видим, рассматриваемая налогооблагаемая база, которая уменьшается за счет применения льготы, в этих случаях разнится. Если право на первую льготу связано с передачей права собственности другому лицу, то второй тип вычета предоставляется при получении объекта в собственность и уплаты за него средств.

Как получить льготы при продаже

Получить налоговый вычет гражданину, продавшему квартиру, достаточно просто. Процедура и правила регламентированы ст. 220 НК РФ. Однако в процессе исчисления налога следует учитывать параметр кадастровой стоимости объекта. На это указывает ФЗ №382 от 29.11.2014 г., который вступил в действие с 01.01.2016 г. В частности, когда сумма дохода от реализации квартиры составляет сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то для исчисления НДФЛ будет применена именно кадастровая стоимость.

Например, Ивчук Т.П. купила квартиру в августе 2018 г. за 5,2 млн. руб., а в ноябре этого же года продала за 5,5 млн. руб. При этом кадастровая стоимость объекта равна 8,5 млн. руб.

Для исчисления налога будет определена сумма, равная 70% от кадастровой стоимости: 8,5*0,7 = 5,95 млн. руб. Получившаяся сумма выше цены продажи недвижимости. Поэтому в расчете НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7: (5 950 000 — 5 200 000) х 0,13 = 97 500 руб.

Законодательством предусматриваются случаи, когда налогоплательщик не уплачивает НДФЛ:

  1. При оформлении права собственности на недвижимость до 01.01.2016 г. и ее продаже спустя 3 года и дольше.
  2. Когда квартира оформлена в собственность после 01.01.2016 г. и ее продажа происходит спустя 5 лет владения и более. Исключение составляет оформление по приватизации, дарению от близких родственников, а также при наследовании и договоре с пожизненным содержанием и иждивением. В этих случаях остается трехлетний барьер.

Особенности исчисления льготы

  • недвижимости раньше 3-х летнего отрезкавладения объектом, купленным до 01.01.2016 г.;
  • недвижимости, купленной до 01.01.2016 г., при ее дальнейшей продаже спустя 5 лет владения

предполагаются льготы по уплате НДФЛ в одном из двух вариантов:

  1. Уменьшение суммы продажи на 1 млн. руб.
  2. Уменьшение суммы продажи на затраты, связанные с приобретением данной собственности.

Предлагаемые варианты имущественной льготы предоставляются налогоплательщику на выбор. Он должен сам определиться с выгодным для него вариантом.

  • (3 700 000 — 1 000 000) х 0,13 = 351 000 руб.;
  • (3 700 000 — 3 400 000) х 0,13 = 39 000 руб.

Оформление вычета

Чтобы получить налоговую льготу, гражданин РФ должен по окончании года до 30 апреля следующего предоставить в ИФНС заполненную налоговую декларацию 3-НДФЛ. К ней следует приложить копии следующих документов (при себе иметь оригиналы):

  • договор, определяющий сделку;
  • документ, подтверждающий личность;
  • ИНН;
  • платежные документы, указывающие на оплату при продаже и покупке квартиры ранее.

Налоговики в течение 3 мес. проводят процедуру проверки, а затем в течение 1 мес. возмещают НДФЛ.

Получение вычета за покупку квартиры при ее продаже

Положения пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ свидетельствуют о праве налогоплательщика на получение вычета в случае покупки недвижимости – квартиры, дома, земельного участка. Налоговая льгота предоставляется в размере расходов на покупку таких объектов. Однако не всегда граждане РФ успевают полностью воспользоваться ею, поскольку заняты продажей имущества. И часто возникает вопрос, можно ли получить налоговый вычет за уже проданную квартиру.

Продажа квартиры до полного использования вычета

Стоимость недвижимости обычно существенна по величине, а потому и размер вычета значителен. Гражданин РФ в некоторых случаях не успевает в полном размере возместить уплаченный НДФЛ по купленной недвижимости, но уже продает ее. В таком случае он вправе использовать оставшуюся сумму вычета в последующих периодах (годах) до тех пор, пока он не получит его в полном объеме.

Контролирующие службы придерживаются именно такой позиции. Минфин и ФНС в своих письмах указывают о не прекращении выплаты вычета при прекращении прав собственности на объекты, в том числе квартиру или дом. Это зафиксировано в письмах Минфина РФ от 31.01.2012 №03-04-05/5-90, от 18.02.2009 №03-04-05-01/66, а также ФНС от 09.03.2007 №04-2-03/17. При этом важно помнить, что предельный размер вычета составляет 2 млн. руб. Дополнительно предоставляется льгота на компенсацию фактически выплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн. руб.

Например, в 2017 г. Степанов К.С. купил квартиру стоимостью 1,8 млн. руб. В следующем году он ее продал. За этот короткий период вычет был получен лишь частично. Оставшуюся сумму льготы Степанов К.С. сможет получить и в следующем году до ее полного исчерпания.

Продажа до начала получения льготы

Нередко собственники жилья продают его практически сразу после покупки, не успев получить первое возмещение или даже не заявив вычет, связанный с покупкой. В таком случае они также сохраняют за собой право на оформление вычета в полном объеме и его получение. Контролирующие органы подтверждают данное право.

Возникновение права на вычет связано с фактом осуществления расходов на покупку имущества и получения права собственности. Это никаким образом не зависит от факта нахождения имущества в собственности лица в последующем. Такая позиция указывается в письмах:

  • Минфина от 08.06.2012 г. №03-04-05/5-704 и от 18.02.2009 г. №03-04-05-01/65;
  • ФНС от 08.10.2012 г. №ЕД-4-3/16925@;
  • УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 г. №20-14/4/21882@.

Особенно важно и такое обстоятельство – у налогоплательщика сохраняется право на вычет за приобретение жилья и в том случае, если операции покупки и продажи состоялись в одном налоговом периоде (письмо Минфина от 29.04.2010г. №03-04-05/9-239).

Таким образом, налогоплательщики-покупатели жилья имеют право на получение налоговой льготы, предполагающей уменьшение их налогооблагаемой базы на сумму расходов на эту покупку. При этом они сохраняют такое право даже при продаже имущества до полного использования суммы вычета. Дополнительно они могут оформить льготу, связанную непосредственно с продажей данной квартиры.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Актуальное законодательство говорит о нескольких налоговых вычетах. Они могут предоставляться на лечение, для игроков на бирже, а также быть имущественными. Последние доступны тем, кто продал или приобрел жилплощадь. В статье расскажем, кто вправе получить налоговый вычет при продаже квартиры, условия, на которых он предоставляется, каковы величины возмещаемых сумм.

Определение вычета

Всем хорошо известно, что с любой прибыли человек обязан перечислить сбор в казну государства. Продажа квартиры также приносит доход, поэтому в отношении суммы денег, полученной по итогам подобной сделки, действует стандартная ставка в размере 13%, согласно ст.224 НК РФ.

Однако в целях поощрения развития рынка недвижимости государство предусматривает такую меру, как имущественный вычет. Он призван уменьшить налоговую базу (НБ), чтобы снизить сумму, с которой будет исчисляться 13-процентный сбор в казну. В целом, данный вычет является в каком-то смысле льготой, побуждающей граждан продавать жилплощадь и решать «квартирный» вопрос более активно.

Нужно понимать, что ситуации с продавцом жилья и его покупателем отличаются:

  • продавец получает деньги, уплачивает с них подоходный сбор, а также одновременно с этим имеет право на снижение НБ путем предоставления вычета;
  • покупатель же получает возможность просто использовать налоговый вычет, то есть ему дается льгота в виде возвращения 13%. Разумеется, она доступна не всем, а лишь тем, кто официально трудоустроен и получает «белую» зарплату.

Условия предоставления вычета

Рассмотрим, на каких условиях человек получает имущественный налоговый вычет, и начнем с суммы, которая считается основой для уплаты налога на прибыль. Иначе она называется налогооблагаемой базой (НБ).

База для расчета налога

До 2016 года НБ исчислялась на основании суммы, указанной в письменном соглашении о купле-продаже жилплощади. Однако уже на протяжении двух лет база может определяться исходя из той стоимости, которая будет больше:

  • цена, зафиксированная в договоре купли-продажи;
  • кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (установлено п.5 статьи 217.1 НК РФ).

Данное правило применимо лишь к продаже тех квартир, собственником которых человек стал уже после января 2016 года. Иными словами, закон обратной силы иметь не будет.

В указанной выше правовой норме отмечается еще две важных оговорки:

  • когда кадастровая цена по каким-то причинам не зафиксирована в реестре на начало года продажи квартиры, НБ исчисляется по ранее действовавшим правилам, то есть основывается на сумме, указанной в договоре между сторонами;
  • коэффициент 0,7 является стандартным, однако он может быть снижен по решению властей субъектов РФ. То есть его величина иногда достигает нуля для всех или отдельных категорий плательщиков налога.

Многих интересует, каким образом уточнить кадастровую цену квартиры. Это делается при помощи Интернет-сервиса на официальном портале Росреестра. Туда необходимо ввести кадастровый номер жилого помещения или же адрес его расположения. После этого на дисплее появится текущая величина кадастровой стоимости. Нужно понимать, что данная информация не считается секретной и доступна каждому по запросу.

Когда речь идет о продаже квартиры, если право собственности еще не приобретено (например, если помещение находится в новостройке), тогда НБ будет считаться цена, отмеченная в договоре уступки прав требования.

Срок владения

Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.

Читать еще:  Как продлить полис ОСАГО Росгосстрах через интернет?

Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты. Разумеется, квартира должна быть приватизированной.

По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.

Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.

Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.

Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.

Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:

  • 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
  • вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.

Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.

Приведем пример, иллюстрирующий расчет.
Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом:
От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей
Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.

Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.

Теперь рассмотрим пример применения вычета, исходя из понесенных расходов на ее приобретение.
Петров приобрел в 2015 жилую площадь за 4 миллиона. В 2017 году он продал ее уже за 5 500 000. Срок владения равен 2 годам, поэтому возникает обязанность внесения НДФЛ. У Петрова есть прошлый договор, доказывающий сумму расходов на покупку квартиры. Посчитаем налог:
(5 500 000 – 4 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей

Рассчитаем сумму, основанную на кадастровой оценке.
Иванов в 2017 году продал за 2 миллиона рублей жилье, купленное в 2016. Однако его кадастровая цена равняется 3 миллиона 400 тысяч. Налоговая база определяется с применением понижающего коэффициента – 0,7. Итак, сначала рассчитаем налоговую базу:
3 400 000 * 0,7 = 2 380 000
НДФЛ в такой ситуации, если Иванов не захочет воспользоваться вычетами, будет равен:
2 380 000 * 13% = 309 400 рублей.

Общее владение

В приведенных выше примерах говорится о единоличном собственнике жилья. Когда квартиру продает несколько человек, тогда налоговые вычеты делятся между ними согласно виду собственности. Если она совместная, то по договоренности; если же долевая, тогда пропорционально величине части каждого из владельцев.

Также за квартиру в долевой собственности хозяева вправе получить налоговый вычет, равный одному миллиону, не пропорционально, а по 1 000 000 – каждому. Однако для этого им нужно будет провести сделку по квартире отдельными договорами, то есть оформить соглашение о продаже долей.

Все указанные правила для вычетов относятся не только к продаже вторичных квартир, но и новостроек. Например, когда строящаяся жилплощадь продается по такому виду соглашения, как договор уступки прав требования.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Алгоритм действий для получения вычета

Чтобы воспользоваться правом на возмещение, следует действовать поэтапно.

  1. Сначала надо заполнить декларацию 3-НДФЛ и отнести ее в налоговую по месту постоянной регистрации. Важно отнестись внимательно ко всем пунктам этого документа, поскольку в нем слишком много пустых граф для осуществления подсчетов и внесения данных. Иногда рекомендуется даже обратиться к налоговым специалистам, чтобы ничего не перепутать и не указать ложные сведения.

Декларация должна быть предоставлена в инспекцию с 1 января по 30 апреля года, идущего за годом подписания сделки (и поступления прибыли). Сам же налог вносится в бюджет после этого. На это дается время до 15 июля.

Уточним также, что заполнение декларации обязательно всегда, даже когда сумма возмещения равна полной стоимости жилья.

  1. Затем человек должен подготовить копии всех значимых документов, подтверждающих продажу квартиры. Однако в инспекции придется также предъявить и оригиналы.
  2. Если вычет будет основываться на сумме расходов на приобретение жилья, дополнительно требуется подготовить документы, подтверждающие их. Речь идет о чеках, квитанциях, банковских выписках и пр.
  3. Принести в инспекцию по месту жительства заполненную декларацию, а также копии всех важных документов.

Подведем итоги

Как покупатель, так и продавец жилья вправе получить имущественный вычет. Однако рассчитывается он по-разному. Собственник может либо вычесть миллион из полученной прибыли, а затем уже заплатить 13% с полученного результата, либо же он (если сохранил финансовые документы о приобретении данного жилья) исчисляет налог с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью.

Также нужно понимать, что указанный вычет дается неограниченное количество раз. Кроме того, государство предоставляет возможность избежать уплаты НДФЛ за продажу жилья. Это происходит, если срок владения недвижимостью не меньше 5 лет (ранее, до 2016 – три года).

Очень важно правильно заполнить декларацию, поэтому если человек не уверен в каких-то данных, лучше обратиться к специалисту за помощью! Сделать это можно прямо у нас на сайте, заполнив форму.

Как получить имущественный вычет с проданной квартиры в 2019 году

Не всем гражданам известно, что есть возможность получить налоговый вычет при продаже квартиры. Данная льгота позволяет значительно уменьшить размер обязательного взноса в бюджет. В статье пойдет речь ο порядке и особенностях ее получения.

Сделки, облагаемые налогом

Законодательством предусмотрена уплата подоходного налога с продажи недвижимости не во всех случаях. При выполнении условия нахождения в собственности объекта дольше минимального периода от взноса в бюджет гражданин освобождается.

Налог с продажи квартиры придется заплатить когда:

    и объект приобретен позднее 2016 года.
  1. Менее З лет в собственности и объект приобретен ранее 2016 года.
  2. Менее 3 лет в собственности в 2019 году и ранее, даже полученной по наследству, в дар, по договору ренты, в результате приватизации.

В указанных в пункте 3 случаях возникновения права при соблюдении минимального срока нахождения в собственности равного трем годам налог не начисляется.

Налоговая ставка и база

Стандартная ставка налога с дохода в нашей стране составляет тринадцать процентов для резидентов РФ и тридцать процентов для противоположной категории. Размер налогооблагаемой базы вычисляется как разница между суммами покупки и продажи квартиры.

Для борьбы с занижением реальной цены сделки в законы страны были внесены некоторые изменения. Налогооблагаемая база не может быть ниже, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости объекта.

Понятие налогового вычета

В нашей стране действуют следующие виды налоговых вычетов:

  • Стандартные.
  • Социальные.
  • Инвестиционные.
  • Профессиональные.
  • Связанные с определенными случаями действий с ценными бумагами и финансовыми инструментами.

Кому положен вычет

Вычет имущественного вида предоставляется в отношении объектов, находящихся в пределах нашей страны. Получить его может гражданин, который является резидентом Российской Федерации. Это означает, что как минимум сто восемьдесят три дня в году он находится на ее территории.

По общему правилу на налоговый вычет могут претендовать лица, имеющие официальный доход, который облагается налогом. Индивидуальный предприниматель тоже может воспользоваться льготой, но в том случае, когда квартира не была использована в коммерческих целях.

Общие правила получения вычета

Когда продажа квартиры не попадает ни под один из пунктов, описанных в разделе «Сделки, облагаемые налогом», подавать декларацию и оплачивать налог не нужно. Необходимо правильно вычислить время нахождения объекта в собственности. Она указывается в свидетельстве ο государственной регистрации права или выписке из ЕГРН.

Налоговым кодексом установлено ограничение размера имущественного вычета. В отношении квартир он составляет один миллион рублей. Такое правило распространяется на иные недвижимые объекты, предназначенные для проживания, дачи, садовые домики, земельные участки.

Особенности получения вычета

Учитывая максимальный размер вычета можно сказать, что сделки по отчуждению недвижимости жилого назначения в пределах миллиона рублей налогом не облагаются. Действует такое послабление в течение года и распространяется на все операции с недвижимым имуществом, произведенные за это время. Если за год проданы две квартиры и вычет полностью был использован по первой сделке, то на вторую он уже не распространяется.

Как получить вычет с проданной квартиры

Для получения льготы продавцу квартиры необходимо выполнить следующие шаги:

  1. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Отчетный период исчисляется как календарный год.
  2. Сделать копии или сканы документов:
    1. По отчуждению недвижимого имущества (например, договор купли-продажи с приложениями, в том числе акт, подтверждающий передачу объекта, выписка из ЕГРН).
    2. Подтверждающие получение оплаты за квартиру (расписка ο получении денежных средств, выписка со счета в банке и тому подобное).
    3. По приобретению жилой недвижимости (в случае продажи одной квартиры и покупке новой) (документы, обозначенные в пунктах 2.1. и 2.2. данного списка).
    4. паспорта.

    Требования к документам

    При посещении уполномоченного органа с собой необходимо иметь оригиналы документов для сверки сотрудником копий. Есть возможность заполнения декларации и подачи заявки на вычет в электронном виде через портал Госуслуги, а также в личном кабинете налоговой службы.

    Примеры расчета

    Пример №1

    Соболев Анатолий Николаевич, являющийся гражданином Российской Федерации и не выезжающий за ее пределы, приобрел на основании договора купли-продажи трехкомнатную квартиру в городе Мурманск в августе 2017 года. За недвижимость он отдал 3 200 000 рублей. В январе 2019 года тот же объект продается за 4 300 000 рублей.

    Срок владения собственностью в данном случае составляет семнадцать месяцев. Недвижимость была приобретена позднее 2016 года, соответственно для полного освобождения от налога требуется владение объектом не менее пяти лет. В рассматриваемом примере указанное условие не соблюдено, значит, налог необходимо будет заплатить.

    Если воспользоваться правом получения льготы, сумма налога станет следующей:

    примеры расчета

    Если подтвердить затраты на первичное приобретение квартиры, размер налога составит:

    примеры расчета 2

    Второй вариант для собственника является более выгодным, поэтому необходимо собрать документы по покупке квартиры и отобразить в декларации соответствующие расходы.

    Пример №2

    Печкиной Инне Павловне (является резидентом РФ) перешла по наследству квартира в январе 2015 года. В сентябре 2017 года она была продана за 1 900 000 рублей.

    Право на объект возникло ранее изменений закона в отношении минимальных сроков собственности, при которых налоговое бремя снимается. Но в собственности жилой объект находился менее трех лет, что означает необходимость оплаты налога.

    При использовании налогового вычета сумма к оплате составит:

    пример 1

    Если не заявлять право на льготу размер налога составит:

    пример 2

    Пример №3

    Гражданин России Семенов Петр Ильич получил в дар квартиру в январе 2016 года. В феврале 2019 года она была продана два миллиона рублей.

    Право возникло после 2016 года, но была подарена собственнику. В таком случае сохраняется трехлетний срок, при котором налог не платиться. Такое условие в рассматриваемом примере выполняется. Подоходный налог не оплачивается.

    Налоговый вычет при продаже квартиры: основные варианты, ставки, схемы уплаты

    Обязанность по уплате налогов закреплена законодательством страны. Налог на доходы в РФ остается одним из самых маленьких в мире. Однако государство предоставляет налогоплательщикам дополнительные льготы: освобождение от налогов или получение вычета по ним. Разберемся, что представляет налоговый вычет при продаже квартиры и кто имеет право на него.

    Налоговый вычет: что это?

    Вычет — льгота, предоставляемая государством по некоторым видам налогам. Он может означать возможность неуплаты определенной части налогов или возвращение их сумм, уплаченных ранее.

    Имущественный вычет применяется исключительно к недвижимости. Он может быть получен как продавцом, так и покупателем жилья.

    Имущественный вычет при реализации объекта недвижимости предполагает несколько вариантов:

    • продавец освобождается от налогового бремени полностью;
    • налоговая нагрузка рассчитывается только с определенной части полученной прибыли;
    • налог подлежит уплате со всей суммы, полученной продавцом.

    Рассмотрим каждый вариант подробнее.

    Когда можно не платить налог

    Налоговый вычет при продаже квартиры более 3 лет в собственности составляет 100%. Таким образом, продавец полностью освобождается от налогового бремени. Декларацию подавать в налоговую не нужно.

    Кому не нужно платить налог при продаже квартиры. Фото: sepy - Fotolia.comСтоит отметить, что срок исчисляется с момента получения свидетельства о регистрации в соответствующем органе. На практике встречаются случаи, когда лицо проживает в квартире более 3-х лет, но получило правоустанавливающий документ совсем недавно. В соответствии с Налоговым Кодексом при реализации квартиры в рассматриваемом примере налоги уплачиваются по общей схеме: 13% для граждан страны и 30% — для иностранцев.

    Начало срока владения жильем зафиксирован в свидетельстве о праве собственности. Это момент регистрации сделки. В упрощенной форме можно считать дату выдачи данного документа началом права владения недвижимости. Обычно эти две даты совпадают по времени.

    Законодательство страны предполагает три исключения из данного правила, которые касаются срока владения жильем. Это:

    1. При получении квартиры в наследство право собственности возникает при вскрытии завещательного распоряжения, то есть фактически в день смерти наследодателя. Данное положение закреплено в статье 1152 Гражданского Кодекса РФ.
    2. При членстве в кооперативе право полноправного владения возникает после уплаты пая и оформления акта приема-передачи объекта недвижимости (статья 218 Гражданского Кодекса РФ).
    3. Если квартира получена до 1998 года. В этот период оформление права собственности не требовалось (статья 6 ФЗ № 122).

    Налог оплачивается частично

    Уменьшить налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности можно двумя способами:

    • использовать право вычета;
    • уменьшить исчисляемую сумму на расходы, связанные с покупкой данного объекта недвижимости.

    В первом случае продавец может получить вычет в размере 1 миллиона рублей. Таким образом, налогообложению подлежит разница между ценой продажи и суммой вычета (статья 220 Налогового Кодекса РФ).

    Физическое лицо обязано с разницы заплатить налог по ставке 13%. Если продажная стоимость оказывается меньше, чем цена покупки, то налог не уплачивается.

    При реализации квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет предоставляется пропорционально доле каждого владельца при условии, что продажа осуществляется по одному договору. Если каждая сторона реализует только свою долю, то все собственники могут воспользоваться правом на вычет в размере 1 миллиона рублей.

    При реализации квартиры, которая в собственности менее трех лет, подача декларации по форме 3-НДФЛ является обязательной процедурой. Документ подается и тогда, когда налог с продажи имущества платить не нужно. В противном случае полагается штраф, минимальная сумма которого 1000 рублей.

    При выборе второго варианта налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением данного объекта. Статья 220 Налогового Кодекса предусматривает снижение суммы для исчисления налога на стоимость ремонтных работ. Все расходы должны быть подкреплены документально, налоговые органы обязаны их проверить.

    Кому подагается налоговый вычет? Фото: ty - Fotolia.comНалог взимается с разницы между доходами от продажи и израсходованными средствами на изначальную покупку и ремонтные работы. Если расходы окажутся больше доходной части продавца, то НДФЛ платить не нужно.

    В данном случае тоже подается декларация. К ней прикладываются следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности; ;
    • документы об уплате стоимости объекта продавцу: расписка покупателя о получении денежных средств в полном объеме, квитанция или платежное поручение.

    Если платежных документов нет, то налоговая инспекция допускает их отсутствие при условии, что в договоре есть слова «плата получена в полном объеме». Такое исключение возможно, если квартира приобреталась у физического лица. Если в качестве продавца выступало ИП или юридическое лицо, то платежные документы обязательны к предоставлению.

    Какой вариант выбрать, налогоплательщик должен решить самостоятельно. Если расходы на покупку недвижимости и ее ремонт превышают суммы ее реализации, то экономически обоснованнее остановиться на второй схеме.

    Вычеты на квартиру, полученную в наследство

    Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.

    При реализации квартиры наследник обязан оплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база исчисляется инспекцией самостоятельно, по результатам инвентаризационной оценки имущества на начало календарного года.

    Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.

    Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:

    • пенсионеры;
    • инвалиды;
    • инвалиды детства.

    Данные категории лиц обязаны предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие свое право не платить НДФЛ.

    Налоговый вычет пенсионерам

    Претендовать на имущественный вычет могут только лица, которые платят подоходный налог. До 2012 года пенсионеры и лица, живущие на пособия, выпадали из данного списка. С вступлением ФЗ № 330 пенсионеры обрели право на вычет.

    Налоговый вычет при продаже квартиры в 2014 году для пенсионеров возможен на всю сумму дохода, если срок владения жильем превышает три года.

    Если срок меньше трех лет, то пенсионер самостоятельно выбирает вариант уплаты НДФЛ и предоставления вычета.

    1. Имущественный вычет предоставляется пенсионеру на всю сумму дохода от продажи объекта, если она не превышает одного миллиона рублей.
    2. Уменьшение налоговой базы на сумму расходов, которые понес пенсионер при приобретении данного объекта.

    Таким образом, фактически пенсионеры освобождаются от уплаты налогов с реализации имущества.

    Имущественный вычет: временные сроки

    Каждого продавца интересует вопрос, сколько раз предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры. Нормами Налогового Кодекса закреплено право налогоплательщика воспользоваться вычетом в размере 1 миллион рублей при каждой сделке. Подача декларации осуществляется по месту прописки продавца недвижимости. Срок подачи — до 30 апреля следующего года.

    К декларации прикладываются следующе документы:

    • паспорт налогоплательщика;
    • договор купли-продажи (копия);
    • ИНН;
    • платежные документы;
    • заявление на получение вычета.

    При уклонении от подачи декларации или предоставлении ложных сведений предусмотрена ответственность по статье 198 Уголовного Кодекса РФ. Правонарушитель может быть наказан внушительным штрафом или лишением свободы.

    9 видов налоговых вычетов при продаже квартиры

    Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры – это правило, регулируемое законодательством РФ, на основании которого продажа квартиры рассматривается в качестве варианта получения дохода гражданами.

    Соответственно, как и иные виды денежных поступлений предусматривает налогообложения дохода физических лиц (НДФЛ), на основании ч.2 статьи 220 НК РФ.

    Исключение из данного правила составляют имущественные сделки, которые призваны решать те или иные жилищные проблемы граждан. В этом случае требуется дифференциация юридических нюансов договора, которые выводят куплю продажу недвижимости из разряда коммерческих.

    Законодательство признало таким критерием срок владения жильём или иным объектом недвижимости, при использовании такового по целевому назначению.

    Продажа квартиры, находящейся в собственности более или менее 3 лет

    Считается, что после трёх лет нахождения в собственности физического лица, квартира перестаёт выступать в роли объекта получения дохода. Соответственно, после продажи жилья, которым граждане владели более 3 лёт, НДФЛ не взимается, независимо от суммы, которую получил собственник при её сбыте.

    Это определяется термином имущественное удержание.

    Государство вправе удержать соразмерную сумму денежных средств, соответствующую нормативным положениям, установленным для проведения расчётов. Ответственным уполномоченным органом за принятие решения, является региональная налоговая инспекция – местное отделение ФНС.

    Сведения о необходимости вычета НДФЛ принимаются от Росреестра, который передаёт в Инспекцию все данные о проведении имущественных сделок, а так же сведения о стоимости объектов.

    Налог при проведении сделок купли и продажи одним собственником

    Иногда собственник переезжает из одного помещения в другое, заключая и регистрируя сделку переоформления не договором мены, а купчей.

    Она может опираться на нормы альтернативной сделки, совершаясь одновременно, а так же допускает оформления в разные сроки, но в один налоговый период, или – в различные. От этого зависит принцип удержания НДФЛ или его отмены.

    Если квартира находилась в собственности 3 года и более – удержание с её продажи не производится. Зато допустимо оформить налоговый вычет на приобретение жилья, который составляет 13% стоимости объекта, указанного при оформлении купчей.

    При расчёте на предоставление выплат берётся полная стоимость объекта, если таковая не превышает 2 миллионов рублей. Если квартира стоит дороже – потолок расчёта остаётся тем же, а остаток допускается передать супругу или сособственнику, если помещение куплено совместно (см. Налоговый вычет при покупке квартиры супругами).

    При условии несоразмерности налоговых вычетов от покупки и продажи, собственник вправе:

    • доплатить недоимку из личных средств;
    • получить остаток после расчёта.

    Случаи продажи, до приобретения жилья регламентируются теми же нормами, если имущественные сделки состоялись в одном налоговом периоде. Разные периоды с опережением сбыта по отношению к продаже такого не допускают, так как задержка погашения уплаты НДФЛ входит в разряд грубых нарушений законодательства.

    Кто и в какие сроки платит налог при продаже квартиры

    Оформление купчей по отчуждению помещения, определяет перечень субъектов, с которых допустимо производить удержание соразмерного процента от дохода, в пользу государства.

    К таковым относятся:

    • бывшие собственники из числа граждан;
    • супруги собственников;
    • индивидуальные предприниматели.

    При назначении выплат не играет роли статус налогоплательщика, как в случае с получением имущественного возврата.

    Согласно регламенту, каждый гражданин, получивший денежные средства в результате оформления сделки, обязан уплатить налог. Главное требование – владение объектом менее трёх лет.

    Сроки предоставления документации на оформление вычета – до 30 апреля того года, который следует за предшествующим периодом, когда совершалась и регистрировалась сделка.

    Тот промежуток, когда документация проверялась Росреестром и вносилась в его информационный банк, может не войти в налоговый период. Отсчёт сроков происходит с момента выдачи зарегистрированного договора и сопутствующей документации, Росреестром.

    Налог при продаже квартиры безработным, родственником и нерезидентом РФ

    Статус безработного в налоговом праве приобретают лица, не имеющие официального заработка, на основании которого работодатель отчисляет в ФНС часть заработанных средств.

    Для того чтобы стать налоговым резидентом, требуется:

      , соответствующее нормам ТК РФ;
    • доход не ниже установленного минимального размера;
    • или наличие официального дополнительного дохода.

    Несоответствие обозначенным критериям, приравнивает граждан к безработным. В эту категорию входят так же:

      или в силу нетрудоспособности;
    • студенты очной формы обучения;
    • лица, работающие за рубежом.

    Для них государство предусмотрело льготное налогообложение. Если они оформляют сделку с недвижимостью, получая за это соразмерную денежную сумму, государство ограничивает потолок удержания одним миллионом рублей, от стоимости жилья свыше одного миллиона.

    Более того – они не могут воспользоваться правом имущественного вычета за покупку квартиры, в отличие от иных категорий покупателей (см. Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерами).

    Нерезиденты РФ уплачивают налог с существенным повышением ставки. Он составляет 30% стоимости жилья. Это касается объектов недвижимости, расположенных только на территории России. К нерезидентам относятся как подданные иностранных государств, так и лица без гражданства.

    Налоговый вычет при продаже квартиры в долевом владении

    Если жильё находилось в долевом владении и продано совместно или порознь – удержание производится с собственника своей доли.

    Вычет начисляется соразмерно сумме средств, полученных каждым физическим лицом от покупателя за ранее принадлежащую ему жилплощадь. Требование по удержанию НДФЛ на сособственника не переходит.

    Исключение составляют случаи, когда совместное владение осуществляется без выдела долей. В таких ситуациях граждане несут солидарную ответственность.

    Если у владельца доли в праве на квартиру имеются налоговые льготы или преимущества, таковые не распространяются на остальных. Сроки владения жильём так же устанавливаются раздельно, на основании сроков регистрации каждой доли.

    Каждый сособственник имеет приоритет в выкупе остальных долей. Если на протяжении срока права обладания объектом, собственник выкупил доли остальных совладельцев – он вправе выставить квартиру на торги в качестве единственного титульного владельца.

    В таком случае срок будет исчисляться от начала приобретения права собственности, то есть с момента приобретения и юридического оформления первоначального права.

    Налоговый вычет с собственника, не достигшего 18 лет

    Физическое лицо, неправоспособное в силу возраста, пользуется представительством родителей или опекунов. Продажа имущества несовершеннолетних санкционирована органами опеки и попечительства.

    Лица, производящие имущественную сделку от имени собственников, не достигших 18 лет, решают так же вопросы, связанные с удержанием налога. То есть налог удерживается с лиц, представлявших имущественные интересы ребёнка при проведении сделки, но из средств полученных за сбыт недвижимости. Впоследствии данные сведения передаются в виде отчёта в органы опеки и попечительства.

    По достижении 14 лет, граждане вправе самостоятельно участвовать в операциях с принадлежащим им имуществом.

    Они допускаются к подписанию юридически значимой документации, в том числе – гражданских договоров и налоговой документации. При этом при сделке требуется присутствие законных представителей, проставляющих удостоверяющие подписи под подписью ограниченно правоспособного подопечного.

    Налоговый вычет на наследуемое имущество

    Имущество покойного, в том числе – недвижимое, может переходить правопреемникам по наследству и по завещанию. День смерти собственника допускает признания днём открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ).

    Родственники или лица, указанные в завещании, вынуждены ожидать вступления в вещные права покойного, в течение полугода. Но подача заявления на вступление в наследство не гарантирует перехода вещных прав, по ряду причин, обусловленных нормами законодательства.

    В то же время, лица, вступившие в наследство по завершении полугода, считаются собственниками имущества со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ).

    По преимуществу родственники установленной к получению наследства очереди, принимают наследственную массу солидарно. Впоследствии, при отсутствии имущественных споров, они составляют соглашение о принадлежности совокупного объёма наследства, причитающегося каждому участнику.

    В этом случае целесообразно высчитать общую стоимость доли каждого наследника. Если она составит 1 миллион рублей или окажется ниже – допустима продажа квартиры, без соблюдения регламента сроков.

    Налоговый вычет при продаже нескольких квартир

    Законодательством не предусмотрен регламент, ограничивающий число квартир, с которыми совершаются имущественные сделки одним физическим лицом, в том числе – в коммерческих целях. Но каждая операция, ориентированная на отчуждение недвижимости, облагается соразмерному удержанию.

    В отличие от имущественного вычета, который допускается использовать при покупке недвижимости лишь один раз в течение жизни, налогообложение при сбыте применяется к каждой сделке.

    В этом случае от стоимости квартиры вычитается один миллион рублей. Если стоимость помещения не превышает этой суммы – налог не взимается.

    Второй объект, проданный в том же периоде, данного преимущества не имеет. То есть собственник, выставивший на торги второе и последующие помещения, уплатит начисленную к удержанию сумму, с полной стоимости каждого последующего объекта, указанной в договоре имущественной сделки, в том числе – при его оценке до одного миллиона.

    Как начисляется налоговый вычет при продаже квартиры

    Правообладатель, использующий жильё по целевому назначению менее трёх лет, после его сбыта вносит 13% от общей стоимости квартиры за вычетом одного миллиона рублей.

    Например, в договоре купчей указана стоимость квартиры в 4 миллиона рублей. Так как в обозначенном налоговом периоде предварительных соответствующих сделок не проводилось – собственник вправе использовать льготу по вычету из обозначенной стоимости одного миллиона.

    Из оставшейся разницы в 3 миллиона начисляется НДФЛ:

    • 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000;
    • 13% от 3 000 000 = 390 000.

    Данная сумма подлежит удержанию из общего полученного лицом дохода. Если в том же налоговом периоде будет продан объект равной стоимости, то расчёт будет следующим: 13% от 4 000 000 = 520 000.

    Допустим, что данная квартира была приватизирована супругами и двумя детьми, один из которых достиг 18 лет, а другой – нет. Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. предусматривает равные полномочия всех участников, если иное не предусмотрено соответствующим соглашением.

    В этом случае сбыт жилья допускает отмену удержания, так как разделив 4 млн.руб. на число участников, получается стоимость доли в 1 млн.руб. каждому правообладателю. Если этот объект единственный, подлежащий декларированию – лица освобождаются от налогообложения.

    Если бывшие супруги делят квартиру после расторжения брака, то установленное удержание допускает вменения со стороны ФНС:

    • собственнику;
    • супругам в равных долях;
    • в объёме – по добровольному соглашению или по брачному договору.

    Для этого потребуется заявление от обоих супругов или решение суда, с определением о разделе имущества.

    Оформление налогового вычета при продаже квартиры

    Следующий календарный год в прошествии сделки потребует оформления документации на выплату удержания с дохода. Для этого потребуется обратиться в местное отделение региональной службы ФНС, с заявлением и прилагаемой документацией.

    В заявлении потребуется указать:

    • факт проведения имущественной сделки;
    • дату проведения;
    • цену, установленную на квартиру в договоре купчей;
    • сумму налога, подлежащую удержанию;
    • льготу в 1 млн.руб., если иное не предусмотрено законом.

    При себе следует иметь гражданский паспорт и ксерокопию купчей. Она прилагается к заявлению, независимо от того, что Инспекция уже располагает сведениями о сделках, проведённых в предшествующем календарном году. Так же заполняется декларация по форме 3-НДФЛ и прилагается к заявлению.

    После проверки заявления и проведённых расчётов, может выявиться недоимка, которую потребуется уплатить на основании уведомления, которое будет отправлено по почте вместе с квитанцией. Если выявится переплата – её допустимо вложить на счёт плательщика, по иным видам налогообложения.

    Уклонение от уплаты удержания относится к разряду налоговых преступлений. За них вменяется административная ответственность, заключающаяся в начислении пени в размере от 20% до 40% общей суммы, подлежащей уплате. А так же – уголовная ответственность, допускающая дополнительное назначение штрафных санкций и прочих видов ответственности.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector