Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

В Верховном суде объясняют, что обзор необходим для «обеспечения единообразного подхода» к рассмотрению подобных дел. Всего документ содержит 12 пунктов. Мы выбрали наиболее интересные из них и коротко пересказали их в удобном формате.

Ссылка на полную версию обзора размещена в конце материала.

Глава крестьянского фермерского хозяйства потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без проведения торгов. Такое право предусмотрено ч. 8 ст. 10 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Но местные власти ему отказали, потому что на получение участка претендовали и другие хозяйства. Верховный суд признал такой подход законным и подтвердил: если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то чиновники должны провести торги и на них выяснить, кому достанется желанный участок (п. 1 обзора).

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у КФХ, а предприниматель желает продлить аренду. «Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов», – указал ВС в обзоре. В таком случае публиковать извещение о доступности участка не нужно (п. 2 обзора).

Если после 1 марта 2015 года (в этот день вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу) арендатор продолжил пользоваться уже арендованным земельным участком, то по истечении срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор автоматически продлился на тех же условиях на неопределенный срок (п. 3 обзора).

Сельскохозяйственные земли можно не только арендовать у местных властей, но и выкупить в собственность. Но не сразу – для этого нужно пользоваться ими как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). ВС подчеркивает: этот срок считают не только по последнему договору аренды. Чиновники должны учитывать еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с одним арендатором (п. 4 обзора).

Кроме того, если при пользовании участком арендатор допустил нарушения, но устранил их, то такие нарушения не повлияют на течение трехлетнего срока, необходимого для выкупа земли (п. 5 обзора).

Общество захотело выкупить земельный участок целиком, но местные власти отказали. По их мнению, арендатору достаточно было выкупить лишь землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней здания. ВС указал, что площадь выкупаемой земли не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта (п. 6 обзора).

У арендатора было право постоянного (бессрочного) пользования участком. Он переоформил это право, заключил договор аренды на 49 лет, а сразу после этого попытался выкупить землю. Но сперва чиновники, а затем и суды отказали со ссылкой на пропуск минимального трехлетнего срока аренды, необходимого для выкупа земли. ВС исправил эту ошибку и указал, что в таких случаях ограничения по сроку аренды не действуют (п. 7 обзора).

Общество более 10 лет использовало невостребованные земельные доли, из которых затем образовали отдельный участок. Оно попросило о выкупе этой земли, но суды решили, что заявитель не предоставил достаточных доказательств использования участка – договоров аренды или субаренды в отношении спорной земли. В выкупе обществу отказали.

Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что фактическое использование земли можно подтвердить любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, а не только договорами (п. 9 обзора).

Еще несколько разъяснений ВС, которые касаются долей. На торги может быть выставлен только земельный участок, который сформировали из невостребованных земельных долей, но не сами земельные доли (п. 10 обзора). А если долями раньше пользовались несколько фермеров, то они могут приобрести новый участок в долевую собственность (п. 9 обзора).

Иногда из невостребованных земельных долей, которыми раньше пользовались фермеры, образуют новый участок, право собственности на который признают за муниципальным образованием. ВС решил, что даже после регистрации права муниципальной собственности фермеры сохраняют право либо на заключение нового арендного соглашения без торгов, либо на продолжение безвозмездного пользователя (п. 11 обзора).

Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2021 году

Земля считается одним из самых ценных активов. Поэтому нет ничего удивительного в желании арендатора земельного участка стать полноценным владельцем. Право собственности предоставляет намного больше возможностей и ряд серьезных преимуществ. В их числе: отсутствие необходимости платить аренду, возможность оформления залога, совершение любых других действий с землей, включая куплю-продажу, дарение, передачу в наследство или обмен.

Учитывая сказанное, становится понятной актуальность вопроса о том, как арендную землю перевести в собственность быстро, грамотно и с полным соблюдением требований законодательства. Рассмотрим возможность, основные этапы и правовые нюансы подобного мероприятия.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность

Возможность перевода земли из аренды в собственность

Сначала необходимо понять, можно ли перевести участок из арендуемого в собственный. Первый и главным требованием выступает использование земли по правильному назначению. Например, если надел предоставлен под ИЖС, на нем нельзя заниматься ведением сельского хозяйства.

Второе условие – определенный вид землепользования. Действующий Земельный кодекс и дополняющие его нормативно-правовые акты разрешают оформление земли в собственность после аренды, если она предназначена:

  • под ИЖС;
  • для ведения ЛПХ;
  • для занятий с/х;
  • СНТ или ДНТ.

Некоторые категории земель не подлежат переводу из аренды в частную собственность. К ним относятся:

  • участки, изъятые из оборота для госнужд и потребностей муниципалитета;
  • полигоны, опасные дли жизни и здоровью человека из-за заражения потенциально вредными материалами или веществами;
  • земли заповедников и отнесенные к двум фондам водному и лесному;
  • территории, подведомственные Минобороны;
  • земли садов и парков, расположенные в пределах городской черты;
  • территории в охранной зоне очистных сооружений и водозабора.

Внимательное изучение приведенной выше информации поможет определить, можно ли перевести аренду земли в собственность. При утвердительном ответе на вопрос следует переходить к обязательным условиям для такого перевода.

Требования к арендуемому участку земли для перевода в собственность

Перечень условий, обязательных для получения разрешения на перевод в собственность земли в аренде, зависит от вида разрешенного землепользования. Каждый из них целесообразно рассмотреть отдельно.

Самый очевидный ответ на вопрос, как оформить аренду земельного участка под ИЖС в собственность, достаточно очевиден. Нужно возвести жилую постройку. Она должна быть капитальной и предназначаться для проживания в течение круглого года. В качестве обязательного условия выступает официальная регистрация постройки в качестве объекта недвижимости и внесение в ЕГРН.

Дополнительные требования к земле и жилому зданию:

  • размещение на участке одного дома, который предназначен для одной семьи;
  • количество этаже постройки – не более трех;
  • пригодность строения для регулярного проживания.

Перечень требований к участку для личного подсобного хозяйства определяется с учетом его расположения. При размещении в границах населенного пункта, разрешается строительство частного капитального дома.

При расположении за пределами населенного пункта, допускается осуществление исключительно сельхоздеятельности. Использование надела по прямому назначению в течение трех лет предоставляет возможность оформления земли в собственность.

Дачный и садовый участок

На территории земель СНТ и ДНТ разрешается возводить дачные домики, бани и различные хозяйственные постройки. Наличие любого из строений позволяет обратиться к местным властям с ходатайством о переводе земли в собственность.

Важно помнить, что на землях под огородничество возведение жилых домов запрещено. Допускается строить сооружения, функциональное назначение которых – складирование, хранение и переработка сельхозпродукции.

Сельскохозяйственные

Как и в случае с землями для ЛПХ, условием перевода в собственность становится трехлетнее использование по прямому назначению. Никаких строений возводить для этого не нужно. Обязательное дополнительное требование – использование под сельскохозяйственные нужды всей площади земельного участка.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность

Способы перевода земли из аренды в собственность

Для арендуемой земли, принадлежащей муниципалитету, предусмотрено два варианта перевода в частную собственность. Первый – это приватизация, которая проводится бесплатно и исключительно для физических лиц. Второй – проведение аукциона, победитель которого получает право собственности на землю, выставленную на торги. Участвовать в аукционе могут как граждане, так и юридические лица.

Способ №1. Бесплатная приватизация

Главное преимущество такого способа оформления собственности заключается в отсутствии необходимости нести финансовые расходы. Но бесплатная приватизация предусматривает обязательного выполнения нескольких условий, в числе которых:

  • арендный договор составлен на срок 20 лет или дольше;
  • арендатор имеет постоянную регистрацию на территории региона в течение, как минимум, 5 лет;
  • землепользование участком на протяжении 3 или более лет;
  • отсутствие собственности на другие земельные участки;
  • возведение на земле капитального дома или использование надела по прямому назначению.

Еще одним немаловажным нюансом становится однократная возможность воспользоваться правом на приватизацию земли. Второй раз запустить бесплатную процедуру оформления не получится.

Читать еще:  Как определить время и место открытия наследства

Последовательность действия по переводу земли из аренды в собственность выглядит следующим образом:

  • возведение дома или трехлетнее целевое использование земли;
  • регистрация недвижимости в Росреестре;
  • подача заявления в муниципалитет на приватизацию участка. К заявлению прилагается комплект документов, включающий: арендный договор, кадастровую документацию, копию паспорта заявителя;
  • получение постановления об успешном переводе участка в личную собственность и одновременном расторжении договора на аренду;
  • регистрация объекта путем включения его в ЕГРН.

Последний пункт требует дополнительной расшифровки. Дело в том, что включение земельного участка в ЕГРН требует предоставление обширного перечня документов, которые подается либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Альтернативный вариант – использование функционала портала Госуслуги.

Независимо от способа подачи, в комплект необходимой документации входят:

  • заявление на проведение регистрационных действий;
  • разрешение местных властей на перевод земли из арендуемой в собственную;
  • набор кадастровых документов, включающий техпаспорты и на участок, и капитальное здание;
  • документы, подтверждающие право владения жилым домом.

Срок оформления права собственности на объект недвижимости – 5 дней. По их истечении заявитель получает выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает успешное завершение перевода земли из аренды в собственность.

Способ №2. Выкуп на торгах

Право принимать решение о выставлении земельного участка на торги имеют муниципальные органы власти. Ходатайствовать о проведении аукциона имеют право арендаторы земли – как организации, так и физические лица.

Решение о проведении торгов должно быть публичным и приниматься заблаговременно. В качестве подготовительных на участке осуществляется ряд мероприятий, в числе которых:

  • подведение подъездных путей;
  • проведение инженерных коммуникаций;
  • выполнение межевания и определения границ, в том числе – с выносом в натуру.

Размер первоначальной стоимости определяется муниципальной властью. Обычно он принимается равным годовой аренде. Подача заявок на участие в аукционе начинается за 25 дней до даты торгов. Каждый из участников оплачивает обеспечение заявки, величина которого составляет 10% от первоначальной стоимости выкупа земли.

Правила проведения аукциона определяются тендерной документацией, которая является публичной и находится в свободном доступе. Основаниями для отказа в приеме заявки становятся:

  • некомплектность предоставленных документов;
  • ошибки или неточности при оформлении документации;
  • отсутствие оплаты обеспечения заявки.

Перевод земли из статуса арендуемой в собственную для арендатора после проведения торгов может быть приостановлен или отменен по трем причинам. Первая – невыплаты установленной суммы выкупа. Вторая – нецелевое использование надела. Третья – принятие решения вывести землю из оборота, принятое на государственном или муниципальном уровне для нужд органов власти.

Четкое следование описанной процедуре позволит быстро и без проблем оформить арендуемый участок в личную или корпоративную собственно. Для увеличения вероятности успешного проведения мероприятия целесообразно обратиться к профессиональным юристам.

Из аренды в собственность ЛПХ

Есть арендуемый участок ЛПХ в границах населенного пункта, на нем построена капитальная хоз постройка площадью 3 м2, зарегисрированна в собственность по дачной амнистии!

В администрацию подано заявление о выкупе этого земельного участка, от них получен ответ что данная постройка является не основным строением и предложение выкупить кусок земли 3 м2 находящийся под данной постройкой!

Правомерно ли это и что можно предпоинять в короткие сроки(до конца договора аренды осталось 2 месяца) чтобы выкупить этот участок или продлить договор аренды.

Дата: 25.07.2017 16:35

В консультации принимали участие

Ответы экспертов

Начнём с того, что цена выкупа земли в собственность в 2017 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, немного меньшей, чем рыночная цена.

Это изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, переданных в аренду, при соответствии следующим условиям:
— земля должна быть передана по договору аренды на период не менее 3 (трёх) лет;
— заявка на выкуп земли из аренды без торгов должна быть подана до момента окончания срока аренды;
— нарушений пунктов сделки аренды арендатором быть не должно.

Прошу принять к сведению, что в некоторых регионах Российской Федерации, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или земля передается совсем бесплатно.

    2017-07-25 16:55:12

Прошу все таки ответить на вопрос в письме:
Правомерен ли отказ в выкупе всего земельного участка под построенным и зарегистрированным объектом недвижимости и что можно сделать, чтоб все таки выкупить этот участок или продлить аренду!

Вам первая часть ответа дана через 19 минут после поступления вопроса. Тарифом же допускается значительно больше времени на ответ. Прошу набраться терпения, ответы на поставленный Вами вопрос готовятся.

    2017-07-25 17:06:20

Прошу прощения, буду ждать ответа! Спасибо!

Я согласен с ответами коллег. Добавлю следующую информацию:

01.01.2017 вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251- ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

В случаях, когда граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с указанным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло 5 (пять) лет и его владелец не внёс его в ЕГРП, тогда он снимается с учёта в государственном кадастре, после чего земля переходит в собственность муниципального органа власти.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется согласно требований ЗК РФ и ГК РФ.

    2017-07-25 17:25:54

Как оформить в МФЦ неучтенную землю в аренду с выкупом под ЛПХ?

Вопросы оформления земли в аренду под ЛПХ решаются местной администрацией.

Соберите следующее:
— заявление с просьбой о выделении земельного участка под ведение ЛПХ;
— паспорт и его копию;
— справку о регистрации по месту жительства.

При этом, в заявлении как можно подробнее разъясните:
— какой размер надела Вы намерены получить;
— желательное место надела;
— какие земельные участки у Вас уже есть в собственности либо аренде.

В итоге Вам выдадут положительное решение (предварительное) либо отказ.

    2019-10-11 23:36:25

Анатолий, Ваше право на выкуп арендованного Вами участка регулируются ГК РФ и ЗК РФ, а также федеральными законодательными актами. И Вы можете воспользоваться своим правом выкупа.

Этот процесс процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которой устанавливается действующими законодательными актами.

Вы, как арендатор можете приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:
— если в договоре аренды разрешена указанная процедура выкупа;
— если на земле возведено строение арендатора (то есть — Ваше строение).

Прежде чем выкупить землю, Вам необходимо провести следующие мероприятия:
— оформить недвижимость в собственность (ваша капитальная хоз. постройка площадью 3 кв. м зарегисрированна в собственность по дачной амнистии);
— обратиться в БТИ и получить технический паспорт строения;
— сформировать план постройки на основании технического паспорта;
— зарегистрировать строение в госкадастре;
— провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения Вам необходимо письменно обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним земельного участка.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения. Право собственности на землю

выкуп земли сельскохозяйственного назначения

С самых давних времен земля сельхозназначения давала человеку все, что считается самым необходимым. Именно поэтому в настоящее время законодатель ставит ее на первое место среди всех прочих категорий. Далее рассмотрим такое явление, как выкуп земли у государства.

Общие сведения

Основное назначение земли указанной категории заключается в выпуске сельскохозяйственной продукции. Другими словами, данная территория выступает не только как основа для осуществления деятельности. Земля сельхозназначения – это прежде всего главное средство производства. В связи с этим при характеристике такой территории основным и важнейшим свойством выступает плодородие. Правовой режим, регулирующий отношения в сельскохозяйственной сфере, имеет свои особенности. В связи с ценностью данных территорий для населения власть устанавливает определенные гарантии, предусматривающие приоритет пользования.

Основные понятия

Целевым назначением земли считается порядок, предел, а также условия использования территории, установленные действующим законодательством, для определенной деятельности в соответствии с категориями. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга. Приведенные понятия отражаются в градостроительной и землеустроительной документации. Режимы пользования и назначение земель не считаются неизменными категориями. Их систематически пересматривают органы местного и госуправления. Категории земель отражаются в соответствующих постановлениях и решениях по вопросу предоставления участков или определения особого режима пользования ими. Эти документы принимают органы исполнительной и местной власти.

Читать еще:  Как рассчитать транспортный налог в 2022 году?

земля сельхозназначения

Категории отражены в договорах, свидетельствах и прочих бумагах, удостоверяющих право собственности на землю. Они содержатся в документах о госрегистрации участков, недвижимости, кадастровой документации. Для каждого вида земель предусмотрен уполномоченный орган, который вправе переводить участок из одной категории в другую. Нарушение установленной законом подведомственности при этом может выступать в качестве основания для признания сделок и актов недействительными и для отказа в госрегистрации.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения: общая информация

Соответствующие договоры заключаются обычно в соответствии с результатами конкурсов и аукционов. Эти мероприятия проводятся в порядке, установленном положениями Земельного и Гражданского кодексов. Организацией конкурсов и аукционов занимаются местные административные органы в соответствии с законодательством.

Основные требования

Выкуп земли в собственность регулируется ст. 8, п. 1 ФЗ, предусматривающего порядок оборота рассматриваемых участков. В соответствии с положением, преимущественную возможность приобретения имеет субъект РФ либо местный орган власти (по цене, за которую эти объекты выставлены). Исключением является стоимость земли, реализуемой с публичных торгов.

Она заключена в регулировании отношений, в рамках которых осуществляется выкуп муниципальной земли и сохранение с/х территорий во владении субъектов РФ. Приведенная выше норма регулирования одного из вариантов оборота участков достаточно широко распространена в мировой практике.

право собственности на землю

Такой порядок, в соответствии с которым осуществляется выкуп земли сельскохозяйственного назначения, направлен на предупреждение различных спекулятивных действий на рынке с/х территорий. Он способствует формированию наиболее оптимальных условий для максимально эффективного распределения участков между участниками отношений, связанных с оборотом территорий. Установленный порядок обеспечивает государственный надзор за соответствующим рыночным сектором и недопущением концентрации земель сельхозназначения в руках одного физ. лица.

Условия

Право собственности на землю закрепляется посредством соответствующего договора. В законе предусмотрен ряд условий соглашений, которые заранее признаются недействительными. К ним, в частности, относят:

  • Ограничивающие последующее распоряжение участком посредством осуществления любого вида сделок.
  • Устанавливающие право на выкуп продавцом земли обратно по своей инициативе.
  • Ограничивающие ответственность первоначального владельца, если на участки претендуют третьи лица.

Одними из существенных в договорах, используемых в рассматриваемой сфере, следует считать условия, устанавливающие:

  • Предмет использования.
  • Цели использования (с/х производство, создание ограничительных насаждений, учебные, научно-исследовательские и прочие задачи, связанные с сельскохозяйственной деятельностью).
  • Стоимость земли.
  • Характеристики объектов недвижимости, прочно связанных с участком.

Предмет договора

выкуп муниципальной земли

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения осуществляется при наличии специально составленного и оформленного должным образом документа. Он представляет собой план участка. Кроме того, предмет договора характеризуется техническим и кадастровым номерами, а также прочими сведениями, позволяющими однозначно выделить надел из прочих объектов недвижимости. В случае отсутствия плана участка, его изготавливает первоначальный владелец — за свой счет или на средства будущего хозяина (по соглашению между ними). Если в договоре не будут приведены указанные выше данные, он будет считаться незаключенным. Соответственно, выкуп земли сельскохозяйственного назначения в данном случае признается несостоявшимся. Это положение зафиксировано в ГК РФ.

Форма договора

Она определена законодательством достаточно четко. Выкуп земли фиксируется договором, составленным в письменном виде. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки. В качестве одного из последствий отсутствия письменной формы договора выступает то, что покупатель не может рассчитывать в таком случае на получение свидетельства о госрегистрации. Отсутствие этого документа, в свою очередь, лишает владельца возможности защищать и доказывать свои интересы. Договор, кроме прочего, содержит информацию о периоде, в течение которого должна быть осуществлена передача участка новому владельцу. Если конкретного числа не установлено, то данная процедура должна быть произведена в «разумный срок». Его величина, в соответствии со ст. 314 ГК, определяется с учетом обстоятельств выполнения взятых обязательств.

Цена участка

Ее установление является обязательным условием при составлении договора. Выкуп земли сельскохозяйственного назначения должен осуществляться по установленной цене. При отсутствии данного условия договор признается недействительным. Цена участка устанавливается в соответствии с соглашением сторон. В случае заключения сделки с местной администрацией, а иногда и между гражданами, участники отношений руководствуются нормативной стоимостью земли. Лицо, приобретающее участок, обязано оплатить его стоимость непосредственно после либо до передачи, если прочее не предусмотрено договором или законодательством.

Если в соглашении не идет речь о рассрочке, покупатель должен внести полную сумму за надел. В случае если лицо, приобретающее участок, не оплачивает его своевременно, продавец может потребовать исполнения обязательств или уплату процентов. Данное положение предусмотрено ст. 486 ГК. Льготный выкуп земли регулируется порядком, действовавшим до 1 июля 2012 года. При этом должны быть соблюдены определенные условия.

аренда земли с правом выкупа

В частности, надел должен принадлежать лицу на основании договора аренды, который был заключен в период с 29 октября 2001 года до 1 июля 2012-го. Кроме того, на момент начала действия указанного документа, хозяин недвижимости должен владеть участком в порядке бессрочного (постоянного) пользования. В законе установлено положение, в соответствии с которым имеет место аренда земли с правом выкупа. Это значит, что лицо может приобрести участок, которым пользуется бессрочно, вне зависимости от того, когда именно был заключен такой договор – после или до принятия ЗК.

Обязательства

Особое внимание законодательство уделяет условиям, в соответствии с которыми осуществляется передача участка новому владельцу. Выкуп земли предполагает установление определенных обязательств для обоих участников сделки. Так, продавец должен передать надел в состоянии, пригодном для эксплуатации. К примеру, крестьянскому хозяйству для проведения сельскохозяйственных работ нельзя продавать зараженный участок с нарушениями в почвенном слое, если восстановление и приведение его в надлежащее состояние невозможно.

Продавец должен поставить в известность будущего владельца обо всех имеющихся недостатках территории до того, как будет заключен договор. Если этого не было сделано, а покупатель выявил дефекты, он может потребовать снижения стоимости, безвозмездного исправления недостатков либо возмещения собственных затрат на их устранение.

постановление о выкупе земли

Если дефекты слишком значительны, и их невозможно исправить, новый владелец может потребовать возврата выплаченной суммы и отказаться от участка либо потребовать его заменить. Эти требования могут быть предъявлены, если покупатель обнаружил дефекты в разумные сроки (ст. 477 ГК), в течение 2 лет с момента передачи или в рамках более продолжительного периода, если данное условие установлено в договоре либо законодательстве. Здесь следует оговориться, что в нормативных актах конкретные сроки не указываются. В связи с этим остается условие, определенное договором и ГК.

Особые условия

В соответствии с правилом, установленным Земельным кодексом, сделка купли-продажи может заключаться при отсутствии споров и прочих причин, установленных законом, которые могут ей воспрепятствовать. В рамках этого требования продавец должен передать участок, свободный от притязаний третьих лиц. Исключение составляют случаи, когда покупатель согласен принять обремененный участок. В соответствии с ФЗ об обороте с/х территорий, юридические лица без гражданства и иностранцы, а также юрлица, доля которых в складочном (уставном) капитале составляет более 50 %, не имеют права участвовать в рассматриваемых сделках.

Изъятие

В законодательстве допускается принудительный выкуп сельскохозяйственной территории. Это положение установлено в ст. 79 ЗК. Как правило, такие земли предназначаются для нужд органов государственной либо местной власти. Следует разъяснить один нюанс в этом случае. Изъятие сельскохозяйственных территорий для предоставления их во владение для ведения иной деятельности допускается только в исключительных ситуациях. Они могут быть связаны с исполнением международных обязательств, сооружением исторических и культурных объектов, разработкой месторождений для добычи ценного минерального сырья (полезных ископаемых), возведения медицинских, образовательных учреждений, магистрального трубопровода, дорожной развязки, линий электропередач и связи, а также иных линейных конструкций при отсутствии других вариантов расположения указанных объектов.

выкуп земли у государства

В данном случае принимается соответствующее постановление о выкупе земли. Изъятие осуществляется не безвозмездно, а на платной основе. Цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка и недвижимого имущества, располагающегося на нем. В эту сумму также входят все издержки, которые несет владелец вследствие изъятия у него надела, в том числе убытки, понесенные им в связи с досрочным окончанием своих обязательств, которые он принял в отношении третьих лиц, включая упущенную выгоду. Данное правило предусмотрено в ст. 281, п. 2 ГК. В качестве особого существенного условия выступает необходимость определения ущерба сельскохозяйственного производства. Законодательство определенным образом регулирует этот вопрос. В частности, предусмотрено, что при продаже сельскохозяйственной территории производственные потери должны быть присоединены к общей цене участка. Это предписание содержится в ст. 58, п. 3. Величина ущерба может быть сразу согласована в процессе установления общей стоимости надела либо определена приблизительно. В последнем случае уточнение размера потерь осуществляется после проведения анализа соответствующей документации и выполнения всех требуемых расчетов. При продаже сельскохозяйственных территорий с торгов применяется общий порядок (основания) заключения соответствующих договоров. Он аналогичен продаже возможности бессрочного пользования угодьем.

Читать еще:  Льготы родителям детей инвалидов при увольнении

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

zemlya v arende 1

Гражданский оборот земли

Земля в аренде

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Мужчина измеряет участок земли сантиметром

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Женщина сажает рассаду на грядке

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector