Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение договора мены при переселении из аварийного жилья

Заключение договора мены при переселении из аварийного жилья

Жилищные вопросы

Порядок заключения договора мены регулируется статьей 32 ЖК РФ, статьей 567, статьей 570 ГК РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сделка является добровольной, то есть с собственником квартиры должно быть заключено соглашение обо всех аспектах передаваемой в собственность недвижимости.

Прежнее жилье не идет под снос. Его можно покупать, продавать или отдавать в пользование третьим лицам.

Реестр непригодных для проживания зданий

Непригодными для проживания считаются дома, которыми были признаны в определенном законом порядке аварийными или ветхими (статья 87 ЖК РФ). Их включают в реестр аварийного жилья.

Ветхость МКД определяется состоянием его несущих конструкцией и степенью изношенности инженерно-коммуникационных сетей.

Недвижимость в аварийном состоянии непригодна для постоянного проживания, подобное состояние утверждается заключением профильной комиссии по результатам обследования. Признать дом аварийным можно по инициативе жильцов.

Для этого требуется подать в местную Жилищную инспекцию:

  • заявление с предоставлением пакета документов – технической документации;
  • заявлений о ненадлежащем состоянии жилья результаты специальных экспертиз и др.

Предоставление другой жилплощади

В 2020 году каждый регион располагает собственной программой расселения из ветхого и аварийного жилья, с указанием конкретных населенных пунктов, в которых будут проводиться мероприятия по предоставлению гражданам нового благоустроенного жилья.

Договор мены не является обязательным условием получения квартиры по программе переселения.

Если дом подлежит сносу, то другоую квартиру жильцы могут получить на безвозмездной основе, исходя из площади и степени благоустроенности прежней жилплощади в соответствии с Постановлением Правительства №47 от 28.01.2006.

Основания

Новая жилплощадь может быть предоставлена, если прежняя квартира находилась в аварийном доме, ее владелец не стоит в очереди на получение другого жилья или улучшение жилищных условий.

Договор мены по переселению из аварийного жилья применяется для регулирования жилищных отношений с собственниками, чьи квартиры приватизированы.

Подобный способ обычно предлагают органы местной власти – для того, чтобы использовать жилье в своих законных целях. Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок изъятия недвижимости путем выкупа или обмена – для государственных и муниципальных нужд.

порядок переселения собственников из аварийного жилья 2020Порядок переселения собственников из аварийного жилья в 2020 году осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Возможно ли принудительное выселение из аварийного жилья, если квартира в собственности? Смотрите тут.

Равноценный обмен

Договор мены предусматривает равноценный обмен:

  1. Собственник приватизированной квартиры и администрация договариваются о площади и степени обустройства новой жилплощади.
  2. Мена как гражданско-правовая сделка, носит коммерческий характер и не освобождает власти от обязанности предоставить гражданам при расселении аварийного дома квартиру в том же населенном пункте.
  3. По соглашению с переселяемыми гражданами жилье может быть предоставлено в другом районе, но в пределах того же региона.

Предполагается, что предоставляемая взамен прежнего жилья квартира обладает аналогичной рыночной стоимостью.

Может быть предусмотрен пункт, предусматривающей доплату за разницу по цене недвижимости.

Например, гражданину предоставлена квартира меньшая по площади, чем прежнее приватизированное жилье. Ему полагается доплата, определенная соглашением сторон.

Рекомендуется тщательно анализировать каждое условие такой сделки: не спешить с проставлением подписи и заранее осмотреть будущую квартиру.

Компенсация

За недвижимость может быть уплачена выкупная цена, размер которой также определяется сторонами в зависимости от рыночной стоимости квартиры и расходов на переезд.

Размер компенсации может не устраивать переселяемого гражданина и его семью, так как на практике местные власти стараются снизить ее любыми формальными способами:

  • указывают на ложную «дешевизну» аварийного жилья;
  • занижают его реальную рыночную стоимость путем предоставления недостоверной информации и др.

Окончательный размер компенсации может быть определен в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 2 года со дня направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения.

Порядок действий

Инициаторами договора мены остаются органы государственной власти, которые желают сохранить жилое помещение в статусе ликвидного имущества.

Гражданину направляется предложение (оферта) заключить договор.

Согласие выражается в переговорах, с выяснением всех условий сделки – сроков передачи имущества, его реального состояния, информации о рыночной стоимости и государственной регистрации.

Необходимые документы

Для заключения договора мены необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающую и техническую документацию: свидетельство о праве собственности, документ о приватизации, технический паспорт жилья.
  2. Информацию об отсутствии обременений на квартиру – справку из Росреестра.
  3. Данные обо всех проживающих в квартире лиц – справку о составе семьи.

Перечень документов зависит от обстоятельств конкретной сделки. Может потребовать акт технической экспертизы квартиры, сведения о ее подлинной рыночной цене и т.д.

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Договор является возмездным. Его стороны обладают статусом одновременно продавца и покупателя – обменивают жилплощадь на равных условиях.

К отношениям подобного рода могут применяться условия сделки купли-продажи, если это не противоречит существу мены.

Образец

Договор содержит обязательную информацию о сторонах, предусматривает их обязанности передать квартиры, свободные от прав третьих лиц.

В документе также подробно излагается сведения об объектах недвижимости (предмет), которые будут переданы каждой из сторон.

Отдельно обговариваются сроки передачи жилплощади в собственность каждой из сторон, порядок решения споров и ответственность по сделке.

Договор подписывается:

  • со стороны муниципалитета – уполномоченным лицом;
  • гражданином – получателем новой квартиры.

Образец договора мены при переселении из аварийного жилья может быть предоставлен для ознакомления в предварительном порядке – до совершения юридических действий.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют существенные условия и законность сделки по обмену недвижимости. Большим спросом пользуется информация о порядке определения выкупной цены за аварийное жилье.

Рассматривается возможность оспаривания незаконных действий местной администрации в суде.

предоставление жилья взамен аварийного собственникамЖилищный Кодекс РФ предполагает предоставление жилья взамен аварийного собственникам.

Интересует план сноса аварийного и ветхого жилья? Читайте здесь.

Как работает программа расселения ветхого и аварийного жилья? Подробности в этой статье.

Документ уже подписан

Гражданка с тремя детьми вселилась в переданную ей по договору мены трехкомнатную квартиру, которую до оформления всей необходимой документации она раньше не видела.

Но:

  • одна комната находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодна для проживания;
  • договор мены и акт передачи уже подписаны, и право собственности на квартиру прошло государственную регистрацию;
  • переговоры с администрацией о желании вернуться в прежнее жилье ни к чему не привели.

Можно не освобождать старую квартиру до восстановления нарушенных прав на новое благоустроенное жилье?

Вероятно, последует выселение из старой квартиры в принудительном порядке, или гражданку не пустят на прежнюю жилплощадь. Следует досконально изучить все пункты договора мены.

Ситуацию может осложнить то, что в документе часто прописывают формулировку «что сторона ознакомлена с недостатками имущества». Это в разы усложнит возможность доказать правоту истца в суде.

Согласно п.2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются положения главы 30 (купля-продажа), если это не противоречит правилам и существу мены.

Можно попытаться обосновать требования истца положениями статьи 557 ГК РФ – последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, со ссылкой на нормы статьи 475 ГК РФ.

В частности, это позволит отказаться от исполнения договора мены или потребовать безвозмездно устранить недостатки в квартире в разумный срок.

Дарственная

Если при переселении из аварийного жилья администрация требует заключить договор дарения прежней квартиры, правомерно ли это?

Договор дарения является безвозмездной сделкой, то есть даритель по закону ничего не должен получить взамен.

К отношениям по переселению из ветхого и аварийного жилья это неприемлемо. Возможно, речь идет об обязательстве о сдаче жилья, после чего можно получить сертификат на новую квартиру.

Переселение из аварийного жилья насыщено юридическими формальностями. Необходимо внимательно изучать содержание каждой сделки, предполагать ее возможные риски и другие последствия.

На видео о предоставлении новых квартир

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен долями между родственниками

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства. Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную. Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Особенности сделок с долевым имуществом

Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.

Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:

  1. Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
  2. Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
  3. Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
  4. Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.

Пошаговое описание процедуры мены с родственниками

Чтобы благополучно обменяться жилплощадью со своим родственником, придерживаются стандартной схемы заключения договоров отчуждения с поправкой на потребность в получении согласия от соседей.

Шаг 1. Уведомление о намерении обменять долю

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.

Шаг 2. Составление договора

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Читать еще:  Договор страхования жизни и здоровья

Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.

Шаг 3. Перерегистрация недвижимости в Росреестре

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.

Шаг 4. Снятие с регистрации и освобождение жилплощади

После получения выписки стороны обязаны сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу и прописаться по новому.

Если одна из сторон не исполняет этого условия договора, обращаются в суд с целью признания лица утратившим право проживания с последующим принудительным выселением.

Варианты обмена долями в квартирах

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Одновременная покупка и продажа долей

Купля-продажа – возмездная сделка отчуждения, предполагающая оплату стороне, отдающей собственность. По сути, каждый из родственников, решивших обменяться жилплощадью, продает его и покупает за вырученные деньги новую долю.

Договор заключается в стандартном режиме на продажу и на покупку. По каждой сделке готовят свой пакет документации, договор составляют в трех экземплярах – покупателю, продавцу, Росреестру.

К основным реквизитам договора купли-продажи (ДКП) относят:

  • Сведения о сторонах сделки;
  • Описание отчуждаемого объекта (адрес, размер квартиры и доли, этажность дома);
  • Условия сделки (стоимость, способ и оплаты);
  • Ответственность сторон в случае неисполнения договора.

Внизу должны стоять дата, подписи и расшифровки обеих сторон. Договор подлежит нотариальному заверению.

Договор мены

Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:

  • Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
  • Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.

В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:

  1. Договор соцнайма каждого из родственников.
  2. Справки о составе семьи.
  3. Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  4. Согласие остальных родственников.
  5. Разрешение опеки (при необходимости).

Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.

При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:

  • Паспортные данные;
  • Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
  • Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
  • Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
  • Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
  • Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
  • Установленные обременения (если есть).
  • Подписи сторон.

После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.

Дарственная

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Как меняться, если доли неравны

Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.

Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.

От чего зависит выбор способа оформления

Чтобы принять верное решение, определяя оптимальный способ оформления обмена долями, стоит сравнить основные характеристики каждого из вариантов:

Способ оформления/Особенности сделкиКупля-продажаМенаДарение
Предварительное уведомление совладельцевТребуетсяТребуетсяНеобязательно, но рекомендовано.
РасходыНотариус, юрист, регистрация для двух сделок по ДКП.Нотариус, юрист, изменения в Росреестре фиксируют по одному договору.Двойные расходы на дарственную в Росреестре, у нотариуса.
Налоги13% НДФЛ платят для сделок с жильем, приобретенным не более 3-5 лет накануне.Норма аналогична взысканию налога при купле-продаже жилья.Риск начисления НДФЛ на всю стоимость доли, если нет близкого родства.
Особые характеристикиНа стандартных условиях.Допускает обмен неприватизированными долями с согласия муниципалитета.Выгодно для близких родственников.

На выбор варианта оформления могут влиять индивидуальные обстоятельства. Например, готовность всех собственников подписать нотариальный отказ, участие в обмене несовершеннолетних, размер и стоимость обмениваемого имущества и т.д.

Сроки и стоимость оформления

На оформление обменной операции обычно уходит 1 день, сама сделка длится гораздо дольше:

  • Получение отказа/согласия соседей – до 30 дней;
  • Подготовка документов – до 7 дней;
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре – 7-14 дней.

В итоге, процесс может занять от недели до 1,5 месяцев.

Расходы на переоформление жилплощади могут составить:

  • Регистрационная пошлина при подаче заявлений в Росреестр – по 2 тысячи рублей;
  • Нотариальное заверение – от 500 рублей;
  • Помощь юриста – около 1 тысячи рублей.

Помимо основных затрат на оформление существуют дополнительные расходы на нотариуса согласно установленному пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ нотариальному тарифу – 0,5% от стоимости, но не выше 20 тысяч рублей.

Налогообложение при обмене

Многие собственники долей ошибочно считают, что при обмене налог платить не придется. В результате после передачи имущества друг другу родственники выясняют, что должны уплатить НДФЛ на крупную сумму.

Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мена регулируется теми же правилами, что и купля-продажа. Это означает, что продавец должен заплатить 13% от стоимости полученной доли.

Не платить НДФЛ можно только в 2 случаях:

  1. Меняются недвижимостью спустя 5 лет после приобретения.
  2. Прошло 3 года после того, как собственник унаследовал, принял дар или приватизировал жилплощадь.

Чтобы избежать крупных расходов на налоги, связанные со сделкой, следует до того, как оформить договор с родственником получить консультацию у юриста, специализирующегося в имущественном праве.

Судебная практика по решению споров по обмену долями

После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.

М-1760/2020 М-1760/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1608/2020 удовлетворило требования истцов по признанию утратившим право пользования лица, приобретшего долю в квартире по договору мены и передавшего свое имущество по договору купли-продажи другим собственникам согласно преимущественному праву выкупа.

М-635/2020 М-635/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-793/2020 признает право наследников претендовать на долю, переданную по договору мены, но не перерегистрированную в связи со смертью участника сделки.

М-1924/2020 М-1924/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2930/2020 суд признал утратившим право проживания в квартире ответчика, не исполнившим установленные договором обязательства по снятию с учета в 15-дневный срок.

Определением Верховного Суда РФ от 21 июня 2019 г. по делу № А03-21487/2016 установлено нарушение прав ответчиком, не предоставившим эквивалентное встречное имущество, что позволило признать мену ничтожной согласно ст. 10 и 170 ГК РФ.

Юридические сложности при обмене долевой собственностью

Сделки с долевой собственностью нередко заканчиваются разбирательствами с другими владельцами, либо требуют рассмотрения вопроса в суде. Любая ошибка в договоре или нарушенный на 1 день срок могут привести к отмене сделки с потерей расходов, затраченных на переоформление.

Чтобы исключить неприятный сценарий развития, следует уже на начальном этапе привлечь профессионального юриста, который сориентирует в действиях и подскажет оптимальный способ оформления. Юридическая поддержка может касаться помощи в составлении договора и урегулирования вопросов с остальными владельцами жилья.

Договор мены квартиры: действующий образец Росреестра в 2021 году

Договор мены представляет собой правоотношения между двумя гражданами или юридическими лицами, направленными на реализацию и свободное отчуждение прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащего владельцу на правах собственности.

Стоит заметить тот факт, что подобные договора полностью или частично исключают оплату за приобретенное имущество. Особенность состоит в том, что суть сделки заключается в передаче вещей (квартиры, машины) в обмен на аналогичный предмет, схожий по свойству и характеру его использования.

Договор мены квартиры в частных случаях

Фото 1

В целом, к указанным правоотношениям приписывают несколько положительных качеств, которые значительно упрощают процесс перерегистрации имущества между гражданами. К таковым относятся:

  1. Упрощенный способ взаиморасчетов. Особенно когда речь идет о равнозначных объектах;
  2. Отсутствие изменений в налоговых отчислениях. Поскольку налоговая ставка исчисляется исходя из нормативных параметров имущества гражданина;
  3. Продавцу не стоит сильно волноваться относительно передаваемых денежных средств, поскольку их либо не будет, либо будет относительно небольшая доплата.

Единственный негативный момент может складываться из-за отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, который присутствует при заключении сделки купли-продажи.

Существуют также определенные ситуации, когда общие положения о договоре мены действуют с некоторыми отговорками. Среди них выделяют:

  1. Проведение сделки с последующей оплатой;
  2. Участие в правоотношениях подобного рода несовершеннолетних.

В целях исключения нарушений при проведении сделок следует более подробно рассмотреть оба варианта.

С доплатой

Если одно из жилых помещений оказывается большим по стоимости, разницу в цене возвращает тот, в чью собственность она приобретается. Это определяется посредством сравнения предложений продавцов и покупателей. При этом составляется дополнительное соглашение, где прописывается сумма каждой недвижимости, и, соответственно, высчитывается разница.

С участием долей несовершеннолетних лиц

В случаях, когда сделка осуществляется с привлечением несовершеннолетних собственников необходима дополнительная проверка и контроль, которую будут осуществлять органы опеки и попечительства.

Для этого родители или иные законные представители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться с заявлением в учреждение отдела образования муниципального образования, по месту проживания ребенка, о даче заключения по факту возможности проведения сделки с имуществом.

Для этого к обращению прикладываются следующие данные:

  1. Технические параметры о жилом помещении, которое находится в собственности лица, не достигшего 18 лет;
  2. Технические характеристики жилья, приобретаемого в результате мены.
  3. Сведения о заявителе и несовершеннолетнем (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).
Читать еще:  Когда сотрудники ГИБДД обязаны выезжать на место ДТП?

По результатам рассмотрения руководителем отдела по организации опеки и попечительства будет дано заключение, дающее право на совершение сделки, либо отказ в совершении регистрационных действий.

Суть мены и ее отличие от договора купли-продажи

В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.

Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.

После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.

Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.

Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя. Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов. В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.

Составление и подписание договора

Фото 2

Важную часть проведения сделки мены недвижимого имущества составляет подготовка документации и оформление текста соглашения о передаче имущества. Правильное составление актов и договоров поможет уменьшить риски проблем после и во время перерегистрации имущества.

Обязательные условия соглашения

В тексте договора обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  1. Наименование соглашения;
  2. Место заключения договора и дата изготовления текста соглашения;
  3. Наименование сторон и их правовое положение как стороны сделки, в том числе основание их права на владение жилым помещением (регистрационные номера правоустанавливающих документов);
  4. Предмет сделки с указанием кто передает, а кто принимает соответствующее жилое помещение. Также сюда включается перечисление основных технических характеристик и данных помещения, в том числе указание адресов места нахождения;
  5. Права и обязанности сторон по исполнению взятых на себя обязательств;
  6. Сроки исполнения условий по передаче имущества новым собственникам для последующей перерегистрации прав на недвижимость;
  7. Ответственность сторон за неисполнение условий договора;
  8. Решение споров и порядок судебного рассмотрения конфликтных ситуаций;
  9. Заключительные положения и контактные данные контрагентов (фамилия, имя и отчество, место регистрации и фактического нахождения, ИНН и другие сведения – по необходимости).

Данный перечень указывает на общие понятия, внутри которых может раскрываться более подробная ситуация, конкретизирующая объект и владельцев.

Регистрация договора

Постановка и включение в реестр всех сделок с недвижимым имуществом происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Соответственно все заявления о постановке на учет новой собственности подаются и рассматриваются в территориальном отделе Росреестра.

В настоящее время, в связи с расширением функций многофункциональных центров и интернет технологий, появились дополнительные способы подать заявление:

  1. Через многофункциональный центр муниципального образования по месту жительства и нахождения имущества;
  2. Через Интернет портал оказания государственных услуг.

Образец договора Росреестра 2018 года

Каждая конкретная ситуация может вносить некоторые коррективы в условия, заключаемые в соглашении.

Поэтому закон не запрещает небольшие отступления, которые конкретизируют правоотношения и позволят основной сделке быть исполненной в установленный срок и в полном объеме.

Заключайте договора мены, только если вы полностью уверены в получаемом объекте недвижимости. При этом следует помнить, что правовые последствия от полученного имущества будут аналогичными купле продаже: новый собственник несет полную ответственность за приобретаемую им вещь, в том числе несет риск ее случайной гибели (особенно это касается ветхих и аварийных домов).

Договор мены квартиры, как альтернатива купли-продажи

Многие участники рынка недвижимости становятся перед вопросом, каким образом улучшить жилищные условия без длительных и лишних действий, а также с минимальным количеством затрат. Для таких граждан существует более простой и доступный процесс получения новой жилой площади, нежели продажа и купля ее, это договор мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Что представляет собой договор мены квартиры

Это сделка по обмену жилья, осуществляемая согласно ГК РФ.

Данный процесс является аналогом купли-продажи с участием более мелких сумм, внесение которых необходимо выполнить одной из сторон при неравноценном обмене.

Сам договор является письменным соглашением, согласно которому происходит обмен имуществом, а также имущественными правами, что предусматривает получение новых правоустанавливающих документов.

Согласно нормам это равноценный обмен, но в некоторых случаях могут фигурировать другие его варианты:

  • Доплата;
  • Обмен авто на жилье;
  • Обмен одного большого жилья на два равноценных.

По сути это та же купля-продажа, но без участия денежных средств или в их минимальном количестве.

Заключается данное соглашение только собственниками имущества или доверенными лицами при наличии соответствующего документа.

Как оформить доверенность у нотариуса и сколько она стоит? Ответы смотрите по ссылке.

Подписание договора мены сопровождается составлением передаточного акта, свидетельствующего о соглашении будущих владельцев со всеми недостатками.

Хотите обменять квартиру? Не знаете с чего начать? Смотрите видео:

В процессе сделки доступно использовать предварительный договор, который обеспечивает стороны, находящиеся в длительном поиске от неожиданностей со стороны оппонента.

Он дает возможность тщательно подготовиться к самому мероприятию и все точно спланировать.

Предварительная бумага содержит фиксированную сумму доплаты, дату обмена, его этапы, штрафные санкции в случае срыва сделки по вине одной из сторон.

Регулируется весь процесс мены ст.30 ГК РФ, а также ст.567 и ст.31, которые не противоречат ст.30 ГК РФ.

Необходимость данного процесса заключена в возможности улучшить жилищные условия со значительной экономией средств одной стороной, а другая в свое время получит значительную сумму и сможет в дальнейшем экономить на коммунальных платежах.

Сделка мены имеет много преимуществ:

  • Снижение риска попасть на аферистов;
  • Сохранность имущества от притязаний кредитора, так как по сделке купли-продажи вырученные средства могут сразу отобрать;
  • Налоговая выгода, особенно если весь процесс происходит между родственниками;

Как узнать кадастровую стоимость квартиры для уплаты налогов? Смотрите здесь.

  • Устраняются трудности с проживанием до окончания сделки.

Существенные условия сделки мены

Согласно ГК РФ, который является регулятором подобных действий, существуют нюансы без которых сделка не может признаваться действительной. Образец договора мены можно скачать ниже бесплатно.

Договор должен содержать:

  • Полное описание имущества с техническими характеристиками и прочими показателями;
  • В бумаге обязательно прописывается стоимость жилья, полученная посредством оценки соответствующим специалистом;
  • Список жильцов, имеющих все законные основания на эксплуатацию территории, если их нет то этот факт также указывается;
  • Соглашение продавца по всем пунктам, если он с чем-либо не согласен, то сделка не может состояться.

Договор мены квартиры, как альтернатива купли-продажи

Образец мены равноценных квартир.

Дополнительные условия договора

Согласно существующим примерам, так как типовой формы соглашения нет, у данного документа кроме существенных условий есть дополнительные, к таковым имеют отношение:

  • Наименование сторон без сокращений, при этом следует указать все идентификационные данные, если в роли одной из сторон выступает юрлицо, то следует указать все его реквизиты;
  • Дата и место заключения сделки;
  • Срок действия документа, согласно которому обе стороны имеют время и возможность оформить правоустанавливающие документы, так как по окончанию данного срока все действия по оформлению собственности становятся недоступными;
  • Форс-мажорные обстоятельства, всегда присутствующие в таких сделках;
  • Подписи сторон.

Если нужна доплата

Дополнительный взнос средств выполняется, если происходит обмен не равноценных по стоимости квартир.

В таком случае в договоре следует указать:

  • Сумму доплаты только в рублях, даже если по факту будет передаваться валюта;
  • Сроки ее передачи;
  • Порядок передачи.

В остальном документ составляется согласно общепринятым нормам с внесением существенных и дополнительных пунктов.

Важно: без указания данных пунктов договор будет признан недействительным.

Мена долей квартиры

Если собственник в распоряжении имеет только долю квартиры, он также имеет право на обмен своей законной половины.

В этом случае бумага также составляется в стандартном варианте, но при этом следует указать размер доли в квадратных метрах, и если это возможно выделить ее на плане.

Как произвести выделение доли в натуре в квартире? Этапы и пошаговая инструкция тут.

В определении размера доступно использовать натуральную единицу измерения – квадратные метры или по возможности комнаты, или идеальную, которая выражается в процентах или дробях от общей площади недвижимости.

При этом данное согласие должно быть нотариально заверенное согласно ст. 42. п.1 ФЗ №218.

Если в квартире есть несовершеннолетние

Если в квартире прописан несовершеннолетний член семьи, но при этом он не является совладельцем, то все вопросы решают родители, как законные его представители.

Для выполнения обмена необходимо ребенка выписать из квартиры и моментально прописать, к примеру, у родственников с одним из родителей, так как ребенок по закону не может проживать без семьи.

Если же малыш является совладельцем потребуется согласие опекунского совета.

Мена квартиры на земельный участок

Для заключения подобного договора, кроме обязательных данных о квартире и о ее собственниках, необходимо указать все данные участка:

  • Идентификационные данные территории – кадастровые данные, номер, площадь, место положения и прочее;
  • Целевое назначение площади;
  • Описать объекты недвижимости, имеющиеся на нем;
  • Приложить к соглашению графический план или чертеж земли.

Важно: у владельца земли следует узнать о наличие сервитутов и прописать эти данные в договоре.

При заключении подобного документа, он, как и в прочих случаях не обязателен к нотариальному заверению, но подлежит регистрации сам процесс перехода права собственности.

Договор мены квартиры, как альтернатива купли-продажи

Образец акта передачи квартиры. Фото: wikireading.ru

Нотариальное заверение сделки

Как уже упоминалось обязательной регистрации документа у нотариуса не предусмотрено, в результате чего участники процесса имеют право на составление стандартного договора и предоставление его в Росреестре в момент регистрации прав собственности.

В данной организации при составлении новых свидетельств на недвижимость проведут стандартную процедуру идентификации подлинности документов, таким же образом как это выполняет и нотариус.

Но в данном случае существует неоспоримое достоинство, так как нотариус хранит все документы и в случае утери документа, заверенного нотариусом, существует возможность его восстановления.

Также в качестве плюса нотариального удостоверения выступает юридическая чистота документа и его верность составления, которая удовлетворит регистрирующие органы.

Остается вопрос цены, в которую входят правовые услуги. Она зависит от оценочной стоимости квартиры, при более дорогом жилье взимается процент от 0,15 до 0,3, но не менее установленной суммы.

Читать еще:  Как пожаловаться в Роспотребнадзор

Налогообложение

Проведение оценочных работ специалистом важно, как для определения равноценного обмена, так и для исчисления налоговой базы.

Согласно законодательству договор мены равноценен договору купли-продажи, так что и система налогообложения к нему применяется такая же.

В противных случаях исчисляется 13% от стоимости жилья.

К примеру, если в обмене участвовала квартира стоимостью в 2 млн. рублей, то при ее обмене следует уплатить государству 390 000 рублей налога.

Важно: использование налогового вычета доступно в данном случае согласно ст.220 НК РФ.

Данный вариант получения жилья дает возможность экономить на налогообложении, так как в случае равноценного обмена налог не уплачивается.

Условия расторжения

Важно: согласно ст. 453 ГК РФ расторгнуть договор доступно только по решению суда или по обоюдному согласию, при этом нельзя требовать возврата жилья или уплаченных средств до получения каких-либо результатов иска.

Если договорится не получается, а сделка оказалась неприемлемой для одной из сторон следует подать исковое заявление в следующих случаях:

  • Если договор мены подписывался под давлением – угрозы, насилие, запугивание;
  • Если заявителя ввели в заблуждение относительно имущества подлежащего обмену и для доказательства обмана существуют основания, которые доступно предоставить в суде, при этом суд обязан признать все доказательства как правомочные;
  • Если текст договора составлен с ошибками и описками в такой мере, что это существенно повлияло на выполнение условий;
  • Если доказано заблуждение одной из сторон относительно предмета или природы сделки.

В зависимости от указанных в иске причин срок исковой давности составляет 1 или 3 года. Образец искового заявления о признании сделки мены недействительной можно скачать ниже бесплатно.

Также в качестве причин расторжения договора может быть несоблюдение пунктов документа.

Важно: одностороннее расторжение невозможно.

Перед обращением в суд необходимо согласно нормам законодательства письменно обратится к оппоненту и только после игнорирования просьбы идти в суд.

В чем отличие договора мены от договора купли-продажи или от обмена

Оба данные договора предназначены для удовлетворения запросов потребителя и направлены на реализацию материальных благ на платной основе.

Каким налогом облагается договор мены? Смотрите видео:

Предусмотренный ГК РФ договор мены близко находится возле договора купли-продажи, что дает возможность использовать в отношении них одинаковые законодательные нормы.

Однако между ними существуют и значительные отличия:

  • Договор мены существовал еще в те времена, когда о валютных операциях не было и речи;
  • Наименование сторон – в договоре мены обе стороны выступают в качестве и покупателя, и продавца, при совершении купли-продажи существует отдельно продавец и покупатель;
  • Эквивалент расчета, в договоре мены это имущество с определенной стоимостью, а не деньги;
  • Сторонами договора мены с новым ГК РФ теперь могут стать все участники рынка, при этом предметом обмена может стать что угодно вплоть до имущественных прав;
  • Права собственности у приобретателя по договору мены возникают с момента его регистрации;
  • Права и обязанности сторон по договору мены не регулируются законодательством.

Заключение

Договор мены является одним из вариантов улучшения жилищных условий, при его оформлении следует учитывать все нюансы сделки – равноценный обмен или с доплатой, все эти особенности следует фиксировать в соглашении.

Составлять документ необходимо как можно грамотнее и помнить о сопутствующей документации и действиях без которых сделка не будет действительной – передаточного акта, регистрации договора, предварительного документа.

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Меняем квартиру на квартиру

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
  • нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector