Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое квартира от подрядчика

Что такое квартира от подрядчика?

–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком.

Что такое квартира от дольщика?

Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей.

Что такое подрядные квартиры?

Подрядные квартиры – недвижимость, которая строится застройщиком в качестве оплаты выполненных подрядчиком работ. Платой являются не непосредственно деньги, а сама квартира.

Что значит купить квартиру у инвестора?

«Квартиры от инвестора».

Суть понятия «инвестор», в контексте строительства недвижимости, состоит в том, что это участник рынка целью которого является извлечение прибыли от строительства, а не приобретение жилой недвижимости для личного пользования.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у подрядчика?

Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  1. Проверить факт существования подрядчика. …
  2. Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  3. Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье.

Что означает договор долевого участия?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Что такое продажа по долевому участию?

Соответственно, продажа по ДДУ – это переуступка права требовать с застройщика передачи жилого помещения в собственность покупателя, но только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию.

Как проходит сделка по покупке квартиры в строящемся доме?

Этапы покупки квартиры в новостройке

Процедура покупки квартиры от застройщика или девелопера состоит из нескольких этапов: составление договора долевого участия; регистрация ДДУ; регистрация прав на квартиру после сдачи дома.

Как выгодно купить квартиру от застройщика?

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

  1. Просите скидки Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. …
  2. Ищите альтернативы …
  3. Следите за сезоном …
  4. Покупайте на раннем этапе строительства …
  5. Используйте льготную ипотеку …
  6. Участвуйте в торгах …
  7. Купите с отделкой

Какие нужны документы при покупке квартиры в новостройке?

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы: разрешение на строительство документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)

Главные бумаги

  • паспорт
  • документ об уплате госпошлины
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Чем отличается подрядчик и застройщик?

Застройщик в строительстве выступает, как правило, заказчиком строительства. Подрядчик выполняет строительные работы по заданию заказчика.

Чем отличается застройщик от генподрядчика?

Генподрядчик – строительно-монтажная организация, которая, согласно договору подряда или контракта, выполняет строительство объекта. Разница между застройщиком и подрядчиком в том, что первый является землевладельцем, где будет сооружение, а последний знает, кто и как будет строить.

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

Перечень документов (читать далее…)

Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и Партнеры» Ирина Кузнецова:

Согласно 214-ФЗ, единственной допустимой схемой привлечения денежных средств от частных инвесторов является приобретение квартиры по договору участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Такой договор заключается непосредственно между застройщиком и физическим лицом.

На практике распространена схема, при которой сам застройщик не занимается реализацией своих объектов, а привлекает специализирующиеся на продажах недвижимости агентствах. По отдельному договору с таким агентством может быть установлена комиссия за услуги по оформлению ДДУ.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Схема покупки квартиры у подрядчика Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

  1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
  2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.

Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.

Необходимо понимать, на основании какого договора ИП требует уплаты 3% задатка и какова процедура возврата в случае, если одобрение кредита не будет получено. Также нужно обратить внимание, на чей расчетный счет будут перечислены денежные средства дольщика и ипотечные средства.

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

  • Как найти квартиру от подрядчика
  • Что такое квартиры от подрядчика

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Правила проверки документов (читать далее…)

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Предлагаем ознакомиться: Какие документы нужны для отказа от наследства

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной

Новостройка из вторых рук. Опасности покупки квартиры по переуступке прав

​Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности. В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Читать еще:  Как жениться и не потерять квартиру при разводе

Опасность № 1. Цепочка переуступок

Сейчас главный риск — цепочки переуступок. По таким кривым схемам часто продают апартаменты и лофты.

«Чтобы обойти оплату по счетам эскроу, застройщики, особенно мелкие, которые не могут получить проектное финансирование, делают цепочку переуступок через юридические (как правило, аффилированные с ними) лица. Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам.

Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если жилье „гоняют“ через юридические лица, значит, там какой-то „схематоз“», — рассказал кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелторов, председатель правления Добровольной ассоциации риелторов Московского региона (ДАР), автор более 40 книг серии «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

Опасность № 2. «Занижайка»

Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки».

«Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей. В большинстве таких случаев продавец предлагает занизить стоимость и указать в договоре 5 млн, а 8 — заложить в ячейку. Когда покупатель соглашается на такую систему оплаты, то он никогда уже, если что-то случится, не будет признан добросовестным приобретателем. Если продавец обанкротится, квартиру отберут в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем и не вернет даже тех денег, которые были указаны в договоре. Когда же сделка идет без „занижайки“ и стороны договорились, например, налоги поделить пополам, при этом используется строго безналичный расчет, то покупатель в случае неприятностей признается добросовестным и всё заканчивается для него хорошо», — говорит Вадим Шабалин.

Кроме того, в последнее время налоговая стала внимательнее следить за подозрительными сделками.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 4. Долгострой

Здесь риски связаны с самим объектом недвижимости. По словам адвоката Татьяны Прасоловой, при строительстве могут не соблюдаться нормы и правила, могут также возникнуть судебные споры между застройщиком и администрацией или собственником земли. У застройщика могут появиться финансовые проблемы, о чем нередко свидетельствуют массовые продажи квартир в одном ЖК по переуступке. Возникает риск того, что сроки ввода объекта в эксплуатацию сдвинутся, а возможно, даже обанкротится застройщик.

Опасность № 5. Брачные отношения

Покупателям стоит обращать внимание на семейный статус продавца и тщательно проверять его как нынешнюю, так и бывшую «половинку».

«Если продавец приобретал квартиру, находясь в браке, а потом развелся и продал имущество, то бывшая супруга имеет право на половину доли в жилье покупателя. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо брать письменное согласие с супруга на продажу или заявление о том, что продавец не состоял в браке», — поясняет Вадим Шабалин.

Опасность № 6. Маткапитал

«Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, а детям доли так и не выделили, то сделка стопроцентно оспаривается со всеми вытекающими неприятными последствиями. Как правило, такое выявляется после проверок прокуратурой Пенсионного фонда. Чтобы выяснить этот нюанс заранее, риелторы, как правило, просят маму показать движение средств по маткапиталу в аккаунте на портале госуслуг. Если она отказывается, то ее отправляют в Пенсионный фонд за справкой о том, что маткапитал при приобретении квартиры не использовался. Также при заключении договора указывают заверение об обстоятельствах, где пишут, что средства маткапитала не применялись при, например, погашении ипотеки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 7. Доплата

При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.

«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.

Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.

В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше самостоятельно посетить офис застройщика совместно с первоначальным дольщиком и все проверить.

Опасность № 8. Двойные продажи

«Двойная переуступка возможна только при отсутствии государственной регистрации договора уступки. В настоящее время такое встречается крайне редко и только у явных мошенников, когда покупатели в погоне за очень низкой ценой договора уступки не обращают внимание на его государственную регистрацию. Неслучайно 214-ФЗ прямо указывает: сначала государственная регистрация (неважно, ДДУ или договора уступки), а потом оплата по договору», — рассказал Олег Островский.

Опасность № 9. Дополнительные условия по договору

Застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке и признать сделку недействительной.

«Дело в том, что застройщик выступает в качестве стороны по договору и ему небезразлично, кто участвует в сделке: инвесторы, подрядчики или физические лица. Застройщикам порой невыгодно, когда на рынок выходит большое количество квартир в их же домах по низким ценам и оптом от инвесторов. Именно поэтому они стараются внести в договор условие о том, что на сделку требуется их согласие, и оговаривают размер комиссии», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Кроме того, надо обращать внимание на иные положения в ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Жилищные вопросы

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Читать еще:  Кредитная карта, вид счета в справке о доходах

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Покупка квартиры у подрядчика

Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

предварительный договор купли продажи квартиры в ипотекуПредварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку обладает юридической силой.

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

сумма задатка при покупке квартирыСумма задатка при покупке квартиры определяется по согласованию сторон сделки.

Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Что такое переуступка

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Читать еще:  Как и куда подать заявление на развод если есть несовершеннолетние дети?

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Пошаговая инструкция

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Какие документы принести в банк

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы, риски и советы экспертов

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  • цена ниже, есть акции и скидки;
  • уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
  • полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

  • «долгострой» или «недострой»;
  • банкротство застройщика;
  • «серые» схемы продажи;
  • уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования. Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты. Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить. Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров. В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке. К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку. В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ. С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям. Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов. Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки. Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация). Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре. Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб. Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector