Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Взыскание неустойки за ожидание квартиры

Взыскание неустойки за ожидание квартиры

Взыскание неустойки с застройщика

Взыскание неустойки за ожидание квартиры – процесс, требующий особого внимания к деталям. Необходимо проверить все документы, которые есть у дольщика – договор долевого участия, подтверждения оплаты по договору, дополнительные соглашения, если такие были, акт приема передачи (если уже подписан), односторонний передаточный акт. Если был заключен договор уступки права требования, то необходимо ознакомиться и с данным договором, а также с фактом оплаты именно по этому договору. Информацию об отличии договора уступки права требования от договора долевого участия вы можете прочесть здесь[1].

После проверки документов необходимо проанализировать ситуацию застройщика, а именно: сколько исковых заявлений на него подано, какая финансовая составляющая, есть ли долги, а также судебную практику.

Изначально застройщику отправляется претензия от лица дольщика с просьбой выплатить неустойку. В данной претензии указывается только сумма самой неустойки, никакие дополнительные средства в претензионном порядке не подаются. У застройщика есть определенное количество дней, указанное в договоре долевого участия, чтобы ответить на данную претензию – либо выплатить средства, либо проигнорировать, либо ответить отказом. Только после прохождения указанного срока подготавливается исковое заявление, в которое, помимо неустойки, включаются штрафные санкции по закону о защите прав потребителей (50% от суммы неустойки), моральный вред, расходы на юридические услуги (если таковые были оплачены), почтовые расходы.

Есть три варианта подачи искового заявления: первый – обращение в суд, находящийся по месту регистрации дольщика, второй – по месту нахождения объекта, и третий – по месту юридического адреса застройщика. Перед подачей заявления необходимо просмотреть всю судебную практику конкретного суда по определенному застройщику. Стоит учитывать, что по ст. 333 ГК РФ неустойка может быть снижена. Подробнее о снижении неустойки вы можете прочесть здесь[2].

Всего может быть три судебных заседания, на третьем выносится итого решение. Если дольщика не устраивает сумма, которую одобрил суд, то подается апелляция. После вынесения окончательного решения выдается исполнительный лист, но обязательно стоит учитывать финансовое положение застройщика, так как получение исполнительного листа – это еще не гарантирует получение средств на расчетный счет дольщика. Если средства не выплачиваются, то необходимо исполнительный лист подать судебным приставам, которые проверяют находящееся в собственности у застройщика имущество, реализуют его, и на реализованные средства исполняют исполнительный лист.

Неустойка рассчитывается по формуле, регламентированной ст. 214-ФЗ. Для того, чтобы узнать сумму компенсации физическому лицу, необходимо сумму по договору долевого участия умножить на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку ЦБ РФ, разделить на 100, затем разделить на 150. Формула выглядит следующим образом: неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 150. Если речь идет о юридических лицах или ИП, то неустойка просчитывается так: цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 300.

Для того, чтобы начать процесс взыскания неустойки, необходим полный пакет документов для изначальной проверки. Основными документами являются договор долевого участия и подтверждения оплаты по данному договору. Если был заключен договор уступки права требования, то необходима также копия этого договора, однако следует учитывать, что первоначальный договор между тем, у кого вы приобретали уступку, и застройщиком, также должен быть у вас на руках. Если по каким-либо причинам основной договор не был выдан, его можно запросить у застройщика, у цедента (тот, у кого вы приобретали уступку), либо в любом МФЦ. Если квартира привлечена за счет кредитных средств, то также необходимы документы, подтверждающие возникновение ипотеки. Для того, чтобы застройщик знал, на какой счет необходимо выплачивать неустойку, необходимы реквизиты дольщика, а для подтверждения личности – копия паспорта. Если застройщик отправлял дополнительные соглашения, есть акты приема-передачи, осмотра квартиры либо иная переписка с застройщиком – их также необходимо приложить. Если квартира уже оформлена в собственность, то необходимы все сопутствующие документы.

Следует отметить, что внимание к деталям и компетенция юриста – факторы, которые помогут взыскать большую сумму неустойки. Именно поэтому стоит доверить данный вопрос профессионалу – получите свою компенсацию в наибольшем объеме.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия расчет

На сегодняшний день приобретение жилья на стадии строительства достаточно распространено. В этом случае между покупателем и застройщиком заключается договор долевого участия (ДДУ). Согласно такого договора застройщик предусматривает определенный срок сдачи объекта недвижимости, с также уплату неустойки за каждый день просрочки предусмотренной в договоре даты. Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия выплачивается застройщиком по претензии от покупателя. В статье рассмотрим в каких ситуациях от застройщика можно требовать выплату неустойки, а также порядок ее расчета.

Определение срока просрочки

Прежде чем перейти к расчету неустойки и порядка требования ее с застройщика, необходимо определить с какого срока неустойка рассчитывается. В ДДУ одним из важных условий является обязательное указание срока передачи недвижимости покупателю. Иногда застройщик может указать не конкретную дату, а приблизительные сроки, которые по его мнению он может сдвигать при необходимости. Однако отодвинуть срок сдачи более, чем на 3 месяца застройщик не имеет права.

Важно! Срок сдачи объекта недвижимости является обязательным пунктом договора, отклонение от этого срока является серьезным нарушением ДДУ.

Указание расплывчаты сроков сдачи объекта в договоре недопустимо, при подписании договора покупателю-дольщику важно обратить на это внимание.

Порядок действия застройщика при нарушении сроков

Ситуация, когда срок сдачи объекта откладывается может наступить по различным причинам. В любом случае вина в первую очередь лежит на застройщике. Если по каким-либо причинам срок сдачи объекта откладывается, то обязанностью застройщика является предупреждение дольщика за два месяца. Правом дольщика при этом является как принятие такого факта, так и требования выплаты неустойки. В том случае, если с отсрочкой сдачи покупатель согласен, право на неустойку он теряет до момента окончания отсрочки, после чего это право возникает вновь.

Как получить неустойку по ДДУ

Если с тем, что сроки сдачи объекта по договору откладываются покупатель не согласен, он вправе требовать выплаты неустойки. Для этого покупатель пишет претензию в адрес застройщика. Написать ее может как один дольщик, а так и несколько дольщиков, объединив свои требования в одну претензию (Читайте также статью ⇒ Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в Москве).

Как составить претензию по договору долевого участия

Для законного требования неустойки дольщикам необходимо грамотно составить претензию. Большая часть строительных компаний просто не пойдет на контакт с покупателей без такого документа. Составляется следующим образом:

  • Указывается адрес юрлица. Выяснить его можно в ДДУ, либо через интернет-сервисы. Предпочтительнее использовать интернет для уточнения адреса, так как компании могут намеренно неверно указать адрес в договоре.
  • Указывается адрес строящегося дома. В том случае, если почтовый адрес дому еще не был присвоен, адрес можно указать строительный. Его можно найти в проекте;
  • Указывается площадь квартиры, описание квартиры. Все данные по квартире можно найти в ДДУ;
  • Указывается сумма неустойки, которую дольщик требует к оплате, причем расчет неустойки можно сделать в самом документе. Формулировка может быть следующей: «На основании статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ …, требую оплатить неустойку в размере ____________ рублей».

Важно! Оригиналы документов к претензии прикладывать не нужно, они остаются у покупателя.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Ответственность строительной компании перед покупателями устанавливается законом 214-ФЗ. На основании этого закона исполнитель обязан перечислять заказчику неустойку за каждый день просрочки по ДДУ, в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Размер этой ставки исходит из того, какой процент за пользование деньгами устанавливает ЦБ кредитным организациям. Эта ставка в течение времени может меняться. Рассчитать неустойку можно следующим способом.

Важно! Размер неустойки = Сумма по ДДУ х 1/150 ставки ЦБ х число дней просрочки.

Возмещение иных убытков помимо неустойки

Кроме выплаты неустойки застройщик также должен возместить и иные убытки, которые по его вине понес покупатель. Например, пока велось строительство дома, дольщик снимал для себя квартиру. В том случае, если ДДУ подлежит расторжению, то помимо неустойки застройщику придется компенсировать и средства, которые дольщик потратил на оплату жилья. Если выплата неустойки устанавливается судом, то то помимо неустойки застройщика обязуют также оплатить все расходы по судебному процессу, а также штраф.

Внесудебный порядок взыскания

Взыскать с застройщика неустойку можно как в суде, та и без суда. Для этого основной задачей дольщика является собственно правильный расчет неустойки, а также составление претензии. Именно составление претензии дольщиком является досудебным порядком взыскания неустойки с застройщика. Если помимо неустойки дольщик требует возместить и иной ущерб, то к претензии необходимо приложить документы, подтверждающие его. Например, квитанции об оплате съемного жилья и др. (Читайте также статью ⇒ Договор долевого участия не зарегистрирован, что делать)

Важно! Так как стоимость квартиры довольно высокая, сумма неустойки также составляет приличную сумму и застройщики неохотно идут на ее погашение. В этом случае единственным выходом для дольщика является обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

Перед тем, обратиться в суд, покупателю-дольщику следует определиться какая инстанция будет заниматься этим вопросом. Рассматриваются такие иски районными либо городскими судами, которые могут находиться как по местонахождению объекта строительства, так и по месту ответчика и истца. Иск может подать как один покупатель, так и сразу несколько, объединяя их в общее производство. В том случае если сам дольщик или группа дольщиков затрудняются в составлении искового заявления, они могут обратиться за помощью к специалисту. В этом вопросе важно подойти тщательно, а в случае выигранного дела, застройщик возместит все затраты по найму специалиста.

Читать еще:  Кто освобождается от уплаты транспортного налога в 2022 году? Какие категории граждан?

К исковому заявлению прикладывают следующие документы:

  • документы об оплате;
  • претензию, составленная с требованием выплаты неустойки и врученная застройщику надлежащим способом;
  • Платежные документы, подтверждающие, что дольщик также понес дополнительные убытки;
  • Иные документы, которые не могут быть представлены застройщиком.

Таким образом, задачей покупателя квартиры на стадии строительство обратить внимание на такой пункт в ДДУ, как срок сдачи объекта. Если застройщиком этот пункт договора нарушается, дольщик имеет полное право на получение неустойки. Рассчитывается она за каждый день просрочки и предъявляется застройщику в виде претензии. Если оплачивать неустойку строительные компании отказываются, дольщик вправе обратиться за решение вопроса в суд. В этом случае помимо неустойки застройщика также обязуют возместить дольщику и иные расходы.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика в 2021 году

Взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Частные случаи

ДДУ (договор долевого участия) должен включать в себя пункты об обязанностях исполнителя (застройщика) и покупателя новостройки, а также о точных сроках, в течение которых обязательство должно быть исполнено. Если указанные сроки нарушаются, для застройщика наступает ответственность — он должен будет выплатить неустойку. В данной статье мы расскажем, как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика во внесудебном и судебном порядке.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика за просрочку во внесудебном порядке

Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо попытаться решить вопрос во внесудебном порядке. В противном случае, суд может не принять заявление, поскольку истец не предпринимал попытки разобраться с застройщиком самостоятельно.

Как определить размер неустойки по ДДУ

Для этого понадобится с точностью определить размер неустойки за просрочку по договору долевого участия, основываясь на указаниях Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

  1. В первую очередь определяется дата, с которой будет рассчитываться сумма просрочки. Если в договоре сказано, что квартиры должны быть переданы приобретателям, например, 5 апреля 2021 года, то отсчет неустойки нужно начинать с 6 апреля 2021 года. Принимаются во внимание все дни, вплоть до даты подписания акта приема-передачи квартир (включая случаи, когда до этого момента застройщик уже получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию).
  2. Когда количество дней неустойки рассчитано, нужно число дней умножить на 1:150 часть ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, а затем умножить результат на стоимость квартиры.

Важно! Касательно первого пункта, если у приобретателя имеется договор цессии (переуступки прав требования), а не договор долевого участия, данные следует брать все равно из ДДУ. Если в нем сказано, например, что квартиры будут переданы в течение максимум 12 месяцев с момента окончания постройки, значит, и отсчет просрочки должен вестись с этой даты, а не с даты из договора цессии.

Процедура взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Теперь, когда размер требуемой неустойки известен, можно приступать непосредственно к взысканию этой суммы с застройщика во внесудебном порядке. Действовать следует по схеме:

  1. Дольщик (приобретатель) составляет претензию в письменном виде, ссылаясь на условия договора, на текст Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и на статьи 309 и 310 ГК РФ. Перейдите по ссылке, чтобы ознакомиться с ⇒ Образцом претензии застройщику за просрочку сдачи квартиры.
  2. Дольщик прилагает к своей претензии расчеты суммы неустойки, ксерокопию договора, ксерокопию своего паспорта и документов, доказывающих, что квартира была оплачена.
  3. Принести претензию в офис застройщика, передать ее уполномоченному лицу, потребовать поставить дату и подпись с расшифровкой и штамп организации (на экземпляре застройщика и дольщика) в качестве подтверждения факта принятия документа.
  4. Можно направить претензию заказным письмом с описью вложения, при этом сохранив опись вложения и квитанцию об оплате почтового отправления в качестве доказательства отправки письма.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика через суд

Если вопрос с получением неустойки и компенсации убытков с застройщика не удалось решить в порядке досудебного урегулирования, дольщик имеет право подать иск в суд. Перейдите по ссылке, что посмотреть ⇒ Образец искового заявления о взыскании неустойки и убытков с застройщика по ДДУ.

Совет! Прежде чем подавать иск в суд, изучите практику районного/городского суда общей юрисдикции по адресу ответчика, по месту жительства истца и по месту расположения новостройки — подать заявление можно в любой из них, но какой-то из них по аналогичным делам может присуждать значительно большие суммы.

Разберемся, кто является истцом, а кто — ответчиком по делу о взыскании неустойки после просрочки по договору долевого участия:

ИстецОтветчик
Дольщик, то есть тот, кто подписывал договор. Если таковых несколько, каждый должен выступить истцом.Исключительно застройщик. Если в договоре долевого участия фигурируют другие организации, нужно сверить данные с разрешением на строительство — иск обращается к компании, указанной в нем.

Совет! Если дольщики не уверены в том, что смогут грамотно обосновать свои требования в суде, следует нанять представителя — деньги, потраченные на его услуги, можно также взыскать с застройщика как судебные расходы. В любом случае, ссылаться в подобном делопроизводстве следует на Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», на Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ и на положения ГК РФ и НК РФ в части исковых требований о взыскании убытков.

Рассмотрение обстоятельств дела и вынесение решения по иску в судах первой инстанции занимает 2-3 месяца. Но в подобных случаях нередки апелляции.

Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:

ДокументКомментарий
Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ)Включая приложения к договору, если таковые имелись.
Экземпляр претензии к застройщикуВместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте).
Ксерокопии платежных документовКоторые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры.
Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщикомИпотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д.
Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщикаДля передачи вместе с исковым заявлением.

Экспертное мнение

Юристы обращают внимание граждан, являющихся дольщиками по договору долевого участия, на то, что при нарушении застройщиком сроков сдачи квартир, с него можно потребовать не только выплаты неустойки, но и компенсации понесенных убытков (упущенной выгоды). К примеру, можно взыскать с застройщика сумму, уплаченную покупателем квартиры за аренду временного жилья за то время, что ему пришлось ожидать окончания строительства. Можно также вернуть себе уплаченные повышенные проценты по ипотечному кредиту, если в договоре об оформлении займа сказано, что должник будет погашать кредит по высокой ставке до момента вступления в права собственника.

Какие бы требования не предъявлялись к застройщику, придется доказывать факт несения дополнительных расходов путем предъявления соответствующих документов. В упомянутых выше случаях это будет договор об аренде жилья, ипотечный договор с банком и квитанции об оплате.

Законодательные акты по теме

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗОб участии в долевом строительстве, о расчете неустойки за просрочку исполнения обязательств застройщика по ДДУ
ст. 15 ГК РФО возможности взыскания с застройщика убытков (упущенной выгоды)

Типичные ошибки

Ошибка: Дольщик подал в суд на застройщика и проиграл дело по причине отсутствия достаточной доказательной базы и по процессуальным причинам.

Комментарий: Дольщик не сможет повторно подать иск в суд, если проиграет дело по процессуальным причинам или из-за отсутствия каких-либо документов.

Ошибка: Дольщик ожидает выплаты ему неустойки застройщиком незамедлительно после вынесения решения судом в его пользу.

Комментарий: Решение суда в виде документа будет выдано сторонам дела через 10 дней после принятия судом решения. Застройщик также может обжаловать решение суда в течение 30 дней.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Сколько времени дается застройщику на ответ на претензию по поводу просрочки по договору ДДУ? Как скоро после вручения ему претензии можно подавать иск в суд?

Ответ: Исковое заявление в суд можно подавать, спустя 10 дней с момента вручения застройщику заявления или получения им заказного письма. Также можно обращаться в суд при отказе застройщика от выполнения требований дольщика.

Вопрос №2: Дольщики по ДДУ собираются подать исковое заявление с требованием о взыскании с застройщика неустойки за просрочку сдачи квартир. Дольщики, купившие квартиры в том же здании, хотят подать иск аналогичного содержания. Они хотели бы объединить их и наши исковые требования в одно делопроизводство. Следует ли так поступить?

Ответ: Объединять исковые требования в данном случае нежелательно. Если кто-либо из дольщиков не явится в суд, процесс рассмотрения дела затянется. Много истцов — значит, высокая вероятность появления различных обстоятельств, увеличивающих время производства по делу.

Вопрос №3: Можно ли подать иск в суд на застройщика для взыскания более 1 миллиона рублей?

Ответ: Да, но в таком случае придется платить госпошлину. Чтобы избежать ее оплаты, подайте иск на сумме менее 1 миллиона рублей несколько раз, за разные периоды. Один иск можно подать в суд по месту нахождения истца, а второй — по месту нахождения ответчика. Также разрешается подать иск о взыскании 1 миллиона рублей, а затем сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований и о распределении пошлины на проигравшую сторону.

Неустойка по ДДУ с застройщика

Неустойка по ДДУ с застройщика

Долевое участие в строительстве – довольно популярный способ приобретения жилплощади.

Его главное преимущество в том, что вкладывая деньги в строительство дома, дольщик гарантировано получает право на получение в собственность выбранной квартиры по окончании строительства.

Читать еще:  Как вернуть проценты по ипотеке

При этом дольщик платит за будущую недвижимость гораздо меньше, чем заплатит покупатель за аналогичную квартиру на этапе полной готовности дома.

Недостаток такого долевого участия в том, что покупатель вносит деньги за недвижимость, которой еще нет. Впереди предстоят месяцы ожидания.

И, к сожалению, случается так, что сроки сдачи дома сдвигаются. И вместо, например, года ожидания, дольщик вынужден ждать полтора, а то и два года.

Что делать в этом случае? Закон дает право дольщику требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. И теперь возникают главные вопросы: как правильно рассчитать сумму взыскания и куда необходимо писать претензию.

Как определить сроки просрочки?

Как определить сроки просрочки?

Прежде чем обращаться к застройщику с претензией, нужно четко понимать, с какого именно момента началась просрочка.

Проблема в том, что в договоре долевого участия в строительстве значится несколько дат, что может сбить с толку не очень внимательного инвестора, то есть участника долевого строительства. Поэтому многие попросту пропускают тот самый момент, когда начинает «капать» неустойка.

Бывает и так что дольщик видит дату сдачи дома в эксплуатацию, понимает, что она уже прошла, подает иск в суд за неустойку, но суд возвращает иск неудовлетворенным. Почему так происходит?

Все просто, срок сдачи дома и ввода в эксплуатацию – два разных понятия. Интервал между этими датами может составлять год.

В договоре в обязательном порядке есть еще одна дата – дата передачи жилья. Именно с нее начинает копиться неустойка. Без этой даты договор в принципе не имеет силы, так как он не сможет пройти регистрацию в Росреестре.

Этот срок един для всех участников долевого строительства данного дома, после подписания договора застройщик уже не может сдвинуть ее по собственному усмотрению.

Дата передачи объекта недвижимости может быть прописана в договоре в разных вариациях. В каждом случае неустойка будет считаться по-разному:

    Как определить сроки просрочки?

Зачастую застройщик, подстраховываясь, прописывает и вовсе расплывчатые даты, используя слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Все это уловки не самого ответственного застройщика перестраховаться, и, в случае отхождения от сроков, избежать законного наказания. На эти слова стоит обратить особое внимание, так как все это незаконно.

Сдача дома сдвигается, что делать?

Сдача дома сдвигается, что делать?

Впрочем, закон предусматривает такой вариант развития событий, когда застройщик сдвигает ранее заявленные сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В этом случае не менее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты сдачи, он обязан отправить всем участникам проекта предложение продлить сроки.

Только в том случае, если дольщик ничего не имеет против, подписывается договор с указанием новых сроков. Но в этом случае дольщик автоматически лишает себя права на получение компенсации за просрочку.

Однако участник проекта имеет полное право отказаться от продления сроков, в этом случае взыскание неустойки по ДДУ с застройщика – его полное право. В случае молчания и не предоставления никакого ответа, считается, что участник также не согласен с новыми сроками.

Единственный документ, на основании которого считается, что застройщик полностью выполнил обязательства перед дольщиками – передаточный акт. Только с момента подписания этой бумаги дольщик переходит в категорию собственника недвижимости.

Если подписание этого ключевого документа произошло до конечной даты, значит, договор соблюден. Если сроки по договору прошли, а документ так и не был подписан дольщиком, значит, пора призвать к ответственности застройщика.

Если передаточный акт все же подписан, но дата в нем стоит более поздняя, чем изначально значилось в договоре – дольщик вправе требовать неустойку за все время просрочки.

Первое, что в этом случае должен сделать недовольный участник проекта – написать претензию на строительную фирму, которая не выполнила взятые на себя обязательства.

Впрочем, заявитель может опустить этот пункт и сразу отправиться в суд. Но перед этим следует еще раз прочесть договор, вполне может статься, что претензия в компанию – обязательный этап, который должен соблюсти участник данного конкретного долевого строительства.

Претензия на застройщика – пишем правильно

При составлении претензии учтите, что это юридическая бумага, которая в случае не решения проблемы с застройщиком мирным путем будет направлена в суд. А это значит, что составлять ее придется по всем правилам.

Поэтому следите за стилем изложения, писать нужно сугубо деловым языком, без «скатывания» на разговорную лексику. Бумага не имеет общую форму, но обязательные составляющие все же должны быть предусмотрены.

Что должно быть в претензии:

    Претензия на застройщика – пишем правильно

В сумму неустойки можно включить также те дополнительные расходы, которые пришлось понести участнику данного долевого строительства в результате сдвига сроков передачи объекта, чаще всего это размер арендной платы за снимаемое жилье,

Не спешите лично доставить бумагу в офис застройщика. Вполне может статься так, что бумагу некому будет принять, и вам предложат ее оставить неподписанной, мол, зайдите через неделю, мы вам передадим ваш экземпляр за подписью руководителя. Но в указанный срок секретарь может просто развести руками, объяснив, что никакой бумаги и не было.

Самый надежный способ оповестить застройщика о своем недовольстве и предъявить требование о выплате компенсации за просрочку – отправить претензию заказным письмом. В этом случае не забудьте оставить у себя копию отправленного экземпляра.

Если вы все-таки решили лично передать бумагу в компанию, добейтесь, чтобы вашу бумагу приняли, а на втором экземпляре специалист, который принимал бумагу, написал, кто ее принял, поставил свою подпись и печать компании.

Не ждите, что ситуация разрешится сама по себе миром. Принимайте меры, не откладывая.

Расчет неустойки – сколько требовать?

Расчет неустойки – сколько требовать?

За отправную цифру необходимо взять сумму договора долевого участия. Она обязательно должна быть прописана в вашем документе.

Если не нашли полную стоимость квартиры, но при этом есть цена одного квадратного метра – возьмите эту цифру и умножьте на количество приобретаемых в рамках договора квадратных метров. Полученное число и есть истинная стоимость вашей квартиры.

Если по каким-то причинам застройщик не указал и этот параметр, берите стоимость всего ДДУ и делите эту сумму на все квадратные метры строящегося объекта. Перед вами цена одного квадратного метра, теперь умножьте его на площадь вашей квартиры.

ФЗ четко проговаривает, как именно должна быть рассчитана сумма неустойки. Она рассчитывается на основании ключевой ставки Центробанка. Отправная цифра – 1/300 ставки от полной суммы договора за сутки просрочки. Если вы физическое лицо, то проценты следует рассчитывать в двойном размере.

Так как ставка Центробанка периодически меняется, перед проведением расчетов нужно уточнить ее размер на данный конкретный момент. Так, на текущий 2021 год она составляет 7,75 %.

Для расчета пени необходимо цену ДДУ × на количество дней просрочки, полученную сумму помножить на два. Теперь следует умножить на (1/300) и на ставку ЦБ на момент расчета – 7,75.

Если у вас на руках уже есть подписанный передаточный акт, то полученное значение необходимо умножить на количество дней между указанным в договоре участия сроком и датой подписания акта.

В том случае, если до момента отправки претензии в суд ставка ЦБ изменится, заявитель может выступить с ходатайством проведения перерасчета суммы неустойки.

Приведем пример для понимания. Итак, цена ДДУ составляет 4,5 млн. рублей. Просрочка составила 65 дней. 4 500 000 × 65 × 2 × 1/300 × 7,75 = 151 175. Это и есть сумма неустойки за просроченные дни.

Возмещение вынужденных расходов

Возмещение вынужденных расходов

Если участник долевого строительства является частным лицом и приобретает квартиру для непосредственного в ней проживания, то кроме права на получение компенсации за просрочку он может рассчитывать на возмещение стоимости аренды квартиры на время просрочки сдачи дома, если, конечно, такая имеет место быть.

Но компенсация возможна в том случае, если у дольщика нет другой жилплощади, и аренда – вынужденная мера. При этом, разумеется, у него должны иметься все документы, подтверждающие факт аренды чужой недвижимости.

Давайте проведем расчет, предположим, что месяц аренды квартиры обходится 26 000. За два месяца аренды он вынужден заплатить 52 000 рублей. Так что, кроме ранее рассчитанной суммы компенсации он может рассчитывать на получение и этой суммы тоже.

Компенсация морального вреда

Дольщик – потребитель, и в таком случае он имеет полное право требовать от застройщика возмещения морального ущерба за то, что квартира не была передана ему в срок. В результате чего дольщик мог понести как физические, так и моральные страдания.

Как произвести расчет этой суммы? Заявитель самостоятельно определяет сумму ущерба своих страданий. Так, если оценить страдания в 1 000 рублей в день, то за 65 дней «накапает» 65 000.

Штраф

Как потребитель дольщик также имеет право на взыскание штрафа с компании. Его размер составляет 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Не копите неустойки, не верьте обещаниям застройщика в то, что со дня на день все обязательства перед вами будут выполнены.

Неустойка (пени)

Неустойка (пени)

Не спешите радоваться посчитанным суммам, застройщик может выйти на вас со встречным иском и также написать ходатайство на снижение суммы выплат. Будьте уверены, он это обязательно сделает.

Как правило, в результате таких действий от застройщика сумма общей неустойки может снизиться до 10%. Поэтому вместо насчитанных при первоначальном расчете 402 000 рублей, дольщик получит не более 40 000 рублей.

Судебные расходы

Помимо выплат, предусмотренных исковым заявлением о взыскании неустойки по договору долевого участия, обманутый дольщик имеет право на возмещение судебных расходов.

Сообщить об этом своем намерении можно после получения положительного решения от суда, но можно изначально обозначить это намерение при написании заявления.

Но имейте в виду, что судебные издержки также оплачиваются не в полном размере. Они возмещаются в том же пропорциональном соотношении, что и сумма неустойки.

Так, если по исковому заявления истцу насчитали 50% от требуемой суммы, то и за понесенные судебные издержки он получит только 50% затраченной суммы.

Читать еще:  Кража денег из кассы

Общая сумма реальной компенсации

На практике случается и так, что суды вовсе отказывают заявителю в удовлетворении его прав, ссылаясь на нарушение сроков, неправильно заполненные документы и прочие нюансы.

Чтобы избежать подобной участи и исключить себя из этого списка, не пытайтесь сэкономить на юридических советах. В противном случае может статься так, что попытка сэкономить на юристе приведет к полному отказу в выплате.

Как взыскивать неустойку через суд

Как взыскивать неустойку через суд

Итак, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ и при этом проигнорировал предоставленную ему претензию? Не тяните, идите в суд.

В заявлении обязательно обозначьте наименование суда, в котором будет рассматриваться ваше дело, обозначьте ваши данные (ФИО, адрес, контакты). Кроме того обязательно должны содержаться сведения и о недобросовестном застройщике (адрес компании, полное наименование).

По сути, исковое заявление практически не отличается от претензии, здесь также необходимо развернуто обозначить суть возникшей проблемы.

Не забудьте обозначить суммы выплат, на которые вы рассчитываете в результате рассмотрения дела, в том числе моральный ущерб, штраф. Приготовьтесь к тому, что придется оплатить судебные расходы, госпошлину.

В обязательном порядке исковое заявление нужно дополнить приложенной копией ДДУ, квитанцией, подтверждающей факт передачи застройщику требуемой суммы, непосредственно квитанцию на уплату требуемой госпошлины и претензию, которая была ранее направлена на застройщика.

На последней в обязательном порядке должны иметься данные о том, что застройщик также получил свой вариант этой претензии.

Выбор суда

Рассмотрение таких дел проходит в судах общей юрисдикции, но, как вариант, можно продать свои требования другой компании.

Та в свою очередь, уже как юридическое лицо, может обратиться в арбитражный суд. При таком раскладе риск того, что сумма неустойки будет снижена – минимален.

Застройщик за просрочку наказывается рублем

Доле­вое стро­и­тель­ство — это попу­ляр­ный и срав­ни­тель­но деше­вый спо­соб решить вопрос с при­об­ре­те­ни­ем квар­ти­ры на пер­вич­ном жилищ­ном рын­ке, при кото­ром рас­пре­де­ле­ние жилья про­ис­хо­дит на началь­ном эта­пе, прак­ти­че­ски сра­зу же, на ста­дии раз­ра­бот­ки стро­и­тель­но­го про­ек­та, как толь­ко вырыт кот­ло­ван и вби­ты пер­вые сваи. Меж­ду застрой­щи­ком (ком­па­ни­ей, веду­щей стро­и­тель­ство) и участ­ни­ка­ми про­ек­та (доль­щи­ка­ми) заклю­ча­ет­ся дого­вор ДДУ (дого­вор доле­во­го уча­стия). Застрой­щик при­ни­ма­ет обя­за­тель­ство перед доль­щи­ка­ми о свое­вре­мен­ной сда­че в срок дома и его соот­вет­ствии тре­бу­е­мым тех­ни­че­ским нор­мам и нор­ма­ти­вам каче­ства. Доль­щи­ки в свою оче­редь обя­зу­ют­ся вне­сти на счёт застрой­щи­ка день­ги, на кото­рые будет осу­ществ­лять­ся стро­и­тель­ство. Очень часто дома по ДДУ сда­ют­ся с боль­шим опоз­да­ни­ем, сро­ки, ука­зан­ные в дого­во­ре, не соблю­да­ют­ся. И это не самое страш­ное — порой строй­ка на дол­гие годы замо­ра­жи­ва­ет­ся фак­ти­че­ски в самом нача­ле. Что делать? Как бороть­ся с недоб­ро­со­вест­ны­ми застрой­щи­ка­ми и воз­мож­но ли взыс­ка­ние неустой­ки по ДДУ? И как рас­счи­тать неустой­ку по дого­во­ру доле­во­го строительства?

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писа­ли о все­воз­мож­ных улов­ках, исполь­зу­е­мых застрой­щи­ка­ми при состав­ле­нии дого­во­ра о доле­вом уча­стии в ста­тье Как не дать себя обма­нуть в доле­вом стро­и­тель­стве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г.

В послед­нее вре­мя тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку уже­сто­че­ны и сфор­ми­ро­ва­лась тен­ден­ция вытес­не­ния с рын­ка част­ных деве­ло­пе­ров государственными.

  • Фир­ма-застрой­щик долж­на иметь раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство и обла­дать необ­хо­ди­мым устав­ным фон­дом, не менее 10% от сто­и­мо­сти проекта.
  • У нее не долж­но быть ника­ких невы­пол­нен­ных обя­за­тельств перед тре­тьи­ми лица­ми, задол­жен­но­стей, про­це­дур банк­рот­ства или ликвидации.
  • Застрой­щи­ки долж­ны начать пере­хо­дить к новой систе­ме целе­во­го финан­си­ро­ва­ния, с исполь­зо­ва­ни­ем бан­ков­ских кре­ди­тов, спе­ци­аль­ных сче­тов и сче­тов эскроу, исклю­ча­ю­щих неце­ле­вое исполь­зо­ва­ние денеж­ных средств доль­щи­ков. Вкла­ды участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства будут защи­ще­ны при помо­щи стра­хо­ва­ния. (См. “Дорож­ную кар­ту” по пере­хо­ду застрой­щи­ков к новой финан­со­вой моде­ли, утвер­жден­ную пра­ви­тель­ством РФ в кон­це минув­ше­го года).

С 1.07.2019 г. доле­вое стро­и­тель­ство с при­ме­не­ни­ем средств граж­дан будет прекращено.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыс­ка­ние неустой­ки с застрой­щи­ка про­из­во­дит­ся в соот­вет­ствии со ст. 6 дого­во­ра 214-ФЗ “О доле­вом строительстве”.

  • Ч.1 ста­тьи гла­сит: Застрой­щик обя­зу­ет­ся сдать мно­го­квар­тир­ный дом или дру­гой жилищ­ный объ­ект не поз­же ука­зан­но­го в дого­во­ре сро­ка, за исклю­че­ни­ем ситу­а­ции, ука­зан­ной в ч.3. дан­ной статьи.
  • Ч.2: За каж­дый день про­сроч­ки застрой­щик дол­жен выпла­тить неустой­ку юри­ди­че­ско­му лицу, с кото­рым под­пи­сан ДДУ в раз­ме­ре 1/300 от базис­ной став­ки рефи­нан­си­ро­ва­ния* ЦБ (послед­нее дей­стви­тель­ное зна­че­ние СР с 26.03.2016 г. — 7,25%). Если доль­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо, сум­ма штра­фа удва­и­ва­ет­ся. Если сда­ча объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию затя­ги­ва­ет­ся не по вине ком­па­нии по доле­во­му стро­и­тель­ству, а по вине доль­щи­ка, укло­ня­ю­ще­го­ся от под­пи­са­ния акта о пере­да­че жилищ­но­го объ­ек­та, то застрой­щик осво­бож­да­ет­ся от выпла­ты неустой­ки, если все основ­ные усло­вия дого­во­ра им соблюдены.
  • Ч.3 Застрой­щик обя­зан при воз­ник­ших у него затруд­не­ни­ях и невоз­мож­но­сти сдать объ­ект вовре­мя, не позд­нее, чем за два меся­ца до ука­зан­но­го в дого­во­ре сро­ка, инфор­ми­ро­вать об этом всех участ­ни­ков ДС и пред­ло­жить им изме­нить усло­вия договора.
  • *Став­ка рефи­нан­си­ро­ва­ния — это про­цент кре­ди­то­ва­ния внут­ри бан­ков­ской систе­мы, по кото­рой ЦБ выда­ёт кре­ди­ты под­от­чёт­ным ему банкам.
  • Клю­че­вая став­ка — мини­маль­ный про­цент ЦБ по крат­ко­сроч­ным, выда­ва­е­мым мак­си­мум на одну неде­лю кре­ди­там, и одно­вре­мен­но наи­выс­ший %, по кото­ро­му он сам одал­жи­ва­ет день­ги у ниже­сто­я­щих кре­дит­ных организаций.

Клю­че­вая став­ка уже два года (с 26.03.2016 г) рав­на став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния , то есть и КС и СР в насто­я­щее вре­мя состав­ля­ют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Рас­чет неустой­ки по ДДУ лег­ко про­из­ве­сти само­сто­я­тель­но, исполь­зуя формулу:
N = S * n * КС/300 * k, где

  • N — раз­мер неустойки;
  • S — cум­ма договора;
  • n — кол-во дней просрочки;
  • КС — клю­че­вая став­ка (так как ука­за­на в %, надо раз­де­лить её на 100);
  • k — штраф­ной коэф­фи­ци­ент. Для доль­щи­ка юри­ди­че­ско­го лица равен 1, для физи­че­ско­го лица — 2.

Отсчёт пери­о­да про­сроч­ки начи­на­ет­ся со вто­ро­го дня, сле­ду­ю­ще­го за датой сда­чи объ­ек­та по дого­во­ру и закан­чи­ва­ет­ся в день сда­чи дома: так, если дом сдан не 13.07.2018 г., а 14.07.2018 г., то про­сроч­ка соста­вит один день.

Пример расчёта неустойки

Доль­щик, обыч­ный граж­да­нин, то есть физи­че­ское лицо, запла­тил по дого­во­ру застрой­щи­ку 3000000 руб. Фир­ма по ДДУ обя­за­на была сдать дом 10.06.2018 г., но сда­ла 24.06.2018 г. Какую пеню она обя­за­на упла­тить дольщику?

Пери­од про­сроч­ки — 11.06 — 24.06, то есть 14 дней.

Клю­че­вая став­ка — 7.25/100 = 0,0725.

Штраф­ной коэф­фи­ци­ент — 2

N = 3000000 * 14 * 0,0725/300 * 2 = 20300 руб.

Это неустой­ка все­го лишь за 14 дней. Нетруд­но под­счи­тать, каким будет раз­мер взыс­ки­ва­е­мой сум­мы, если пери­од про­сроч­ки 140 дней — 203000 руб.

Другие виды штрафных выплат застройщика

Кро­ме неустой­ки за про­сроч­ку участ­ник доле­во­го стро­и­тель­ства может потребовать:

  • штраф в раз­ме­ре поло­ви­ны неустой­ки (при этом состав­ля­ет­ся пре­тен­зия непо­сред­ствен­но к застройщику);
  • сме­ще­ние окон­ча­ния пери­о­да про­сроч­ки на дату судеб­но­го заседания;
  • при задерж­ке выпла­ты неустой­ки после реше­ния суда — пеня в раз­ме­ре 1% за каж­дый про­шед­ший после назна­чен­ной судом край­ней даты пога­ше­ния неустойки;
  • воз­ме­ще­ние застрой­щи­ком доль­щи­ку сто­и­мо­сти аренд­ной пла­ты за пери­од просрочки.

Поми­мо это­го, при поло­жи­тель­ном судеб­ном реше­нии в поль­зу ист­ца застрой­щик будет вынуж­ден воз­ме­стить тому раз­мер пошли­ны с цены иска и про­чие судеб­ные издержки.

Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ

  • При преж­де­вре­мен­ном рас­тор­же­нии ДДУ застрой­щик обя­зан воз­вра­тить доль­щи­ку вне­сен­ную им дого­вор­ную сум­му вме­сте с неустой­кой за вре­мя её исполь­зо­ва­ния, то есть фак­ти­че­ски опла­тить про­цен­ты как при поль­зо­ва­нии кре­ди­том по базис­ной став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния. Это усло­вие закры­ва­ет для нечест­ных застрой­щи­ков воз­мож­ность бес­плат­но исполь­зо­вать день­ги доль­щи­ков по схе­ме “одол­жи у оче­ред­но­го кре­ди­то­ра, что­бы рас­счи­тать­ся с предыдущим”.
  • Если дого­вор рас­торг­нут после завер­ше­ния сро­ка дей­ствия, неустой­ка доль­щи­ку выплачивается:
    • при сда­че объ­ек­та с опоз­да­ни­ем боль­ше, чем два месяца;
    • в том слу­чае, если объ­ект не сдан спу­стя два м‑ца по окон­ча­нию сро­ка дей­ствия договора.

    Как написать претензию на застройщика

    Преж­де, чем подать на застрой­щи­ка в суд, мож­но послать ему пре­тен­зию. В пре­тен­зии обя­за­тель­но долж­ны быть:

    • наиме­но­ва­ние и адрес застройщика*;
    • сум­ма неустой­ки, под­твер­жден­ная рас­че­том (мож­но сде­лать скрин­шот каль­ку­ля­то­ра неустойки);
    • под­пи­си и печати.

    *Адрес застрой­щи­ка обя­за­тель­но нуж­но ука­зать пра­виль­ный, про­ве­рив его в ЕГРЮЛ. Невер­но ука­зан­ный в дого­во­ре адрес, отсут­ствие под­пи­сей, печа­тей ста­нет досад­ной поме­хой для выне­се­ния спра­вед­ли­во­го при­го­во­ра при судеб­ном разбирательстве.

    • Если в ито­ге сум­ма пре­тен­зии пре­вы­сит 1 млн. руб., необ­хо­ди­мо будет опла­тить гос­по­шли­ну. Что­бы избе­жать этой затра­ты, мож­но созна­тель­но умень­шить неустой­ку или послать несколь­ко пре­тен­зий на мень­шие суммы.
    • Доку­мен­ты мож­но послать по почте, не забыв сде­лать опись вло­же­ния, и отсле­дить их на сай­те Почты Рос­сии (https://www.pochta.ru/tracking).
    • Поч­то­вую кви­тан­цию и опись важ­но сохра­нить для суда.

    Исковое заявление в суд на уплату неустойки по долевому строительству

    Обра­щать­ся нуж­но в рай­он­ный или город­ской суд по адре­су ист­ца (обыч­но в его роли высту­па­ет доль­щик, поку­па­тель по ДДУ или пере­уступ­ке прав по дого­во­ру цессии).

    Какие доку­мен­ты нуж­ны для пода­чи в суд на застройщика:

    • иско­вое заяв­ле­ние в суд;
    • копия дого­во­ра о доле­вом участии;
    • копия доку­мен­тов, с под­твер­жде­ни­ем опла­ты по ДДУ;
    • копия дого­во­ра цес­сии (при пере­уступ­ке прав);
    • копия пре­тен­зии к застройщику;
    • пере­пис­ка с ним, если есть;
    • доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие отправ­ку пре­тен­зии (поч­то­вая квитанция);
    • дого­вор арен­ды, если есть, для под­твер­жде­ния допол­ни­тель­ных расходов.

    Копии долж­ны быть заве­ре­ны с про­ста­нов­кой под­пи­си и даты.

    К под­пи­сан­но­му ист­цом иску нуж­но при­ло­жить кви­тан­цию об упла­те госпошлины
    Ска­чать обра­зец иска в суд на взыс­ка­ние неустой­ки с застрой­щи­ка по ДДУ.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector