Art-clr.ru

Арт Журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

Изменение условий договора в одностороннем порядке согласно ГК РФ

Одностороннее изменение условий договора не допускается

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) не допускается изменение условий контракта по воле одного из партнеров, что способствует стабильности гражданских правоотношений. По умолчанию контракт должен исполняться на тех условиях, на которых партнеры его заключали. Кроме того, общее правило, установленное ст. 450 ГК РФ, разъясняет, что изменение условий договора возможно только при достижении партнерами согласия.

Однако законодатель предусмотрел случаи, когда изменения могут вноситься по воле одного из партнеров:

  • контрагент существенно нарушил свои обязательства;
  • такое право дано законом или соглашением сторон;
  • произошло существенное изменение обстоятельств.

Следует также отметить, что изменения производятся только на основании решения судебных органов.

Изменение условий договора в одностороннем порядке при существенных нарушениях контрагента

Изменение договора в одностороннем порядке ГК РФ разрешает только тогда, когда другая сторона его 1) нарушила. 2) нарушение считается существенным (п. 2 ст. 450).

Под существенным нарушением понимается такое, у которого были серьезные последствия для пострадавшей стороны: потеря того, на что она рассчитывала при подписании контракта. В данном случае в расчет принимается не количественная величина убытков, а значительность разницы между ожиданиями партнера и реальностью. Существенность нарушений в каждом конкретном случае определяется судебными органами.

Например, возникает вопрос, может ли покупатель требовать заменить ранее поставленный товар на товар, соответствующий требованиям определенного ГОСТ Р, если в договоре это соответствие оговорено? Подробнее об этом читайте в материалах системы КонсультантПлюс. Мы приводим ниже отрывок материал, но если нажать на текст в оранжевой рамке, его можно прочитать полностью. Если ссылка у Вас не открывается, можно воспользоваться бесплатным доступом на 2 дня и познакомиться с системой КонсультантПлюс поближе. Хотите пользоваться ею постоянно — переходите по ссылке для заказа прайса.

Читать еще:  Конфискация имущества в уголовном праве РФ

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что доказать существенность нарушения контракта весьма сложно (постановление АС Дальневосточного округа от 09.03.2016 № Ф03-547/2016 по делу № А73-10723/2015).

Иные случаи, когда возможно изменение договора в одностороннем порядке

К иным случаям можно отнести моменты, когда право на изменение контракта по воле одного из партнеров предусмотрено:

  • контрактом;
  • ГК РФ и другими законами.

В качестве примеров второго можно рассмотреть следующие случаи:

  • при наступлении обстоятельств, увеличивающих страховой риск, страховщик имеет право потребовать изменить условия контракта (ст. 959 ГК РФ);
  • неисполнение залогодателем обязанности предупредить контрагента обо всех ему известных правах третьих лиц на предмет залога дает залогодержателю право требовать изменить условия контракта (п. 4 ст. 336 ГК РФ).

Одностороннее изменение договора при существенном изменении обстоятельств

Такое основание для изменения контракта по воле одного из партнеров предусмотрено в ст. 451 ГК РФ, и для его применения требуется одновременное наличие следующих условий:

  • при совершении сделки партнеры предполагали, что данных изменений не случится;
  • партнеры не могли справиться с причинами, вызвавшими данные изменения;
  • исполнение контракта в действующей редакции приведет к тому, что один из контрагентов в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при подписании контракта;
  • существом обязательства такой риск не предусматривается.

При вступлении во взаимоотношения партнеры должны исходить из принципа стабильности договора. Одностороннее изменение условий договора по воле одного из партнеров допускается только посредством обращения в судебные органы в случаях, строго регламентированных действующим законодательством.

Долги бывшего арендатора при переуступке прав по договору аренды (перенайме)

Многие физические и юридические лица приобретают права и обязанности по договору аренды не путем заключения договора аренды напрямую с арендодателем, а путем заключения соответствующего соглашения об уступке прав по договору аренды. С правовой тачки зрения такая уступка именуются «перенайм по договору аренды». Юристы по аренде компании «Мадрок» разобрались с ситуацией и изложили в настоящей статье.

Так, в ч. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность передачи прав другому арендатору, однако, только с согласия арендодателя.

Заключая подобные договоры, новый арендодатель часто беспокоится может ли перейти к нему задолженности бывшего арендатора (по арендной плате, за услуги ЖКХ и др.), в связи с чем, хотелось бы отметить следующее.

Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты. Именно поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо согласовать все права и обязанности сторон, однако, что будет если права и обязанности, которые касаются долгов бывшего арендатора (в случае их наличия) согласованы не были?

В таком случае необходимо обратиться к положениям ГК РФ, в частности к ч. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового. Поскольку перевод долга возможен только с согласия «нового должника», то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен.

Указанные выше правила являются общими, однако, существуют случаи, когда новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора.

Так, это касается случаев, когда предметом аренды выступает земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, при этом срок такой аренды составляет более пяти лет.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 по смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Читать еще:  Военная ипотека и увольнение со службы

Учитывая, приведенные доводы, Президиум пришел к выводу о том, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, учитывая приведенное Постановление можно сделать вывод о том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

Существенное изменение обстоятельств при аренде

Дерево, ясно, пасмурно

Пока конкретная практика работы в условиях эпидемии коронавируса еще не сформировалась, для снижения арендной платы арендаторы используют все доступные по Гражданскому кодексу способы. По мнению нашей редакции, самый оптимальный из них – сослаться на ст. 451 о существенном изменении обстоятельств (СИО).

Как это работает

В договоре аренды часто встречаются пункты, которые говорят о существенном изменении обстоятельств. Если такая ситуация наступает, стороны вправе договориться о новых условиях или вообще расторгнуть контракт.

Важно! Считается, что обстоятельства изменились существенно, если предвидеть их заранее было невозможно, а если бы стороны о них знали, то договор был бы заключен на иных условиях.

Пандемия коронавируса существенно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставки остановились, работа в целом встала. Изначально бизнес исходил из совершенно другой обстановки – в частности, арендаторы могли просчитать, какую сумму они ежемесячно могут направлять на аренду. Однако ситуация за короткое время поменялась в корне. Именно поэтому с правовой точки зрения последствия пандемии можно считать существенным изменением обстоятельств (СИО).

Даже если в договоре ни слова нет о существенных изменениях обстоятельств, работают общие нормы гражданского законодательства – статья 451 ГК.

На основании указанной статьи можно просить собственника снизить аренду в связи с коронавирусом, а если ситуация совсем сложная – расторгнуть договор.

Условия применения существенного изменения обстоятельств

Применяя СИО, сторонам следует исходить из следующих условий:

  1. На момент заключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидеть ее последствий.
  2. Арендатор самостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себе эпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами, которые от воли сторон не зависели.
  3. Если продолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолько значительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торгового помещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
  4. В договоре нет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

О чем можно просить

Просьба

При определении конкретных мер, нужно исходить из индивидуально сложившейся ситуации. Если пандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогут:

  • снижение арендной платы – определить новое значение можно в виде фиксированной суммы или процента от выручки за отчетный период;
  • отсрочка оплаты аренды – сдвинуть сроки оплаты на более поздний срок, освободив арендатора от санкций за просрочку;
  • освобождение от неустойки по аренде – если просрочка уже есть, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки уплаты основного долга; – полное освобождение от арендных платежей на определенный срок;
  • бартерная оплата аренды – договориться, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или оказывает.

Это список примерных мер. Стороны свободны в своей воле и могут вводить любые другие послабления в связи с коронавирусом, в том числе комбинировать их.

Если же ситуация слишком серьезная, по ст. 451 ГК можно просить о расторжении договора.

Порядок оформления

Оформление документов

Автоматически указанные нормы работать не будут, нужно соблюсти определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре имеются правила оформления на такой случай, следует придерживаться их. Если нет – оформляем по общему порядку.

Пошагово действия следующие:

  1. Написать собственнику помещения письмо с просьбой снизить аренду, отсрочить внесение арендных платежей или ввести арендные каникулы – в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить аренду на 50% на срок до июня 2020 года – или любую другую), чем ограничиться абстрактным предложением «принять меры».
  2. В письме обязательно сослаться на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК и нормы договора, которые предусматривают эту ситуацию.
  3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств – это могут быть сертификаты Торгово-промышленной палаты, постановления и распоряжения местной администрации (например, о режиме повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятия).
  4. Направить письмо собственнику и дождаться ответа. В текущей ситуации можно направить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
  5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Составить его может как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляются собственником площадей по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и срок ее действия.
  6. Подписать соглашение и действовать в соответствии с достигнутой договоренностью.

Если арендодатель не отвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно готовить исковое заявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, однако есть большая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам жилья

Пара в квартире или доме

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры найма жилых помещений. Как правило, в секторе жилья можно договориться с хозяином квартиры или дома устно, однако если ситуация сложная – следует руководствоваться предложенной инструкцией с оформлением официальных документов.

Помните! Если на руках имеется договор найма жилья с подписями наймодателя и нанимателя, он уже имеет полную юридическую силу. Дополнительной регистрации в налоговой, у нотариуса или Росреестре он не требует. Если договор аренды квартиры заключен на год и больше, но его не носили на регистрацию обременения в ЕГРН, юридической силы он от этого не теряет. Следовательно, и все юридические процедуры к нему тоже применимы, в том числе и снижение аренды по ст. 451 ГК с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

В стране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится оперативно подстраиваться под обстоятельства. По нашему мнению, после того, как ситуация стабилизируется, неизбежно возникнет множество судебных исков – не только по аренде, но и по поставке, оказанию услуг, займам и другим договорам. При рассмотрении дела суды будут, в числе прочего, исходить из добросовестности сторон, готовности сотрудничать и идти на компромисс. Поэтому в любом случае злоупотреблять своими правами для личного обогащения в исключительной обстановке не следует.

Исполнение договора стало невыгодным: как изменить или расторгнуть его по статье 451 ГК РФ?

В ситуации, когда деятельность ряда отраслей уже два месяца фактически находится под запретом, компаниям приходится пересматривать свои бизнес-планы. Это касается в том числе договоров, которые стали слишком обременительными. Можно ли расторгнуть или изменить такие договоры? Как обосновать свои требования? Что учитывать, обращаясь в суд?

Читать еще:  Какой назначается штраф за неоформленного работника
Рассказывает:

Андрей Мазуркевич

Андрей Мазуркевич

Что делать с договорами, исполнить которые не получается из-за введенных ограничений?

Прежде всего, попытаться избежать ответственности за неисполнение обязательства. Здесь на помощь придет ст. 401 ГК РФ.

Затем нужно понять, есть ли возможность исполнить обязательства в принципе. Здесь возможны два варианта:

  • обязательство исполнить невозможно. Тогда оно прекращается (ст. 416 и 417 ГК РФ);
  • обязательство исполнить возможно, однако это будет слишком обременительно для исполнителя, и лучшим вариантом будет расторгнуть договор. В этом случае стоит обратить внимание на ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) отличается от прекращения обязательств (ст. 416 и 417 ГК РФ) тем, что возможность сохранить договор остается. Но в отношениях возникает существенный дисбаланс – исполнение становится крайне невыгодным для одной стороны.

Расторгнуть договор по ст. 451 ГК РФ можно только в судебном порядке.

Что нужно доказать?

Чтобы расторгнуть договор, ставший невыгодным, истцу надо доказать следующие обстоятельства (п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ):

  • невозможность преодоления сложившейся ситуации. Если очевидно, что через некоторое время обстоятельства, сделавшие договор невыгодным, изменятся, суд его не расторгнет;
  • непредвидимость. В частности, не получится расторгнуть договор, заключенный после введения ограничений из-за коронавируса, даже если они повлияли на возможность его исполнить;
  • подрыв баланса интересов сторон;
  • ситуация не охватывается деловым обычаем / стороны не урегулировали в договоре, что этот риск несет кто-то один.

Надо сказать, что ранее суды предъявляли высокие требования к доказыванию существенного изменения обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика не признает существенным изменением обстоятельств:
  • финансовый кризис, инфляцию, девальвацию, изменение валютной политики
    • Постановление 9ААС от 29.03.2016 по делу № А40-83845/15
    • Определение ВС РФ от 16.08.2016 № 57-КГ16-7
    • банкротство стороны по договору
      • Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2011 по делу № А41-14941/10
      • Постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.01.2016 по делу №‌ А32-18989/2015
      • увеличение арендной платы на рынке за имущество аналогичной категории
        • Постановление АС Дальневосточного округа 12.04.2016 по делу № А51-1763/2014
        • Постановление АС Северо-Западного округа от 21.07.2016 по делу № А56-37869/2015
        • ухудшение финансового состояния стороны по договору
          • Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10
          • увеличение индекса цен на материалы
            • Постановление АС Волго-Вятского округа 20.05.2019 по делу № А82-16636/2018

            Но есть и положительные примеры.

            Сложившаяся судебная практика признает существенным изменением обстоятельств:
            • изменение целевого назначения земельного участка
              • Определение ВС РФ от 29.10.2014 № 305-ЭС14-3504
              • изменение вида разрешенного использования земельного участка
                • Постановление АС Московского округа от 18.02.2016 по делу № А40-4581/2015
                • банкротство контрагента
                  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2011 по делу № А03-6192/2010
                  • количественное и качественное изменение характеристик участка
                    • Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2018 по делу № А33-34394/2017
                    • необходимость выполнения дополнительных работ по усилению конструкций
                      • Постановление АС Дальневосточного округа от 17.05.2017 по делу № А73-11129/2016

                      Можно проследить общую логику решений, вынесенных в пользу истца, – изменение целевого назначения, вида разрешенного использования участка связаны с действиями властей. Эти примеры помогут обосновать позицию, если существенное изменение обстоятельств стало результатом ограничительных мер, принятых властями.

                      Сложившаяся из-за коронавируса ситуация не имеет аналогов и не исключено, что подходы судов изменятся в пользу пострадавшей стороны.

                      Когда договор будет считаться расторгнутым?

                      Четкого ответа на вопрос, с какого момента договор считается расторгнутым, ст. 451 ГК РФ не дает, но подсказывает, что последствия наступают с момента вступления решения суда в законную силу.

                      При этом судебное разбирательство может растянуться на длительный период. С учетом срока обжалования минимум на год. Во многих случаях это подрывает смысл использования ст. 451 ГК РФ.

                      Можно попробовать обосновать ретроспективное применение этой нормы и потребовать признать договор расторгнутым хотя бы с момента подачи иска. Есть шанс, что такое требование удовлетворят, если контрагент без оснований уклонялся от изменения договора, у него нет экономически обоснованных мотивов для отказа (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10).

                      Для соблюдения досудебного порядка важно, чтобы условия изменения или расторжения договора, которые компания пыталась согласовать с контрагентом, совпадали с исковыми требованиями.

                      Каковы последствия расторжения?

                      Статья 451 ГК РФ предусматривает, что последствия расторжения договора определяет суд.

                      Практика показывает, что как минимум к договорам подряда суд может применить концепцию сальдо – соотнести все взаимные предоставления сторон по договору и определить финальную обязанность одной из сторон в денежной форме (определения ВС РФ от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946).

                      Рассмотрим пример с договором подряда, когда подрядчик не выполнил часть работ или выполнил их некачественно. У заказчика возникли убытки. По этой причине он не выплатил вознаграждение подрядчику и оставил у себя гарантийное удержание. В этом случае суд учтет все взаимные предоставления сторон и определит, в чью пользу присудить некую денежную сумму.

                      Но здесь есть серьезный риск, который стоит учитывать. Он связан с тем, что суды в рамках спора о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств не всегда рассматривают требования о взыскании убытков.

                      Так, некоторые суды разграничивают основания расторжения договора. Если есть нарушения со стороны подрядчика (ст. 715 ГК РФ), то требование о взыскании убытков можно предъявить одновременно с требованием о расторжении договора. Если же требования заявлены на основании ст. 451 ГК РФ, то заявлять требование о взыскании убытков, по мнению некоторых судов, нельзя.

                      Расторжение или изменение?

                      Статья 451 ГК РФ отдает приоритет расторжению договора, а не изменению. Такое регулирование не способствует стабильности оборота, отмечает Андрей Мазуркевич.

                      Чтобы суд удовлетворил требование об изменении договора, надо доказать не только существенность изменения обстоятельств, но и еще два условия (п. 4 ст. 451 ГК РФ):

                      • что расторжение договора противоречит общественным интересам,
                      • что расторжение значительно убыточнее, чем изменение.

                      В итоге до рассмотрения вопроса о возможности изменить договор суды доходят редко. В большинстве случаев они просто не признают изменение обстоятельств существенным.

                      Сейчас прогнозировать, по какому пути пойдет практика, сложно. Можно лишь надеяться, что суды начнут толковать нормы расширительно и будут отдавать приоритет сохранению договора.

                      Рекомендуем: если в приоритете именно изменение договора, требовать изменение. У истца всегда остается возможность изменить предмет иска и потребовать расторжения.

                      На заметку

                      ВС РФ во втором Обзоре судебной практики по коронавирусу дал понять, что как минимум в отношении договоров аренды в приоритете будет изменение условий о размере арендной платы, а не расторжение. Кроме того, в этом обзоре ВС РФ прямо указал, что уменьшаться арендная плата должна не с момента вступления в силу решения суда, а с момента невозможности использовать имущество по назначению. Распространятся ли эти правила на другие договоры, увидим в ближайшее время.

                      Подготовлено по материалам конференции «COVID-19 и строительство: договорная и судебная практика», организованной юридической компанией Enforce Law.

                      голоса
                      Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector