Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор ренты

Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

важноПо договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Отчуждение имущества под выплату ренты

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса РФ и не противоречит существу договора ренты.

Обременение рентой недвижимого имущества

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Постоянная рента. Получатель постоянной ренты

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным выше, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Форма и размер постоянной ренты

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента. Получатель пожизненной ренты

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Размер пожизненной ренты

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 Гражданского кодекса РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ.

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Оформление договора ренты на квартиру между родственниками

Договор ренты на квартиру между родственниками, при условии добрых отношений друг к другу, – это один из вариантов урегулирования имущественных вопросов. Однако всё чаще в суде рассматриваются дела, связанные с заключением таких сделок. В этой статье мы рассмотрим особенности соглашения между родными, уплаты налогов, а так же риски.

Читать еще:  Дарение квартиры племяннику какой налог. Облагается ли налогом дарственная

Суть ренты

По договору одна сторона получает в собственность имущество, а взамен периодически выплачивает деньги, оказывает услуги, производит какую-либо работу и (или) передает вещи второй стороне.

помощь родственникуЧаще речь идет о физической и материальной помощи: передаче конкретных сумм денег в установленные сроки, покупке лекарств, уборке в доме, оплате коммунальных платежей и т. д. В список могут входить любые услуги, даже требование организовать определенным образом похороны. Поэтому чаще всего дополнительный доход по сделке получают пожилые люди, пенсии которых не хватает для обеспечения своей жизни. Или родственники, которые хотят гарантировать себе в старости помощь и поддержку молодого поколения.

Что касается имущества, то расчеты по нему идут отдельно. Получатель ренты может передать его в дар (рассчитывая только на периодические выплаты и оказание помощи) или продать. В последнем случае плательщик единовременно передает какую-то сумму, оформляет имущество в собственность и потом все-равно производит денежные выплаты и (или) работы.

Если имущество будет продано, то оно перейдет к новому собственнику с обременением: он продолжит выплаты, которые должен делать плательщик. За получателем дохода остается право залога на данное имущество. В отдельном случае – с пожизненным проживанием.

Особенности договора между родственниками

Закон не запрещает родным заключать друг с другом сделки. За исключением случаев, когда один уплачивает другому алименты. Например, отец не может заключить с сыном договор, если суд обязал последнего выплачивать алименты в пользу отца.

подписание договораЧасто подобное соглашение заключают для того, чтобы «обойти» других наследников и получить имущество наследодателя. Если кто-то единолично заботится о родственнике, то он может обеспечить себя гарантиями на будущее в виде договора ренты. После смерти родственника на имущество, переданное по сделке, не будут претендовать наследники, которые уход не осуществляли.

Нередко недовольные после смерти получателя подают в суд, оспаривая соглашение и требуя вернуть имущество для раздела. В качестве доказательств приводят доводы: о недееспособности пожилого родственника, о том, что выплаты фактически не производились, а помощь оказывалась плохо.

Рента между супругами

Муж и жена родственниками не являются, закон разрешает им совершать друг с другом сделки. Кроме того, они воспользуются правом не платить налог на доходы. Но для того, чтобы их соглашение было законным, нужно будет «обойти» нормы Семейного Кодекса о том, что супруги обязаны заботиться друг о друге и материально поддерживать.

Как это можно сделать:

  • заключить брачный договор, который предусматривает раздельный режим имущества для супругов. В нем указать, что доход каждого из них является его личным и не попадает под режим совместной собственности;
  • уточнить в брачном договоре, что рентные платежи супруг будет производить из своих личных доходов.

Если сделка между супругами будет признана недействительной, то имущество вернется к прежнему хозяину, а вот произведенные платежи, скорее всего, нет.

Виды договора: какой выбрать?

33 Глава Гражданского Кодекса РФ регулирует три разновидности ренты:

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Чтобы заключить соглашение на выгодных условиях, следует различать все три вида сделки.

  1. При постоянной ренте:
  • права получателя могут передаваться по наследству другим лицам;
  • выплаты производятся каждый месяц;
  • кроме денег могут быть предоставлены услуги, работы, вещи;
  • если что-нибудь случится с имуществом, которое было передано бесплатно, то риск несет получатель. Если он его выкупал – то может потребовать пересмотреть договор или прекратить его.
  1. Пожизненная рента:
  • имеет только денежную форму;
  • размер не менее 1 прожиточного минимума по региону;
  • выплачивается не реже одного раза в квартал (или в иные сроки по соглашению);
  • не наследуется, и поэтому прекращается со смертью ее получателя;
  • в случае если имущество было повреждено или уничтожено, то плательщик должен продолжать обеспечение получателя на прежних условиях.
  1. Пожизненное содержание с иждивением:
  • передается только недвижимое имущество;
  • размер не менее 2-х величин прожиточного минимума;
  • предусматривает не только денежные выплаты, но и уход за здоровьем, проживание и другие потребности рентополучателя;
  • по соглашению между сторонами можно установить только денежные выплаты;
  • плательщик не распоряжается судьбой полученного имущества без согласия второй стороны;
  • сделка прекращается после смерти получателя.

На практике чаще всего заключаются пожизненные договоры ренты.

Налоги: кто платит и сколько?

Тот, кто получает деньги по сделке, должен предоставить в течение года в налоговую декларацию на дополнительные доходы. И заплатить налог в размере 13%. Рентодатель налог не платит, поскольку он «выкупает» имущество. Напротив, он приобретает право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья.

Все другие родственники: двоюродные, троюродные, дяди, тёти, племянники, должны будут оплатить государственные требования.

Риски

Плательщик ренты должен иметь в виду, что получатель может расторгнуть договор, если его условия не соблюдаются. Если это произойдет, то его затраты возмещены не будут. Кроме того, с него могут спросить и взыскание ущерба, и упущенную выгоду.

Нередко после смерти получателя дохода его наследники начинают оспаривать сделку в суде. Решение может быть принято в их пользу, если они докажут, что:

  • получатель имел психические отклонения на момент заключения соглашения или его ввели в заблуждение;
  • плательщик не выполнял свои обязательства полностью или частично или не соблюдал сроки;
  • бумаги не были удостоверены нотариусом или изначально были составлены неправильно.

Чтобы снизить подобные риски, нужно заключать подобный договор у нотариуса. Кроме того желательно:

  • настоять на том, чтобы получатель ренты прошел психиатрическую экспертизу перед сделкой и был признан дееспособным;
  • проверить в Росреестре обременения на имущество, которое будет передано по сделке;
  • составить дополнительное соглашение, в котором будут перечислены все товары, которые должен закупать плательщик в определенные сроки;
  • брать расписки с рентополучателя о том, что все обязательства исполняются в полном объеме;
  • хранить все товарные чеки на покупки;
  • собрать доказательства того, что сроки были пропущены по уважительной причине (билеты, медицинские выписки и прочее);
  • застраховать свои риски.

Если сделка оформлена правильно, зарегистрирована в Росреестре, условия неукоснительно соблюдались, то оспорить её будет сложно. В случае если договор признан недействительным или расторгнут, можно будет получить денежную компенсацию по страховке в сумме, соизмеримой с понесенными тратами.

Несмотря на то, что по сделке может быть передано любое имущество, в большинстве случаев ее предметом становится жилая площадь. А сам договор выступает заменой купле-продаже и дарению.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продаётся квартира с бабушкой. Выгоден ли договор пожизненной ренты?

Способ прожить остаток лет не в голодной нищете есть — пожизненная рента квартиры. Её суть: пенсионер отдаёт свою жилплощадь в обмен на доплаты к пенсии, уход и помощь, но может жить в ней до конца жизни. Как не лишиться квартиры, денег, а то и жизни, решаясь на такую сделку, причём обеим сторонам, разъясняет директор Благотворительного народного фонда социальной поддержки Владимир Золотухин.

Жизнь в обмен на метры

Юлия Борта, «АиФ»: Владимир Петрович, отдавать квартиру страшно. Не захотят ли ускорить кончину?

Владимир Золотухин: Подавляющее большин­ство плательщиков ренты ведут себя добросовестно. Преступления единичны. И отправной точкой для них становятся подчас действия самого пожилого человека. Через 7 лет он вдруг заявляет, что хочет расторгнуть договор, потому что нашёл лучший вариант, — есть такие старички, профессиональные «рантье». Ведь чем старше становится хозяин квартиры, тем более выгодные условия начинают предлагать агентства недвижимости. Покупатель понимает, что он теряет деньги, квартиру. Бес шепчет: «Ты можешь спасти ситуацию».

— Старичок должен возвращать деньги, когда передумает?

— Если покупатель честно исполнял свои обязательства и документально это зафиксировал, то да, хозяин квартиры обязан вернуть полученные деньги.

Нажмите для увеличения

Рента vs ипотека

— Насколько распространены сегодня пожизненные ренты?

— В конце 1990-х — начале ­2000-х только в Москве заключалось до 3 тыс. сделок в год. Сейчас даже в крупных областных городах не больше нескольких десятков. Скажем, раньше, заключая договор пожизненной ренты, покупатель платил бабушке 8-10 тыс. руб. в месяц, рассчитывая лет на 10-15. Налоги на недвижимость были невысоки. Коммунальные платежи тоже. Обе стороны довольны. Но были и нечестные фирмы, которые обманом вынуждали пожилых людей подписывать договоры за выплаты в пару сотен рублей. Поэтому в 2011 г. Госдума приняла закон, установивший минимальный ежемесячный платёж. Он равен одному прожиточному минимуму, если квартира приобретается бесплатно, без разового взноса, по договору пожизненной ренты. В случае договора пожизненного содержания с иждивением — не менее 2 прожиточных минимумов. На момент принятия закона прожиточный минимум в Москве составлял 9 тыс., сейчас — 16 426 руб. на душу населения плюс возросший налог на недвижимость, который тоже оплачивает «покупатель» квартиры. В итоге ежемесячный платёж по договору пожизненного содержания с иждивением с 18-20 тыс. руб. вырос до 40 тыс. Кто возьмёт на себя обязательства платить такие деньги 10-15 лет (а платежи будут расти с увеличением прожиточного минимума и налогов), не имея возможности въехать в квартиру? А у нас, к примеру, есть договоры, которые длятся уже 20 лет.

Читать еще:  Высчитывают ли с больничного листа по исполнительному листу за кредит

— Зато бабушки выиграли.

— Напротив, изменения в законодательстве ухудшили положение пожилых людей, которые сегодня моментально попадают в группу риска. Нередко тот, кто сейчас решается заключить договор, заведомо знает, что не будет содержать старика 10-15 лет. Обычному человеку проще и дешевле взять ипотеку и сразу жить в квартире. Огромное количество пожилых людей нам жалуются: предлагают ренту на таких условиях, что иначе как бандитами их не назовёшь. А главное — новые требования к минимальным платежам распространяются и на все ранее заключённые договоры. В итоге многие плательщики ренты оказались в непростой ситуации: либо платить в 2-4 раза больше, либо потерять всё. С введением всех этих новых законов сегодня в стране рента оказалась убита.

Получатель ренты пережил плательщика ренты: правовые последствия для договора ренты

Договор ренты является универсальной конструкцией для текущей экономической ситуации, которая позволяет удовлетворить потребности в имуществе, в частности, в недвижимом имуществе. Кроме того, указанный институт обеспечивает реализацию социальных и публичных интересов государства. Социальная направленность данного института реализуется в том, что плательщики ренты оказывают помощь одиноким людям, которые не способны самостоятельно в полной мере удовлетворить свои потребности. Публичные интересы проявляются в двух аспектах: 1) посредством договора ренты не происходит разрастания государственной собственности, которое бы повлекло дополнительные издержки со стороны государства на содержание; 2) пересматривается подход к организации жизни людей престарелого возврата, который позволяет им жить в собственных жилых помещениях, а не в домах престарелых, где государство весьма ограничено в финансировании.

Между тем, на практике могут происходить ситуации, когда плательщик ренты умирает раньше получателя. Данное обстоятельство вызывает живой интерес как со стороны получателя ренты, поскольку тот привык, что существует систематическая поддержка со стороны плательщика ренты, так и со стороны наследников плательщика ренты, поскольку те заинтересованы в наследстве. Изложенная жизненная ситуация ставит ряд весьма актуальных вопросов: что происходит с договором ренты, и какие правовые последствия ждут стороны указанного соглашения в случае, если плательщик ренты умер ранее получателя ренты?

В настоящее время правовое регулирование вопросов, вытекающих из договора ренты, осуществляется главой 33 ГК РФ. Однако прямых указаний закона на то, что происходит с договором и объектом ренты, в случае если получатель переживает плательщика ренты, нет.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на само определение договора ренты ― это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Исходя из буквального толкования статей 589, 601 ГК РФ, можно сделать вывод, что передача имущества в собственность плательщику ренты носит одномоментный характер и обусловливает заключение договора, поскольку выделенную договорную конструкцию можно отнести к категории реальных договоров. Таким образом, плательщик ренты становится собственником объекта договора раньше, чем он полностью выполнит свое обязательство перед получателем ренты.

Существует ряд позиций, позволяющих приблизиться к ответу на поставленный вопрос:

А) Если предположить, что смерть лица является обстоятельством, которое происходит вопреки воле человека, то, опираясь на положения статей 416 и 453 ГК РФ, можно сделать вывод: в случае смерти плательщика ренты обязательство между сторонами прекращается из-за невозможности его исполнения, так как это обусловлено обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Следовательно, при таком подходе объект ренты будет входить в наследственную массу плательщика ренты наравне со всем остальным имуществом, при этом обязанность у наследников по выплате денежных средств получателю ренты не будет сохраняться, кроме того, последний не будет вправе требовать возврата исполненного 1 .

Б) Руководствуясь статьёй 418 ГК РФ, можно сделать вывод, что обязательство, вытекающее из договора ренты, может быть прекращено в связи со смертью плательщика ренты, так как его обязательство особенно в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Правовые последствия применения положений статьи 418 ГК РФ аналогичны тем, что и в реализации первой гипотезы ― договор ренты будет прекращён, право собственности на объект договора перейдёт к наследникам без обязанности по выплате ренты.

На практике приведённые выше гипотезы не получили широкого распространения за редким исключением. Так, в одном из дел суд расторг договор ренты, указав следующее: «… Как следует из материалов дела, 29 августа 2002 года между О. Ф. и Б. А. И. был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, согласно которого истец передала бесплатно в собственность Б. А. И. принадлежащий на праве собственности приватизированный земельный участок площадью <. > кв. м и размещенные на нем 2/3 доли жилого дома, находящиеся по адресу : <. >. При этом Б. А. И. обязалась пожизненно полностью содержать О. Ф., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной доле жилого дома и земельным участком, а в случае смерти оплатить все необходимые ритуальные услуги. В силу ст. 1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Учитывая тот факт, что возлагая на плательщика ренты Б. А. И. обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты О. Ф. доверяла ей и имела с ней психологический контакт, судебная коллегия считает, что обязательство Б. А. И., возникающее вследствие договора купли-продажи с условием пожизненного содержания неразрывно связано с личностью должника, то есть истец не может принять исполнение от любого лица, в связи с чем такое обязательство смертью должника, на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ, прекращается. Кроме того, нормами гражданского законодательства, регулирующими положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, не предусмотрен переход прав и обязанностей плательщика ренты в порядке наследования…» 2 .

Наиболее распространённым подходом к регламентации правовых последствий пережития получателем ренты своего плательщика является суждение о том, что о бязанности плательщика ренты не связаны неразрывно с его личностью, а глава 33 ГК РФ не упоминает в качестве основания расторжения договора ренты смерть плательщика ренты. Таким образом, суды, руководствуясь п. 1 ст. 1110 ГК РФ, указывают, что смерть плательщика ренты по договору ренты не является основанием прекращения договора ренты, а обязанности плательщика ренты по договору ренты входят в состав наследства. Данная точка зрения подтверждается судебной практикой: «…к ак установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Л. Е. заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своим сыном Ю., согласно которому она передала в собственность сыну квартиру. Свои обязанности по содержанию, обеспечению уходом, необходимой помощью, питанием Ю. выполнял в соответствии с договором, что подтверждено истицей в суде и показаниями свидетелей. Ю. умер, право собственности на квартиру зарегистрировано. После его Ю. с заявлением о принятии наследства обратились истица Л. Е. и его сыновья — ответчики Л. Д. и Л. А. Разрешая заявленные требования, анализируя имеющиеся доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 61, 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 310, 451, 583, 601, 605, 1112 ГК РФ, а также принимая во внимание показания допрошенных по делу свидетелей М. и С., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку закон не предусматривает прекращение договора ренты с пожизненным содержанием в связи со смертью плательщика ренты. При этом суд обоснованно исходил из того, что, поскольку Ю. на момент смерти являлся собственником спорной квартиры, к его наследникам указанная квартира переходит в порядке наследования с учетом обременения имущественными обязанностями, а именно пожизненным содержанием истицы с иждивением…» 3 .

Представляется, что сложность формирования единой позиции по данному вопросу заключается не только в разносторонних взглядах представителей судейского сообщества, но и в комплексном, в том числе историческом, подходе к рассмотрению данной ситуации.

Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) 4 разрешал вопрос правовых последствий пережития получателем ренты своего контрагента по сделке однозначным образом. С татья 254 ГК РСФСР «Прекращение договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца» указывала следующее:

«…В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается.

Если договор прекращается по указанным выше основаниям, дом должен быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем до расторжения договора, не возмещаются…»

Таким образом, ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал, что пережитие получателем ренты влечёт ретроспективные последствия для участников договора ренты. В связи с чем разносторонний подход к разрешению поставленного вопроса носит комплексный характер.

Читать еще:  Как определяется размер налогов за землю для КФХ?

Нельзя не отметить, что договор ренты является алеаторным соглашением. На данное обстоятельство обращали внимание многие представители учёного сообщества. Так, например, Ю.В. Романец указывает, что «…в ыделение и регламентация рентных правоотношений обусловлено их алеаторностью…» 5 . А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой указывают, что «…в отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества…» 6 . Между тем, О.С. Иоффе указывал, что а леаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объём встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остаётся неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить 7 .

Соответственно, учитывая алеаторную природу договора ренты и ранее действующее законодательство РСФСР, представляется, что подход № 1 имеет весьма твёрдую почву для существования. Между тем, следует отметить, что признак алеаторности, который обусловил в некоторой степени выделение договора ренты среди иных отношений, не должен негативно сказываться на получателе ренты, в случае если тот переживёт плательщика ренты. Так, если следовать подходу № 1 о прекращении договора ренты в связи со смертью плательщика, получатель ренты может оказаться «на улице», если объектом договора выступает единственное недвижимое имущество (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Валерий Александрович Белов, юрисконсульт ООО «ИКЕА – ДОМ», преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета МФЮА

E — mail : 5707623@ mail . ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

1 З аключённость договора ренты обусловлена его реальной природой, связанной с фактической передачей объекта соглашения.

2 Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 07.02.2012 по делу № 33-119 (официально не опубликовано).

3 Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.02.2015 по делу № 33-11570/2015 (официально не опубликовано).

Также, см.: Определение Московского городского суда от 06.08.2010 № 4г/1-6816, Постановление президиума Московского областного суда от 04.06.2008 № 394 по делу № 44г-167 8 (официально не опубликовано).

4 Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992) // Свод законов РСФСР. —Т. 2. — С. 7.

5 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография.— 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Норма, Инфра-М, 2013.

6 Гражданское право: учебник: ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2011. — С. 136.

Жилищный Консультант

Покупка
Продажа
Аренда
Прописка
Приватизация
Перепланировка
Рента
Наследство
Дарение
Льготы
ТСЖ
Споры

Договор ренты

Порядок и условия заключения договора ренты

Содержание статьи:

Договор ренты

Статья 601 ГК РФ регламентирует такую форму правовых отношений, как договор ренты. Это правовые отношения, в рамках которых один гражданин отдает свой дом, квартиру или участок плательщику ренты во владение с условием, что тот будет всю жизнь содержать гражданина или иное лицо, обозначенное в договоренности. Акт ренты является реальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами сделки могут выступать физические лица либо некоммерческие организации, деятельность которых не противоречит условиям соглашения. Договоренность может быть составлена с участием нескольких лиц, причем они получают содержание в равных частях. После смерти одного из участников право на получение ренты переходит ко второму участнику.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Различается три вида соглашения:

    . .
  1. Договоренность о пожизненном содержании с иждивением. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Договор пожизненного содержания с иждивением].

Рента постоянная является бессрочной и не может быть ограниченна какими-либо датами, также это право может передаваться по наследству.

Законом определена процедура расторжения договоренности. Прекратить действие соглашения можно путем достижения соглашения между участниками сделки. А можно через суд. В первом случае составляется специальный акт, где прописывается сумма выкупа ренты, а второй случай предусматривает подачу искового заявления в судебную инстанцию. Для этого должны иметься определенные основания и фактические причины.

Условия заключения договора ренты

Гражданское право поясняет, что сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. На момент подписания соглашения участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель – это только физическое лицо, то плательщиком может являться и юридическое. Чтобы подтвердить свои полномочия, фирма представляет свои уставные документы и бумаги, подтверждающие, что ее деятельность не противоречит условиям сделки.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

В законодательстве обозначено, какое необходимое условие заключения договора ренты должно исполняться, чтобы сделка не была признана ничтожной. К существенным условиям соглашения можно отнести то, что обязательно необходимо указать выкупную стоимость ренты, а также сроки и размеры оплаты.

Очень важно прописать ответственность второй стороны за просрочку платежей. Участники имеют право обозначить дополнительные условия соглашения, которые не будут противоречить общей цели договоренности. К примеру, обязанность плательщика ренты предоставить все необходимое обеспечение для погребения в случае смерти рентодателя.

В зависимости от вида сделки, рента может выплачиваться в виде твердой фиксированной суммы или предоставляться в виде полного обеспечения рентодателя.

Согласно ст.602 ГК РФ, размер платежа по ренте не может быть менее двух прожиточных минимумов установленных в регионе проживания рентодателя.

Плательщик вправе распоряжаться полученным имуществом только при наличии письменного согласия получателя. Действия рентодателя должны быть направлены на сохранение той стоимости жилища, которая была установлена в соглашении.

Если получатель ренты скончался, то согласно ст. 605 ГК РФ, договор ренты прекращает свое действие по отношению к умершему.

Форма договора ренты

Заключение договора ренты состоит в обязательном нотариальном удостоверении и письменной форме. Также акт должен пройти госрегистрацию в Росреестре.

В договоре ренты должны быть прописаны следующие моменты:

  • Дата и место составления документа.
  • Личная информация каждой стороны (ФИО, паспортные данные, адрес прописки).
  • Предмет соглашения.
  • Правила и условия выполнения ренты.
  • Права и обязанности сторон.
  • Определяется порядок выкупа.
  • Ответственность участников сделки.
  • Срок действия акта, и иные важные моменты.

По окончанию договор подписывается сторонами. Соглашение должно быть написано простым понятным языком, быть лаконичным и иметь только одно значение. Если эти требования нарушены, то сделка может быть признана недействительной.

Порядок заключения договора ренты

Собственник жилого помещения и будущий плательщик ренты обращаются к нотариусу, где составляется один из разновидностей акта и заверяется, а затем проходит регистрацию. Порядок заключения договора ренты определен законодательством:

  1. Участники соглашения предоставляют в нотариат все необходимые документы для оформления договора.
  2. Нотариус проверяет документацию на предмет наличия оснований для заключения сделки и составляет акт.
  3. Стороны подписывают акт, удостоверившись, что содержание соответствует их пожеланиям, и все существенные условия сделки соблюдены.
  4. Если сделка подразумевает будущее отчуждение имущества в пользу плательщика ренты, то заполненный и подписанный акт регистрируется в Росреестре.

Срок действия документа начинается с того момента, как сделка была оформлена нотариально и прошла госрегистрацию.

Список документов

Для составления и заключения договора ренты необходимы бумаги:

  • Паспорта сторон.
  • Правоустанавливающая документация на недвижимость, являющаяся основанием для распоряжения имуществом получателя ренты.
  • Выписка из БТИ и техническая документация на квартиру.
  • При необходимости письменное и нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение сделки.
  • Финансовые реквизиты получателя.
  • Выписка из домовой книги.

Все документы должны являться подлинниками.

Пример по порядку заключения договора ренты

Гражданка М. вышла на пенсию, а поскольку пособие было назначено небольшое, то женщина решила сдать свою квартиру в аренду, с условием проживания в ней. Однако опытный юрист предложил ей другой, более спокойный вариант – заключить договор ренты.

Плательщиком ренты выступила некоммерческая организация. Пожилой женщине были гарантированы ежемесячные выплаты, а основным условием сделки являлось ее проживание в квартире.

Все требования были прописаны в договоре и после заверения у нотариуса акт подписали обе сттороны.

После этого плательщик внезапно заявил, что теперь квартира принадлежит ему по праву собственности, и женщина должна съехать. М. обратилась в суд и дело выиграла, поскольку существенным условием заключения сделки было ее проживание в помещении. По решению суда акт был расторгнут.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector