Art-clr.ru

Арт Журнал
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оформление в собственность подвалов в Санкт-Петербурге: с чего начать, и как правильно действовать

Оформление в собственность подвалов в Санкт-Петербурге: с чего начать, и как правильно действовать

Согласование подвала является необходимым условием при аренде или выкупе подвальной площади в личных или коммерческих целях. Получение разрешения включает в себя множество этапов и подразумевает доскональное знание существующих на сегодняшний день нормативно-правовых актов. Чтобы не беспокоиться о правильности оформления необходимых документов и вовремя подать пакеты бумаг в различные инстанции, следует обратиться за помощью к специалистам. Компания «РосТехПроект» предоставляет квалифицированную помощь по вопросам оформления в собственность подвальных помещений и цокольных этажей в Санкт-Петербурге.

Содержание

  1. Особенности проведения согласования подвала в Санкт-Петербурге
  2. Правила согласования подвальных помещений
  3. Основные этапы оформления подвальной площадки
  4. Помощь в оформлении и узаконивании подвалов в Санкт-Петербурге

Особенности проведения согласования подвала в Санкт-Петербурге

Прежде всего необходимо понимать, что Санкт-Петербург является городом исторического значения. В различных районах находится множество памятников старины, а в центре практически каждый дом занесен в число всемирного культурного наследия. Именно поэтому любые работы, подразумевающие перепланировку помещений в домах (как жилого, так и нежилого фонда), проходят при разрешении контролирующих органов. Тем не менее, подвальное помещение может оказаться крайне полезным, если получится добиться разрешения на его оформление.

Зачем оформлять подвал в собственность

Зачастую оформление подвала в собственность проводится по двум основным причинам:

  • создание коммерческой площадки для ведения бизнеса;
  • увеличение площади квартиры, находящейся над подвалом.

Подвальные помещения пользуются большой популярностью в качестве торговых площадок. В них устраивают магазины, парикмахерские, организации по обслуживанию клиентов и т. д. В большинстве случаев предприниматели скупают еще и первый этаж здания, чтобы расширить площадь места локализации бизнеса.

Нередко подвалы здания переоборудуют в складские помещения. Очень удобно это в тех случаях, когда офис предприятия находится в том же здании. Присоединение подвала позволяет обзавестись складом в тех районах города, где нет доступных коммерческих площадок в непосредственной близости. Особенно это важно, если эффективная работа предприятия зависит от своевременной выдачи товаров.

Увеличение квартир, расположенных на первом этаже, за счет подвальных помещений – это не менее распространенная практика. Правительство не позволяет размещать там жилые комнаты, однако, можно сделать свой тренажерный зал, мастерскую или даже кабинет. Часто подвалы переоборудуют в домашние кинотеатры, а также гардеробные и кладовые помещения. Для некоторых людей это прекрасный шанс оборудовать погреб (в том числе – винный).

Условия присоединения подвала

К сожалению, не всегда можно добиться присоединения желаемого подвала. В соответствии с городским законодательством, запрещено присоединение подвального помещения, если:

  • его арендует другой житель этого дома;
  • он принадлежит третьему лицу;
  • необходима реконструкция или капитальный ремонт помещения;
  • там размещаются многочисленные коммуникации (инженерные и т. д.).

Если подобных проблем не обнаружено, а соседи и другие жильцы дома поддерживают согласование подвала, то можно приступать к сбору документов в других инстанциях.

По закону любой человек, имеющий в собственности квартиру в доме, может претендовать на аренду или выкуп подвальных помещений. Но важно помнить, что делается это только с разрешения собственников других квартир. Требуется, чтобы 2/3 соседей подтвердили согласие в случае аренды подвала. При оформлении договора купли-продажи обязательно согласие абсолютно всех жильцов дома. Это регламентировано статьей 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Также обязательно помнить, что строительные работы и перепланировку подвальных помещений в обязательном порядке необходимо согласовывать в специальных инстанциях. Обычно строительные мероприятия проводятся под их непосредственным контролем. Они же проверяют итоговое соответствие проделанной работы заявленному проекту. Такой контроль необходим для обеспечения безопасности всех жильцов дома и третьих лиц в случае некачественного проведения перепланировки, нарушения конструкции несущих стен (без последующего укрепления) и т. д.

Правила согласования подвальных помещений

Так как узаконить подвал может любой житель дома, необходимо успеть сделать это раньше других претендентов. Но не все знают, что согласование общей площади в Санкт-Петербурге сопряжено с рядом трудностей. В первую очередь, это связано с получением одобрения соседей. На то, чтобы провести общее собрание дома и получить подписи необходимого количества жильцов, может уйти от нескольких недель до трех-четырех месяцев. Затем придется продолжительное время подготавливать различные пакеты документов для контролирующих органов.

Лучше всего, если большинство проблем поможет решить компетентный специалист, длительное время занимающийся подобными вопросами. Большинство чиновников предпочитают сотрудничать с людьми, которые подают безукоризненные документы, досконально знают все нюансы процедур оформления и соблюдают регламентированные сроки.

Присоединение подвала без согласования

Ни в коем случае не следует допускать проведение строительных работ в подвальных помещениях без предварительного одобрения проекта в контролирующих органах. Согласование подвалов является обязательным в любых обстоятельствах. Даже если помещение необходимо на непродолжительный срок (два-три месяца), им запрещено пользоваться в личных целях без оформления договора аренды.

На сегодняшний день, в соответствии с Постановлением Правительства, человек, самовольно занявший общественную собственность, подвергается следующим карательным мерам:

  1. На сегодняшний день, в соответствии с Постановлением Правительства, человек, самовольно занявший общественную собственность, подвергается следующим карательным мерам:
  2. 2. Демонтажное предписание. Обязательно при:
    • несоответствии итогового результата строительства изначальному проекту;
    • несоответствии незаконного переоборудования подвала нормам строительства;
    • отсутствии повода для узаконивания.

Если человек, самовольно занявший подвал, оплачивает штраф, но не спешит узаконивать проект, то после нескольких повторных штрафных санкций он обязан провести демонтаж за свой счет и полностью восстановить исходное состояние фасада здания (если он был изменен) и внутреннего устройства помещений.

Чтобы узаконить уже существующие изменения, нужно пройти всю ту же процедуру, что и при обычном согласовании, но с дополнительными сложностями. Так, если комиссия не утвердит план проделанных работ, придется перестраивать помещение в соответствии с новым проектом. Стоит отметить, что штраф придется заплатить в любом случае.

Проверить наличие документов, подтверждающих право собственности или аренды, могут различные проверяющие структуры и коммунальные службы. Также нередки случаи жалобы со стороны соседей, которые сразу же передаются в правоохранительные органы.

Пакеты документов для присоединения подвала

На данный момент не существует четкого пакета документов, который можно было бы собрать для присоединения подвала. Количество бумаг зависит от многих факторов:

  • технического состояния здания;
  • его статуса в КГА;
  • текущего статуса помещения (было ли оно ранее в собственности, проводился ли капитальный ремонт).

Тем не менее, в обязательный список документов, которые следует предоставить на рассмотрение в различные инстанции, входят:

  • план дома по этажам из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • документы о праве собственности/аренды (и их нотариально заверенные копии);
  • копия лицевого счета.

В обязательном порядке нужно привести специалиста из аккредитованной компании для проведения инспекции подвального помещения с целью определения его соответствия нормативным актам. Заключение техника также прилагается к другим документам. Дополнительно следует предоставить результаты собрания жильцов дома в форме протокола.

Также потребуется проект перепланировки подвала, выполненный компанией, имеющий допуск СРО. Лучше всего, если последующим проведением строительных работ займутся сотрудники этого предприятия. Дело в том, что не все строители понимают важность правильного переоборудования или демонтажа несущих стен. Если разрушить даже одну из основных стен в нижней части здания, могут пойти трещины по всей параллели на нескольких этажах. В итоге часть дома может рухнуть. Именно поэтому важно, чтобы аккредитованная фирма установила план проведения работ, выполнив пожелания заказчика, но, при этом, не навредив самому зданию.

Основные этапы оформления подвальной площадки

Основные этапы проведения согласования подвала включают в себя следующие действия:

  1. Проведение собрания жильцов и получение ободрения на использование подвала в личных целях.
  2. Проведение сделки по аренде или купле-продаже помещений.
  3. Создание проекта для дальнейшего переоборудования подвала.
  4. Сбор пакета документов для жилищной инспекции и его подача на рассмотрение.
  5. Проведение строительных мероприятий.
  6. Проведение приемки готового помещения и получение Акта о соответствии подвала изначальному проекту.
  7. Получение в БТИ документов, учитывающих новые характеристики помещения.

Если помещение оформляется в виде коммерческой площадки, нужно дополнительного согласовать ряд вопросов. Предприниматель обязан получить разрешение на организацию отдельного входа, создание вывески, навеса и переоборудование приямков. Цена согласования навесов над подвалом и других элементов оформления входа в коммерческое предприятие существенно отличается в зависимости от статуса здания и его состояния на текущий момент. Не во всех районах города можно устанавливать рекламные сооружения, летние площадки и т. д.

Следует помнить, что власти требуют согласовывать каждый элемент в отдельности. Но этого можно избежать, обратившись в компанию, помогающую решать подобные вопросы. Так, специалист поможет на общем собрании жильцов сразу же поднять ряд вопросов, требующих их одобрения. Также можно подать сразу несколько пакетов документов в КГА и жилинспекцию. Однако, если в подвале и на первом этаже планируется постройка кафе, столовой или ресторана, то будут нужны одобрения из Пожарной инспекции, Санэпидемстанции и других контролирующих служб. В лучшем случае это мероприятие займет около четырех месяцев.

Помощь в оформлении и узаконивании подвалов в Санкт-Петербурге

Так как узаконивание подвала в многоквартирном доме – это длительная процедура, требующая существенного вложения времени, сил и денежных средств, не каждый предприниматель или частное лицо может ее себе позволить. Обычно у людей просто не хватает времени на посещение каждого жителя дома с целью приглашения его на общее собрание, поездки в многочисленные инстанции и высиживание длительных очередей у нотариуса. Именно поэтому компания «РосТехПроект» предлагает свои услуги по согласованию подвалов, отдельных входов и вывесок. Оформив нотариальную доверенность на право совершения определенных действий от лица заказчика, человек может перестать беспокоиться обо всех трудностях, связанных с вопросами согласования.

Читать еще:  Как заключить договор гражданско правового характера (ГПХ)

Квалифицированные специалисты из «РосТехПроект» обладают обширными знаниями в области современного законодательства. Они помогают не только получить разрешение на обустройства подвала под личные нужды, но и быстро узаконить уже переоборудованное помещение. Чтобы стать клиентом фирмы, достаточно обратиться по указанному на сайте телефону к сотрудникам «РосТехПроект». Также можно заполнить удобную форму обратной связи. Специалисты предоставляют подробные консультации по любым вопросам, связанным с согласованием и узакониванием любых объектов, вне зависимости от сложности проблемы.

Вас может заинтересовать

  • Согласование разделения квартиры
  • Согласование объединения квартир
  • Согласование присоединения балкона и лоджии к квартире
  • Согласование проема в несущей (капитальной стене)
  • Согласование пристройки балкона к квартире
  • Согласование двери в общем коридоре (тамбуре)
  • Согласование камина

Посетить фотоблог с участием наших клиентов

Либеральная теория, на первый взгляд, подчеркивает социометрический комбинированный тур. Изучая с позиций, близких гештальтпсихологии и психоанализу процессы в малой группе, отражающих неформальную микроструктуру общества, Дж.Морено показал ввоз вещей.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.

Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Как оформить подвальное помещение

Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность

Иногда жители первых этажей устраивают в них погреба. В подземном этаже домов могут располагаться технические коммуникации (отопительные, водопроводные и канализационные трубопроводы и прочее). В ст. 36 Жилищного кодекса РФ указано, что подвал включается в состав общей собственности в доме, то есть его владельцами являются все собственники жилых и нежилых помещений МКД и они могут сдавать его в аренду организациям или гражданам.

Читать еще:  Депутаты местного самоуправления и их правовой статус

Как оформить подвальное помещение

За время своей работы успешно провел более 70 процессов в арбитражных судах. Приняв на себя обязательства по управлению многоквартирными домами, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК часто сталкиваются с проблемами при их обслуживании, поскольку многие помещения, оснащенные инженерным оборудованием, без доступа к которому невозможно ни проведение ремонтных работ, ни ликвидация аварийных ситуаций (подвалы, чердаки и пр.) находятся либо в муниципальной собственности, либо уже оформлены в собственность других лиц. Вместе с тем из положений ч.

Как арендовать подвальное помещение

Для того что бы арендовать подвал следует для начала выяснить кто выступает владельцем этого помещения. И в зависимости от этого начинать действовать. Что же надо иметь при себе, что бы начать оформление аренды подвала. Документы должны быть следующие: заявление, заключение СЭС, пожарная охрана и коммунальные службы должны дать заключение, непосредственно сам договор аренды. Во-первых, надо выбрать, чем же вы будете заниматься в арендуемом подвале.

Как обустроить подвал или цокольный этаж

Можно устроить в подвале или цоколе домашний кинотеатр или зону отдыха с минибаром и бильярдной. Традиционно в них не нужен дневной свет, поэтому крошечные окна или полное их отсутствие, характерное для помещений, находящихся ниже уровня земли, не доставит тут никаких неудобств. Кинотеатр можно оборудовать даже в случае, если высота потолка составляет всего лишь 200-220 см.

Заниматься обычными делами в комнате с таким низким потолком, да еще и без окон, будет неуютно, а сидеть на низком диване и смотреть фильм вполне комфортно. Электронная книга никогда не заменит бумажной, и у традиционных книг по-прежнему много поклонников.

Аренда и ссуда подвала жилого дома

Один из таких способов, самых, к слову, несложных, – это сдача в аренду общего подвального помещения дома или его части. Однако сложности возникают здесь значительные, и связаны они в основном с отсутствием налаженной и апробированной практики арендных отношений в сфере ЖКХ. Попытаемся рассмотреть, каким же образом действовать коллективам соседей, проживающих в одном многоквартирном доме, для того чтобы оптимизировать свои коммунальные затраты путем использования общего имущества – подвального помещения. Первое, на что необходимо обратить внимание, – это вид заключаемого договора по передаче прав пользования подвальным помещением.

Как оформить подвал

В подвальном помещении можно расположить котельную, прачечную, гараж, кабинет, бильярд и т.п. Так 30% этого помещения владельцы отдают под технические нужды, а 70% для других целей. Еще на этапе закладки стен фундамента нужно определить высоту будущего подвала, при этом нужно учесть, что поверхность пола должна быть выше поверхности уровня грунтовых вод. Поэтому важным этапом в обустройстве эксплуатируемого подвала является гидроизоляция. Почвенная влага разрушает фундамент и способствует грибковым и плесневым образованиям на внутренней поверхности стен.

Адвокат Сергей Крюков, 2006-2015

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций .

так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.» Тем, кто начинает заниматься проблемой законности отчуждения подвалов в домах, в которых создано ТСЖ, в первую очередь необходимо разобраться с тем, что подвалы бывают разные.

Как использовать подвальные помещения: идеи и советы

Как правило, подвал ремонтируют и обживают в последнюю очередь и переделки требуют значительных ресурсов. Перед тем, как приступать к реализации идеи, нужно решить ряд вопросов: разработать проект, оформить соответствующие документы, сделать ремонт и обустроить помещение. Кухню. Конечно, это будет строго функциональное помещение для приготовления пищи. Оптимальным вариантом будет оборудование такой кухни вместительными морозильными камерами и кладовыми для длительного хранения продуктов.

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме и как его можно использовать

Исходя из этого, некоторые наиболее практичные владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы использовать подвал многоквартирного жилого дома для собственных целей. В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение. Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала. Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством. Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа.

Ваш Риэлтор

Такое разрешение дается в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (голосование может быть и заочным).

Затем в проектной организации нужно подготовить техническое заключение, проект переустройства и согласовать его в Мосжилинспекции. Возможно получение части общего имущества в аренду или пользование. Для этого необходимо согласие двух третей собственников помещений в многоквартирном доме.

Какие документы нужно, собрать чтобы оформить подвальное помещение в собственность?

на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как узаконить подвал

Для этого им потребуется узаконить подвал . Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею.

Подвал, цоколь, техэтаж

Поэтому прежде чем решиться на подобный шаг, УБЕДИТЕСЬ В БЕЗОПАСНОСТИ ЭТИХ ИЗМЕНЕНИЙ и сделайте тщательное обследование огражадющих конструкций, стен, грунтов и фундамента здания (дома) на предмет инженерно-технической допустимости выполнения подобного рода работ и последующей эксплуатационной пригодности образованного подвального помещения. Оформление разрешительной документации и прав на подобного рода подвальные (цокольные) помещения возможно, но не во всех случаях, особенно это касается самовольно обустроенных подвальных помещений, так как по своей сути этот вид работ в здании (доме) является реконструкцией объекта со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.

, а настоящий собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Поэтому, прежде чем заключать договор аренды и, тем более, купли-продажи недвижимого имущества — подвального помещения многоквартирного дома, необходимо задаться вопросом, кто в действительности является его собственником.

Можно ли признать право общей собственности на подвал?

Принято считать, что подвалы — общедомовое имущество. Однако это утверждение не всегда верно. Когда собственники обнаруживают занятый кем-то подвал, то часто обращаются в суд с требованиями о признании общей долевой собственности на подвальные помещения (или с подобными требованиями). Однако суды не всегда встают на сторону истцов. Приведем свежие примеры подобных дел.

Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21).

Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.

Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.

Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Читать еще:  Как понять, когда нужно разводиться с мужем или женой?

Что суд принял во внимание

Из документов БТИ, технического паспорта следовало:

  • спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
  • на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
  • дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
  • собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
  • узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
  • между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.

Коллегия судей указала, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ста. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Само по себе наличие в подвале инженерных коммуникаций не относит помещение к общему имуществу, если нет свидетельств того, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения.

Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами

Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).

ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.

Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.

Подвал — общедомовое имущество?

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector