Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при купле-продаже недвижимости

Риски при купле-продаже недвижимости

Сделки с недвижимостью требуют более детального подхода к их юридической стороне, поэтому прежде чем совершать какие-либо действия с объектами недвижимости оцените все риски, с которыми вы можете столкнуться.

Любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке или в новостройке, будь то квартира, земельный участок или дом, за наличные средства или с привлечением кредитных средств, относится к числу довольно сложных и рискованных операций. Значительная финансовая ценность объектов недвижимости создает все необходимые условия для совершения всевозможных махинаций и уловок, к которым прибегают не чистые на руку продавцы и посредники.

В связи, с чем операции с недвижимостью зачастую могут привести к негативным последствиям, убыткам и разочарованиям. Однако наступление негативных последствий или оспаривание результатов сделки возможны также и по причине незнания норм законодательства, неправильного оформления договоров, правовой неграмотности или некорректных действий заинтересованных лиц. Да и просто из-за отсутствия навыков и элементарных познаний в данной сфере.

Самая распространенная операция с объектами недвижимости – это купля-продажа. Квартиры, дома, участки, нежилые помещения ежедневно продаются и покупаются. Каждому участнику сделки необходимо иметь представление о некоторых нюансах правоотношений в сфере недвижимости.
Покупатель является наиболее уязвимой стороной сделки купли-продажи, т.к. он может купить объект с юридическими обременениями, дефектами и прочими проблемами и рассчитывать на возврат денег, уплаченных за недвижимость, будет намного сложнее, чем на возврат недвижимости продавцу. Продавец недвижимости также рискует, и своим имуществом, и своими деньгами.
Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке – Вы можете столкнуться с рисками при покупке квартиры на первичном рынке, но и на вторичном рынке присутствуют свои риски.

Какие «подводные камни» Вас ожидают при купле-продаже недвижимости – цель данной публикации. Остановимся на наиболее распространенных рисках при сделках купли-продажи.

Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

ПРИМЕР 1. Покупатель приобретает у продавца квартиру по стоимости до 1 миллиона рублей. Сделка прошла, деньги получены, новый собственник въезжает с семьей в приобретенное жилье. Проходит два месяца, денежные средства, полученные продавцом от сделки, потрачены. Бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что на момент ее совершения не отдавал отчет своим действиям при продаже его единственного жилья, т.к. злоупотреблял спиртными напитками. Более того, даже не хотел этого. После назначения судом экспертизы, которая подтвердит сомнительность поведения продавца в момент сделки, исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным будут удовлетворены, что подтверждает право собственности за продавцом. При этом суд обязывает его возвратить полученные от сделки деньги. Продавец возвращает покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а именно до 1 миллиона рублей.

При этом необходимо понимать, что в случаях признания договора незаключенным или недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно. Отсюда возникают Риски, связанные с неофициальной оплатой цены. Цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной.

Часто недооцениваются риски приобретения недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов.

ПРИМЕР 2. Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку.

По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. При разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества. Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же уже не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших). Супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной.

Риск расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением или нарушением условий договора одной из сторон сделки.

ПРИМЕР 3. Продавец и покупатель договорились по всем моментам сделки и заключили договор купли-продажи квартиры. Продавец дал покупателю гарантию, что на квартиру не существует никаких обременений, на неё больше никто не может претендовать, она не находится в залоге и прочее. В тоже время на момент подписания договора, в квартире прописан и сам продавец, и его родственники. По условиям договора они подают документы на снятие с регистрационного учета в течение трех дней после подписания договора купли-продажи. Договор и соответствующие документы подаются в регистрационную палату, срок окончания регистрации перехода права подходит к концу и выясняется, что условия по снятию с регистрационного учета продавцом не исполнено. Покупатель расторгает сделку в связи с неисполнением продавцом своих обязательств.

ПРИМЕР 4. По договору купли-продажи гаража покупатель обязуется оплатить стоимость гаража до передачи ему недвижимости. Передача гаража по условиям договора производится по передаточному акту после регистрации смены собственника и оплаты стоимости гаражи. Неисполнение покупателем своего обязательства по оплате в полном объеме до момента перехода права собственности позволило продавцу применить правило о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу гаража до поступления денег от покупателя, а также отказаться от исполнения своих обязательств и расторгнуть договор.

Факт принятия покупателем объекта приводит к риску приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками, с незаконно проведенными перепланировками.

Риск уклонения одной из сторон сделки от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

В данной ситуации каждая из сторон вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с иском о признании права собственности на спорный объект или с иском о регистрации права собственности.

ПРИМЕР 5. После сдачи документов на регистрацию продавец объекта недвижимости пишет заявление об отказе от государственной регистрации, требуя от покупателя дополнительной платы.
Такие ситуации происходят, когда оплата объекта производится непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию.

Также при осуществлении регистрации Вы рискуете получить в регистрирующем органе приостановку или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Как правило, регистратор принимает подобные решения в связи с допущенными в договоре купле-продаже ошибками или из-за не предоставления полного комплекта документов для регистрации.

Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью. Риск истребования имущества.

Всегда существуют риски признания нелегитимными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенной недвижимости. Чем больше операций с объектом совершалось до Вас, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из Вашей собственности даже после процедуры государственной регистрации недвижимости за Вами.

ПРИМЕР 6. Земельный участок и расположенный на нем дом продаются после получения по наследованию одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродается, в результате чего собственником становится другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Спустя несколько лет возникает другой наследник, который узнает о продаже участка с домом своей любимой бабушки и предъявляет свои законные требования к данной недвижимости, путем подачи искового заявления к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск удовлетворяется, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

Риски, вытекающие из прав пользования недвижимостью, которые существуют на основании закона или договора у третьих лиц. Риск ограничений в использовании объекта.

Приобретая недвижимость Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об обременениях в отношении объекта, о риске возможного ареста недвижимости судом или судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц, ограничениях в использовании недвижимостью.

К данным рискам можно отнести, например, случаи, когда право пользования недвижимым имуществом не утрачивалось: отказ от участия в приватизации, завещательный отказ, условия о пожизненном пользовании недвижимым имуществом бывшими собственниками, которые содержались в предыдущих договорах, случаи, когда граждан признавали умершими или наниматель жилого помещения, в связи с осуждением снят с регистрационного учета по месту жительства в муниципальной (приватизированной) квартире.

Риски при совершении сделок с использованием доверенностей. В сфере недвижимости часто сделки заключаются представителем одной из сторон, действующим на основании доверенностей.

Пример 7. Представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его в регистрационную палату, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

Если сделка совершена по действительной доверенности, и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет. Но встречаются случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже не было в живых, доверенность была недействительна или полномочия были ограничены.

Естественно, что в рамках данной публикации у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. И в завершении всего вышеуказанного советуем Вам ответственно подходить к заключению такой крупной сделки, как купля-продажа недвижимости. Чтобы избежать нежелательных последствий, в первую очередь будьте предельно внимательными при составлении договора, особенно обращайте внимание на сроки, условия передачи недвижимости и денежных средств за нее, обязанности и ответственность сторон.

Читать еще:  Жалоба на управляющую компанию ГОРОДСКАЯ ТВЕРЬ

Очевидно, что не каждый гражданин разбирается в юридических тонкостях операций с недвижимостью, обладает специальными знаниями в специфике сделок и имеет опыт ведения подобных дел. Соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Лицу, желающему в максимальной степени снизить или избежать последствий от рисков при совершении сделки с недвижимостью, требуется юридическая помощь.
Если Вам необходима такая помощь, и Вы решили получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью тем самым минимизировать наступление неблагоприятных последствий – специалисты Компании «СОВЕТНИК-ПЛЮС» помогут Вам в этом.

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?!

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?!

Встречается часто ситуация, когда продавец просит покупателя в договоре купли-продажи указать сумму в итоге ниже, чем реальная сумма квартиры на самом деле. Желание это обусловлено тем, что продавец попросту хочет снизить налог на объект жилой недвижимости. Этой схемой пользуется огромное количество граждан в нашей стране, но по факту носит она незаконный характер.

Причем скрывает в себе она ряд рисков для будущей сделки.

Теоретически собственник имеет полное право обозначить фактически любую цену. Упирается это на установленные законодательными нормами принципы свободы гражданско-правового договора, которые в свою очередь предусмотрены положениями статьи 421 Гражданского кодекса. Инициатива занижения цены может исходит как от продавца, так и от покупателя.

Особенности продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости.

Сделка сама проводится по стандартной схеме, отработанной годами. При сделке покупателем или продавцом может быть, как физическое, так и юридическое лицо. Низкий ценник имущественного объекта указывается непосредственно в договоре. При этом реальная стоимость может быть отражена в дополнительном соглашении. Факт передачи денежных средств от продавца к покупателю подтверждается распиской. Но при этом дополнительное соглашение и расписка не считаются главными документами по сравнению с договором купли-продажи.

Какие риски есть у покупателя недвижимости ?!

Наши специалисты утверждают то, что покупатель несет большие риски, чем продавец при приобретении жилья по заниженной цене. Если будет инициировано разбирательство в судебном процессе, то тогда есть риск того, что он будет признан решением суда недобросовестным приобретателем. Сделка сама признается недействительной. Он обязан будет вернуть жилое помещение продавцу. А продавец в свою очередь возвращает деньги, уплаченные за квартиру, и эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Доказать то, что за рамками договора купли-продажи были выплачены гораздо более крупные суммы фактически невозможно. В итоге в ходе сделки покупатель остается без недвижимости и без большей части своих денег.

Причем судебные разбирательства со стороны продавца могут быть инициированы по различным причинам.

Например, если после осуществления сделки будет обнаружено то, что не учтены права несовершеннолетних граждан или супругов, которые по закону должны давать обязательное согласие на отчуждение имущества. Отдельно надо упомянуть о ситуации, когда в отношении продавца ведется процедура признания финансовой несостоятельности или же банкротства. Тут уже кредиторы, принимающие участие в банкротстве могут обратиться с требованием о взыскании денежной суммы. Если продавец за три года до банкротства продал свою недвижимость, то тогда по закону кредиторы имеют право потребовать признания гражданско-правовой сделки недействительной. Делается это для того, чтобы в процессе взыскать с гражданина деньги, путем обращения его недвижимости к продаже. И в этом случае покупатель теряет и деньги, и недвижимое имущество, которое потом обращается в конкурсное производство.

Еще один неприятный момент связан в том, что покупатель просто не может получить имущественный вычет по объекту имущества, приобретенному им по заниженной стоимости. Если возникнет необходимость продать недвижимость до периода облагаемого налогами (три календарных года), то тогда разница между будущей ценой и стоимостью в договоре будет существенной.

А как покупать квартиру ?!

Можно приобрести имущество таким образом, но лучше всего не делать это у постороннего продавца. Например, провести договор купли-продажи с объектом по заниженной стоимости можно между родственниками, которым вы доверяете. Не надо забывать о том, что перед сделкой надо написать расписку, в которой прописывается реальная сумма денег, которая в итоге будет передана на руки или переведена на банковский счет.

Риски для продавца жилой недвижимости.

Продавец, как и покупатель также несет риски в виде денежных потерь. Перед тем, как подписать договор с заниженной стоимостью продавец может заключить с покупателем договор аренды ячейки в банке. В эту ячейку покупатель в присутствии продавца должен заложить сумму денег реальную, а не та, которая указана в договоре. Эта сумма денег должна быть равна стоимости квартиры.

При этом продавец может полагать то, что он гарантированно получит все деньги, заложенные в ячейку.

Но тут органы Росреестра регистрируют переход права собственности на покупателя. Срок действия ячейки может истечь, а регистрация перехода права собственности попросту не наступит. Покупатель получает доступ к денежным средствам и у него есть договор с заниженной стоимостью жилой квартиры. Если покупатель недобросовестный, то тогда он может обратиться в судебные органы с требованием регистрации права собственности на себя. И оплатит он по закону только ту цену, которая была обозначена в тексте договора.

Естественно то, что продавец не будет согласен с этим.

В свою очередь покупатель может пригрозить продавцу тем, что он огласит условия сделки с прописанной заниженной стоимостью жилого помещения. Продавцу грозить может штраф и обязательство выплаты налогов перед государством. В худшем варианте развития событий может грозить уголовное преследование по факту совершения мошеннических действий.

И это уже уголовное преступление, которое наказывается достаточно суровым образом.

Покупатель может даже не обращаться в суд. Ему достаточно осуществить обращение в налоговую инспекцию по месту жительства. Согласно нормам налогового законодательства ФНС может доначислить продавцу налог на прибыль. Юристы не рекомендуют в договоре купли-продажи указывать цену ниже 70% рыночной цены, чтобы потом не было проблем со стороны государственных органов для продавца и покупателя. В любом случае все риски перед покупкой надо оценивать самостоятельно либо при помощи опытного юриста.

Купля-продажа недвижимости

Порядок продажи недвижимости

Сделки с квартирами и нежилыми помещениями совершаются ежедневно и четко регулируются законодательством России.

Однако на каждом их этапе существует ряд тонкостей и деталей, недостаточное внимание к которым может повлечь недействительность договора, потерю средств или утрату права собственности на жилье без получения денежной компенсации за него.

Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости

Подготовка к сделке

Перед заключением договора о купле-продаже недвижимости необходимо проверить права продавца на нее, получить согласие всех собственников и исключить риск появления третьих лиц, имеющих претензии на эту квартиру (наследников, незаконно снятых с регистрационного учета жильцов, несовершеннолетних и т. д.).

Смотрите дополнительно в этой статье все про порядок и особенности оформления наследства.

Важно также установить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и обременений (залога) помещения.

Составить текст документа можно самостоятельно или поручить эту работу юристу, специализирующемуся на гражданском праве и сделках связанных с оформлением недвижимости.

Форма договора купли-продажи недвижимости

Форма договора о продаже недвижимости

Недвижимость относится к категории имущества, сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации.

Следовательно, договоры о купле-продаже недвижимости должны совершаться в письменном виде.

Удостоверение у нотариуса при этом не требуется, однако к его услугам многие покупатели прибегают с целью еще раз проверить подлинность всех документов и максимально снизить риск мошенничества или недобросовестных действий со стороны продавца.

Читайте также здесь, как поступить в случаях когда банк обвиняет в мошеннических действиях.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Что представляет собой предварительный договор?

Когда подходящий объект недвижимости найден, а стороны достигли принципиального согласия по ключевым вопросам, нередко одна из них предлагает заключить предварительный договор.

Этот документ закрепляет намерения продавца и покупателя, а также позволяет зафиксировать цену квартиры, иные значимые условия и договоренности между сторонами.

В таком документе можно закрепить и сроки передачи имущества. На практике многие продавцы, получив деньги за квартиру, не спешат освобождать жилплощадь или передают ее новому хозяину в состоянии, отличном от первоначального.

Избежать таких неприятностей можно, если максимально конкретно описать все существенные характеристики и признаки недвижимости и четко зафиксировать сроки и способ ее передачи новому владельцу.

Регистрация недвижимого имущества

Сроки регистрации недвижимости

Государственный учет сделок, заключенных с недвижимостью, ведет регистрационная служба (подразделение Министерства Юстиции).

Для регистрации необходимо передать специалисту этого ведомства подписанный продавцом и покупателем договор, документы, подтверждающие право собственности на объект, согласие супруга на покупку/продажу (при необходимости).

В зависимости от особенностей сделки, может потребоваться ряд других бумаг. Их список значительно расширяется, в частности, при ипотеке.

Проверка документов при регистрации

За это время сотрудники службы проводят экспертизу правоустанавливающих свидетельств и проверяют подлинность договора, чтобы удостовериться в его легальности и действительности.

Читать еще:  Как правильно и безопасно расторгать договоры

Сроки регистрации сделки зависят от ряда факторов и могут составлять от 3 до 10 дней с момента подачи бумаг в регистрационную службу.

Так, документы, направленные в электронном виде или заверенные у нотариуса, регистрируются быстрее (за 1 – 3 дня), а сделки, совершенные с использованием ипотечного кредитования – за 5 рабочих дней.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Причины расторжения договора

Поскольку Гражданский кодекс подчеркивает добровольный характер гражданских сделок, отменить любую из них, в том числе – по купле-продаже недвижимости можно по взаимному согласию участников.

Расторгнуть договор можно и по другим основаниям (в судебном порядке), если сторона нарушила/не выполнила одно из его существенных условий. Как правильно подать иск в суд можете более подробно узнать тут.

В качестве примера можно привести ситуации, когда покупатель уклоняется от расчета за приобретенную квартиру, или продавец не желает освобождать жилое помещение после того, как право собственности на него перешло к новому владельцу.

Кто имеет право на расторжение договора о продаже недвижимости?

Такой иск может подать в суд человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, но зарегистрированный ранее в проданной квартире или член семьи, который не участвовал в приватизации недвижимости, но имел право на это.

Заключение сделок по продаже/покупке недвижимости требует от их участников максимального внимания к юридическим тонкостям и требованиям.

Несоблюдение хотя бы одного из них может повлечь расторжение договора с последующей потерей собственных сбережений или имущества.

Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры

Приобретение жилья — это всегда ответственная процедура, потому что необходимо тщательно проверить и саму квартиру, и ее собственника на юридическую чистоту. Это нужно для того, чтобы в будущем избавить себя от потенциальных рисков, вплоть до потери квартиры. В этом материале мы расскажем, что именно нужно проверить и какими бесплатными общедоступными онлайн-сервисами для этого можно воспользоваться (ссылки на них будут в конце статьи).

Документы

Это нужно сделать прежде всего. Часто мошенники используют поддельные завещания, паспорта и пр. Для проверки подлинности паспорта существует соответствующий сервис МВД. Но этот документ может быть недействительным и по некриминальным причинам — например, истек срок действия, порча, наличие записей, которых не должно быть. В этой ситуации нужно попросить продавца, чтобы он запросил разъяснения в территориальных органах МВД.

Также следует изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца на квартиру (договор дарения, купли-продажи и пр.). До 2016 года документом, которым подтверждается государственная регистрация права собственности, являлось свидетельство о государственной регистрации права. После этого времени используется только выписка из ЕГРН.

Не стоит опираться исключительно на те документы, что предоставит продавец. Выписка из ЕГРН содержит много полезной информации, она поможет убедиться в актуальности прав собственности, ограничениях на них (при наличии), отсутствии запретов распоряжаться квартирой. Если продавец — не первый собственник квартиры, то будет полезно получить выписку из ЕГРН о переходе прав, так вы узнаете всю историю владения ей.

Оформлять такие выписки рекомендуется как можно ближе к сделке, поскольку предоставленные сведения будут актуальны на момент выдачи.

Судебные разбирательства

Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.

Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.

Банкротство

Нужно убедиться, что вы имеете дело с продавцом, который не является фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Это можно сделать при помощи Федерального реестра сведений о банкротстве, зная ФИО или ИНН владельца квартиры. Речь идет о том, что часто собственники квартир, понимающие, что от банкротства им уже не уйти, пытаются быстро избавиться от недвижимости. Такая сделка в дальнейшем может быть оспорена.

Дополнительно можно попросить продавца предоставить вам данные из бюро кредитных историй о том, какие у него сейчас есть кредитные обязательства, но не все охотно соглашаются на это. Самостоятельно и законным путем получить такую информацию о третьих лицах не получится.

Субсидиарная ответственность

Продавец может быть участником или акционером юридического лица, выяснить так это или нет, можно при помощи платных сервисов (например, СПАРК). Если он является им, то рекомендуется узнать состояние, в котором находится юрлицо. Например, продавец может владеть акциями в АО, которое уже проходит процедуру банкротства, или высока вероятность того, что в скором времени компания станет неплатежеспособной. В результате продавец в будущем может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, после чего последует и его собственное банкротство с риском оспаривания сделки по продаже недвижимости.

Семейное положение

Это еще один момент, на который юристы рекомендуют обращать внимание. Супруги могут купить квартиру, но оформить ее только на кого-нибудь одного (титульного собственника). При этом по закону для отчуждения такой квартиры надо получить согласие и второго супруга, причем оно должно быть заверено у нотариуса. Иначе есть риск того, что не дававший своего согласия супруг в будущем может оспорить сделку.

В ряде случаев такое согласие получать не нужно — речь идет о безвозмездном получении квартиры одним из супругов в виде наследства или приватизации, а также наличии брачного договора, в котором право собственности зафиксировано только за одним из супругов.

Учет в диспансерах

Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит. Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.

Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.

Все нюансы покупки коммерческой недвижимости без рисков и подводных камней

Сделки по продаже и покупке коммерческой недвижимости проводятся также часто, как и с жилой. Приобретение такой недвижимости в собственность имеет ряд нюансов, которые следует знать желающему купить офис или производственное помещение. Чтобы владелец помещения не имел проблем с законодательством, необходимо учитывать каждую деталь сделки и самого коммерческого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

  • свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
  • сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
  • если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
  • согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
  • сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

  • для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
  • недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
  • требуется предоставить ИНН;
  • если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
  • предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Выгодно ли покупать?

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

  • при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
  • для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
  • для сдачи недвижимости в аренду.
Читать еще:  Как оформить отпуск генеральному директору

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

  • парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
  • расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
  • исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
  • благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Практические советы, как выбрать помещение

Перед покупкой коммерческой недвижимости следует определить, по какому назначению владелец собирается ее использовать:

  • для себя, включая офис, мастерскую, склад;
  • для получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажу.

Поиск желаемого помещения осуществляется различными способами:

  1. сайты предложений о покупке недвижимости;
  2. печатные издания;
  3. аукцион.

Существует вариант обращения к профессиональному посреднику, который знает, как выбрать, и помогает найти подходящее коммерческое помещение. Найдя помещение, которое отвечает требованиям соискателя следует проверить его лично до совершения сделки купли-продажи.

Такая выписка содержит:

  • кадастровый номер недвижимости и его кадастровую цену;
  • сведения о недвижимости, включая адрес, наименование, площадь и назначение;
  • личные данные собственника, вид права собственности, дата регистрации права собственности, договор купли-продажи;
  • сведения о наличии или отсутствии ограничений на недвижимость, включая арест, залог;
  • возможность предъявления права на недвижимость третьими лицами;
  • план помещения в чертеже.

Образец выписки ЕГРН на коммерческую недвижимость:

Приобретать недвижимость через объявления на столбах не рекомендуется, есть риск связаться с мошенниками.

Специфика приобретения через торги

Одним из способов приобретения коммерческой недвижимости, является покупка через торги. Аукционы интернет формата сейчас более распространены, но возможно приобретение и через живые торги.

На торгах приобретается недвижимость:

  • являющаяся государственной или муниципальной;
  • владелец которой признан банкротом (юридическое или физическое лицо);
  • принадлежащая должнику, которая продается по исполнительному листу;
  • при желании юридического, физического лица или ИП выставить недвижимость на продажу через аукцион.

Как приобрести у города или иного муниципального образования?

Если покупатель желает приобрести недвижимость у города, следует знать несколько особенностей такой сделки.

  1. Недвижимость у города приобретается чаще всего через торги, вариант покупки без торгов возможен, если у покупателя имеется преимущество в покупке. Такие преимущества имеют соискатели, арендующие желаемую недвижимость более двух лет на основании ФЗ № 178 «О приватизации государственного имущества».
  2. Торги по продаже собственностью освещаются на сайтах муниципального образования, заявку на участие в аукционе подается через сайт или администрацию.

Требования к клиенту

Для физических лиц:

  • заявка на участие в двух экземплярах;
  • паспорт копия и оригинал;
  • согласие супруга, если участник состоит в браке;
  • квитанции по уплате задатка;
  • опись документов.

Если участник индивидуальный предприниматель ему следует дополнить документы свидетельством о регистрации и документом постановки на налоговый учет. Документы должны предоставляться в оригинале и копиях.

Юридическим лицам:

  • заявка на участие в двух экземплярах;
  • документ о регистрации юридического лица, копия должна быть заверена нотариусом;
  • копия заверенных нотариусом учредительных документов;
  • квитанции об уплате задатка;
  • опись необходимых документов.

При это есть ряд категорий, которым запрещено приобретать недвижимость через торги:

  1. государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
  2. органам власти и местному самоуправлению;
  3. юрлицам, если 25 % их капитала принадлежит государству.

Требования к объекту

К помещениям, выставляемых на торги также предъявляются требования:

  • должно являться объектом капитального строения;
  • недвижимость не имеет ограничений или обременений;
  • помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
  • помещение подключено к сети ИТО;
  • недвижимость соответствует указанной технической документации.

Кто выступает инициатором аукциона?

Покупатель попадает на торги через подачу заявки в ЕГРН или администрацию. После подготовки документов и подачи заявки инициатор торгов за недвижимость становится преимущественным покупателем. Другие инициаторы объявляют в СМИ о проведении торгов за 30 дней до дня аукциона.

Порядок проведения аукциона

Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет. Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.

Формат установления цены за лот зависит от принятых правил: участники передают желаемые цены в конвертах или же озвучивают их в открытую. Если предложение по стоимости лота равны, побеждает тот, кто озвучил самую высокую ставку. По общие правилам аукционов побеждает тот, кто перебил все предложения своей высокой ставкой.

Как заключается договор?

Договор купли-продажи недвижимости после аукциона не отличается от обычной сделки.

В договоре должны указываться:

  • информация о продавце и покупателе;
  • сведения об объекте, включая адрес, полное наименование, характеристики;
  • цена;
  • формат оплаты;
  • условия, при которых собственность отходит покупателю.

Что необходимо для регистрации прав собственности?

Зарегистрировать права собственности на выигранную недвижимость следует в Росреестре. Для этого необходимо собрать отдельный пакет документов:

  • заявление от продавца и покупателя на регистрацию прав;
  • паспорт покупателя, при покупке юрлицом дополнить пакет копией учредительного документа;
  • договор купли-продажи копия;
  • документы об оплате государственной пошлины.

В чем специфика налогообложения?

Уплата налога НДС обычно не указана в договоре купли-продажи, это приводит к тому, что покупатель нередко забывает об этой обязанности. Но на основании ст. 168 НК РФ владелец обязан уплатить налог. С 2019 года ставка налога НДС увеличилась до 20% с 18%.

Общие затраты

После завершения торгов и регистрации права собственности, покупатель должен выплатить госпошлину:

  • физические лица – 2000 рублей;
  • юридические лица – 22 000 рублей.

Алгоритм действий при сделке с частным лицом

Поиск объекта

Поиск недвижимости у частного лица проходит почти также, как и при покупке через торги:

  • информация о продаже в интернете;
  • объявления на столбах и информационных стендах;
  • сведения в СМИ – журналах, газетах;
  • агентства недвижимости.

Оформление документов

Юридическая сторона сделки должны быть полностью прозрачной и законной. Для этого продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • копию документа, удостоверяющего личность продавца, если продавец является физлицом или ИП;
  • информация из ЕГРИП при ИП;
  • информация из ЕГРЮЛ, если продавец является юрлицом;
  • документы на недвижимость – договор купли-продажи, информация о приватизации;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений;
  • кадастровый и технический документ;
  • история перехода прав собственности на недвижимость;
  • информация об оплате услуг ЖКХ для подтверждения отсутствии долгов;
  • если недвижимость была приобретена в период брака, то отказ бывшего супруга от недвижимости.

Заключение соглашения

Договор купли-продажи идентичен договору при продажи через торги. При этом, покупателю стоит внимательнее проверять все документы на достоверность.

Регистрация новых прав собственности

Для регистрации прав собственности собирается такой же пакет документов, как и при покупке через аукцион. Продавец предоставляет Росреестр документ, удостоверяющий личность или копии учредительного документа, если он является юридическим лицом.

Оплата госпошлины

Государственная пошлина остается такой же, как и в случае покупки недвижимости через торги:

  • для юрлиц – 22000 рублей;
  • для физлиц – 2000 рублей;
  • если покупатель обращается к посредникам, агентствам, то их услуги оплачиваются отдельно.

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

  1. более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
  2. низкая стоимость недвижимости;
  3. все документы будут юридически проверены;
  4. удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

  • разнообразие предложений;
  • быстрые сроки оформления сделок;
  • нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

  1. непроверенные покупатели;
  2. недостоверность технической документации;
  3. возможность выявления обременений.

Подводные камни и возможные риски

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
  • Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
  • Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
  • Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
  • Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Покупка через аукцион является более простым и безопасным способом, особенно, если покупатель не имеет четких представлений о желаемом объекте. Если же у соискателя имеются строгие пункты соответствия, вариант приобретения у частного лица будет более уместным. При условии, что обе стороны проводят сделку прозрачно и законно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector