Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды в 2022 году

Договор аренды в 2022 году

В 2021-2022 гг. коренным образом меняется порядок учета основных средств, аренды и лизингового имущества. Суммовой критерий основных средств нужно определять самой организации, а в первоначальную стоимость ОС включать, в том числе, будущие затраты, связанные с ликвидацией объекта.

Даже арендованные объекты нужно ставить на баланс и амортизировать. Путевые листы следует заполнять каждый день и помимо отметок о медосмотре отражать результаты контроля состояния транспорта. Нарушение новых правил может обернуться огромными штрафами и возможной дисквалификацией бухгалтера.

Глобальные изменения коснулись и расчета имущественных налогов. В 2021 г. не нужно сдавать декларации по транспортному и земельным налогам, появилась новая декларация по налогу на имущество, изменился сам расчет налога.

Обо всех этих изменениях, а о также многочисленных важных письмах по вопросам учета и налогообложения транспорта, отражением затрат на ремонт, нормирования бензина вы узнаете на семинаре.

Лектор на конкретных примерах рассмотрит вопросы аренды и лизинга, детально раскроет расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией основных средств.

  • все вопросы учета от приобретения основных средств до их утилизации, изменения 2021-2022 гг.;
  • как учитывать по новым ФСБУ основные средства и транспорт. Разница в учете с запасами. Когда недвижимость отражается, как запасы;
  • надо ли нормировать бензин
  • как заполнить путевой лист с 2021 г. по новым правилам, чтобы к нему не было претензий проверяющих;
  • насколько опасен лизинг машин, и как его учитывать;
  • как учитывать арендованные основные средства на балансе организации по новым правилам по ФСБУ 25/2018;
  • нужен ли специально обученный механик и обязательны ли медосмотры и техосмотры;
  • новые правила учета рабочего времени водителей 2021 г. Бывают ли у них командировки и сверхурочные;
  • правильный учет расходов на ремонт и модернизацию основных средств, страховку и пр.;
  • можно ли уменьшить транспортный налог, и с каких основных средств можно с 2020 г. не платить налог на имущество;

НОВЫЕ ПРАВИЛА В УЧЕТЕ, КОТОРЫЕ КАСАЮТСЯ ИМУЩЕСТВА:

— ФСБУ 6/2020 «Основные средства», 26/2020 «Капитальные вложения», 5/2019 «Запасы», 25/2018 «Аренда»: практическое изложение для бухгалтера с примерами и проводками;

— Переход на новые ФСБУ с ПБУ: что нужно сделать уже в 2021 г.

УЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ВЫБЫТИЯ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ:

— Учет при различных способах приобретения ОС: за наличные и безналичные средства, по договору мены, на безвозмездной основе, с привлечением заемных средств, в качестве вклада в уставный капитал, у своего сотрудника;
— Амортизация по новым правилам 2021 г. Особенности определения срока полезного использования по модернизированным и подержанным основным средствам. Консервация ОС;
— Отражение в учете ремонта, модернизации и дооборудования. Установка тахографов на транспорт;
— Инвестиционный налоговый вычет – изменения 2021 г.! Как его применять по «старым» и новым объектам, расходам на модернизацию, реконструкцию и дооборудование;
— Добровольное и обязательное страхование без 97 счета. Техосмотры по-новому, резерв расходов на т/о;
— Учет выбытия ОС. Основные документы по ликвидации. Исчисление налогов при продаже, передаче безвозмездно, по договору мены;
— Аренда и лизинг: особенности учета и налогообложения по правилам МСФО, ФСБУ 25/2018 и ПБУ 1/2008. Договор аренды транспорта с экипажем и без экипажа, сравнительный анализ. Лизинговые и арендные платежи: порядок расчета, учета в составе расходов и уплаты;
— Использование личного автомобиля сотрудника: договор, компенсация, налоги.

УЧЕТ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОС И АВТОТРАНСПОРТА:

— Изменился порядок заполнения путевых листов с 2021 г. Обязательные реквизиты путевого листа – новые правила и ужесточение контроля;
— Спорные вопросы учета расходов ГСМ: нормы списания топлива – использовать или нет, талоны. Особенности учета автомобильных шин;
— Расходы на содержание, эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание. Тахографы и система «Глонасс»;
— Расходы по оплате стоянки и мойки транспорта. Аренда личного и кооперативного гаража;
— Расходы, связанные со страхованием автомобиля и ОСАГО. Порядок учета сумм возмещения при наступлении страхового случая. Списание страховых взносов на расходы.

ТРАНСПОРТНЫЙ НАЛОГ, НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

— Основные изменения законодательства по транспортному налогу и налогу на имущество 2021 г. Отмена деклараций и самостоятельная уплата налога. Сложные вопросы: определение недвижимости, типа транспортного средства, налогообложение машин, поставленных на консервацию, незарегистрированного транспорта;
— Транспортный налог и налог на имущество обособленного подразделения. Налогообложение по договору лизинга и аренды автомобиля;
— Новая отчетность по налогу на имущество в 2021 г. – двойные изменения;
— В каких случаях необходимо сообщать в налоговую инспекцию о купленных транспорте и земле с 2021 г.

ОФОРМЛЕНИЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ВЫПЛАТ В ПОЛЬЗУ МЕХАНИКОВ И ВОДИТЕЛЕЙ:

— Новые требования 2021 г. к рабочему времени, к опыту и квалификации водителей и механиков;
— Комментарий к изменениям трудового законодательства: как правильно принять на работу или уволить водителей, их трудовые гарантии, которые должен соблюдать работодатель;
— Разъездной характер работы водителей и механиков.
— Требование проходить медицинские осмотры. Ответственность водителя.

Методика учета аренды у арендатора в части ФСБУ 25/2018

В данной статье старший консультант компании NFP Елена Яковлева рассматривает вопросы методики и автоматизации учета аренды у арендатора, далее будет разбор со стороны арендодателя, следите за анонсами.

Стандарт ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» вступит в силу уже с 2022 года. Что можно и нужно сделать, чтобы переход правильным и комфортным:

  1. Определить договоры, в отношении которых потребуется применение ФСБУ 25/2018. Следует принимать во внимание приоритет экономического содержания условий договора над его юридической формой;
  2. Подготовить изменения в учетной политике, связанные с изменением методики учета аренды;
  3. Подготовить остатки;
  4. Подготовить функциональность учетной ИТ-системы

Алгоритм идентификации аренды

Перед нами договор аренды. По каким критериям понять, является ли он договором финансовой или операционной аренды? А может это, вообще, оказание услуг? Обсудим алгоритм, который поможет нам с этим разобраться. Основными нормативными документами, которыми мы будем руководствоваться в нашей работе- это Международный стандарт финансовой отчетности – МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденный Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 16.10.2018 № 208н.

Во-первых, надо понять аренда ли это вообще. Аренда — это договор или часть договора, при котором передается право пользования активом в течение определенного времени в обмен на возмещение.

Ключевой фильтр для классификации аренды– это наличие контроля над активом. Сравните: берем услуги хранения на складе — нет актива, арендуем склад – есть актив.

В первом случае — это будет просто получение услуги, а во втором-пример аренды.

Если мы убедились, что имеем дело именно с арендой, тогда переходим к определению вида аренды по шагам:

  • Шаг 1 – Идентификация договоров аренды с низкой стоимостью базового актива;
  • Шаг 2 – Идентификация договоров краткосрочной аренды;
  • Шаг 3 – Идентификация договоров долгосрочной аренды

Стандарт разрешает арендатору не признавать право пользования активом и обязательство по аренде, если стоимость объекта аренды не превышает 300 000 рублей и срок аренды не превышает 12 месяцев. Договоры, которые не относятся к договорам аренды с низкой стоимостью и договорам краткосрочной аренды, являются договорами долгосрочной финансовой аренды.

Правила выделения и оценки компонентов договора аренды

Итак, на основании алгоритма, мы определили договоры финансовой аренды. Далее, при наличии практической возможности, а также с учетом принципа существенности, надо определить, является ли договор единым или в его составе есть компоненты, не являющиеся арендой.

Неарендный компонент – это прочий товар или услуга, который(ая) передается дополнительно в рамках договора аренды, помимо основного предмета аренды (базового актива или нескольких базовых активов).

К неарендным компонентам договора относятся, например, услуги по содержанию здания, услуги текущего ремонта помещения, коммунальные услуги и другие.

Если мы определили, что договор многокомпонентный, следует распределить возмещение по договору между компонентами на основе наблюдаемых цен в соответствии с принципами распределения цены сделки между обязательствами к исполнению, изложенными в МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Далее определяем срок финансовой аренды с учетом информации, которая имеются на момент заключения договора, и теперь у нас есть все данные для первоначального признания актива в форме права пользования и обязательства по аренде.

Признание аренды

Только в момент первоначального признания оценка актива в форме права пользования совпадает с обязательством по аренде. Эта сумма определяется как стоимость еще не выплаченных платежей, дисконтированная по процентной ставке, используемой в договоре аренды.

Первоначальная оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Первоначальная (фактическая) стоимость актива в форме права пользования включает:

  • величину первоначальной оценки обязательств по аренде;
  • первоначальные прямые затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
  • арендные платежи, осуществленные на дату начала аренды или до такой даты (предоплата по арендным платежам) за минусом стимулирующих платежей, полученных от арендодателя;
  • оценочные обязательства арендатора на демонтаж, перемещение и восстановление арендованного актива, восстановлению окружающей среды в соответствии с условиями договора аренды и/или обычаями делового обращения.

На дату начала аренды оцениваем обязательство по аренде по приведенной стоимости арендных платежей, которые еще не осуществлены на эту дату.

В оценку обязательства по аренде включаются следующие виды платежей:

  • фиксированные платежи за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к получению;
  • переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;
  • суммы, которые, как ожидается, будут уплачены арендатором по гарантиям ликвидационной стоимости;
  • цена исполнения опциона на покупку (если есть достаточная уверенность в том, что опцион будет исполнен);
  • выплаты штрафов за прекращение аренды (если срок аренды отражает потенциальное исполнение арендатором опциона на прекращение аренды).
Читать еще:  Куда обращаться если работодатель не выплатил отпускные при увольнении

Арендные платежи дисконтируются с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды.

Последующая оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Стоимость права пользования активом (в том числе земельных участков) погашается посредством амортизации, начиная с месяца, следующего за месяцем поступления предмета аренды, когда он пригоден для эксплуатации в запланированных целях;

После даты начала аренды оцениваем обязательство по аренде следующим образом:

  • увеличивая его балансовую стоимость для отражения процентов по обязательству по аренде;
  • уменьшая его балансовую стоимость для отражения осуществленных арендных платежей;
  • переоценивая его балансовую стоимость для отражения переоценки или модификации договоров аренды или для отражения пересмотренных по существу фиксированных арендных платежей.

Величина начисляемых процентов определяется как произведение обязательства по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и процентной ставки. Периодичность начисления процентов выбирается арендатором в зависимости от периодичности арендных платежей и от наступления отчетных дат.

Отражение в отчетности

Арендные платежи содержат в себе компонент обязательства и компонент финансового расхода, т е платы за финансирование на приобретение актива. Деление на два компонента необходимо, эти компоненты по-разному отражаются в финансовой отчетности: компонент финансового расхода признается в отчете о прибылях и убытках; а погашаемое обязательство отражается в балансе.

Подготовка остатков

  • по дебету счета учета Права Пользования — на фактическую стоимость Права Пользования. Она определяется на дату предоставления предмета аренды;
  • по кредиту счета амортизации Права Пользования — на сумму начисленной амортизации по Праву Пользования за период аренды, предшествующий началу применения ФСБУ;
  • по кредиту счета Расчетов — на величину обязательства по аренде;
  • получившаяся разница отражается на счете нераспределенной прибыли

Подготовка функциональности учетной ИТ-системы

Главным объектом в системе выступает договор, содержащий всю информацию об объекте аренды.

Следует загрузить информацию по проведенной классификации договоров – какие договоры будут учитываться с даты перехода по новым правилам, а какие нет;

Подготовить и загрузить графики для договоров, подпадающих под действие ФСБУ, согласно которым будут производиться начисления в учете у арендатора (для обязательств по аренде).

Компания NFP имеет опыт комплексных проектов в части учета аренды, начиная от консультаций, разработки методологии до внедрения на продуктах 1С.

Елена Яковлева
консультант компании NFP

Новая транспортная накладная с 01.01.2022 года

Серьезный общественный резонанс вызвало утверждение Правительством Российской Федерации нового порядка осуществления коммерческих грузоперевозок, который вступает в действие с 1 января 2022 года. Особого внимания заслуживает транспортная накладная, которая вскоре будет оформляться исключительно в электронном виде. О том, какие именно нововведения ждут участников рынка, пойдет речь в нашем сегодняшнем разговоре.

  1. Федеральный закон №336-ФЗ от 02.07.2021 об изменениях в перевозочных документах
  2. Перевод в электронный вид путевых листов
  3. Пока добровольно, а с 2023 года может стать обязательным
  4. Новые пункты в транспортной накладной
  5. Видео "Серьёзные изменения в правилах грузоперевозок в 2021 году"

Федеральный закон №336-ФЗ от 02.07.2021 об изменениях в перевозочных документах

 Новая транспортная накладная с 01.01.2022 года

Итак, в соответствии с положениями ФЗ №336, принятого в начале июля текущего года, в РФ планируется разработка и постепенное внедрение новой системы электронного оборота документов, регламентирующих сферу транспортировки грузов посредством автомобильного транспорта.

Первые попытки использовать электронную документацию начались более 9 месяцев назад, но с января 2022 к ней будут обязаны подключиться не менее 60 процентов частных предпринимателей и компаний, так или иначе связанных с грузоперевозками, а также организаций, занимающихся отправкой и получением грузов.

Изменения коснуться всех участников рынка: перевозчиков, грузоотправителей и получателей, представителей профильных надзорных ведомств, операторов электронного документооборота и пр. Все они будут вынуждены работать через государственную информсистему.

В упомянутом нами выше документе четко раскрыто понятие этой информационной системы (ГИС) электронных перевозочных документов (ЭПД). Она представляет собой систему, регламентирующую создание, обработку, применение и хранение перевозочной документации в электронном виде. В список ЭПД входят:

  • транспортная накладная;
  • заказ-наряд;
  • сопроводительная ведомость.

Все эти документы, повторимся, будут заполняться в электронном виде и храниться на выделенном сервере.

Для подключения к системе каждого потенциального ее участника обяжут подписать соглашение с оператором, коим выступает Министерство транспорта. Отметим, что многие транспортные накладные 2021 уже оформляются по новым правилам, но пока это происходит на добровольных засадах, вскоре ситуация изменится кардинально.

Перевод в электронный вид путевых листов

Ключевым нововведением в сфере автомобильных перевозок РФ станет перевод в электронный формат путевых листов, именно он призван стать очередным этапом внедрения электронного документооборота. Профильное министерство уже разработало отдельный проект закона, который четко пропишет саму возможность и нюансы создания путевых листов не в бумажной, как это было ранее, а именно в электронной форме.

Планируется, что на рассмотрение Правительства законопроект внесут в ближайшее время, ведь до конца текущего года он должен быть принят окончательно, чтобы реализация далеко идущих планов Минтранса стала возможной в принципе.

К слову: конечной целью является выемка с рынка бумажных документов не только для ужесточения контроля над отраслью в целом, но и для уменьшения вреда экологии. Сейчас в год оформляется не менее 3 млрд. накладных, на что уходит больше 40 тысяч тонн бумаги.

Кроме того, по мнению чиновников, благодаря цифровизации перевозочных документов удастся повысить скорость перемещения и доставки товара как минимум вдвое. Так, если сейчас скорость перемещения груза составляет около 300 км/сутки, то после внедрения проекта в действительность она достигнет 600 км/час.

Пока добровольно, а с 2023 года может стать обязательным

 Новая транспортная накладная с 01.01.2022 года

Известно, что на протяжении 2022 года добровольное использование транспортных накладных в электронном виде еще будет возможным, хотя профильные инстанции будут всячески поощрять и даже заставлять участников рынка отказываться от бумажной документации, но вот с наступлением 2023 соблюдение новых требований станет обязательным. Поэтапное внедрение ЭПД позволит отрасли легче адаптироваться к нововведениям.

Новые пункты в транспортной накладной

 Новая транспортная накладная с 01.01.2022 года

Образец транспортной накладной, оформляемой в электронном виде, находится в свободном доступе в интернете. Из него следует, что в бланк добавили ряд пунктов, которых ранее не было:

  • Если отправителем груза является экспедитор, он ставит галочку напротив соответствующего пункта, а также вносит краткие сведения о заказчике услуги.
  • Обязательным к заполнению становится раздел документа, свидетельствующий о ценности груза.
  • В разделе о приеме груза, помимо адресов погрузки/выгрузки, необходимо вписать данные лица, у которого груз забирают.
  • В соответствующей графе следует указать регистрационный номер транспортного средства, привлеченного к осуществлению грузоперевозки, а также тип владения им (собственность, аренда или лизинг).
  • Стоимость услуг и порядок расчета прописывается в разделе №16, а вот подписи сторон договора ставятся выше, в 15 разделе.

Изменения в 1С

На устах бухгалтеров и деловодов, работающих в сфере автомобильных грузоперевозок, возникает вполне логичный вопрос о том, как отразятся описанные выше новшества на специфике ведения 1С бухгалтерии и будут ли они в принципе. В ходе изучения темы нам не удалось найти ответа на него, не спешат с разъяснениями и профильные ведомства. Остается ждать и надеяться на то, что все встанет на свои места после внедрения ЭПД на практике.

Как малый бизнес получает льготы при аренде государственного имущества

Еще до коронавирусной госпитализации, 19 марта, премьер-министр Михаил Мишустин распорядился предоставить малым и средним предприятиям отсрочку по договорам аренды федерального имущества. По распоряжению правительства малому бизнесу предоставляется такая отсрочка с 1 апреля по 1 октября 2020 г., а задолженность можно погашать в течение двух лет начиная с 1 января 2021 г. Предприниматели из наиболее пострадавших отраслей на три месяца, с апреля по июль, освобождаются от арендных платежей за здания, участки и помещения, находящиеся в федеральной собственности. А затем они смогут воспользоваться тремя месяцами отсрочки, до октября 2020 г.

Правительство рекомендовало региональным и муниципальным властям последовать примеру властей федеральных. Обязанность у них была только одна – дать отсрочку по аренде предприятиям из наиболее пострадавших отраслей на время простоя (поправки в закон о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, приняты 1 апреля). А в остальном, давать ли арендаторам отсрочку и освобождение от аренды, муниципалитеты решали сами.

На 1 июня было заключено 5948 дополнительных соглашений об аренде 17 958 объектов недвижимости, принадлежащих муниципальным образованиям. Отсрочку и освобождение получили 1256 арендаторов, сообщает представитель Минэкономразвития.

Много это или мало? Для сравнения: на начало 2020 г. в одной только Москве 4003 малых предприятий и индивидуальных предпринимателей арендовали муниципальные площади: 3098 – напрямую у департамента имущества, 905 – у городских предприятий.

«Ведомости» выясняли, как на федеральные инициативы отреагировали муниципалитеты в разных регионах страны и на какие уступки арендаторам они пошли.

Как малый бизнес получает беспроцентные кредиты на зарплаты сотрудникам

Богатая Москва

Роман Седловский владеет тремя салонами красоты «Вместе» и Genere Mio. Он арендует две площадки, находящиеся в муниципальной собственности, и одну площадку у частного арендодателя. По муниципальным площадям предприниматель получил отсрочку на три месяца. А частный арендодатель снизил арендные платежи. Седловский считает, что ему повезло. Часто переговоры коллег с частными арендодателями заканчиваются ничем, рассказывал он 30 апреля.

Просьбы об арендных каникулах или полной отмене платежей поступают в Центр поддержки экономики Москвы с первых дней введения режима повышенной готовности. Всего туда обратились более 7000 предпринимателей, рассказал заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов. На сегодня 793 арендатора городской недвижимости – земли и нежилых помещений – получили отсрочку или полное освобождение от арендных платежей. А 3207 индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса получили отсрочку платежей по договорам выкупа городской недвижимости. Всего поддержка по договорам аренды и купли-продажи обошлась городу в 8,31 млрд руб., говорит Ефимов.

Читать еще:  Какие документы передает продавец квартиры покупателю на сделке

Что предпринимают менее богатые города?

Метр за рубль

Некоторые города сделали даже больше, чем рекомендовал федеральный центр. Например, в Нижегородской области муниципальное имущество арендуют 552 предпринимателя, а государственное – 1747. По словам заместителя губернатора Андрея Саносяна, предприниматели получили отсрочку автоматически, независимо от того, обратились они за отсрочкой или нет. Тогда как по федеральным или московским правилам льготы даются только тем, кто о них попросил. Сочи тоже перевыполнил федеральные рекомендации: малые и средние предприятия, арендаторы муниципальных помещений, получили отсрочку сразу до конца года. Правда, город сдает в аренду всего 11 объектов муниципальной недвижимости.

Регионы придумали собственные меры поддержки, отличающиеся от тех, что предложило правительство. В Архангельской области на период простоя ставка аренды помещений в госсобственности сокращена до 1 руб. за 1 кв. м.

Не по форме

В Санкт-Петербурге в списки наиболее пострадавших отраслей вносили предприятия согласно их основному коду деятельности ОКВЭД на 13 марта. Отсрочка предоставляется всем попавшим в список, освобождение от аренды во II квартале – всем компаниям из списка, зарегистрированным в реестре малых и средних предприятий города. Город согласился рассмотреть заявки предпринимателей по 2217 договорам аренды (перечень выложен на сайте департамента имущества и касается только имущества в собственности города). Но постановление сейчас дожидается подписи губернатора Санкт-Петербурга, а прием заявок не начат, сообщил представитель администрации города.

Поможет ли господдержка выжить малому бизнесу

Заявку на отсрочку можно оформить на сайте комитета имущественных отношений города. Или подать заявление в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» или городское управление по работе с крупными контрагентами. Предпринимателю надо быть внимательным, чтобы его заявка не путешествовала по разным инстанциям, а сразу попала на рассмотрение, предупреждает директор «Имущества Санкт-Петербурга» Юрий Ефремов. Помимо заявки надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на 13 марта и документ, подтверждающий, что помещение используется для деятельности по основному ОКВЭД (предъявить, например, лицензию или уведомление Роспотребнадзора).

Власти Санкт-Петербурга получили примерно 2000 обращений, касающихся аренды. Более половины отсеяли сразу: предприниматели заполнили заявки не по форме или не приложили необходимые документы. На рассмотрение приняли 880 заявлений. Но большая часть заявителей не соответствовала требованиям по кодам ОКВЭД: одни не входили в список наиболее пострадавших отраслей, другие использовали помещение для работ не по основному виду деятельности, поясняет представитель администрации. В итоге предприниматели получили 436 соглашений об отсрочке аренды.

Не жадные, а нищие

Многие города не слишком спешили поддержать арендаторов и скупо информировали их, что такая поддержка вообще возможна. Например, на сайте администрации Костромы новость о поддержке арендаторов муниципального имущества была опубликована 11 мая – за день до возобновления работы местных предприятий. На 21 мая поступило 11 заявок.

На 25 мая Йошкар-Ола подписала четыре соглашения, отменивших платежи по договорам аренды муниципального имущества с апреля по июнь 2020 г. Город рассматривает 22 заявления по отсрочкам.

В некоторых случаях региональным властям пришлось оказать помощь муниципалитетам, чтобы те помогли арендаторам. В Волгоградской области арендные каникулы для пострадавших предприятий были объявлены с 1 апреля. Волгоградская городская дума освободила арендаторов от платежей на три месяца только 29 мая. Незадолго до этого Волгоградская область направила муниципалитетам дотации в размере 418,2 млн руб., в том числе на поддержку арендаторов муниципального имущества. Волгоград получил 331,8 млн руб. Заявки на каникулы могут коснуться 530 договоров аренды.

Муниципалитеты получают доходы от управления казенным имуществом, НДФЛ и налогов от малого и среднего бизнеса: налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН) и единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Налоговые поступления просели очень сильно, поэтому для муниципалитетов сейчас важна любая копеечка, говорит профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич. Москва может позволить себе давать льготы, потому что ее основные доходы поступают не от налогов, которые платит малый и средний бизнес. У других городов такого нет, считает она. «Муниципалитеты не жадные, а нищие. А нищему очень трудно простить чужие долги», – говорит Зубаревич.

Глава Кургана Андрей Потапов сообщил СМИ, что за месяц режима самоизоляции налоговые поступления в бюджет муниципалитета сократились на 24%. Результаты за май еще не подведены. Но, по словам представителя администрации Кургана, падение налоговых поступлений не повлияет на предоставление отсрочек. Все заявления рассмотрят, говорит он. Сейчас в Кургане подано 17 заявлений: восемь одобрено, девять рассматриваются. Освобождение от оплаты аренды постановлением правительства не предусмотрено, отмечает представитель администрации Кургана.

В Костроме и Петропавловске-Камчатском доходы от управления государственным и муниципальным имуществом дали 6% налоговых и неналоговых поступлений в бюджет, в Йошкар-Оле – 19%, по данным отчетов об исполнении бюджетов за 2018 и 2019 гг.

Труднее всего маленьким и моногородам, где поступления от аренды могут превышать треть бюджета, как, например, в городе Краснозаводске Московской области или Полярные Зори Мурманской области. Отделы экономики муниципалитетов моногородов формируют частные фонды, которые получают полномочия по реализации политики поддержки предпринимательства, рассказывал в интервью ТАСС омбудсмен по защите прав предпринимателей моногородов Юрий Тебин.

Доходов нет, но платить надо

Некоторые муниципалитеты выполнили минимальные обязательства о поддержке наиболее пострадавших отраслей, но рекомендациям из федерального центра не последовали.

Малый бизнес штурмует маркетплейсы

Галина Доронкина владеет туристической компанией «Бриз». Ее теплоход «Алмаз» стоит на причалах ОАО «Корпорация развития Камчатки» (КРКК, согласно СПАРК, на 100% принадлежит минимущества Камчатского края). Собственники катеров попросили компанию снизить на 50% арендную плату за причальные стены и отсрочить платежи. Компания «Бриз» имеет ОКВЭД 79.11 (деятельность туристических агентств), а предприятия с этим ОКВЭД входят в список наиболее нуждающихся в поддержке отраслей края. То есть ей полагалась обязательная отсрочка. По словам Доронкиной, КРКК предоставила такую отсрочку, но дальше этого обязательного минимума не пошла и платежи не уменьшила. Выручка «Бриза» сейчас нулевая, все рейсы отменены, рассказывает Доронкина.

По словам представителя КРКК, причалы и сооружения яхтенной марины арендуют 16 предприятий из наиболее пострадавших отраслей. За отсрочкой обратились четыре компании и три получили ее на момент ответа, рассказывает представитель корпорации. Между КРКК и «Бризом» также подписано соглашение о реструктуризации задолженности перед КРКК, образовавшейся к апрелю 2020 г. Совокупные долги арендаторов перед корпорацией к июню 2020 г. превышают 6 млн руб. (примерно 10% доходов от аренды за год), пояснил представитель КРКК. По его словам, сокращение арендных доходов приведет к свертыванию работ по ремонту причалов и очистке акватории Петропавловской бухты и вынужденным увольнениям сотрудников. Компания ведет переговоры с властями региона о компенсациях, чтобы, в свою очередь, предоставить льготы арендаторам, сообщил представитель КРКК.

Муниципальные частники

На значительную часть муниципальной собственности рекомендации правительства не распространяются де-юре. Сдача помещений в аренду – сложная хозяйственная деятельность, которую муниципалитеты вести не могут, объясняет председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов. Поэтому администрации учреждают управляющие компании и передают им помещения и земли в качестве имущественного взноса в уставный капитал. Де-юре эти компании зарегистрированы как частные предприятия (ПАО, АО, ООО), хотя де-факто подконтрольны властям. Об этом свидетельствуют многочисленные случаи, когда после смены руководства муниципалитета меняется и руководство управляющей компании-посредника, говорит Кабанов. На арендаторов помещений у таких компаний льготы, введенные муниципалитетами или регионами, не распространяются.

В Камчатском крае достигнуты договоренности об обнулении платежей за аренду государственного и муниципального имущества, рассказывал «Ведомостям» 30 апреля Рашид Шамоян, председатель камчатского регионального отделения «Деловой России». Но на компромисс с арендаторами долго не шли крупнейшие арендодатели краевого центра: АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость». Эти компании учреждены администрацией Петропавловска-Камчатского. Максимум, что они предложили своим арендаторам, – отсрочку платежей. Они выставили счета за месяц даже тем, кто в апреле не работал вообще, рассказывал 30 апреля Шамоян.

В администрации Петропавловска-Камчатского на запрос «Ведомостей» сообщили, что оба предприятия преобразованы путем приватизации в соответствии с федеральными законами. Петропавловск-Камчатский городской округ владеет 100% АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость». Но эти компании имеют право собственности на имущество и распоряжаются им самостоятельно, пояснил представитель администрации города. По его словам, советы директоров АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость» предусмотрели скидки в 50% на аренду за апрель – июнь для наиболее пострадавших отраслей и отсрочки для всех категорий малого и среднего бизнеса. Обе компании на запрос «Ведомостей» не ответили.

У предпринимательницы Ксении Артюхиной студия праздников «Круче всех». Согласно федеральным спискам ОКВЭД, она относится к пострадавшим отраслям. «Круче всех» арендует помещения у Дирекции по эксплуатации зданий. «Не работаем уже два месяца – и неизвестно, сколько еще предстоит. Роспотребнадзор публикует требования к открывающимся заведениям: маски, социальная дистанция. Но где вы видели такой праздник?» – говорит Артюхина. Дирекция по эксплуатации зданий предоставила компании «Круче всех» скидку в 50% на шесть месяцев, это произошло примерно через два месяца после обращения. Помогло то, что интересы камчатских предпринимателей в переговорах с Дирекцией по эксплуатации зданий представляла «Деловая Россия», полагает Артюхина.

Читать еще:  Генеральная доверенность на представление интересов физического лица

В судебной практике решений по таким ситуациям еще нет, говорит Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры». Он считает, что у обеих сторон есть сильные и слабые места в аргументации. Подобные споры имеют потенциал дойти до Верховного суда, говорит Щербинин. Нужно смотреть на суть, а не на форму: если помещения остаются под контролем федеральных органов власти или муниципалитетов, несмотря на наличие компании – юридического владельца, льготы должны применяться, считает Эдуард Савуляк, директор московского офиса Tax Consulting UK.

Срочный и бессрочный договор аренды: подводные камни

На этапе оформления сделки по аренде контрагенты должны решить – что больше соответствует их интересам: срочный или бессрочный договор аренды? В каких случаях можно составить срочный договор аренды, а в каких – бессрочный? Что будет выгоднее обеим сторонам? Какие плюсы и минусы есть у срочного/бессрочного договора аренды? Ответы вы узнаете в нашей статье.

Содержание

  • Срочный договор аренды: особенности
  • Как сформулировать условие о сроке о договоре аренды?
  • Форма срочного договора аренды
  • Преимущества и недостатки срочного договора аренды
  • Специфика бессрочного договора аренды
  • Как заключить бессрочный договор аренды?
  • Форма договора аренды без срока
  • Плюсы и минусы бессрочного договора аренды
  • Обращайтесь к профессионалам!

На этапе оформления сделки по аренде контрагенты должны решить – что больше соответствует их интересам: срочный или бессрочный договор аренды? В каких случаях можно составить срочный договор аренды, а в каких – бессрочный? Что будет выгоднее обеим сторонам? Какие плюсы и минусы есть у срочного/бессрочного договора аренды? Ответы вы узнаете в нашей статье.

Срочный договор аренды: особенности

Срочный договор – сделка, действие которой ограничено временем. Срок может устанавливаться сторонами, а может быть предусмотрен законом. Указание срока в договоре необходимо для того, чтобы стороны четко понимали, когда и какие действия необходимо выполнять.

Какие особенности есть в законодательном регулировании срочного договора аренды?

  1. стороны не могут прописывать в договоре срок, выходящий за рамки предусмотренного законом срока;
  2. если контрагенты в договоре аренды не указали срок, но законом предусмотрен максимальный предел, то при наступлении этого предела отношения по договору аренды прекращаются.

Как сформулировать условие о сроке о договоре аренды?

Недопонимание сторон по срокам исполнения договора аренды может привести к арендным спорам. Мы советуем грамотно формулировать условие о сроке в договоре аренды. В каком виде он может прописываться?

  1. дата начала – дата окончания;
  2. дата начала + период;

Также начало действия соглашения может быть определено конкретным событием/действием (например, получение от госоргана разрешения на ввод в эксплуатацию; внесение арендатором аванса и т.п.);

Обращаем внимание, что при оформлении аренды здания/сооружения срок, начинающийся 1 числа какого-либо месяца текущего года и заканчивающийся 30/31 числа предыдущего месяца следующего года, равен 1 году.

Пример: стороны заключили договор аренды помещения на срок с 1 февраля 2021 года до 31 января 2022 года. Значит, срок действия договора аренды составляет 1 год.

Это правило указано в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой», принятом Президиумом ВАС РФ от 11.02.2002 №66 и необходимо для решения сторонами вопроса о регистрации сделки по аренде. Отметим, что договор аренды здания/сооружения регистрируется, если заключается на срок не менее 1 года.

Приведем пример. В Арбитражный суд Челябинской области организация в лице арбитражного юриста обратилась с требованием взыскать аренду и проценты за пользование имуществом с ответчика. Так как договор действовал ровно год, его необходимо было зарегистрировать. Но стороны договор аренды не регистрировали, и суд признал сделку по аренде незаключенной. Последствие – к договору аренды не применяются специальные правила о расторжении контрагентами сделки. Поэтому судом были учтены правила об ответственности за уклонение от возврата денег (ст. 395 ГК РФ).

Форма срочного договора аренды

Договор аренды заключается устно или письменно. Письменная форма обязательна, если:

  • хотя бы один из контрагентов – юрлицо;
  • сделка оформляется более чем на 1 год.

Если срочный договор аренды заключен в отношении недвижимости, то стороны должны его зарегистрировать в Росреестре. Если объектом срочного договора аренды является земельный участок, здание или сооружение, то регистрация договора аренды нужна, когда срок договора составляет более года.

Преимущества и недостатки срочного договора аренды

Перед тем, как заключать срочный договор аренды, следует проанализировать плюсы и минусы, ожидающие стороны. Однако то, что является преимуществом для арендатора, может быть недостатком для арендодателя. Перечислим по порядку:

  1. стабильность и предсказуемость договорных отношений – преимущество для обеих сторон;
  2. по закону одностороннее расторжение договора досрочно и во внесудебном порядке не предусмотрено. Иное можно закрепить в договоре аренды. Для одной стороны – это преимущество, для другой – недостаток;
  3. по истечении срока у арендатора есть преимущественное право на заключение договора с тем же арендодателем. В зависимости от ситуации может быть как плюсом, так и минусом для арендодателя, для арендатора такое право всегда является плюсом;
  4. необходимость регистрации договора аренды в случаях, предусмотренных ГК РФ. Это требование может повлиять на то, какова будет продолжительность аренды. Например, по договору аренды помещения арендодателю выгодно заключать договор на срок меньше года, эта практика сложилась в связи с нежеланием платить налоги. А для арендатора это может быть недостатком, если он желает оформить договор на более длительное время.
  5. если сроки предусмотрены законом, приходится их соблюдать. Недостаток для обеих сторон.
    Чтобы узнать о всех преимуществах и недостатках вашего договора или проекта договора аренды, советуем обратиться за юридическими услугами.

Специфика бессрочного договора аренды

Бессрочный договор аренды – сделка, действие которой не имеет временных ограничений. Особенность бессрочного договора аренды в том, что стороны не ограничивают себя конкретными сроками и могут в любое время принять решение о прекращении отношений.

Как заключить бессрочный договор аренды?

Бессрочность договора возможна в случаях:

  1. Когда стороны не указали срок действия в договоре аренды. Но есть некоторые нюансы. Например, стороны заключили бессрочный договор муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения. По закону срок такого договора аренды составляет от 3 до 49 лет. Даже если стороны не учли условие о сроке, договор аренды может действовать максимально 49 лет.
  2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, когда срок договора аренды закончился, а другая сторона не возражает против продолжения договорных отношений. ГК РФ относит такой случай к преимущественному праву арендатора на заключение с тем же арендодателем договора.

Форма договора аренды без срока

Бессрочный договор аренды заключается в устной или письменной форме. Письменная форма бессрочного договора аренды обязательна, если хотя бы один из контрагентов – организация.

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» рекомендует для договора аренды выбирать письменную форму, чтобы избежать в будущем арендных споров. Условия, оговоренные устно, могут попросту забыться или игнорироваться одной из сторон, а в суде сложно доказать факт заключения устной сделки без каких-либо подтверждающих документов.

Приведем пример. В Бугульминском городском суде рассматривался спор об упущенной выгоде в виде взыскания аренды. В суде арендодатель утверждал, что между ним и арендатором был заключен устно и без срока договор аренды автомобиля. Согласно бессрочному договору арендатор должен был переводить ежемесячную арендную плату, однако спустя 3 месяца после передачи в аренду машины арендатор перестал платить за нее. Суд установил, что стороны проигнорировали соблюдение письменной формы, обязательность которой закреплена в ГК РФ. Даже если письменная форма не соблюдена, арендодатель должен представить суду факты существования устного договора аренды, однако доказательств представлено не было. Суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Решение от 18.10.2016, дело № 2-2798/2016).

Плюсы и минусы бессрочного договора аренды

При оформлении бессрочного соглашения по аренде также надо учитывать и выгоды, и недостатки. Перечислим:

  1. возможность прекратить договор аренды досрочно в одностороннем порядке, минуя суд. Рассматриваем это плюсом и минусом одновременно, зависит от ситуации.

Например, арендатор решил расторгнуть бессрочный договор складского помещения, а для арендодателя это оказалось неприятной неожиданностью. Чтобы это не было совсем внезапным односторонним расторжением, ГК РФ предусмотрел сроки извещения о расторжении сделки:

  • если предмет сделки – движимое имущество, сторона оповещает за 1 месяц;
  • если предмет сделки – недвижимость, то сторона уведомляет за 3 месяца.

Законом или сторонами договора аренды могут быть прописаны другие сроки оповещения.

  1. необходимость регистрации договора аренды. Таково общее требование ГК РФ, а в отношении отдельных видов имущества предусмотрены специальные правила. Также в зависимости от ситуации для одной стороны это может быть преимуществом, а для другой – недостатком.

Обращайтесь к профессионалам!

В статье мы подробно рассказали об особенностях срочного и бессрочного договора, их преимуществах и недостатках.

Отметим, что каждый договор имеет свои подводные камни, поэтому еще на этапе заключения сделки необходимо прописать все важные условия. В случае их упущения появляется риск возникновения конфликтов, что может привести к судебным спорам.

Наша команда «Хелп Консалтинг» поможет вам избежать возможных ошибок! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

  • анализ договора аренды, оценка перспектив и возможных рисков;
  • подготовка проекта договора аренды как бессрочного, так и срочного пользования;
  • сопровождение разрешения спора по договору аренды в досудебном порядке;
  • судебное представительство по арендным спорам
  • и другие услуги.

Первичная юридическая консультация бесплатна! Позвоните нам или заполните на нашем сайте заявку, и мы перезвоним!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector