Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Законодательство нашей страны предусматривает требования, которые применяются не только в момент заключения договора, но и тогда, когда требуется его расторжение.

Чтобы избежать этого, стороны сделки должны внимательно изучать те условия, которые прописаны в договоре. Только в этом случае, можно избежать непредвиденных ситуаций, лишних проблем, а лучше всего обратиться к опытным юристам за помощью.

Типовой образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды по соглашению сторон – это наиболее простой способ реализовать такую задумку, причем осуществляется все это без лишних сложностей. Что касается составления подобных договоров, то в них потребуется указать важные аспекты.

Вот они:

  • реквизиты сторон;
  • предмет соглашения;
  • иные положения;
  • подписи.

Хочется отметить, все перечисленные пункты немаловажны, соответственно их придется вписать в текст договора обязательно. Если этого не сделать, то соглашение и вовсе можно считать недействительным.

Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения

Для расторжения коммерческих отношений, делая это досрочно, нужно обязательно отправить соответствующее предупреждение. Это приведет к тому, что с вашей стороны и вовсе не будут нарушены те или иные условия, что немаловажно.

Такой документ не требуется лишь в том случае, когда расторжение соглашения и вовсе происходит исключительно по решению суда, о чем должно быть известно.

Если соглашение подписано менее чем на один год, и не была произведена регистрация, то такие конфликты обычно решаются самостоятельно. Ведь по закону и вовсе нет никакой сделки, о чем сторонам должно быть известно заранее.

Если же регистрация коммерческих отношений была оформлена правильно, то для того, чтобы расторгнуть его досрочно, можно выделить следующие причины для обращения в суд:

  • К примеру, часто случается на практике такое, что недвижимость используется со стороны арендатора не по назначению;

Образец договора найма жилья.

Как выглядит договор социального найма муниципального жилья, смотрите тут.

  • Была осуществлена несвоевременная арендная плата;
  • Был нанесен и вовсе ущерб собственности;
  • Нарушение того или иного условия сделки.

Если было испорчено имущество жилого помещения, и возникает необходимость в подаче искового заявлении в суд, то обязательно потребуется приложить и акт приема-передачи. В нем нужно будет описать в целом состояние объекта на момент его сдачи.

Учтите, что именно этот акт и выступает в качестве основания для того, чтобы можно было расторгнуть соглашение, о чем должно быть известно.

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Если вы желаете узнать, что такое термин договор аренды, то необходимо знать, это и есть тот самый документ, который на практике чаще всего заключается. Сторонами сделки выступают и физические и юридические лица. Каждый участник сделки может столкнуться с такой ситуацией, когда возникает необходимость в расторжении соглашения.

В обобщенном виде расторжение договора аренды может происходить в нескольких случаях:

  • когда стороны не имеют претензий и желают расторгнуть договор. Конечно же, этот способ является самым простым, в результате участники подписывают соглашение;
  • в момент, когда действие сделки истекло, при этом нет и условий, касающихся автоматической пролонгации документа, то, как правило, отношения между участниками прекращаются автоматически;
  • это может произойти по инициативе арендодателя, например, были допущены те или иные нарушения со стороны съемщика квартиры, иные обстоятельства;
  • но и конечно, решение, связанное с расторжением договора может выдвинуть и съемщик жилой недвижимости, но для этого следует предоставить весомые причины.

На практике подобные проблемы обычно и вовсе решаются в судебном порядке, а значит, нужно заранее знать об этом, стараясь не нарушать правил и условий соглашения.

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения 2022

Читайте, в каких случаях можно расторгнуть договор аренды нежилого помещения и как подготовить для этого документы.

договор аренды.png

Обычно договор аренды заключают на определенный срок, но иногда арендатору нужно съехать до окончания срока, например, если помещение категорически не подходит для бизнеса. Мы расскажем, как правильно оформить все документы и расторгнуть договор аренды законно.

Если арендодатель согласен

Если вы хотите расторгнуть договор аренды, и арендодатель с этим согласен, то все проходит максимально просто. Вы вместе должны подписать соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. В законодательстве четких требований к оформлению этого документа нет, но лучше отразить там следующее:

Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления допсоглашения.

Персональные данные арендодателя и арендатора.

Название контракта, который расторгается, и дату, с которой действует расторжение.

Даты с подписями сторон.

Можно написать соглашение в свободной форме или заполнить его по образцу.

расторжение аренды-1.png

Еще нужно будет подготовить дополнительные документы:

Копию арендного договора, который вы расторгаете.

Документы, подтверждающие личность арендодателя и арендатора.

Акт приема-передачи недвижимости с указанием ее состояния. Его можно составить в свободной форме или по образцу.

Нужно два экземпляра всех документов, по одному на каждого участника арендного контракта.

Если стороны заключали договор аренды нежилого помещения более, чем на год, они внесли о ней информацию в ЕГРН. При расторжении сделки нужно также обратиться в Росреестр. Достаточно принести туда все указанные бумаги, тогда после исключения записи из реестра договор будет считаться расторгнутым.

Если арендодатель не согласен

Если арендодатель не согласен, договор аренды нежилого помещения все равно можно расторгнуть. В статье 620 ГК РФ прописаны условия, по которым это можно сделать:

Помещение непригодно для использования по причинам, которые не зависят от арендатора.

Арендодатель не ремонтирует помещение, если он обязан делать это по договору.

При заключении договора аренды арендодатель скрыл недостатки помещения, которые нельзя было заметить при осмотре.

Арендодатель как-то мешает пользоваться помещением, например, не пускает в него арендатора.

Еще можно покопаться в договоре — там могут быть прописаны условия одностороннего расторжения. Например, арендодатель обязан не пускать на соседнюю с вами площадь конкурентов, в противном случае вы имеете право расторгнуть договор аренды.

Если вы можете расторгнуть договор по закону, а арендодатель вам отказывает, отправьте арендодателю уведомление о намерении прекратить аренду. Это лучше сделать заказным письмом, чтобы отследить получение.

После получения письма арендодатель может в течение месяца ответить согласием, если официальное письмо вдруг его напугает. Тогда вы просто действуете по схеме с согласием — подписываете допсоглашение и расторгаете договор аренды нежилого помещения.

Если он все-таки проигнорировал уведомление или ответил отказом, нужно будет подать в суд иск с изложением всех обстоятельств дела и оснований для прекращения аренды.

I. Основные вопросы, которые возникают у арендатора при досрочном расторжении договора аренды из-за коронавируса:

1. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора с предварительным уведомлением арендодателя за определенный срок либо без такого уведомления.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора – в порядке, предусмотренном договором или в порядке отказа от договора в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы.

Вопрос о том, какой вариант лучше, надо решать через выгоду – в случае отказа от договора аренды по его условиям есть возможность взыскать обеспечительный платеж. Во втором случае – нет.

Рассчитываете, в каком случае больше сэкономите и действуете.

2) Возможности одностороннего расторжения договора аренды нет, но арендатор включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Тут отказываться, только если не достигнуто согласие по уменьшению арендной платы. Либо через суд по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

3) Возможности одностороннего расторжения договора нет и арендатор не включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В этом случае единственный выход – расторжение договора в судебном порядке по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным ст. 450, 451, 620 ГК РФ.

Очень важно понимать, что при расторжении договора аренды по решению суда, моментом прекращения арендных отношений является дата вступления в законную силу судебного решения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). До момента вступления решения суда в законную силу арендные обязательства действуют в полном объеме, то есть обязанность уплаты арендной платы сохраняется.

Читать еще:  Куда жаловаться на налоговую инспекцию (ИФНС)?

Обеспечительный платеж:

Судьба обеспечительного платежа зависит от способа отказа от договора аренды:

  • в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.

Нужно понимать, законы законами, права правами, но арендодатель держит деньги у себя. И, если по каким-то причинам арендодатель просто откажется возвращать обеспечительный платеж, то придется взыскивать его в судебном порядке.

Нахождение имущества арендатора в арендуемом помещении:

Если вы мысленно попрощались с арендой и не видите никаких перспектив ее сохранения, то лучше постараться вывезти все имущество до поднятия вопроса о расторжении договора. Это необходимо в целях минимизации возможных имущественных убытков и поможет избежать злоупотреблений со стороны арендодателя в виде шантажа вашим же имуществом.

Если расторжение договора лишь один из наилучших вариантов развития событий, и вы не исключаете возможность использования помещения на время разбирательств – то все зависит от обстановки.

В любом случае, советую обязательно зафиксировать перечень всего имущества, находящегося в арендуемом помещении. Чтобы при негативных сценариях была возможность доказывания его нахождения в арендуемом помещении, состава и стоимости.

Если вам закрыли доступ к имуществу и не получилось его вывезти заранее, то, скорее всего, истребовать его придется в судебном порядке.

Оплата арендной платы с момента введения ограничений на осуществление деятельности и до прекращения договора аренды.

II. Как правильно поступить арендатору, если он решил досрочно расторгнуть договор аренды из-за коронавируса и введенных ограничений.

Первое, что на мой взгляд нужно сделать, это ничего не платить арендодателю добровольно с момента введения режима повышенной готовности запрета на осуществление деятельности. Будет гораздо проще оплатить долг в размере, определенном судом или соглашением о расторжении договора, чем сначала платить арендную плату в полном объеме, а потом снижать ее через суд и взыскивать обратно.

Обязательно вывезти все имущество из помещения (или хотя бы попытаться). В случае безосновательного чинения препятствий — зафиксировать все на видеозапись.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и приложить к письму проект такого соглашения, в котором изложить свои условия (к примеру, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя, но никаких иных претензий друг к другу стороны не имеют).

Здесь не важно, как отреагирует арендодатель на ваше предложение – согласится с вашими условиями, предложит свои условия, откажет или просто проигнорирует.

В это предложение необходимо также включить:

  • что в случае отказа от расторжения договора по соглашению сторон, письмо является уведомлением об отказе от договора в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (если право на односторонний отказ от договора не предусмотрено);
  • требование о снижении арендной платы за период запрета осуществления деятельности на 100%, в последующий период в течении года – по обстоятельствам, можно также на 100%;
  • требование о предоставлении доступа в арендуемое помещение в целях вывоза имущества и оборудования (в случае, если этого ранее сделать не удалось).

Таким образом, одним обращением в адрес арендодателя будут направлены все возможные предложения и требования, что сократит время дальнейших разбирательств.

Как и все другие юридически значимые сообщения, его нужно отправлять обязательно ценным письмом с описью вложения на юридический и почтовый адрес арендодателя. Опись должна быть подробная, с кратким указанием сути обращения.

Пример заполнения описи вложения:

«Предложение о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2019 г. с проектом соглашения, уведомлением об отказе от договора, требованием о расторжении договора, требованием о снижении арендной платы».

Направление такого обращения обязательно. В случае перехода к судебному разбирательству, письмо будет подтверждать досудебное урегулирование спора (расторжения договора, уменьшения арендной платы и т. п.) перед обращением в суд и добросовестность арендатора.

Если арендодатель дает согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон, то арендные отношения будут прекращены на тех условиях, на которых будет заключено соглашение о расторжении договора.

Если с момента получения требования арендодатель откажет в расторжении договора по соглашению сторон, либо предложит неприемлемые условия, либо вообще никак не отреагирует, то варианты следующие:

1) Право на односторонний отказ предусмотрено условиями договора.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора:

  • по условиям договора аренды;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы в течении 14 дней с момента получения уведомления арендодателем.

В обоих случаях нужно направить в адрес арендодателя уведомление.

Если отказ осуществляется по условиям договора аренды, то момент прекращения договора аренды подлежит исчислению согласно условиям договора с учетом срока извещения арендодателя.

Если по недостижению соглашения – договор аренды прекращается с момента получения арендодателем уведомления.

2) Право на односторонний отказ не предусмотрен условиями договора, но арендатор – пострадавшая область деятельности.

Направляем уведомление об отказе от договора. С момента получения арендодателем извещения договор считается прекращенным.

3) Право на односторонний отказ не предусмотрено условиями договора и арендатор не включен в список наиболее пострадавших областей.

Этот вариант самый «плачевный». Придется искать либо общие основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, либо обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора в порядке ст. 451 ГК РФ, согласно которой:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

К сожалению, процедура это малоприятная, дела о расторжении договоров по этой статье по праву считаются одними из самых сложных в судебной практике. Дать конкретные рекомендации здесь трудно, так как очень многое зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дела.

Если арендодатель откажется расторгать договор аренды по соглашению, то вопрос об окончательном размере арендной платы за спорный период придется также решать в суде.

В суде также придется решать вопрос и об истребовании имущества, находящегося в арендуемом помещении, если арендодатель отказывается его вернуть или препятствует доступу в помещение.

Требования по всем этим вопросам можно совместить в одном исковом заявлении.

Хотелось бы отметить, что очень сложно дать более подробные или конкретные рекомендации о том, как правильно действовать в той или иной ситуации. Почти каждый спор индивидуален. Вариантов развития событий — множество. И смоделировать их все невозможно.

Поэтому, эта статья — общее руководство о том, какие действия необходимо предпринять для расторжения договора.

Уведомление о расторжении договора аренды – образец, бланк 2021 года

Когда одна сторона принимает решение аннулировать арендное соглашение, она обязана сообщить об этом второй стороне. Для этого нужно составить специальное уведомление. О правилах его оформления читайте в статье.

Читать еще:  Куда написать жалобу на сотового оператора теле2

Файлы для скачивания:

Когда требуется уведомление

Если речь идет об аренде, между сторонами заключается соответствующее соглашение. Оно может иметь определенный срок действия, или не иметь такового. Если не указан срока действия, соглашение будет автоматически продлеваться, пока кто-то не пожелает прекратить этот процесс. В таком случае понадобится составить уведомление, и передать его контрагенту.

Также любой участник сделки имеет право потребовать досрочного расторжения договора, у которого установлен определенный срок действия. Логично предположить, чтобы принять такое решение, должны быть веские причины. Например, арендатор не совершает обещанные платежи, арендуемое имущество используется не по назначению, также могут быть другие причины, по которым возникает такая необходимость.

Кто является инициатором отказа от аренды

Кто является инициатором отказа от аренды

Стать инициатором может каждый участник сделки. Причем в законодательстве прописаны некоторые случаи, когда арендатор имеет право требовать прекратить договор до окончания срока его действия:

  • Имущество, которое было арендовано, стало непригодным для использования. Но это только в тех ситуациях, когда оно стало таковым не по вине арендатора. Например, речь может идти о естественном износе и старении, стихийном бедствии и др.;
  • Арендатор обнаружил серьезные проблемы, из-за которых имущество невозможно использовать по назначению. Если в договоре об этих недостатках ничего не было сказано, это означает, что арендодатель заведомо скрыл данные проблемы.
  • Арендодатель или другие лица своими действиями не позволяют использовать имущество в тех целях, для которых оно арендовалось.

В перечисленных случаях закон будет полностью на стороне арендатора. Соответственно, если данную ситуацию будет разбирать суд, он обяжет расторгнуть соглашение принудительно. Стоит отметить, это лишь наиболее частые основания, из-за которых арендатор может пожелать аннулировать сделку. На самом деле подобных оснований может быть достаточно много. Не нужно забывать, при определенных обстоятельствах инициатором расторжения может стать арендодатель. Причем в некоторых ситуациях законодательство будет на его стороне, поэтому можно смело подавать иск в суд.

(Видео: “Уведомление о расторжении договора аренды”)

Основания для расторжения сделки арендодателем

Кто является инициатором отказа от аренды

Нужно понимать, договор аренды является двухсторонней сделкой. Соответственно, когда кто-то пожелает аннулировать сделку раньше времени, это может нарушить права второй стороны. Арендодатель не может аннулировать сделку просто потому, что ему так захотелось. Естественно, для этого нужны серьезные причины. И только при их появлении арендодатель может потребовать расторгнуть сделку.

К наиболее частым можно отнести следующие причины:

  • Арендуемое имущество было повреждено или испорчено, оно используется не по назначению, или с ним выполняются другие действия, которые считаются неправомерными.
  • Арендатор несвоевременно производит оплату, или вовсе перестал платить. При этом нужно помнить, существует определенный период, который допускается в качестве задержки. Критичной считается неуплата за два месяца. Если именно столько времени арендодатель не получает оплату, он может подать иск в суд.
  • Со стороны арендатора не выполняются обязательства. К примеру, здесь можно прописать, что он обязуется в определенный период выполнить ремонт. Если он этого не делает, данный факт будет приравниваться к несоблюдению условий соглашения.

При таких обстоятельствах требование арендодателя считается вполне оправданным. Если арендатор откажется прекращать действие договора, собственнику имущества остается только обратиться в суд. Естественно, здесь тщательно будут рассмотрены причины. И только после этого суд примет решение расторгнуть сделку принудительно.

(Видео: “Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор”)

Как составить уведомление о расторжении договора аренды в 2021 году

Как составить уведомление о расторжении договора аренды в 2021 году

Сторона, по инициативе которой сделка прекращается, должна помнить, что в уведомлении необходимо прописать основания, которые стали причиной данного решения.

Нелишним будет указать статьи ГК, которые регулируют подобные отношения. Также нужно знать, только правильное составление документа придает ему юридическую силу.

Особое внимание нужно уделить структуре. Как и у любого официального документа, здесь должна быть вступительная часть. Как правило, в ней содержатся подробные сведения об участниках сделки. Если говорить о частных лицах, достаточно прописать данные их паспортов. Если это юридические лица, прописываются их реквизиты, сведения о руководителях, названия.

Кроме этого, здесь проставляется дата оформления. В некоторых компаниях ведется журнал всех деловых писем, по которому документу присваивается номер. Если он имеется, номер также нужно указать в уведомлении. Нередко организации разрабатывают и утверждают для этих целей фирменные шаблоны. Их использование является более удобным, так как здесь уже имеется заполненная «шапка» со всеми необходимыми реквизитами.

Ниже идет основная часть документа, которая обычно состоит из следующих пунктов:

  • описывается арендуемое имущество;
  • указывается срок действия договора;
  • можно напомнить, на каких условиях оформлено соглашение;
  • рекомендуется указать пункты договора, где стороны ранее прописали условия его расторжения;
  • подробно описываются основания для прекращения сделки;
  • нелишним будет указать статьи ГК, согласно которым действует инициатор;
  • указывается конкретная дата, когда инициатор желает аннулировать соглашение;
  • какие-либо просьбы, касающиеся данного имущества, например, это может быть возврат образовавшегося долга, освобождение помещения и др.

В нижней части составитель должен заверить документ своим автографом. Если организация использует в своей деятельности печать, оттиск здесь также проставляется. Если от имени компании документ подписывает руководитель, нужно указать должность, которую он занимает.

Примерный текст уведомления

Примерный текст уведомления

Как правило, этот документ не вызывает никаких сложностей. Практически все пункты предельно понятны. Единственное, чему стоит уделить особое внимание, это причины принятия решения о прекращении договора. Здесь нужно позаботиться о том, чтобы максимально доступно и подробно донести до адресата информацию, и указать на нарушения условий. Эта главная часть документа может выглядеть следующим образом:

По условиям договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется производить ежемесячную оплату в размере 30 тыс. рублей. Но на сегодняшний день срок задолженности по арендной плате составляет больше двух месяцев.

Ссылаясь на ст. 619 ГК РФ, арендодатель желает воспользоваться правом досрочно прекратить действие договора. В связи с этим просим прибыть вашего представителя для составления акта о возврате арендуемого помещения.

Кроме этого, требуем произвести оплату за два месяца. В общей сложности долг составляет 60 тыс. рублей. Если до 9.10.2021г. эти требования не будут выполнены, мы будем вынуждены подать исковое заявление в суд.

Конечно, эта часть уведомления может меняться в зависимости от ситуации. Но главное здесь – это доступно и понятным языком объяснить, в чем вина арендатора, выдвинуть конкретные требования.

Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения

Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения 2021 году

Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения 2021 году

Скачать:

Способы подачи и сроки

Способы подачи и сроки

После того, как инициатор оформит данное уведомление должным образом, оно должно быть передано второму участнику сделки. Если уведомление составляется в организации, сведения о нем вносятся в специальный журнал учета исходящих документов. Существует несколько вариантов передачи уведомления:

  1. Вручение документа при личной встрече. Отвезти уведомление может не только руководитель компании, но и какой-то другой сотрудник. Хотя сегодня этот вариант практически не используется.
  2. Доставка уведомления при помощи курьерской службы. Обычно в таких ситуациях отправляется документ в двух экземплярах. Одну копию получатель оставляет у себя, а вторую должен подписать и вернуть инициатору расторжения.
  3. Отправить по почте. При этом крайне необходимо использовать услугу отправки заказного письма с обязательным уведомлением о получении. При этом почтовое отделение выдаст отправителю квитанцию, которая станет документальным подтверждением отправки уведомления.
  4. По электронной почте. Достаточно составить документ в электронном виде. Затем сохраненный файл отправляется на электронную почту получателя.

Как можно заметить, все перечисленные способы имеют одно важное преимущество – доказательства того, что уведомление действительно было отправлено. Не исключено, что они могут понадобиться в том случае, если дело будет рассматриваться в судебном порядке. Конечно, никто не запрещает просто сообщить о желании расторгнуть договор по телефону. Но делать это не рекомендуется.

При отказе контрагента расторгнуть договор, дело будет рассматриваться в суде. Естественно, арендатор не будет иметь документального подтверждения того, что о своем решении он уведомил вторую сторону. Соответственно, из-за этого расторжение соглашения может затянуться на длительное время.

Читать еще:  Как происходит разграничение государственной собственности на землю

Что касается сроков, в течение которых нужно предупредить вторую сторону, здесь многое зависит от вида аренды. К примеру, если речь идет о производственном помещении, которое арендатор оборудовал и наладил производство, то минимальный срок будет составлять три месяца. При определенных обстоятельствах он может быть увеличен. Здесь нужно понимать, арендатор не может сразу освободить объект. Сначала ему нужно найти новое помещение, демонтировать и вывезти сложное оборудование. На все это может понадобиться много времени.

Если речь идет о движимом имуществе, подготовить его к возврату можно за достаточно короткий срок. В этом случае уведомление можно подавать за один месяц до той даты, когда инициатор желает расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

  • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

  • Вследствие истечения срока действия договора;
  • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
  • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Читайте также — «Одностороннее расторжение договора строительного подряда»

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

  • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;
  • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

  • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
  • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?
  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?
  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Помощь юриста

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector