Особенности дарения недвижимости близким родственникам

Особенности дарения недвижимости близким родственникам

Дарение, наверное, самый распространенный способ передачи недвижимости между родственниками или членами семьи. Дарственная, согласно ст. 572 ГК, – это безвозмездная сделка, которая не может предполагать встречных представлений. Часто ее используют для прикрытия возмездных правоотношений, поэтому ее аспектам законодатель уделяет особое внимание. Оформление дарственной на недвижимость близкому родственнику имеет ряд особенностей, которые обсуждаются в данной статье.

Договор дарения недвижимости в пользу родственников

Сделка дарения в силу ее безвозмездного характера предполагает наличие между сторонами доверительных отношений. Подобная связь чаще всего встречается между родственниками.

Среди них стоит выделять именно близких родственников, поскольку дарственная в их пользу имеет некоторые особенности, например, при налогообложении. Так, в число близких ст. 14 Семейного кодекса РФ включает всех родственников первой линии:

• детей и родителей (усыновленных и усыновителей),
• бабушек,
• дедушек,
• внуков,
• родных и неполнородных братьев и сестер.

В этот список также следует вносить и супругов, хотя они не входят в число родственников и являются лишь членами семьи.

Заключая дарственную на недвижимость в пользу указанных лиц, даритель передает или обязуется передать им объект, который является его личной собственностью: квартиру, дом, дача, гараж, земельный участок, нежилое помещение и иную недвижимость или ее часть.

Поскольку права на недвижимость подлежат госрегистрации, в собственность одаряемого объект поступит лишь в момент регистрации.

Обратим внимание: сделка дарения в пользу родственников имеет некоторые особенности в части налогообложения, которые мы затронем позже.

Дарственная на недвижимость постороннему человеку

Хотя дарение в большинстве случаев оформляется между родственниками, встречаются и исключения. Если дарственная на имущество составляется в пользу других лиц, не состоящих в родстве или семейных отношениях с владельцем недвижимости, сделка проходит в общем порядке. Каких-то исключений не предусмотрено.

Кстати, дарственная на недвижимость между чужими людьми часто оформляется для прикрытия сделки купли-продажи. По сути, такой договор не содержит условий о передаче денег дарителю, иначе он не пройдет государственную регистрацию, однако по факту, в силу данных обстоятельств, он будет притворным, а значит, ничтожным.

Инициатором незаконного оформления купли-продажи обычно выступает продавец, поскольку это позволит ему избежать уплаты НДФЛ с вырученной от продажи суммы. Однако ее обязан заплатить одаряемый, который по факту является покупателем.

Порядок оформления договора дарения

Соглашение сторон дарственной о дарении того или иного имущества, в силу действия ст. 572 Гражданского кодекса, требует заключения договора дарения. Поскольку оформление дарственной на недвижимость содержит ряд нюансов, в частности, касающихся перерегистрации прав на нее, для договора, согласно ст. 574 ГК, предусмотрена обязательная письменная форма.

Для подтверждения законности совершенной сделки многие практикуют нотариальное удостоверение договора, однако оно не является обязательным.

Анализ договорной практики по дарению недвижимости позволяет выделить несколько значимых этапов оформления:

1. Подготовка документации. Тщательность прохождения этого этапа напрямую влияет на исход сделки.
2. Составление текста договора. Не менее важный этап, поскольку от грамотности составления зависит юридическая сила документа. Помимо стандартных в него следует внести обязательные реквизиты: предмет дарения, условия передачи и так далее. Составление текста стоит поручить юристу. Договор должен быть составлен минимум в трех экземплярах.
3. Подписание договора. Документ должны подписать сразу все стороны дарения.
4. Государственная регистрация прав. Осуществляется в отделении Росреестра по месту нахождения недвижимости.
5. Уплата подоходного налога. Требуется лишь в случае дарения между лицами, не состоящими в родстве.

Специфика дарственной

Согласно ст. 572 ГК дарственная является безвозмездной сделкой. Она предполагает передачу или обещание передачи имущества, а также освобождение или обещание освобождения одаряемого от каких-то имущественных обязанностей.

Получая подарок, одаряемый становится его владельцем, при этом у него не возникает каких-либо обязанностей перед дарителем.

Одаряемый становится собственником подарка с момента его получения, однако в случае с недвижимостью – с момента регистрации перехода прав в Росреестре.

Еще одной особенностью дарения является то, что оно не образует общей собственности супругов, что особенно важно при дарении в пользу лица, состоящего в браке.

Основные требования к договору дарения

Поскольку дарственная на недвижимость обязательно требует регистрации перехода прав, необходимо соблюсти ряд существенных условий и требований, касающихся формы и содержания:

• договор должен быть оформлен письменно, поскольку иначе он не сможет пройти регистрацию;
• документ должен содержать ряд традиционных характеристик: наименования и паспортные данные сторон, дата и место его заключения, права и обязанности и так далее;
• существенным условием, согласно ст. 432 ГК, является условие о предмете. Это условие требует подробного описания самого подарка, его характеристик, местоположения, адреса, кадастрового номера и прочих метрик. Без конкретизации договор будет ничтожен;
• в тексте договора не может содержаться встречных требований к одаряемому, должно быть предусмотрено условие о безвозмездности подарка;
• не менее важным является описание способа и момента передачи дара, упоминание места его передачи, условий возврата дара, иных условий;
• согласно ч. 3 ст. 572 ГК, договор не может содержать обещания передачи подарка после смерти дарителя.

Договор дарения квартиры

Квартира является одним из видов недвижимого имущества, поэтому к сделке ее дарения предъявляются все требования, указанные выше. Кроме того, имеются определенные ограничения дарения квартир, находящихся в общей и совместной собственности.

О существенных недостатках квартиры, согласно ст. 580 ГК, даритель обязан предупредить одаряемого.

Для документального подтверждения передачи недвижимости, согласно ст. 556 ГК, целесообразно составить передаточный акт. Ознакомьтесь подробнее с тем, что собой представляет договор дарения квартиры.

Договор дарения гаража

Российское законодательство не содержит конкретной формулировки такой постройки, как гараж, поэтому мы считаем его нежилым помещением, оборудованным для стоянки и ремонта транспортных средств. Особенности его конструкции, местонахождения и качества постройки влияют на нюансы его гражданского оборота, в частности, на то, как оформляется дарственная на гараж между близкими родственниками.

Если объект соответствует признакам, обозначенным в ст. 130 ГК, его можно считать недвижимостью, в противном случае – движимой вещью.

Главный критерий, который определит гараж как недвижимость, – прочная связь постройки с землей, реализовать которую можно посредством фундамента. Если же он представляет собой легко переносимую или разборную металлическую конструкцию, он считается движимой вещью.

Посколкьу это крайне важно, перед тем как оформить дарственную на гараж, уточните, к какому из объектов гражданских прав он относится. Если гараж является недвижимостью, его дарение потребует наличия техдокументации, соблюдения строгой формы, регистрации прав и так далее.

Кроме того, такая дарственная, согласно ст. 35 Земельного кодекса, потребует перехода прав на земельный участок, который находится под гаражом.

Если этот объект находится в гаражно-строительном кооперативе, дарственная на гараж сыну, согласно ст. 218 ГК, возможна лишь после полного погашения паевых платежей.

Необходимые документы для дарения

Для оформления договора сторонам дарения необходимо иметь на руках:

• документы, удостоверяющие их личность;
• документы, подтверждающие право собственности дарителя: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи;
• свидетельство о госрегистрации;
• технический и кадастровый паспорта;
• выписки из ЕГРП и домовой книги;
• отчет об экспертной оценке;
• документы, подтверждающие кровное родство или нахождение сторон в браке.

Перечень документов не является полным и исчерпывающим – конкретный пакет подбирается в индивидуальном порядке.

Где оформить дарственную

Законодательство не обязывает стороны дарственной к каким-либо особым шагам при ее оформлении. Имея на руках пакет необходимых документов, стороны могут составить договор самостоятельно. Однако для обеспечения законности договора рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.

НДФЛ при дарении

Получение подарка в виде недвижимости приравнивается к получению дохода, который, согласно ст. 210 НК, облагается подоходным налогом.

Налог на дарственную недвижимость в 2021 году, согласно ст. 224 НК, составляет 13% от стоимости объекта, установленной в результате проведения экспертом оценки.

Уплата налога, в силу ст. 228 НК, требует от них самостоятельного расчета размера налога, предоставления в ФНС декларации о доходах и последующей уплаты налога.

Обратим внимание, что необходимость уплаты налога при дарении недвижимости возникает лишь у одаряемых – не родственников дарителя: кровные родственники и супруги от такой обязанности освобождены (п. 18.1 ст. 217 НК).

Этот подход обусловлен фактическим отсутствием дохода, так как подарок остается в рамках семейного бюджета. Помимо этого, наличие родства, согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, является основанием для применения специального размера налогового тарифа. Нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным.

Госрегистрация дарственной на недвижимость

Раньше все дарственные на недвижимость подлежали государственной регистрации, но ФЗ от 13.12.12 № 302 отменил эту норму для всех договоров, заключенных после 1 марта 2013 года.

Теперь государственной регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость к одаряемому. Для этого сторонам дарения необходимо обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости и предоставить госрегистратору:

• заявление о госрегистрации; ;
• документы, удостоверяющие личность;
• 3 экземпляра дарственной;
• документы, необходимые для оформления договора.

Согласно ст. 13 ФЗ от 21.07.97 № 122, регистрация перехода прав осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов.

Срок действия договора дарения

Закон не устанавливает ни срок действия дарственной на недвижимость, ни сроки ее отмены или признания недействительности.

Эта сделка не имеетвременных ограничений и является необратимой: подписанную дарственную можно отменить лишь в судебном порядке и только при наличии оснований, оговоренных ст. 578 ГК.

Оформление дарственной: Видео

Юрист. Кандидат юридических наук. В 2007 году окончила НИ ТГУ. В 2013 получила степень КЮН МФЮА. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Специализируюсь в области семейного и наследственного права.

Дарственная или договор дарения в чем разница, особенности при переоформлении имущества

В договоре должно быть указано конкретное наименование имущества, передаваемого в дар, иначе сделка будет недействительной. Чтобы понять, чем отличается дарственная от договора дарения, необходимо разобраться в их содержании (также необходимо знать, в чем отличие дарственной от завещания). Заключать договор дарения (или дарственную) можно на следующие объекты:

1. Денежные средства.
2. Акции, ценные бумаги.
3. Материальные предметы.
4. Имущественное право по отношению к дарителю или третьему лицу. Например, одаряемый получает право на гонорар, который должен быть выплачен издательством за книгу, написанную автором-дарителем.
5. Освобождение от долговых обязательств перед дарителем.
6. Перевод долга, когда даритель обязуется уплатить задолженность вместо одаряемого.

Права на получение алиментов или возмещения ущерба для жизни и здоровья не подлежат отчуждению (ст. 383 ГК РФ ).

Форма договора

Соглашение о передаче подарка может быть заключено в устной форме (ст. 574 ГК РФ ), если:

1. Даритель является физическим лицом.
2. Передаваемое имущество стоит не дороже 3000 р.
3. Сделка является реальной — совершаемой в момент передачи подарка.

Основа договора дарения – это обоюдное стремление двух сторон соглашения совершить безвозмездную передачу какого-либо имущества от одной стороны другой.

Устная форма не подлежит заверению у нотариуса, в чем и заключается разница между дарением и дарственной. Письменная форма сделки обязательна в следующих случаях:

1. Дарение осуществляется юридическим лицом.
2. Стоимость подарка составляет более 3000 р.
3. Стороны заключают консенсуальный договор, исполнение которого откладывается на неопределенный срок в будущем.
4. Объектом сделки является недвижимое имущество.

Нотариальное заверение

Нотариальное удостоверение соглашения обязательно, если проводится оформление дарственной на долю в квартире (или несколько долей), даже если в дар передаются все доли единой сделкой. Однако это требование не относится к отчуждению доли земельного участка.

Права и обязанности дарителя

1. Условия жизни дарителя претерпели значительные изменения в худшую сторону при независящих от него обстоятельствах. Например, его жилье было подвергнуто ограблению, разрушено ураганом или землетрясением.
2. У дарителя возникли серьезные проблемы, касающиеся его физического здоровья: тяжкое заболевание или увечье.
3. Одаряемый умышленно нанес телесные повреждения дарителю или его близким родственникам.
4. Действия одаряемого причиняют ущерб полученному им имуществу, создавая угрозу полного его уничтожения.

Договор аннулируется лишь по решению суда (об основаниях отмены дарственной можно прочитать здесь). Если это имело место, одаряемый обязуется возвратить имущество в случае его сохранения в натуральном виде. К обязанностям дарителя относится исполнение пунктов, указанных в договоре.

Права и обязанности одаряемого

За исключением уплаты налога и госпошлин обычный договор дарения не предполагает наличие обязанностей для одаряемого, так как это приведет к его ничтожности. Такой пункт присутствует в договорах пожертвования и содержит в себе указания о применении пожертвованного имущества в конкретных целях.

Юрист объясняет, как необходимо оформлять договор дарения

Разница между дарственной и договором дарения

Понятие «дарственная» и «договор дарения» являются идентичными и заключают в себе безвозмездную передачу имущества дарителем правопреемнику. Первое из них чаще употребляется в свободном общении, а второе — в официальных документах, в чем и состоит разница между дарственной и договором дарения. Поскольку с юридической точки зрения любое соглашение между двумя сторонами представляет собой договор.

Можно ли стать владельцем подаренной квартиры, если даритель умер

К дого­во­ру даре­ния квар­тир неред­ко при­бе­га­ют как к аль­тер­на­ти­ве заве­ща­ния: эта сдел­ка про­ста, заклю­ча­ет­ся быст­ро, ее оформ­ле­ние дешев­ле: тре­бу­ет­ся толь­ко упла­та пошли­ны в раз­ме­ре 2000 руб. Дар­ствен­ную мож­но заклю­чить даже в обыч­ной пись­мен­ной фор­ме, не при­бе­гая к услу­гам нота­ри­уса. Надоб­ность в обя­за­тель­ной госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции дого­во­ра даре­ния недви­жи­мо­сти отпа­ла после пер­во­го мар­та 2013 г. Для ода­ря­е­мо­го даре­ние вооб­ще заме­ча­тель­ная во всех отно­ше­ни­ях сдел­ка, так как свя­зы­ва­ет дари­те­ля по рукам и ногам. Отказ от даре­ния либо его отме­на воз­мож­ны толь­ко при осо­бых обсто­я­тель­ствах. Нель­зя тре­бо­вать от ода­ря­е­мо­го вза­мен испол­не­ния каких-то обе­ща­ний или обя­за­тельств. Одна­ко есть у дар­ствен­ной одна осо­бен­ность, о кото­рой зна­ют не все: в дого­во­ре не может быть усло­вия о пере­да­че дара, когда дари­тель умрет. Такая дар­ствен­ная на квар­ти­ру после смер­ти дари­те­ля будет при­зна­на ничтож­ной, а само даре­ние будет рас­це­ни­вать­ся как завещание.

Дарственная после смерти дарителя: действительна ли она

Дан­ный вопрос мож­но поста­вить в раз­лич­ных ракур­сах и полу­чить на него раз­ный ответ.

Завещание под видом дарственной

Если дар­ствен­ная состав­ле­на как заве­ща­ние с обе­ща­ни­ем пода­рить квар­ти­ру после смер­ти даро­ва­те­ля, юри­ди­че­ской силы такой доку­мент иметь не будет.

Нали­цо нагляд­ный при­мер мни­мой сдел­ки, цели которой:

• повы­ше­ние гаран­тий для дари­те­ля: он смо­жет при сво­ей жиз­ни про­жи­вать в квар­ти­ре и не ока­жет­ся на ули­це, бла­го­да­ря “доб­рым” детям;
• гос­по­шли­на при оформ­ле­нии даре­ния состав­ля­ет 2000 руб., а при оформ­ле­нии наслед­ства име­ет диф­фе­рен­ци­ро­ван­ное зна­че­ние (0.3% — 0.6% от ст-сти объ­ек­та), что в любом слу­чае боль­ше (а порой зна­чи­тель­но), чем при даре­нии (подроб­нее в ста­тье о нало­гах при насле­до­ва­нии).

Ничтож­ность даре­ния не озна­ча­ет, что ода­ря­е­мый не полу­чит пред­ме­та даре­ния. Полу­чит, но как наслед­ник, и не в дар, а в наслед­ство со все­ми выте­ка­ю­щи­ми отсю­да особенностями:

• если сре­ди дру­гих наслед­ни­ков умер­ше­го есть нетру­до­спо­соб­ные ижди­вен­цы (напри­мер, нера­бо­та­ю­щая супру­га, достиг­шая пен­си­он­но­го воз­рас­та или несо­вер­шен­но­лет­ние), то быв­ше­му ода­ря­е­мо­му при­дет­ся ком­пен­си­ро­вать им сто­и­мость их обя­за­тель­ных долей;
• пре­ем­ни­ка могут лишить пра­ва насле­до­ва­ния, если под­твер­дит­ся его ста­тус недо­стой­но­го наслед­ни­ка (напри­мер, если он не обес­пе­чил долж­ный уход за нуж­да­ю­щим­ся в подоб­ной забо­те наследодателем).

Заметь­те, что при­ла­га­тель­ное “недо­стой­ный” мож­но свя­зать толь­ко с наслед­ни­ком, но никак не с ода­ря­е­мым. Это зна­чит, что нель­зя отнять дар у того, кто его не заслу­жил по при­чине непро­яв­ле­ния долж­ной забо­ты о дари­те­ле (чаще все­го это боль­ной оди­но­кий роди­тель). Одна­ко оспо­рить дар­ствен­ную все-таки мож­но, при­чем даже после смер­ти дари­те­ля. Так­же пра­во отка­за или отме­ны даре­ния име­ют­ся у само­го даро­ва­те­ля при его жиз­ни. Но для это­го долж­ны быть вес­кие основания.

Право дарильщика произвести отказ или отмену дарения

Дари­тель впра­ве отка­зать­ся от этой сдел­ки в буду­щем без ком­пен­са­ции убыт­ков ода­ря­е­мо­му в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях (ст. 577 ГК РФ):

• если ока­зал­ся в тяже­лом физи­че­ском и мате­ри­аль­ном положении:
  • зна­чи­тель­но ухуд­ши­лось здоровье;
  • нача­лись финан­со­вые затруднения;
  • изме­ни­лись в худ­шую сто­ро­ну семей­ные обсто­я­тель­ства (напри­мер, раз­вод при­вел к тому, что квар­ти­ра, кото­рую соби­рал­ся пода­рить дари­тель, ста­ла его един­ствен­ным жильем);

  Отме­на уже совер­шен­но­го даре­ния, если дариль­щик жив, происходит:

  • по при­чине, ука­зан­ной в 1‑м абза­це ч. 1 ст. 578 ГК;
  • из-за смер­ти полу­ча­те­ля дара;
  • при мни­мом даре­нии, цели кото­ро­го — скрыть иму­ще­ство обанк­ро­тив­ше­го­ся пред­при­ни­ма­те­ля (отме­на ини­ци­и­ру­ет­ся по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ров, госу­дар­ствен­ных орга­нов и дру­гих заин­те­ре­со­ван­ных лиц)
  • если дару, пред­став­ля­ю­ще­му не толь­ко мате­ри­аль­ную цен­ность, может угро­жать без­воз­врат­ная поте­ря (к при­ме­ру, квар­ти­ра явля­ет­ся исто­ри­че­ской или архи­тек­тур­ной реликвией).

  В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя

  При гибе­ли даро­ва­те­ля в резуль­та­те непра­во­мер­ных дей­ствий без­воз­мезд­но­го при­об­ре­та­те­ля дара, опи­сан­ных в ч. 1 ст. 578, отме­на даре­ния про­ис­хо­дит путем оспа­ри­ва­ния дар­ствен­ной наслед­ни­ка­ми покойного.

  Так­же мож­но оспо­рить даре­ние после смер­ти дарильщика:

  • заклю­чен­ное в непра­виль­ной фор­ме (уст­ной вме­сто пись­мен­ной, без ука­за­ния кон­крет­ных све­де­ний о пред­ме­те дарения);
  • явля­ю­ще­е­ся под­ло­гом (под­пись была под­де­ла­на): читай­те об элек­трон­ной кра­же путем под­дел­ки элек­трон­ной подписи;
  • совер­шен­ное несо­вер­шен­но­лет­ним или недее­спо­соб­ным дари­те­лем: если при жиз­ни дари­те­ля недее­спо­соб­ность не была уста­нов­ле­на, при­дет­ся про­во­дить посмерт­ную меди­цин­скую экспертизу;
  • явля­ю­ще­е­ся при­твор­ной сдел­кой: лицо, “пода­рив­шее” свое жилье род­ствен­ни­ку с целью избе­жать взыс­ка­ния за дол­ги, на самом деле про­дол­жа­ло оста­вать­ся фак­ти­че­ским вла­дель­цем квартиры;
  • если даре­ние совер­ше­но в обход ст. 575 ГК РФ: полу­ча­тель “дара” — работ­ник учре­жде­ния обра­зо­ва­тель­ной, меди­цин­ской, соци­аль­ной сфе­ры, либо госу­дар­ствен­ное долж­ност­ное лицо;
  • объ­ект даре­ния при­над­ле­жал и дру­гим соб­ствен­ни­кам: при даре­нии доли в общей сов­мест­ной или доле­вой соб­ствен­но­сти дар­ствен­ная долж­на быть нота­ри­аль­но заве­ре­на; каж­дая доля долж­на быть выде­ле­на из общей соб­ствен­но­сти; даре­ние доли от име­ни несо­вер­шен­но­лет­не­го или недее­спо­соб­но­го ничтожно.

  

  Даритель умер до регистрации прав одаряемым — действительна ли дарственная

  Слож­ная про­ти­во­ре­чи­вая ситуация:

  С одной сто­ро­ны смерть дариль­щи­ка авто­ма­ти­че­ски опре­де­ля­ет его иму­ще­ство в состав наслед­ства. С дру­гой — дого­вор даре­ния может заклю­чать­ся не толь­ко в насто­я­щем вре­ме­ни, а и на буду­щий момент.

  Начи­ная с мар­та 2013 г., дого­вор не тре­бу­ет реги­стра­ции и всту­па­ет в силу в момент его под­пи­са­ния или в ука­зан­ную в дар­ствен­ной дату даре­ния в будущем.

  В законе чет­ко ого­во­ре­на лишь невоз­мож­ность ука­за­ния в дого­во­ре усло­вия даре­ния после смер­ти. Но ниче­го не гово­рит­ся об отмене всту­пив­ше­го в дей­ствие дого­во­ра в свя­зи со смер­тью дари­те­ля. Сле­до­ва­тель­но, если согла­ше­ние состав­ле­но вер­но, и оно успе­ло всту­пить в силу, то после­до­вав­шая после это­го смерть дари­те­ля не отме­ня­ет заклю­чен­ную сделку.

  • дар­ствен­ную сто­ро­ны заклю­чи­ли 17.01.2016 г.;
  • даре­ние по дого­во­ру про­изо­шло 25.12. 2017 г.;
  • смерть дариль­щи­ка про­изо­шла 07.01.2018 г.;
  • ода­ря­е­мый подал доку­мен­ты на реги­стра­цию 15.01.2018 г.

  Реги­стра­ция пра­ва соб­ствен­но­сти долж­на состо­ять­ся, не взи­рая на смерть дарителя:

  • В пери­од меж­ду 17.01 и 25.12 он не отка­зал­ся в силу обсто­я­тельств от сво­е­го решения.
  • Его смерть про­изо­шла после вступ­ле­ния дого­во­ра в закон­ную силу.

  Поэто­му если согла­ше­ние нота­ри­аль­но заве­ре­но и отсут­ству­ют при­чи­ны, из-за кото­рых его мож­но оспо­рить, такую дар­ствен­ную после смер­ти дари­те­ля мож­но счи­тать действительной.

  

  Но совсем дру­гое дело, когда род­ствен­ни­ки вынуж­да­ют под­пи­сы­вать дого­вор даре­ния уми­ра­ю­ще­го чело­ве­ка, уже не отда­ю­ще­го отчет в сво­их дей­стви­ях. Напри­мер, дар­ствен­ная состав­ля­ет­ся за два дня до смер­ти. И ода­ря­е­мый про­сто не успе­ва­ет заре­ги­стри­ро­вать пра­ва соб­ствен­ни­ка. Здесь уже явно попа­хи­ва­ет мошен­ни­че­ством, так как недее­спо­соб­ный чело­век (и его пред­ста­ви­те­ли) не впра­ве совер­шать даре­ние. Одна­ко если факт недее­спо­соб­но­сти не будет дока­зан, то и такую сдел­ку фор­маль­но мож­но счесть действительной.

  Если дари­тель заин­те­ре­со­ван в том, что­бы квар­ти­ра пере­шла к ода­ря­е­мо­му толь­ко при его смер­ти, то ему сто­ит при­бег­нуть к иным видам сделок.

  Сделки альтернативные дарению

  В первую оче­редь это заве­ща­ние и наслед­ствен­ный договор.

  Заве­ща­ние при­вле­ка­тель­но тем, что наследодатель:

  • не лиша­ет­ся пра­ва собственности;
  • может про­дол­жать поль­зо­вать­ся имуществом;
  • впра­ве рас­по­ря­жать­ся им сво­бод­но (про­да­вать, дарить, сда­вать в арен­ду и пр.);
  • в любую мину­ту заве­ща­ние может быть отме­не­но, и изве­щать об этом насле­до­да­тель наслед­ни­ков не обязан.

  Что такое наследственный договор

  Ст. 1140.1 о наслед­ствен­ном дого­во­ре была вве­де­на в жилищ­ный кодекс РФ 19 июля 2018 г. и всту­пи­ла в силу 1 июня 2019 г.

  Дого­вор име­ет суще­ствен­ные отли­чия от заве­ща­ния. Как извест­но, заве­ща­тель впра­ве дер­жать свое воле­изъ­яв­ле­ние втайне: оно ста­но­вит­ся извест­ным толь­ко после откры­тия завещания.

  

  В наслед­ствен­ном дого­во­ре наследодатель:

  • опре­де­ля­ет состав наследников;
  • ста­вит в извест­ность их об усло­ви­ях и поряд­ке пере­хо­да прав насле­до­ва­ния (в т. ч. о заве­ща­тель­ном отка­зе или возложении);
  • при­вя­зы­ва­ет испол­не­ние заве­ща­ния к опре­де­лен­ным обсто­я­тель­ствам, кото­рые могут насту­пить или нет;
  • впра­ве назна­чить душеприказчика.

  И все это содер­жит­ся в одном согла­ше­нии, кото­рое мож­но заклю­чить с каж­дым из наследников.

  Напри­мер, насле­до­да­тель реша­ет, что квар­ти­ра долж­на перей­ти по наслед­ству к тому из детей (или вну­ков), кото­рый оста­нет­ся про­жи­вать в ней, при этом сохра­ня­ет­ся пра­во поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем супру­гой насле­до­да­те­ля (мате­ри детей).

  В дого­вор он вклю­ча­ет сра­зу два усло­вия: необ­хо­ди­мость про­жи­ва­ния и заве­ща­тель­ный отказ в поль­зу матери.

  Преду­смат­ри­вая вари­ант, что ко вре­ме­ни его смер­ти все дети могут поки­нуть род­ное гнез­до, насле­до­да­тель вклю­ча­ет еще одно усло­вие: если к момен­ту смер­ти никто из потом­ков не будет про­жи­вать в квар­ти­ре, она пере­хо­дит в общую соб­ствен­ность всех наслед­ни­ков. Но это воз­мож­но при усло­вии выпол­не­нии заве­ща­тель­но­го отка­за в виде пра­ва поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем мате­рью и обес­пе­че­нии ее содер­жа­ния и ухо­да, если к тому вре­ме­ни она будет в этом нуждаться.

  • Для над­зо­ра за испол­не­ни­ем наслед­ствен­но­го дого­во­ра насле­до­да­тель назна­ча­ет душе­при­каз­чи­ка (нота­ри­уса, наслед­ни­ков или тре­тьих лиц, кото­рые пере­жи­вут наследодателя).
  • Наслед­ствен­ный дого­вор очень удо­бен для супру­же­ской пары, так как поз­во­ля­ет до мело­чей рас­пи­сать поря­док насле­до­ва­ния доли в общем иму­ще­стве каж­дым из супру­гов, в зави­си­мо­сти от того, кто из них умрет раньше.

  Рас­торг­нуть или изме­нить дого­вор мож­но толь­ко при жиз­ни участ­ву­ю­щих в нем сто­рон на основании:

  • согла­ше­ния;
  • судеб­но­го реше­ния в слу­чае зна­чи­тель­но­го изме­не­ния обстоятельств;
  • при выяв­ле­нии наслед­ни­ков с пра­вом обя­за­тель­ной доли.

  Договор ренты

  Рен­та дает воз­мож­ность ее пла­тель­щи­ку всту­пить в пра­ва соб­ствен­но­сти после смер­ти рен­то­по­лу­ча­те­ля. Полу­ча­тель рен­ты с пожиз­нен­ным содер­жа­ни­ем и ижди­ве­ни­ем (вла­де­лец недви­жи­мо­сти) под­пи­сы­ва­ет дого­вор с рен­то­пла­тель­щи­ком о пере­да­че ему сво­е­го дома или квар­ти­ры после сво­ей смер­ти. В отли­чие от заве­ща­ния или даре­ния — это воз­мезд­ный дого­вор. Желая избе­жать лиш­них затрат, нечест­ные пла­тель­щи­ки часто уго­ва­ри­ва­ют пожи­лых людей заме­нить дого­вор рен­ты мни­мым дого­во­ром даре­ния или заве­ща­ни­ем. Подроб­нее о рен­те.

  Заклю­че­ние

  • Дар­ствен­ная на квар­ти­ру после смер­ти дари­те­ля, если полу­че­ние даре­ния в дого­во­ре преду­смат­ри­ва­ет­ся толь­ко после кон­чи­ны вла­дель­ца недви­жи­мо­сти, одно­знач­но не явля­ет­ся дей­стви­тель­ным доку­мен­том. Ода­ря­е­мый рас­смат­ри­ва­ет­ся в этом слу­чае как наследник.
  • Но если после вступ­ле­ния в силу нота­ри­аль­но удо­сто­ве­рен­ной дар­ствен­ной, состав­лен­ной без нару­ше­ния зако­нов, не явля­ю­щей­ся ничтож­ной или оспо­ри­мой, дари­тель уми­ра­ет, ода­ря­е­мый впра­ве всту­пить в пра­ва соб­ствен­ни­ка соглас­но дого­во­ру дарения.

  Дарственная на квартиру: все риски сделки

  Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

  Буква закона

  При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

  Когда дарение квартиры запрещено

  Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

  Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

  Когда договор дарения является законным?

  Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

  Виды дарственной на квартиру

  Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

  Преимущества оформления дарственной на недвижимость

  Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

  Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

  Минусы и риски дарения

  Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

  Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

  Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

  Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

  Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

  Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

  Как подстраховаться при заключении договора дарения?

  Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

  Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

  Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

  Образец: Договор дарения

  Заключение

  Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

  Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

  Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

  

  Право на имущество, в том числе квартиру, регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. Лицо, владеющее недвижимостью, может его продать, подарить, сдать или завещать.
  Статья посвящена дарению квартиры, плюсам и минусам процедуры.

  Понятие дарственной
  Договор дарения – юридический документ, подтверждающий факт двусторонней безвозмездной сделки.
  Так как сделка двусторонняя, то она подразумевает согласие обеих сторон на отчуждение и принятие дара.
  Подарить можно только свое имущество, владение которым официально оформлено.
  Законодательно процедура дарения закреплена в Гражданском Кодексе Российской Федерации Глава 32 «Дарение».

  Формы документа дарения
  Передача подарка возможна в устной и письменной формах.
  Устная форма недопустима:
  — Цена дара от трех тысяч рублей;
  — Один из участников сделки – юридическое лицо;
  — Подарок – недвижимость;
  — Обещание дарения.
  Следовательно, подарить квартиру возможно только путем письменного подтверждения.
  Подарить недвижимость можно посредством:
  · Стандартной процедуры – отчуждение имущества происходит с момента заключения сделки, не допускает условий и ограничений;
  · Обещания дарения – отчуждение назначено на определенную дату и время. Недопустимо дарение после смерти, такие сделки обязательно будут признаны ничтожными;
  · Пожертвование – отчуждение недвижимого имущества организации, учреждению с целью благотворительности. Может составляться любой из предыдущих форм.

  Участники сделки
  В зависимости от участников, их статусов и родства сделка дарения имеет различия:
  1. Близкие родственники – дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры. Считается наиболее выгодным, так как участники не обременены дополнительными тратами, в том числе НДФЛ;
  2. Супруги. Имущество супругов бывает личное, полученное до брака, и совместно нажитое. Подарить супругу возможно только личное имущество;
  3. Сторонние лица – бывшие супруги, дальние родственники, любые физические лица. Получатель подарка оплачивает налог 13%;
  4. Юридические лица имеют ряд ограничений в подобного рода сделках. Составление только в письменной форме. Так, например, должна быть полностью исключено получение прибыли с подарка у дарителя и одаряемого. Запрещено дарение между коммерческими организациями. Чаще договор дарения между организациями (социальных, медицинских, культурных, образовательных, благотворительных и других некоммерческих фирм) допустим только через пожертвование. Дарственную запрещено учитывать в расходах фирмы для уменьшения размера налога. Налогом облагается даритель (НДС), также одаряемый (налог на прибыль организаций). Вариант дарения юрлицо-физлицо допустимо с ограничениями: запрещено дарение работникам социальных, государственных, муниципальных учреждений, также медработникам, учителям и прочим. Уплачивается налог на доход 13%.

  Требования к дарителю недвижимости
  К дарителю предъявляются требования, которые должны быть соблюдены:
  · Возраст от 18 лет. Ребенку, опекунам запрещено дарить недвижимость несовершеннолетнего;
  · Дееспособность. Недееспособный по закону не может подарить недвижимость, ограниченно дееспособный не может распорядиться квартирой без согласия органов опеки. Однако на практике согласия подобные обращения не получают.
  · Собственник квартиры. Права собственности должны быть отражены в ЕГРН. Если квартира является частью совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга. Также недвижимость, находящаяся в обременении, не может быть подарена.

  

  Требования к получателю квартиры
  Получатель ценного подарка также должен соответствовать определенным требованиям:
  · Согласие принять дар;
  · Дееспособность. Недееспособное лицо не может самостоятельно принимать юридические решения. Как и за ребенка до 13 лет, в данном случае должен выступать законный представитель, опекун, родитель. Принятие дара опекуном не дает ему права собственности на полученную квартиру. Так, как представлял интересы недееспособного лица, то и подарок оформляется на него. С 14 лет дети имеют право самостоятельно принимать решение о принятии или отказе от дара.
  
  Документы для сделки
  Прежде чем приступить к процедуре дарения, необходимо подготовить пакет документов:
  — Паспорт дарителя;
  — Паспорт, либо свидетельство о рождении одаряемого;
  — Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру и отсутствие обременения;
  — Документ купли-продажи, права на наследство и прочие, подтверждающие законность получения квартиры;
  — Кадастровая стоимость квартиры, получить через МФЦ, либо Росреестр;
  — Выписка из домовой книги;
  — Нотариальное согласие супруга, при необходимости;
  — Доверенность, если сделка совершается через представителя.
  Все документы необходимо предоставить в оригинальном виде.

  Порядок оформления дарственной на квартиру
  Дарственная сделка – серьезный шаг, требующий полного соблюдения правил.
  Последовательность действий:
  1. Получение согласия одаряемого;
  2. Сбор пакета документов в оригиналах;
  3. Составление договора дарения. Следует очень ответственно подойти. Доступно заполнение самостоятельно, с помощью юриста, либо нотариуса. Обязательно нотариальное заверение в случаях, когда дарится часть квартиры.
  4. Регистрация права собственности одариваемого. Обращаться в Росреестр, МФЦ. Если к сделке привлечен нотариус, то обращение к Росреестру ложится на его плечи. Оплата госпошлины.
  Спустя неделю одариваемый получает выписку из ЕГРН, где прописаны его права на квартиру. ВАЖНО! Долги за коммунальные услуги не переходят новому владельцу, за исключением долгов за капитальный ремонт.

  Состав договора дарения квартиры
  Самая ключевая часть сделки заключена именно в правильно составленном договоре. Малейшая ошибка и документ не пройдет регистрацию в Росреестре.
  1. Название документа: Договор дарения квартиры;
  2. Город, число, месяц составления, обращения к нотариусу;
  3. Паспортные данные обеих сторон сделки;
  4. Описание предмета дарения (полный адрес, площадь, кадастровый номер, стоимость и прочие данные квартиры);
  5. Перечисляются прилагаемые правовые документы (договор купли-продажи, право на наследство, выписка из ЕГРН и прочие);
  6. Согласие одаряемого получить подарок;
  7. Дополнительные данные: права, обязанности сторон, условия, при необходимости;
  8. Информирование о содержании 17, 30 статей ЖК РФ; 167, 209, 223, 288, 292, 572 ГК РФ;
  9. Реквизиты, подписи.
  Составляется документ в трех экземплярах, участникам договора и для Росреестра, если задействован нотариус, то в четырех.

  Плюсы дарения недвижимости
  · Простота, короткие сроки оформления сделки;
  · Подаренная недвижимость – личное владение, не входит в состав совместно нажитого имущества;
  · Моментальный срок вступления во владение, либо обговоренный период;
  · Близкие родственники избавляются от уплаты 13% НДФЛ;
  · Отсутствие обязательного нотариального, либо юридического участия, за исключением случаев с дарением доли квартиры;
  · Возможность добровольного отказа.

  Минусы дарственной на недвижимость
  · Налог на доход, если участники не близкие родственники;
  · Возможность оспорить договор. Условия для оспаривания: покушение на жизнь, либо здоровье дарителя, либо его семьи; ненадлежащее обращение с подарком, которое может привести к его утрате; если исполнение обязательств по договору повлечет сильное ухудшение условий жизни дарителя; составление договора проходило под давлением, либо по принуждению; даритель не отдавал отчета действиям на момент сделки;
  · Передача прав собственности после смерти дарителя невозможна;
  · Невозможность вносить требования к получателю квартиры.

  Общий итог
  Дарить квартиру выгодно, но только близким родственникам. Это действительно простая, быстрая сделка без лишних хлопот. Однако, для посторонних лиц подарок придет с налогом на доход. Также данная сделка не удобна для тех, кто хочет прописать дополнительные требования, либо ограничения. Дарственная носит безвозмездный характер, поэтому полностью исключена возможность получения какой-либо выгоды. Права на квартиру переходят одаряемому сразу, нет возможности получения после смерти, как в завещании.
  Любой договор, либо сделка имеют свои плюсы и минусы, поэтому прежде, чем решиться на тот или иной подход, следует тщательно изучить все плюсы, минусы.

  голоса

  Рейтинг статьи