Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

УЧЕТ ОТДЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ УСН

УЧЕТ ОТДЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ УСН

Объект недвижимости может быть или основным средством или товаром.

Если организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН) приобрела объект недвижимости и не эксплуатировала его, а затем продала, то данный объект следует учитывать как товар.

В таком случае расходы для целей налогообложения будут приняты в момент реализации товара. При этом расходы на его реконструкцию и модернизацию признать не удастся, ведь учесть в расходах можно только покупную стоимость объекта и расходы, квалифицируемые как материальные, а также расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Если же объект недвижимости начал использоваться в производственных или управленческих целях либо был сдан в аренду, то он признается введенным в эксплуатацию основным средством.

Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств (Письма Минфина России от 01.02.2008 №03-11-04/2/25).

Расходы для целей налогообложения налогоплательщик вправе учесть в налоговом периоде ввода в эксплуатацию основного средства. При этом в состав расходов можно включить его первоначальную стоимость, затраты на реконструкцию, ремонт, текущие расходы.

Однако если объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, будут реализованы раньше чем через 10 лет, то организация обязана сделать пересчет налоговой базы и доначислить единый налог и пени за весь период использования с учетом амортизации.

Отметим также, что при применении УСН можно учесть расходы, включенные в строго ограниченный перечень.

      Учет расходов на реконструкцию объекта недвижимости

    Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.

    А. К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

    Б, Реконструкция включает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

    В. К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

    Предприятия, применяющие УСН, учитывают расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств согласно пп. 1 п. 1 статьи 346.16 НК.

        Порядок и особенности учета расходов

      В отношении расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН, а также расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, — с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Аналогичное мнение высказано финансистами в Письме от 28.01.2008 №03-11-04/2/14. Кроме того, необходимо произвести оплату соответствующих работ.

      В случае необходимости государственной регистрации прав на достроенный (модернизированный, переустроенный и т.п.) объект основных средств обязательным условием признания вышеназванных расходов является подача документов на государственную регистрацию прав на указанный объект основных средств (Письмо Минфина России от 20.08.2007 №03-11-04/2/205).

      Таким образом, расходы на реконструкцию объекта недвижимости можно принять при учете основного средства.

          Если объект недвижимости учтен как товар

        Можно ли принять расходы на ремонт объекта недвижимости, учтенного в качестве товара, как материальные расходы? Не всякий ремонт и перепланировка объекта недвижимости является реконструкцией.

        В Письме Минфина от 24.10.2006 №03-11-04/2/219 указано, что организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, вправе признать расходы по покупке у физических лиц квартир, предназначенных для дальнейшей реализации после их перевода в нежилой фонд, в порядке, установленном пп. 23 п. 1 статьи 346.16 и пп. 2 п. 2 статьи 346.17 НК.

            Расходы на перевод

          Расходы, связанные с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир в связи с их переводом из жилого фонда в нежилой фонд, могут быть учтены в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 статьи 346.16 и пп. 6 п. 1 статьи 254 НК.

              Реализация объекта незавершенного строительства
                Переход с объекта налогообложения "доходы" на "доходы минус расходы"

              Таким образом, если основное средство приобретено и введено в эксплуатацию при применении объекта налогообложения "доходы", то расходы по нему (на приобретение, реконструкцию и др.) при смене объекта налогообложения учесть нельзя.

              Учет основных средств при УСН «доходы минус расходы» в 2020-2021 годах

              Упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы», на первый взгляд, похожа на расчет налога на прибыль при общей системе. В обоих случаях налоговая база определяется как разница между доходами и расходами. Однако упрощенка имеет существенные отличия:

              1. Все доходы и затраты признаются «по оплате», т. е. по факту поступления/расходования денежных средств.
              2. Перечень издержек является закрытым, т. е. корректно оформленных документов и экономического обоснования для включения той или иной операции в расходы еще недостаточно. Разумеется, несмотря на ограниченность списка, такой важный раздел, как основные средства (ОС), входит в перечень «упрощенных» затрат (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

              Конкретный порядок учета затрат на основные средства при УСН зависит от периода их приобретения.

              Учет ОС, которые перешли с других налоговых режимов

              Базой для признания в расходах стоимости ОС, приобретенных до перехода на УСН «доходы минус расходы», является остаточная стоимость актива. Ее определение зависит от того, с какого налогового режима бизнесмен перешел на упрощенку (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ):

              1. С общей системы налогообложения (ОСНО) — как разность между затратами на приобретение и «налоговой» амортизацией, начисленной по правилам гл. 25 НК РФ.
              2. С режима уплаты единого сельхозналога (ЕСХН) — как разница между остаточной стоимостью на момент перехода на ЕСХН и расходами по объекту, списанными по правилам ЕСХН.
              3. С единого налога на вмененный доход (ЕНВД) — как разница между затратами на приобретение и «бухгалтерским» износом за период применения ЕНВД.
              4. Учет основных средств при УСН по доходам никак не влияет на списание затрат при смене объекта налогообложения. Стоимость этих ОС не учитывается в дальнейшем в расходах.

              Порядок списания «переходящей» стоимости объекта зависит от его вида, а точнее — от срока полезного использования (СПИ). Он определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, а для нестандартных объектов — на основании информации изготовителя.

              Списание остаточной стоимости объекта

              В течение 1-го года

              За 3 года, долями: 50% в 1-й год, 30% во 2-й и 20% в 3-й

              Равномерно в течение 10 лет

              В пределах каждого года расходы списываются равномерно по кварталам.

              Учет ОС, приобретенных во время использования УСН

              Если объект приобретен уже в период применения упрощенки, то его признание в качестве ОС производится по правилам, применяемым при ОСНО.

              1. Объект должен использоваться для предпринимательской деятельности и приносить доход.
              2. Срок его использования должен превышать 12 месяцев, а стоимость — быть больше 100 тыс. руб.
              3. Объект не планируется к перепродаже.
              4. Если объект должен быть введен в эксплуатацию или подлежит государственной регистрации, то списание затрат возможно только после проведения указанных операций.

              Если объект подвергался модернизации, достройке и другим подобным процедурам, то его стоимость возрастает. Порядок удорожания объекта в этом случае тоже должен соответствовать правилам, принятым для ОСНО (п. 2 ст. 257 НК РФ).

              Если объект ОС при УСН на доходы минус расходы приобретен у поставщика — плательщика НДС, то сумма этого налога включается в первоначальную стоимость, а в дальнейшем — в затраты (п. 8 ПБУ 6/01, подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

              Если объект приобретен (построен) в период применения упрощенки 15%, то затраты списываются в течение 1-го налогового периода с равномерным распределением по кварталам (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

              На практике сумма затрат списывается в последнюю дату каждого квартала, оставшегося с момента приобретения ОС до конца года.

              Организация в мае 2020 года приобрела и оплатила станок стоимостью 300 тыс. руб. До конца года остается 3 незавершенных отчетных периода (2, 3 и 4-й кварталы). Поэтому сумма делится на три части и в конце каждого из указанных кварталов на затраты списывается по 100 тыс. руб.

              Особенности учета затрат на ОС при оплате в рассрочку

              Говоря об учете ОС при УСН, не следует забывать об общем правиле учета при упрощенке — все затраты признаются по факту их оплаты. Не являются исключением и расходы, связанные с основными средствами (подп. 4 п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

              В частности, это означает, что нельзя списать на затраты стоимость объекта, полученного в качестве вклада в уставный капитал.

              Если объект приобретается в рассрочку, то учитывать затраты можно только по мере их оплаты. В рассмотренном выше примере предполагалось, что оплата произведена в том же месяце, когда был приобретен станок.

              Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что оплата произведена тремя равными долями — по 100 тыс. рублей в июле, октябре 2020 года и январе 2021 года.

              Тогда списание затрат будет происходить следующим образом:

              Списание на затраты, тыс. руб.

              2-й квартал 2020 года (период приобретения)

              3-й квартал 2020 года

              4-й квартал 2020 года

              150 (100 / 2 + 100)

              1-й квартал 2021 года

              2-й квартал 2021 года

              3-й квартал 2021 года

              4-й квартал 2021 года

              Таким образом, хотя в стандартном случае стоимость объекта, приобретенного во время применения УСН, должна быть списана в первом году, на практике период списания может растянуться на 2 года, а при длительной рассрочке — и на более долгий срок.

              Амортизация и лимит стоимости ОС при упрощенке

              Выше шла речь об учете внеоборотных активов по специальным правилам, применяемым только при упрощенке.

              Однако классический учет износа по правилам бухучета тоже необходим всем упрощенцам, независимо от применяемого варианта исчисления налога.

              Во-первых, все юридические лица обязаны вести бухучет (ст. 6 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Применение того или иного налогового режима никак не влияет на эту обязанность. А учет ОС входит в общую систему бухучета как неотъемлемая часть.

              При упрощенке учет амортизации важен еще и для контроля за соблюдением установленного лимита. В соответствии с подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ лимит основных средств при УСН составляет 150 млн руб. Если общая остаточная стоимость ОС превышает этот порог, то бизнесмен не может использовать упрощенку.

              Контролировать указанный лимит нужно при обоих вариантах применения УСН. Таким образом, основные средства при УСН на доходы в 2020-2021 годах тоже нужно амортизировать.

              Нужно ли рассчитывать амортизацию ИП на УСН

              Сложнее с индивидуальными предпринимателями (ИП). Та же ст. 6 закона № 402-ФЗ позволяет им не вести бухучет, если ведется налоговый учет в любом виде. Таким образом, формально учет ОС у ИП на УСН — доходы минус расходы — не является обязательным.

              При буквальном прочтении указанная выше норма ст. 346.12 НК РФ относится только к организациям. Однако контролирующие органы в своих разъяснениях регулярно настаивают на том, что лимит по стоимости ОС распространяется и на ИП.

              Примером может служить письмо Минфина РФ от 28.10.2016 № 03-11-11/63323. Чиновники ссылаются на п. 4 ст. 346.13 НК РФ, где указано, что при нарушении любых ограничений, в том числе и установленных ст. 346.12 НК РФ, налогоплательщик теряет право на использование УСН. Так как в понятие «налогоплательщик» входят и ИП, специалисты Минфина на этом основании распространяют на них ограничения по стоимости ОС.

              Эта позиция Минфина является весьма спорной и нередко вызывает разногласия между налогоплательщиками и налоговиками. Однако на сторону чиновников в этом вопросе неожиданно встал Верховный суд РФ (апелляционное определение ВС РФ от 29.11.2016 № АПЛ16-489).

              Поэтому те предприниматели, которые не хотят спорить с налоговиками (особенно с учетом позиции ВС РФ), ведут учет амортизируемого имущества.

              Если ИП решил следовать рекомендациям чиновников, то он аналогично юридическим лицам должен вести в 2020-2021 годах учет ОС при УСН как на доходы, так и на доходы минус расходы.

              Особенности продажи ОС при УСН

              Продажа ОС на УСН — доходы минус расходы — может быть весьма невыгодна налогоплательщику. П. 3 ст. 346.16 НК РФ предписывает при определенных условиях скорректировать ранее списанные затраты и пересчитать налоговую базу.

              Речь идет о ситуациях, когда объект реализуется до истечения определенного срока после его приобретения. Здесь также необходимо учитывать его СПИ.

              Электронный журнал «Практик»

              You are using an outdated browser.
              Please upgrade your browser to improve your experience.

              • Забыли пароль?
              • Забыли логин?

              Аудиторская фирма ООО «ПРОФИ» (Электронный журнал для бухгалтеров и аудиторов ПРАКТИК).

              Наша фирма может предоставить качественные услуги от экспертов и авторов журнала для Вашей компании в срок и по комфортной стоимости. Более подробно о ценах и услугах на сайте https://praktik-audit.ru/

              Москва, 119034 город Москва, вн.территор. г. муниципальный округ Хамовники, Чистый переулок, дом 3, эт. 1, пом. IV, ком. 5
              8 903 625 98 61 Заказать звонок

              (. Система Антиспам — для корректного адреса электронной почты слово СОБАКА поменять на значок @ и убрать пробелы . )

              • Вы здесь:  
              • Главная
              • Продажа "незавершенки" при УСН

              Продажа "незавершенки" при УСН

              ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ:

              Наша Организация на УСН осуществила капитальные вложения в строительство нежилого здания в размере 500 000 руб., однако в связи с возникшими финансовыми трудностями строительство было прекращено до его завершения.

              Организацией принято решение о продаже незавершенного строительством здания, в связи с чем зарегистрировано право собственности на объект и уплачена государственная пошлина в размере 22 000 руб.

              В соответствии с заключенным договором незавершенное строительством здание продано покупателю по цене 944 000 руб.

              В месяце подписания договора купли-продажи недвижимости объект передан покупателю по передаточному акту.

              В следующем месяце произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю.

              Покупатель оплатил здание через месяц после государственной регистрации перехода права собственности, перечислив денежные средства в размере договорной стоимости здания на счет организации-продавца.

              ВОПРОС:

              Как в учете Организации следует отразить операции по реализации объекта незавершенного строительства, если объект передан покупателю до государственной регистрации перехода права собственности?

              ОТВЕТ:

              Гражданско — правовые основы

              «Незавершенка» — это недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

              Для того, чтобы совершить сделку с ним (в рассматриваемом случае — купли-продажи недвижимости) продавец должен быть собственником незавершенки, т. е. зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, п. 21 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

              Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора подряда (п. 16 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

              Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

              Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

              Передача недвижимости осуществляется путем предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).

              При этом обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

              Бухгалтерский учет

              В бухгалтерском учете отражение продажи недостроенного объекта возможно только после государственной сделки. Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

              Поступления от продажи объекта учитываются на счете 91 субсчете 1 «Прочие доходы», на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п. п. 7 и 16, подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н). Расходы по созданию, приобретению и реализации недостроенного имущества признаются одновременно с доходом и списываются в дебет счета 91, субсчета 2 «Прочие расходы» (п. 11, 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

              Отметим, что между подписанием сторонами акта приемки-передачи недостроенного объекта и государственной регистрацией права покупателя может пройти время.

              В течение этого периода Минфин рекомендует учитывать выбывшее имущество на отдельном субсчете счета 45 «Товары отгруженные» (письмо от 27.01.2012 № 07-02-18/01).

              В таком случае согласно разъяснениям Минфина для отражения переданного покупателю объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные», например аналитический счет 45-н «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю».

              В бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (см. письма Минфина России от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

              Таким образом, при передаче объекта «незавершенки» покупателю его стоимость отражается по дебету счета 45, аналитический счет 45-н, в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет 08-3.

              При признании расхода в виде стоимости незавершенного строительством здания производится запись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 45, аналитический счет 45-н.

              В отношении порядка признания расходов в виде госпошлины, уплачиваемой за государственную регистрацию права собственности продавца на объект незавершенного строительства, отметим следующее.

              В данном случае госпошлина уплачивается с целью продажи объекта недвижимости, следовательно, затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности продавца на данный объект, на наш взгляд, должны учитываться как затраты, связанные с продажей объекта незавершенного строительства.

              Подобные затраты относятся на прочие расходы организации на дату подачи документов на государственную регистрацию (п. 11, 16 ПБУ 10/99).

              Заметим, что на основании пункта 19 ПБУ 10/99 можно сделать вывод, что расходы, связанные с продажей иного имущества организации, следует признавать исходя из принципа соответствия доходов и расходов, т. е. в момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

              До этого момента затраты на уплату госпошлины могут быть отражены по дебету счета 45, например на отдельно выделенном аналитическом счете 45-р «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости» (аналогично стоимости передаваемого объекта).

              Данный порядок не противоречит также Инструкции по применению Плана счетов, согласно которой по дебету счета 45 отражаются расходы по отгрузке товаров (при их частичном списании).

              Налоговый учет

              Налог, уплачиваемый при применении УСН

              Доход от реализации объекта незавершенного строительства признается на дату поступления оплаты по договору купли-продажи в размере полученных от покупателя денежных средств (п. 1 ст. 346.15, п. п. 1, 2 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

              В отношении учета расходов, связанных со строительством объекта недвижимости, отметим следующее.

              По общему правилу при применении УСН учитываются расходы, предусмотренные пунктом 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии, что они удовлетворяют критериям статьи 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

              Такие расходы признаются при условии их оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

              Затраты на создание объекта, не завершенного строительством, прямо в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ не поименованы.

              По мнению Минфина России, объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, а реализованный покупателю, в целях налогообложения может рассматриваться в качестве товара (применительно к п. 3 ст. 38 НК РФ).

              При этом расходы, поименованные в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ, связанные со строительством такого объекта, предназначенного для продажи, могут быть учтены при определении налоговой базы при применении УСН (письмо Минфина России от 21.12.2012 № 03-11-06/2/148).

              Аналогичная позиция отражена в Письме Минфина России от 17.02.2012 № 03-04-05/3-191. Правда, указанное касается индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, но сделанный в нем вывод применим и к организациям, применяющим УСН.

              Заметим, что в приведенных выше письмах Минфин не разъясняет, в какой момент признаются расходы, связанные со строительством объекта недвижимости, в случае его продажи.

              По данному вопросу возможны две точки зрения.

              Первая точка зрения основана на том, что, поскольку для целей налогообложения объект незавершенного строительства может рассматриваться в качестве товара, расходы, связанные со строительством этого объекта, учитываются для целей налогообложения на дату его реализации покупателю при условии, что соответствующие расходы предусмотрены пунктом 1 статьи 346.16 НК РФ и оплачены (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

              Вторая точка зрения основана на том, что для признания отдельных видов расходов (например, материальных расходов и расходов на оплату труда) при применении УСН важен только факт их оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

              Следовательно, если конкретные расходы, связанные со строительством реализуемого объекта незавершенного строительства, не были признаны в периоде их оплаты, организация вправе это сделать, подав уточненные налоговые декларации за те периоды, когда данные расходы были фактически оплачены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ).

              Организация, применяющая кассовый метод учета доходов и расходов, имеет право признать расходы, связанные с реализацией такого имущества, как объект незавершенного строительства при одновременном выполнении следующих условий (подп. 2 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 273 НК РФ):

              • реализация имущества произошла (право собственности на имущество перешло к покупателю);
              • доход от реализации имущества признан в налоговом учете;
              • расходы, связанные с реализацией, произведены и оплачены.

              Сумма госпошлины, уплаченной за регистрацию права собственности на «незавершенку», включается в состав расходов на дату подачи соответствующих документов в регистрирующий орган (подп. 22 п. 1 ст. 346.16, подп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

              РЕКОМЕНДАЦИИ:

              В учете организации операции по реализации объекта незавершенного строительства, если объект передан покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, следует отразить следующим образом:

              Содержание операций

              Дебет

              Кредит

              Сумма, руб.

              Первичный документ

              Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства с целью его продажи

              68 «Расчеты по уплате госпошлины»

              Выписка банка по расчетному счету

              Отражены расходы по уплате госпошлины до момента перехода прав на продаваемый объект к покупателю

              45 «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости»

              68 «Расчеты по уплате госпошлины»

              Расписка о приеме документов на государственную регистрацию прав

              Передача объекта незавершенного строительства покупателю

              Отражена стоимость выбывающего объекта незавершенного строительства

              45 «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю»

              Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства

              Государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства

              Признан прочий доход от продажи объекта незавершенного строительства

              Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства,

              Списана стоимость объекта незавершенного строительства в состав прочих расходов

              45 «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю»

              Списаны расходы в виде госпошлины за государственную регистрацию прав на передаваемый объект

              УСН «доходы минус расходы» — как правильно вести учет

              УСН «Доходы минус расходы» является системой налогообложения, которая применяется преимущественно для малого бизнеса. Существенным отличием от УСН «Доходы» в данном случае значится учет затрат компании, такой подход выгоден при наличии больших затрат.

              Бухгалтерское обслуживание УСН Доходы

              Бухгалтерский учет для УСН Доходы — Расходы

              Комплексный бухгалтерский учет для УСН Доходы минус расходы под ключ для малого и среднего бизнеса по цене от 7 000 ₽.

              Все расходы ИП на УСН можно посмотреть в статье 346.16 Налогового Кодекса Российской Федерации. Однако недостаточно быть осведомленным об этих расходах, необходимо также принимать во внимание некоторые сложности при ведении учета затрат. Нередко случаются ситуации, когда бизнесменам приходится платить штрафы, увеличенные налоги, проценты по пеням из-за ошибок при расчете затрат, допущенных по причине некорректных и неясных формулировок, изложенных в статьях кодекса. В данной статье мы поможем вам понять, какие бывают затраты при УСН и как правильно учесть все издержки и не допустить распространенных ошибок.

              Учет расходов на Covid-19 при УСН

              В связи со сложившейся в мире ситуацией, появилась новая позиция расходов, относящаяся к мерам безопасности, которые необходимо соблюдать для профилактики коронавирусной инфекции. С подпунктом о нововведенных издержках можно ознакомиться в первом пункте 346.16 статьи Налогового кодекса. Там можно найти перечисленный список затрат:

              • 1. На приобретение различного рода средств индивидуальной защиты для работников;
              • 2. На закупку антисептирующих средств, градусников, специального оборудования для стерилизации;
              • 2. На кварцевание и обеззараживание помещений.

              Тестирование работников на наличие коронавируса и антител к нему за средства компании не входят в список издержек по УСН (опираясь на извещение Минфина от 23 ноября 2020 № 03-11-06/2/101770).

              Подготовка и переподготовка штатных сотрудников

              В расходы при УСН в 2021 году включаются траты на обучение и повышение квалификации служащего персонала. Однако они должны соответствовать некоторым критериям, которые описаны в 33 подпункте статьи 346.16 налогового Кодекса:

              • Отправленный на обучение служащий находится в штате налогоплательщика (обращение Минфина от 9 августа 2013 № 03-11-11/167);
              • Наличие лицензии у учреждения, в котором будет проходить обучение;
              • Наличие заключенного договора налогоплательщика и образовательного учреждения. Стоит учесть, что оплаченный договор, оформленный на работника, не будет учитываться в УСН налоги минус расходы (письмо Минфина от 19 января 2018 № 03-03-06/1/2614)

              Ко всему прочему затраты на обучение сотрудников необходимо экономически аргументировать. Следовательно, работник, прошедший обучение, обязан продемонстрировать приобретенные навыки в своей работе. К примеру, компания оплачивает курс обучения в иностранной школе. Налоговая может запросить объяснения, для каких целей работников обучают этим знаниям. Работодатель сможет пояснить, что полученные навыки, например, пригодятся при подготовке и заключении договоров с иностранными компаниями, а значит затраты будут обоснованы. Однако, если курсы были куплены, для повышения имиджа компании, то расходы будут не аргументированы.

              Затраты на компенсацию при использовании личного транспорта

              Для учета данной позиции в УСН доходы минус расходы с 2021 г. необходимо правильно оформить документацию. При неправильном оформлении выплат, впоследствии могут возникнуть серьезные проблемы с учетом расходов при УСН, а также с НДФЛ и страховыми выплатами. Во избежание неправильного оформления документов и уменьшении количества ошибок, нужно соблюдать следующие предписания:

              • Оформление соглашения в дополнении к трудовому договору со всеми работниками, использующими личный автотранспорт в работе (статья 188 Трудового Кодекса РФ);
              • Письменное закрепление порядка выплаты компенсации, учитывая полные суммы затрат, которые были потрачены на все горюче-смазочные материалы;
              • Необходимо составить план системы учета, для обеспечения возможности понимания километража, который сотрудник проехал в рабочее время на личном автомобиле. Следует письменно документировать даты, время, пройденную дистанцию;
              • Все чеки на горюче-смазочные материалы необходимо хранить в течение некоторого времени, пока не будут произведены компенсирующие выплаты.

              При правильном оформлении документации, с компенсирующих выплат не будет взиматься НДФЛ и взносы на страхование (опираясь на подпункт 2 статьи 422 Налогового Кодекса, а также обращение Минфина от 6 декабря 2019 № 03-04-06/94977).

              Существуют лимиты по выплатам компенсаций за пользование личным автомобилем (подпункт 12 пункта 1 статьи 346.16 Налогового Кодекса, Постановление Правительства РФ от 8 февраля 2002 № 92), а именно:

              • 1. 1 200 рублей ежемесячно для автотранспорта с полным объемом двигателя до 2 тысяч куб. см.;
              • 2. 1 500 рублей ежемесячно для автотранспорта с двигателем более 2 тысяч куб. см.

              Этот лимит расходов, как считает Минфин, должен включать в себя все сопутствующие расходы: горюче-смазочные материалы, затраты на парковку, ремонт автомобиля, а также все остальные расходы. Поэтому стоит заранее учесть, что даже если сумма затрат будет большой, то в расходы по УСН 2021 года можно будет учесть только расходы в пределах установленного размера.

              Затраты на результаты интеллектуальной деятельности

              Полный перечень объектов представлен в статье 1225 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, сюда относятся: фирменные наименования, программы для электронно-вычислительных машин, базы данных, фонограммы и прочее. Способ вычисления суммы затрат обуславливается тем, под какую из статей Налогового кодекса РФ подпадает тот или иной конечный итог умственного процесса.

              • Немонетарные активы, продолжительность использования которых насчитывается больше 1 год (подпункт 2 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса). Оплатив такой объект, впоследствии можно учитывать его в доходах и расходах ИП на УСН, разбив по отчетным периодам, на протяжении всего года, в котором он был куплен (пункт 3 статьи 346.16, подпункт 4 пункта 2 статьи 346.17 Налогового Кодекса);
              • Результаты интеллектуальной деятельности, которые упоминаются в подпункте 2.1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового Кодекса, а это, к примеру — патенты, базы данных, полезные модели, образцы с производства, программы для ЭВМ. Настоящие затраты возможно учитывать при УСН в полном размере их стоимости.

              Случается и так, что конечный продукт, полученный в результате умственных процессов, соответствует сразу двум критериям учета. В таком случае целесообразно выбрать более выгодный вариант учета, который будет удобен именно вашей компании.

              Отдельно в подпункте 19 пункта 1 статьи 346.16 отмечены издержки на покупку неисключительных прав на пользование программами для ЭВМ и базами данных, в том числе их перепрошивку и обновления.

              Затраты на отпуска работников и поездки по России

              Затраты на оплату турпутевок для работников относят к расходам на оплату труда, которые перечислены в статье 255 Налогового Кодекса. Эта система действует и при УСН «доходы минус расходы» в 2021 году, за счет чего владельцы компаний имеют возможность сократить налоговую базу, путем учета затрат на внутренний туризм и отпуска сотрудников. Однако необходимо учитывать некоторые важные моменты:

              • 1. Установлен лимит при учете затрат — 50 000 руб. на одного человека, согласно пункту 24.2 статьи 255 Налогового Кодекса. А значит при стоимости путевки 70 000 руб. в расходах будут учитываться только 50 000.
              • 2. Важным моментом является то, что можно учитывать затраты на отдых не только работника, но и его родственников. Лимит останется прежним.
              • 3. Данное предложение предоставляется только на путевки в пределах России.
              • 4. Также необходимо учитывать, что поездка должна быть по купленной полноценной путевке, включающей в себя перелеты, питание, оплату отеля, страховку жизни, развлекательную программу и прочее. Все это должно быть задокументировало в договоре с турагентством, предоставляющим путевки.

              Обратите внимание!

              В ст. 255 Налогового Кодекса пункте 16 прописан определенный лимит учета данных расходов в налоговой базе. Общие социальные издержки, в частности, затраты на медтрахование работников и траты на турпутевки по России, должны составлять в сумме не больше, чем 6% от фонда оплаты труда компании.

              С начала 2022 года в Налоговый Кодекс Российской Федерации будут внесены корректировки, благодаря которым работодатель сможет учесть затраты на лечение сотрудников в санаториях по договору, заключенному с оздоровительным учреждением, в том числе получить компенсацию за расходы сотрудников и членов их семей.

              Нужна помощь с бухгалтерским учетом для УСН?

              Не теряйте время, мы окажем бесплатную консультацию и поможем с учетом для УСН Доходы — Расходы.

              Ознакомьтесь с нашим каталогом продукции

              В нашем интернет-магазине и офисах продаж можно найти широкий ассортимент кассового и торгового оборудования

              Как учесть расходы на строительство при применении УСН

              Вопрос: Как застройщик осуществляет отражение в учете и определяет налоговую базу по УСН с объектом «доходы минус расходы» при осуществлении долевого строительства с использованием эскроу-счета?

              Ответ: Поступившие средства от дольщиков на эскроу-счета застройщик не признает в составе доходов до момента перечисления этих средств банком на расчетный счет застройщика или до момента зачета этой суммы в счет задолженности по ранее выданному кредиту. Полученный кредит от банка застройщик не учитывает ни в составе дохода, ни в составе расходов, при этом проценты по кредиту на дату уплаты учитываются в расходах. Расходы на строительство с привлечением подрядчиков застройщик признает в общем порядке по УСН. Доходом будет являться вся сумма поступивших средств от дольщиков на момент зачисления средств банком.

              Обоснование: Статьями 2 и 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривается механизм финансирования строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с которым организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. По завершении строительства застройщик представляет в банк соответствующие документы, подтверждающие окончание строительства, а банк перечисляет денежные средства дольщиков на счет организации либо производит зачет в счет выданного ранее кредита.
              Кредитные средства у застройщика в момент их получения от банка не включаются в доходы организации, так как подпадают под действие пп. 10 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ и не учитываются при определении базы по УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
              В связи с отсутствием в гл. 25 и 26.2 НК РФ специальных положений все затраты, связанные со строительством жилого дома, застройщик вправе учесть в целях налогообложения в общеустановленном для соответствующих операций порядке. Следовательно, при применении УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» затраты будут отражаться после их оплаты с учетом ст. ст. 346.16 и 346.17 НК РФ.
              Для застройщиков, использующих счета эскроу, предусмотрен особый порядок признания расходов в виде сумм процентов по кредитному договору. Согласно пп. 12 п. 7 ст. 272 НК РФ, действующему с 01.01.2020, такие расходы признаются на дату уплаты сумм банку. Иными словами, независимо от применяемой системы налогообложения (ОСН или УСН) суммы процентов по кредитному договору застройщик сможет учитывать в составе расходов только после их уплаты банку.
              В случае если при осуществлении строительной деятельности налогоплательщик не аккумулирует средства дольщиков на своих счетах, а применяет механизм оплаты долевого строительства с использованием счета эскроу, то он не вправе применять норму абз. 13 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-11-06/2/97886).
              Федеральный закон N 214-ФЗ допускает, что деньги со счета эскроу, предназначенные застройщику, могут быть сразу направлены банку в счет погашения обязательств застройщика по кредитному договору (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ).
              В связи с этим датой получения дохода организации-застройщика в части выручки от реализации объектов долевого строительства, направленной на погашение обязательств застройщика по кредитному договору с уполномоченным банком, будет являться дата подписания сторонами акта взаимозачета встречных требований.
              Соответственно, доходом организации-застройщика является вся сумма выручки от реализации объектов долевого строительства, поступающая от участников долевого строительства как на счет организации-застройщика, так и на счет уполномоченного банка в погашение обязательств застройщика по кредитному договору (Письмо Минфина России от 08.10.2019 N 03-11-06/2/77017).
              При строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного выполнения соответствующих работ и осуществления затрат (п. 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Минфином России 30.12.1993 N 160).
              С учетом положений ч. 1 и 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что его строительство завершено полностью.
              Следовательно, определение затрат в целях налогообложения следует производить после принятия на учет готового к вводу в эксплуатацию жилого дома.
              При определении налоговой базы учитываются расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
              В п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров — пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
              В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации.
              Соответственно, застройщик может признавать свои налоговые расходы по мере продажи квартир в МКД (Письмо Минфина России от 20.12.2017 N 03-11-11/85174).

              голоса
              Рейтинг статьи
              Читать еще:  Как получить статус беженца в России
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector