Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Предпринимательская деятельность непрерывно связана с использованием арендуемых площадей для ведения бизнеса. Покупка и содержание части здания или целого сооружения нецелесообразна в условиях стремления к быстрой окупаемости и сокращению расходов. Именно поэтому большинству организаций и ИП предпочитают сдавать или арендовать коммерческую недвижимость.
Чтобы сделка была максимально безопасна требуется юридически грамотно её оформить. В этом поможет наш договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, образец и пример которого вы сможете скачать здесь, а внизу страницы сможете узнать как выглядит заполненный типовой бланк.

Скачать договор аренды для ИП и ООО в ворде

В соответствии с ГК РФ, договор аренды, кто бы не выступал со стороны арендатора или арендодателя, нужно зарегистрировать в Росреестре. Столь категоричное утверждение касается лишь сделок заключенных больше чем на 1 год.

Если аренда нежилой недвижимости оформлена сроком, например 11 месяцев, регистрация договора не требуется. Наш бланк содержит формулировку о пролонгации. То есть когда срок закончится, нет необходимости его перезаключать, а также регистрировать.

Данный шаблон документа подойдет широкому спектру лиц. Приведенный договор на аренду нежилого помещения могут оформить:

  • юридические лица (организация или ООО) и ИП;
  • ИП с ИП;
  • когда две стороны являются юридическими лицами.

Предельно важно правильно заполнить и использовать юридически чистый и прозрачный договор для аренды нежилого помещения. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей, так как ИП всегда рискуют своим имуществом, в отличие от ООО, которые могут потерять только уставной капитал (нередко эта сумма составляет смешные 10 000 рублей).

Когда завершится скачивание договор можно распечатать. Пример заполнения бланка для грамотного оформления аренды с комментариями находится ниже.

Образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Шапка является стандартной. Указываем дату заключения и город.

Арендодателю и арендатору следует указать наименование юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО), генерального директора и основания, на котором функционирует организация. Как правило, это устав.

Когда составляется договор ИП с ИП следует вписать фамилию имя и отчество два раза и указать номер свидетельства о регистрации в качестве предпринимателя.

Предмет договора

Тут потребуются заполнить информацию о нежилом помещении:

  • Площадь арендуемой недвижимости;
  • кадастровый номер;
  • точный адрес;
  • свидетельство о госрегистрации права, выписка из ЕГРН, доверенность или иная бумага, позволяющая арендодателю распоряжаться зданием или площадью.

Арендатор, в свою очередь указывает, в каких целях он намерен использовать данное помещение.

Важно: при нарушении пункта 1.3 данного договора аренды недвижимого имущества, владелец нежилого помещения имеет основания его расторгнуть.

Как говорилось выше срок аренды ставим 11 месяцев, чтобы не посещать Росреестр, но если вы хотите составить долгосрочный договор аренды, и получить больше гарантий и защищенности, ставьте несколько лет. Пролонгация на следующий срок произойдет автоматически

Ответственность сторон

  1. В договоре прописано наличие акта-приема передачи нежилой недвижимости. Не пренебрегайте им — при возникновении споров или судебных разбирательств он послужит отличным помощником, чтобы защитить ваши интересы, в случае порчи имущества или причинения непоправимого урона помещению.
  2. Тут же стоит отметить, что арендодатель не имеет права вмешиваться в дела арендатора и препятствовать его деятельности, если тот не нарушает действий настоящего договора и соблюдает правила пользования нежилым помещением.
  3. Если требуются дополнительные услуги, указываем за чей счет это будет реализовано.
  4. Также в договор аренды внесены пункты, регламентирующие порядок оплаты арендатором за пользование недвижимым имуществом.
  5. Отмечаем, про незаконность перепланировок без согласия собственника помещения.
  6. Ответственность за нарушения пожарной безопасности, санитарных требований и др. возлагается на арендатора.
  7. Также предпринимателю запрещено сдавать помещение в субаренду.
  8. В случае аварий по вине пользователя здания — он обязан возместить нанесенный ущерб.

Вывоз мусора и размещение рекламы на арендуемом помещении, также нельзя обходить стороной — все это предусмотрено в настоящей форме.

Арендная плата и коммунальные платежи

Данный раздел договора аренды стоит особняком, как для ИП, так и для юридических лиц. Движение денежных средств в рамках этого раздела довольно четко разграничено.

Чтобы гарантировать владельцу нежилого помещению всю серьезность намерений по аренде, арендатор вносит обеспечительный платеж за последний месяц. Эта сумма хранится у арендатора как залог. В случае уклонения от оплаты — обеспечительный платеж можно использовать для погашения текущих задолженностей.

Размер арендной платы за недвижимость устанавливается на 1 год, и только по его истечении может быть изменен.

Коммунальные платежи в договоре прописываем с особой изощренностью — если пропустить этот пункт, согласно закону, оплата расходов за содержание недвижимого имущества возлагается на хозяина помещения.

Тут все прозрачно — платить по счетам вовремя выгодно. В случае просрочки арендатор платит пени в размере 2% за каждый день просрочки. Нельзя не заметить, что такая обязанность возлагается только при письменном предоставлении претензии. Но в любом случае, данный пункт стимулирует к своевременной оплате счетов.

Пролонгация договора аренды нежилого здания и сроки

В образце бланка жестко зафиксированы условия продления и его прекращения действующих обязательств. Если ни одна из сторон не изъявила желания для расторжения, происходит автоматическая пролонгация договора аренды на следующие 11 месяцев.

Также четко разграничены условия разрыва в одностороннем порядке и время, в течение которого каждая из сторон обязана уведомить своего партнера о прекращении сотрудничества

Дополнительные условия

Данный раздел не имеет весомых преимуществ, однако регламентирует, что все изменения по договору должны быть оформлены исключительно с помощью дополнительного соглашения. Такая категоричность необходима, так как устная договоренность не имеет под собой никаких доказательств, в случае взаимных претензий.

Последним пунктом ИП, представитель организации или ООО заполняют свои реквизиты, ставят подписи и оформляют приемку-передачу.

Простой типовой бланк на 1 лист

Если вы привыкли вести бизнес на доверии и не хотите заполнять столь сложный, но юридически-грамотный договор, можно использовать простой краткий бланк для аренды нежилых помещений на 1 лист.

Чтобы оформить данную бумагу потребуется не более 3 минут. Но для юридических лиц он может таить скрытую опасность — ведь все условия, которые упущены в настоящей форме придется доказывать, опираясь исключительно на действующее законодательство (ГКРФ). Если вам требуется форма для физических лиц — вам сюда.

Договор аренды производственного помещения

Аренда производственных помещений (цехов и т. п.): юридические аспекты

Требования к заключению арендных сделок определены главой 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ, сторонами соглашения такого рода являются арендодатель и арендатор. В рамках сделки арендодатель передает имущество арендатору во временное пользование за определенную плату.

Спецификой аренды любого производственного помещения, в том числе цеха, является его целевое назначение, поэтому предполагается, что арендатор будет осуществлять какое-либо производство. Последнее однозначно свидетельствует о предпринимательском характере сделки — соответственно, ее сторонами могут выступать лишь организации и ИП, при этом арендатор должен иметь необходимые разрешительные документы для осуществления производственной деятельности. О специфике аренды предприятия как имущественного комплекса читайте в нашей отдельной статье.

Вся продукция, доходы и иное имущество, которые получаются арендатором в результате производственной или иной предпринимательской деятельности с использованием арендованного цеха и оборудования, являются его собственностью.

Заключенным, в соответствии с требованиями статей 421 и 422 ГК РФ, договор аренды будет считаться, если стороны достигнут взаимного согласия по всем условиям, которые законом признаны обязательными (существенными).

Таковыми в отношении аренды являются:

  • условие о предмете (статьи 432 и 607 ГК РФ);
  • условие о цене аренды (статья 654 ГК РФ).

Производственное помещение как объект аренды

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды ее предмет должен быть описан таким образом, чтобы можно было однозначно установить, какое именно имущество передается арендатору. Производственный цех относится к категории недвижимости, поэтому при его описании необходимо учитывать требования статьи 130 ГК РФ. В частности, следует помнить, что передать в аренду можно только такую недвижимость, границы которой описаны в порядке, определенном законодательством о кадастровом учете.

При описании объекта, передаваемого в аренду, следует исходить из тех же правил кадастрового учета, то есть в качестве характеристик производственного помещения должны быть указаны:

  • адрес, по которому располагается объект недвижимости;
  • этаж, если здание, где находится цех, является многоэтажным;
  • общая площадь передаваемого объекта либо нескольких помещений, если они связаны друг с другом и являются одним цехом;
  • кадастровый номер объекта недвижимости, которым (или частью которого) является производственное помещение.

На практике можно встретить договоры, к которым прилагаются поэтажные планы, технические паспорта, схемы и прочие документы, наглядно показывающие, о каком именно помещении идет речь в договоре. Такой подход к заключению сделок является правильным, поскольку информация, содержащаяся в приложениях, не увеличивает объема договора, делая его более понятным и удобным для восприятия.

Цена аренды

Исходя из положений статьи 654 ГК РФ в договоре аренды цеха следует указать стоимость владения и пользования. В случае если в договоре не обозначена месячная (или подлежащая уплате арендатором в иные периоды, например кварталы) плата, он не будет являться заключенным. При аренде недвижимости необходимо помнить, что практика предлагает 2 варианта определения цены аренды в контракте:

  • в фиксированной сумме;
  • путем определения тарифа за аренду 1 квадратного метра помещения.

При этом внимание практиков следует обратить на положения статей 652 и 654 ГК РФ, которые определяют судьбу земельного участка, передаваемого вместе с цехом, если он является обособленным объектом недвижимости или находится в долевой собственности владельцев нежилых помещений в конкретном здании. По общему правилу пункта 2 статьи 652 ГК РФ вместе с производственным помещением передается участок, на котором он расположен. Соответственно, и цена аренды земли автоматически включается в общую стоимость аренды недвижимости.

Читать еще:  Машину продал, а налог приходит

Срок договора аренды

По правилам статьи 610 ГК РФ указание срока аренды цеха в документе не является обязательным, однако от этого элемента соглашения зависит тип самого договора:

  • если стороны укажут срок аренды в договоре по взаимному соглашению, он будет считаться срочным;
  • если же срок аренды в договоре не прописать, соглашение будет считаться бессрочным.

Отличием указанных вариантов будет являться то, что бессрочный договор может быть расторгнут в любое время по инициативе одной из сторон с условием обязательного уведомления о таком желании контрагента за 3 месяца до дня прекращения аренды, согласно статье 610 ГК РФ.

Обязанности сторон

Среди основных обязательств арендодателя следует выделить:

  • необходимость передать цех арендатору в пригодном для использования состоянии свободным от прав третьих лиц (либо предупредить об их наличии), согласно требованиям статьи 611 ГК РФ. Помимо собственно помещения арендодателю нужно передать необходимые документы и принадлежности, наличие которых влияет на возможность пользования имуществом;
  • обязанность производить капитальный ремонт помещения, а также создавать арендатору необходимые условия по бесперебойному обеспечению производства необходимыми коммунальными услугами (водоснабжением, электроэнергией и т. д.), согласно статье 616 ГК РФ.

В свою очередь, обязанности арендатора заключаются:

  • в необходимости пользования имуществом в соответствии с его назначением для организации производства или ведения иной хозяйственной деятельности, которая обозначена в договоре или допустима для соответствующего помещения согласно статье 615 ГК РФ;
  • соблюдении запрета по передаче цеха в субаренду без разрешения арендодателя (пункт 2 статьи 615 ГК РФ);
  • своевременном перечислении платежей арендодателю за пользование арендованным имуществом, согласно статье 614 ГК РФ;
  • проведении текущего ремонта помещения, а также несения расходов по оплате коммунальных услуг и прочих моментов, связанных с содержанием помещения.

Ответственность сторон

Взаимная ответственность сторон по договору аренды регламентируется статьями 619 и 620 ГК РФ. При этом мерами ответственности, которая может наступить в отношении одной из сторон сделки, являются:

  • право другой стороны на досрочное расторжение договора;
  • право на взыскание убытков (причем речь может идти как о прямом ущербе, так и об упущенной выгоде).

Условием наступления перечисленных мер ответственности является неисполнение сторонами своих обязанностей. Так, право расторгнуть договор досрочно и взыскать убытки с арендодателя согласно статье 619 ГК РФ арендатор приобретает, если:

  • помещение не передано арендатору либо арендодатель создает препятствия в его использовании по назначению;
  • переданное имущество непригодно к использованию;
  • арендатор не производит положенный капитальный ремонт.

Для справки

При заключении договоров аренды практики могут ознакомиться с информационным письмом ВАС РФ «Обзор…» от 11.01.2002 № 66, в котором обобщена судебная практика по таким сделкам. В частности, ВАС РФ даны подробные разъяснения судам по поводу того, как следует поступать в тех или иных спорных ситуациях, которые могут возникнуть на практике при заключении подобных соглашений и выполнении сторонами своих обязанностей.

Специфика договора аренды цеха с оборудованием. Где можно скачать образец договора аренды производственного помещения

Специфической чертой аренды цеха является необходимость для арендатора разрешения вопроса об оборудовании, содержащемся в помещении, которое требуется для налаживания производственной деятельности. Соответственно, в рамках одного договора может ставиться задача по определению условий аренды как помещения, так и оборудования.

Практикам следует помнить, что оборудование относится к движимому имуществу, поэтому на данную сделку будут распространяться положения статей 606–625 ГК РФ, регулирующие существенные условия сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Соответственно, аренду помещения и оборудования можно регламентировать в рамках единого договора. Образец договора аренды производственного помещения с оборудованием можно скачать ниже:

Аренда цеха производится по аналогичным правилам. Более того, понятия «производственное помещение» и «цех» часто отождествляют, поэтому при необходимости приведенный выше пример договора аренды производственного помещения можно использовать в качестве образца договора аренды цеха с оборудованием.

Форма сделки и передача имущества

Исходя из положений статьи 609 ГК РФ арендная сделка с участием хозяйствующих субъектов должна быть совершена исключительно в письменной форме. При этом ее государственная регистрация требуется лишь тогда, когда срок аренды превышает 12 месяцев.

Разъяснения о порядке исчисления сроков в этом случае даны в пункте 3 информационного письма ВАС № 66. Так, если срок действия договора начинается с 1 числа месяца одного года и заканчивается 30-го или 31-го числа предыдущего месяца следующего, он считается равным году, т. е. такой договор должен быть зарегистрирован. По ссылке, расположенной выше, мы предложили скачать образец договора аренды производственного помещения, не требующего госрегистрации.

Важно помнить, что положение о госрегистрации арендных сделок с недвижимостью распространяется лишь на срочные договоры. Соответственно, предполагается, что регистрация бессрочного договора в Росреестре не требуется.

Согласно статье 655 ГК РФ производственное помещение должно быть передано арендатору по передаточному акту либо другому документу о передаче. При этом стороны могут включить положения передаточного акта, подтверждающие принятие объекта недвижимости в аренду, в текст самого договора. В таком случае составления отдельного передаточного акта не требуется.

Также статья 655 ГК РФ указывает, что если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта на условиях, которые обозначены в договоре, то данное действие должно рассматриваться как отказ ее от передачи/приема имущества.

Итак, арендные отношения по поводу как движимых, так и недвижимых вещей регламентируются одними и теми же нормами главы 34 ГК РФ. Соответственно, регламентировать в договоре можно аренду как только помещения, так и помещения с оборудованием, при этом юридическая часть договора не потребует значительных поправок. Предложенный образец договора аренды помещения с оборудованием позволит составить грамотный документ с учетом требований, предъявляемых законодателем.

Образец типового договора аренды производственного помещения

Образец типового договора аренды производственного помещения

Если рассматривать сделку аренды помещения, которое планируется эксплуатироваться для производства, то она, как правило, станет основываться на согласии, которое и заключается между арендодателем и арендатором. Такие сделки являются распространенными, но важно их грамотным образом заключить, оформляя договор.

Типовой образец договора аренды производственного помещения

Документ нужно уметь составлять правильным образом, а если стороны желают узнать, как это делать, то следует скачать готовый бланк. Важно не пропустить не единственного пункта, оформляя соглашение корректным образом.

Содержание договора аренды производственного помещения включает:

  • реквизиты сторон;
  • сведения об организации, которая и станет брать в наем производственное помещение; оплата аренды;
  • права и обязанности, возлагаемые на юридическое лицо, оно собственно и станет арендовать определенный объект имущества:
  • процедура по возвращению недвижимости собственнику; подписи сторон.

Следует отметить, что каждый пункт несет определенный смысл, соответственно их нужно указать в договоре.

С момента, когда стороны ознакомятся с информацией, которая присутствует в договоре, и не возникнут никаких претензий, после чего будут поставлены подписи, договор считается заключенным. Не забывайте, что подписи нужно обязательно проставить на всех листах данного договора.

Ведь это не позволит совершить участникам сделки мошеннических действий, с которыми постоянно приходится сталкиваться на практике.

Требования к договору аренды производственного помещения

Условия, включающие в договор данного вида, являются идентичными для тех или иных договоров аренды.

Но есть одно условие, которое следует соблюдать обязательно – это письменная форма в момент составления. Если договор планируется оформить на срок более одного года, то следует заверить документ у нотариуса.

Часто стороны не желают тратить деньги и время на эту процедуру, но знайте, что тогда договор нельзя считать действительным. Следует указать срок договора, но учтите, что этот пункт не считается обязательным.

Если в тексте документа не будет указано срок, то производственное помещение освобождается со стороны арендодателя по просьбе собственника в течение трех месяцев со дня уведомления.

Естественно нужно четко определить стороны этой сделки, обычно это организации в лице своих уполномоченных представителей. Необходимо указать и цену арендной платы.

Но опять, же со стороны законодательства такой пункт не будет являться обязательным, но вот сумму желательно указать.

Типовой образец договора аренды комнаты в жилом доме.

Про о бразец договора аренды рабочего места в офисе смотрите тут.

Особенности договора аренды производственного помещения

Естественно в тексте договора потребуется описать предмет.

Кроме того, сюда нельзя не отнести и платежи по такому соглашению, а именно:

  • плата за аренду;
  • это и вычисление размера арендной платы;
  • формирование специального счета по переменной части.

Далее идет раздел, в котором потребуется детально описать ответственность сторон, которая на них возлагается.

Здесь нужно указать и те меры, которые наступают в момент нарушения условий договора. Более того, документ включает и особые условия, их принято указывать отдельной частью. Если не были нарушены те или иные пункты документа, то обычно договор расторгается.

Но опять же, здесь учитываются те или иные форс-мажорные ситуации.

Главное правило – следует отнестись к оформлению договора аренды производственного помещения ответственно, и тогда все получится оформить правильно.

Но если возникают те или иные трудности, то консультация опытного юриста не помешает, так как можно избежать проволочек, заключая сделку грамотным образом.

Читать еще:  Выход на досрочную пенсию при сокращении штатов

Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения

Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.

Как регулируется и используется предварительный арендный договор

Предварительный договор аренды ГК РФ регулирует через ст. 429 и гл. 34 . Правомерность такой договорной конструкции подтверждает и Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 в п. 10.

Арендодатели — это только собственники имущества либо уполномоченные ими или законом лица. В арендных соглашениях нужно отчетливо отмечать объект, который передается в рамках сделки.

Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:

  • быть уверенными, что основной договор будет заключен, даже когда предмет будущей аренды еще только строится;
  • обсудить и зафиксировать тонкости будущей главной сделки (ее принципиальные нюансы, время заключения);
  • защитить подходящую арендатору недвижимость от ее передачи другим лицам. Предварительный договор аренды квартиры поможет тем, кто в скором будущем планирует переезд в другое место, зарезервировать квартиру, которая понравилась;
  • подтвердить чью-либо правоту при появлении разногласий;
  • понудить к заключению главного соглашения и покрыть убытки при нарушениях контрагентами своих обязательств.

Предварительный договор аренды для регистрации ООО в налоговом органе необходим, когда у фирмы, которая планирует бизнес-проект, отсутствует офис (он требуется для регистрации в налоговой инспекции), где будет вестись предполагаемая деятельность. Документ позволит зарегистрировать ООО у налоговиков без офиса.

Возможен и предварительный договор субаренды (когда на это согласен арендодатель) по правилам арендных соглашений с продолжительностью, которая не превышает арендную. Формулировка предмета может выглядеть так:

Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

  • не влияет на имущественный правовой режим;
  • не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

  • их нумерации;
  • графических описаний (ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

Характеристики предварительного договора аренды жилой и нежилой недвижимости

Законодательно определенная форма таких документов отсутствует, но по п. 2 ст. 429 соглашение должно быть в форме основного договора (т. е. в письменной форме, иначе сделка будет ничтожной, ст. 651 ГК РФ). Это актуально и для предаренды нежилого помещения.

Образец предварительного договора аренды жилого помещения

Образец предварительного договора на нежилое помещение

По ст. 651 ГК РФ, арендные контракты жилой и нежилой недвижимости совершаются подписанием сторонами единого документа, т. е. обмен письменными документами сделает контракт ничтожным.

Поскольку общие арендные правила (ст. 609 и 651 ГК РФ) предусматривают обязательную госрегистрацию соглашений с недвижимостью сроком действия более года, часто спрашивают, подлежит ли регистрации предварительный договор аренды. По п. 14 информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, ответ будет отрицательным: государственная регистрация таких документов не требуется.

Структура документа

Для текстов подобных соглашений установлена следующая структура:

  1. Наименование документа.
  2. Место с датировкой его заключения.
  3. Наименования или Ф.И.О. сторон, которые его заключают.
  4. Договорной предмет (обязательно прописывают) — взаимообязанности участников по будущему заключению основного арендного соглашения. Можно с конкретизацией срока такого будущего заключения, при отсутствии — в течение года после совершения.
  5. Ключевые условия будущей аренды (обязательный элемент) — конкретизация объекта, которым арендатор будет временно владеть, его технического состояния на момент передачи, способ передачи и цели использования. По усмотрению сторон сюда можно прописать и дополнительные, важные для участников условия.
  6. Обязанности сторон.
  7. Режим расчетов по сделке.
  8. Срок действия основного соглашения.
  9. Нюансы изменения, расторжения контракта.
  10. Форс-мажорные обстоятельства.
  11. Порядок разрешения потенциальных споров.
  12. Заключительные условия.
  13. Реквизиты участников.

Срок договоренностей

Срок действия предварительного договора аренды урегулирован в п. 4 ст. 429 ГК РФ , где, с одной стороны, отмечена необходимость указания (в тексте документа) времени, в которое стороны должны совершить основной контракт, а с другой, сказано, что при отсутствии указания срока промежуточные договоренности будут актуальны в течение года после их заключения.

Назначать период действия соглашения следует, соблюдая ст. 190 ГК РФ , указав конкретные:

  • неминуемые события;
  • даты;
  • отрезки времени.

Совершение конкретных действий стороной (Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), дата завершения стройки (Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрация прав потенциальным арендодателем для этого не подойдут, поскольку тогда будет отсутствовать необходимый фактор неизбежности, ведь таким развитием событий всегда руководят люди.

Когда срок формулируется таким образом, его будут трактовать как неопределенный и установят по п. 4 ст. 429 ГК РФ, т. е. он будет годичным, документ будут считать заключенным (Определение ВАС РФ от 18.03.2010 № 2825/10).

В силу пресекательности такого предварительного срока отсутствие в намеченный период подписанного главного контракта, инициатив об этом от сторон полностью прекращает промежуточные договоренности.

Обеспечение обязательств в промежуточной аренде

Образец предварительного договора аренды с задатком (пример формулировки)

Такая формулировка возможна в силу ст. 380 — 381 ГК РФ . Конкретная сумма задатка, которая обеспечивает будущие арендные обязательства, законом не оговаривается, согласовывается сторонами и зависит от:

  • величины арендных платежей;
  • продолжительности отсрочки между возникновением промежуточных обязательств и главных;
  • иных индивидуальных обстоятельств.

На практике размер задатка может составлять от четверти до целой месячной арендной платы.

Незаключение основной сделки в срок, который оговаривала предварительная, и отсутствие предложений об этом приведет к возврату уплаченного задатка с процентами (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Другой гарантирующий вариант для будущих обязательств предусматривает ст. 381.1 — 381.2 ГК РФ — это обеспечительный платеж.

Договор аренды производственного помещения 2022

Агентство недвижимости « СВОЙ УГОЛ»

Риэлтер Матуть Андрей

Материал подготовлен с использованием

правовых актов по состоянию

на 03 июня 2014 г.

Понятие нежилого помещения в Гражданском кодексе Республики Беларусь ( далее-ГК) отсутствует. Однако в ст. 1 нового Жилищного кодекса Республики Беларусь дано определение этого понятия: «нежилое помещение — помещение, не предназначенное для проживания граждан».

Понятие договора аренды ( имущественного найма) дано в ст. 577 ГК, согласно которой договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю) определенное договором имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор ( наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Как арендодателем, так и арендатором могут быть и физические ( как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями), и юридические лица ( как созданные на государственной форме собственности, так и на частной), и административно-территориальные единицы и само государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды необходимо иметь в виду, что в настоящее время в действующем законодательстве земля « первична», в связи с чем, все нежилые помещения, независимо от места их размещения, связаны с земельным участком. В соответствии со ст. 22 Кодекса Республики Беларусь о земле ( далее — К о З), документами, удостоверяющими права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года, являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством ( удостоверением) о государственной регистрации.

Согласно ст. 48 К о З недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки. А аренда нежилых помещений, является сделкой.

На практике при сдаче в аренду нежилых помещений физическими лицами возникает вопрос, должно ли физическое лицо быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. По этому вопросу бывший Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь дал разъяснение, которое заключается в том, что когда деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов. Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. Соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, и требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Читать еще:  Межевание земельного участка бесплатно

Также возникают случаи, когда помещение из жилого — переведено в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Указом Президента Республики Беларусь № 152 ( в редакции Указа № 479). Однако сам факт перевода помещения в нежилой фонд еще не дает право собственнику использовать его по тому назначению, которое задумывалось собственником при осуществлении перевода. Поскольку при регистрации перевода в нежилой фонд агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в свидетельстве ( удостоверении) на переведенное в нежилой фонд помещение будет указано, что данное помещение не относится к жилищному фонду. Следовательно, целевое назначение этого помещения еще не определено и дальнейшее его использование под вопросом.

Также важный вопрос возникает при смене собственника сданного в аренду помещения и самого арендатора. На этот вопрос дает ответ ст. 588 ГК согласно которой, переход права собственности ( пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существенным вопросом является и размер арендной платы. Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности, в соответствии с заключением Конституционного Суда республики Беларусь № З-137/2002, определяется по соглашению сторон.

Для нежилых помещений государственной собственности размер арендной платы устанавливается Правительством Республики Беларусь в базовой арендной величине. В настоящее время базовая арендная величина установлена постановление № 231 Совета Министров Республики Беларусь « Об установлении размера базовой арендной величины» принятого 19.03. 2014 года. С 1 апреля 2014 года арендная плата рассчитывается и уплачивается исходя из установленного нового размера БАВ — 102 тыс. рублей.

Указанная базовая арендная величина применяется в расчете арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений ( зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, ( включая капитальные строения ( здания, сооружения), изолированные помещения, их части на рынках и в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций ( долей) находится в собственности Республики Беларусь и ( или) ее административно-территориальных единиц.

При аренде помещений плательщиками НДС немаловажным вопросом является то обстоятельство, является ли плательщиком НДС арендодатель, так как НДС может пойти в зачет арендатору.

Статьей 585 ГК установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Досрочное расторжение договора аренды может быть как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В силу ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Иногда в рекламных объявлениях о сдаче в аренду нежилых помещений под видом собственника выступают арендаторы, и помещения фактически сдаются в субаренду.

В случае согласия арендатора брать помещение в субаренду, в лучшем случае в договоре аренды сдающего помещение в субаренду, должно быть условие о согласии собственника о сдаче арендатором помещения в субаренду. Кроме этого, необходимо знать, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, а также что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Также помнить, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Указанные условия субаренды предусмотрены ст. 586 ГК.

В последнее время появились договоры аренды с правом выкупу арендатором арендуемого имущества.

Статей 580 ГК, Директивой Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республики Беларусь», Указом Президента Республики Беларусь от 04.07. 2012 N 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», предоставлено право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее 3-х лет и являющихся добросовестными арендаторами, не допускавших нарушение условий договора аренды весь период его действия по оплате и использованию недвижимого имущества, предоставленного в аренду.

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Государственная регистрация договоров аренды.

В соответствии с ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации

Договоры аренды, субаренды капитальных строений ( зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов ( п. 1.1 Декрета Президента Республики Беларусь N 24).

На практике, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, договор заключается на год и менее.

В том случае, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, продлевается на такой же срок и на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Такой договор также не требует государственной регистрации

Данный материал не является юридической консультацией, а носит информационно-правовой характер. Предоставление полного разъяснения по конкретной сделке с объектом недвижимости требует проведения исследования объекта недвижимого имущества по сделке и анализа документов на этот объект недвижимости.

При возникновении вопросов обращайтесь в агентство недвижимости « СВОЙ УГОЛ», располагающее штатом высококвалифицированных специалистов в области права, которые обеспечат реализацию ваших прав по всем видам сделок с недвижимым имуществом на территории Республики Беларусь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector