Art-clr.ru

Арт Журнал
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности аренды муниципального имущества

Особенности аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имуществаАренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Что входит в муниципальное имуществоСтатья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

    ;
  1. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  2. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  3. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  4. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  5. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Специфика арендыПравовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

Льготы при аренде муниципального жильяВ 2021 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Статья 42 БК РФ. Доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности

К доходам бюджетов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся:

доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных, земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, используемых единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

средства, получаемые в виде процентов по остаткам бюджетных средств на счетах в Центральном банке Российской Федерации и в кредитных организациях;

средства, получаемые от передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных, и имущества, переданного в доверительное управление юридическим лицам, созданным в организационно-правовой форме государственной компании), в залог, в доверительное управление;

Читать еще:  ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДИРЕКТОРА ПО РАЗВИТИЮ скачать образец бесплатно

плата за пользование бюджетными кредитами;

доходы в виде прибыли, приходящейся на доли в уставных (складочных) капиталах хозяйственных товариществ и обществ, или дивидендов по акциям, принадлежащим Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

часть прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий, остающаяся после уплаты налогов и иных обязательных платежей;

другие предусмотренные законодательством Российской Федерации доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных, земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, используемых единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Комментарии к ст. 42 БК РФ

Комментируемая статья посвящена регулированию таких неналоговых доходов, как доходы от использования государственного и муниципального имущества.

В практике учреждений возникают вопросы о том, обязано ли учреждение, которое получает от своего учредителя в оперативное управление акции акционерного общества, перечислять полученные дивиденды учредителю.

В подобной ситуации акционером является учредитель учреждения, и именно акционер обладает правом на получение дивидендов.

Получение дивидендов является одним из действий, включаемых в понятие «пользование таким имуществом, как акции».

Следовательно, поступившая на лицевой счет учреждения сумма дивидендов по акциям, предоставленным ему на праве оперативного управления, подлежит зачислению в бюджет.

В письме Минфина России от 07.11.2012 N 02-13-06/4672 указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации доходы, получаемые в результате сдачи государственного имущества в аренду федеральными казенными учреждениями, относятся к доходам федерального бюджета от использования государственного имущества.

При этом, учитывая, что финансовое обеспечение деятельности казенных учреждений осуществляется исключительно за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, в случае сдачи федеральным казенным учреждением имущества в аренду финансовое обеспечение расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг для сданного в аренду имущества должно осуществляться в соответствии с договором об оказании соответствующих услуг за счет средств федерального бюджета в пределах соответствующих лимитов бюджетных обязательств, доведенных в установленном порядке казенному учреждению — арендодателю (балансодержателю) на указанные цели.

В соответствии с положениями статей 42, 161, 221 БК РФ ФАС России Приказом от 01.02.2011 N 52 установила Порядок составления, утверждения смет доходов и расходов территориальных органов и Центрального аппарата ФАС России по средствам, полученным ими от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности

Особенности аренды муниципальной собственности

Временная передача имущества местной власти для субъектов предпринимательской сферы это в первую очередь возможность наладить с муниципальными органами взаимовыгодное сотрудничество. Если аренда муниципального имущества проводится впервые, необходимо основательно изучить основы имущественного законодательства.

В этой статье разберем механизм оформления муниципальной вещи во временное владение и пользование, а также некоторые законодательные особенности заключения подобных договоров.

Что входит в основу объектов собственности муниципалитета

Под муниципальной собственностью принято понимать следующее имущество:

  • жилищный фонд, который находится на балансе определенного муниципалитета;
  • различные учреждения образовательного или культурного характера;
  • объем финансов, выделенных для муниципальных и местных нужд;
  • земельный фонд, закрепленный за собственностью городских или местных властей;
  • предприятия и организации, образованные в рамках определённой административно-территориальной границы.

Регламент из ст. 17.1 ФЗ-135 указывает, что лица заинтересованные в аренде муниципальной собственности могут найти информацию об арендуемых объектов на официальном сайте РФ или на сайтах органов местного самоуправления, в распоряжении которых наличествует собственность.

Упрощенный порядок аренды

Начиная с п.1 ст. 17.1. законодатель отмечает некоторые преференции, которые позволяют определенным субъектам получить право на аренду муниципального имущества в упрощенном порядке (без торгов в форме конкурса или аукциона). Вот список некоторых исключений из общего правила аренды муниципальной собственности:

  • при повторной аренде одного и того же имущества. При этом есть небольшое условие: новая сделка может быть заключена без торгов, если предыдущий контракт не был продлен;
  • когда стороной договора становится представитель Центрального банка, государственных органов и внебюджетных фондов;
  • аренда, где одна сторона признается некоммерческой организацией, призванной решать социальные проблемы, защищать интересы определенных слоев общества и выполнять духовно-нравственную политику государства тоже проводится в упрощенной форме. К таким организациям относят различные ассоциации, союзы, общественные и религиозные организации;
  • медицинские учреждения;
  • субъект, который имеет доступ к сетям инженерно-технического характера, может заключить арендное соглашение на упрощенных началах, если передаваемое имущество будет присоединено к сетям инженерно-технического обеспечения города или сельского поселения;
  • передача имущества по принципам упрощенного порядка допускается и в отношении тех организаций, недвижимость которых была включена в план реконструкции или сноса. При этом в законе отмечено, что предоставляемая альтернатива должна иметь равнозначный характер в соответствии с правилами законодательства об оценочной деятельности;
  • торги не проводятся в отношении кандидата на получение имущества во временное пользование и владение, чья заявка для участия в конкурсе была единственной;
  • если предметом договора является часть отдельного здания или сооружения. При этом исключение действует только в том случае, если доля недвижимости от общего помещения не превышает 10% и не более 20 кв. м.

Заключение договора

Кульминационным моментом во всей процедуре передачи муниципального имущества является фиксация обоюдного характера будущей сделки путем составления договора аренды. Сделка заключается на общих началах гражданского законодательства. Однако при предоставлении недвижимой собственности действует правило обязательной регистрации соглашения в Росреестре.

Чтобы иметь ориентировочное представление о правилах заключения договора аренды, рассмотрим ее структуру. Итак, образец договора аренды должен состоять из следующих разделов:

  1. Полное наименование соглашения. Посередине листа А4 должна быть надпись «договор аренды муниципальной собственности».
  2. Дата заключения.
  3. Информация о сторонах. Здесь формат изложения таков: организация Z именуемая «арендодатель», муниципальное учреждение X, именуемая «балансодержатель» и индивидуальный предприниматель C, именуемый «арендатор».
  4. Предмет будущего соглашения. В договоре указывается, что определенное учреждение передает во временное владение и пользование собственность муниципалитета. При этом нужно указать точный адрес недвижимости и номер тех. паспорта БТИ.
  5. Срок. Указывается период начала аренды и окончания срока договора.
  6. Периодичность внесения арендной платы. Здесь стороны согласуют, что арендатор будет по наступлению определенного числа вносить в бюджет муниципалитета оговоренную стоимость аренды. В дополнении указывается обязанность арендатора исчислять НДС.
  7. Раздел посвященный комплексу прав и обязанностей сторон. Считается наиболее важным разделом, так как именно в нем участники договора расписывают модель взаимоотношений. Со стороны арендодателя первоначальной обязанностью признается передача имущества в том виде, в котором она находилась при согласовании условий. Арендатор же обязуется содержать собственность в первоначальном виде и вовремя вносить плату за пользование и владение имуществом.
  8. Обязанности балансодержателя. Балансодержателя – это лицо, которое занимается передачей арендованного имущества путем составления акта приема-передачи. Кроме передачи предмета договора, в обязанности балансодержателя входит и прием имущества в присутствии арендодателя.
  9. Условия, при которых сделка может быть расторгнута в досрочном порядке.
  10. Прочие условия. Как правило, в дополнительном разделе отмечается, что сторона получает возможность на одностороннее изменение условий только путем согласования своих действий с представителями уполномоченных органов муниципального образования. При возникновении нерегулируемых вопросов, спорные моменты могут быть разрешены в судебном порядке. Это тоже указывается в разделе дополнительных условий.
  11. Банковские реквизиты сторон сделки.
  12. Внизу ставится отметка.

Образец договора относится к аренде имущества без проведения торгов. Если же временная передача связана с выигрышем в конусе или аукционе, то помимо основных моментов в документе указываются некоторые дополнения. В частности, в графе «предмет договора», отмечается, что собственность предоставляется на основе выигранного конкурса или аукциона. Кроме того, само название договора, составленного после торгов, выглядит в немножко ином формате: рядом с наименованием пишется: «заключенного путем проведения торгов».

Разница между конкурсом и аукционом

Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.

По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.

На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.

Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.

Подготовленные условия аренды имущества нужно передать в форме заявки членам комиссии вместе со следующими сопроводительными документами:

  1. Документ, подтверждающий внесение записей в государственный реестр юридических лиц. Это относится к тем ученикам, которым хотят взять имущество от лица организации.
  2. Документ, подтверждающий регистрацию гражданина в качестве ИП.
  3. Платежные реквизиты кандидата.
  4. Бухгалтерские документы, отражающие совокупность активов организации.
  5. Учредительные документы.

Некоторые льготы

Аренда собственности муниципального значения, за последние годы приобрела новый скачек на рынке недвижимости. Для укрепления роста малого и среднего бизнеса «как воздух» были необходимы выгодные предложения о приобретении во временное пользование муниципального имущества.

В 2007 году Госдума приняла ФЗ-209, в котором государство отмечает важность стимулирования отраслей малого и среднего бизнеса с помощью федеральных средств.. Согласно ч. 1 ст. 18 органы государственной власти, а также учреждения местного самоуправления обязаны оказывать содействие учредителям малого и среднего бизнес путем передачи имущественных прав на собственность во временное владение.

В ч. 4 той же статьи уже раскрывается конкретный механизм поддержки. В частности, за административно-территориальной единицей закреплена обязанность по формированию перечня имущества, подлежащего предоставлению субъектом предпринимательской деятельности на условиях аренды. Кроме того, сформированный список необходимо опубликовать в источниках массовой информации, на официальном сайте собственника и в печатных изданиях.

Читать еще:  Какой штраф за превышение скорости в 2022 году

Система налогообложения

Налоговые отчисления являются важной частью сделок с временным отчуждением имущества, находящегося в собственности муниципального органа. В качестве законодательной основы стороны договора должны придерживаться правил из ч.3 ст.161 НК. В соответствии с ее положениями процедура передачи объектов имущественных прав муниципалитета гражданам и юридическим лицам должна сопровождаться установлением налоговой базы. Объектом формирования налоговой базы выступает размер арендной платы.

За арендатором также закреплена обязанность по предоставлению налоговой декларации НДС в уполномоченные органы до 25 числа следующего отчетного периода.

Заключение

На первый взгляд, процедура предоставления муниципальной собственности во временное владение и пользование кажется неудобной для обычного гражданина или учредителя юр. лица. Во-первых, нужно принять участие в электронных торгах. Во-вторых, нужно предоставить такие условия, которые будут иметь преимущество перед конкурентами. Однако первоначальные неудобства с легкостью будут покрыты ввиду низкой стоимости арендуемого объекта. Из-за того, что часть муниципальной казны формируется за счет доходов от передачи имущественных прав, представители власти на местах охотно соглашаются на более низкие цены, чем рыночные.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

«Изменения в бухучете затронут абсолютно все арендные отношения»

«Изменения в бухучете затронут абсолютно все арендные отношения»

С 1 января 2022 года в России будет веден в действие очередной пакет изменений в правила бухгалтерского учета, который в первую очередь затронет деятельность лизинговых и арендных компаний, а также всех предпринимателей, которые арендуют или получили в лизинг какое-либо имущество. Вице-президент «Объединенной лизинговой ассоциации», финансовый директор АО «Сбербанк Лизинг» Алексей Киркоров рассказал в интервью Fed Leasing.ru о том, какие проблемы ждут российских предпринимателей в связи переходом на новые стандарты, а также о том, как директорам и их бухгалтерам грамотно подготовиться к предстоящим изменениям.

Расскажите вкратце, чем вызвана необходимость внедрения новых Федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ)?

В целом, это очень позитивный тренд мирового финансового рынка. Через унификацию стандартов финансовой отчетности Россия интегрируется в глобальное инвестиционное сообщество, где используются единообразные подходы для адекватной оценки стоимости компании и уровня ее кредитоспособности. Разумеется, в каждой стране правила ведения бухгалтерии различаются, но по мере глобализации рынка капитала были выработаны Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), которые основаны на экономическом понимании целого ряда бизнес-процессов. Российские стандарты бухгалтерского учета (РСБУ), кроме прочего, учитывают положения Гражданского кодекса РФ и другое национальное законодательство, поэтому подходы к расчету финансовых показателей имеет свою специфику.

Тем не менее, еще с 2012 года Минфином России проводится работа по унификации национальных стандартов бухучета с МСФО, чтобы российским компаниям было проще размещаться на фондовом рынке и получать более выгодные условия от банков, эффективнее взаимодействуя в том числе с иностранными инвесторами, которым будет легче оценивать бизнес наших компаний. На сайте Минфина опубликована «дорожная карта» этих изменений, ряд из них уже принят и реализован, а с 1 января 2022 года будет внедрен стандарт ФСБУ 25, который, в том числе, касается правил учета арендного имущества, которым пользуются все коммерческие компании.

К этой части стандартов в России подступались несколько раз, но попытки были не очень удачны, поскольку изменились и сами правила МСФО. В 2019 году вступил в силу стандарт IFRS 16, который определяет специфику учета арендных сделок, включая сделки финансового лизинга. С учетом этого Минфин России подготовил российскую версию этого стандарта, которая и будет применяться со следующего года. Хочу подчеркнуть, что времени на подготовку новой отчетности остается очень мало, поэтому руководителям компаний и их бухгалтерам уже сейчас нужно крайне серьезно отнестись к этой проблеме.

Какие именно возникнут проблемы?

Изменения в бухучете затронут абсолютно все арендные отношения, будь то финансовый лизинг автомобиля или обычная аренда офиса. При заключении такого договора, предприятие должно самостоятельно определить среднюю процентную ставку привлечения денежных средств и все арендные платежи арендатор должен будет дисконтировать во времени. Далее эту дисконтированную сумму арендатор ставит себе в активы и в обязательства. Со временем активы постепенно амортизируются, а обязательства, увеличенные на учетную ставку по договору, относятся на расходы по мере их исполнения. Обязательства увеличиваются в случае неплатежей и уменьшаются по мере оплаты.

Таким образом, в бухгалтерской отчетности большинства российских предприятий появится понятие дисконтирования, а это уже сложная финансовая формула, о которой многие российские бухгалтеры слышали, но в реальном учете не использовали. Но с 1 января эти формулы придется применять на практике и с их помощью ставить на учет права пользования имуществом. Для большинства бухгалтеров это будет крайне непривычно, причем в момент перехода на новый стандарт на них ляжет колоссальная нагрузка, поскольку по тем же принципам нужно будет ретроспективно пересчитать все ранее заключенные арендные и лизинговые договоры.

Поэтому хотел бы особо обратить внимание руководителей всех компаний на то, что для выполнения этой огромной работы бухгалтерам понадобится и время, и дополнительные ресурсы, в том числе программное обеспечение. Для тех, у кого уже проведена автоматизация учета, применение принципов дисконтирования расходов не составит большого труда: все ведущие провайдеры уже работают над тем, чтобы предоставить для этого соответствующие дополнения к бухгалтерским IT-системам. Проблема лишь в том, что у бухгалтера может не хватить аргументов, чтобы обосновать руководству необходимость выделения дополнительных ресурсов. Но если, например, бухгалтер физически не справится с возросшей нагрузкой, и компания совсем останется без отчетности, штрафы и другие последствия для бизнеса будут очень и очень серьезными.

Насколько осложнится жизнь у самих лизингодателей?

Лизинговым компаниям, разумеется, тоже придется привести в соответствие с новым стандартом учет всех своих договоров, для этого «Объединенная лизинговая ассоциация» совместно с «Бухгалтерским методологическим центром» (БМЦ) разрабатывает целый свод рекомендаций по переходу на новый учетный режим. Эти рекомендации будут опубликованы на сайте БМЦ для всех желающих и смогут оказать помощь бухгалтерам компаний, аудиторам и судебным органам по переходу к работе по новым правилам.

Но я почти уверен, что лизингодатели, многие из которых уже самостоятельно готовят отчетность по МСФО, справятся с этим лучше, чем их клиенты, которым, как я уже сказал, придется столкнуться с совершенно новой для себя проблемой и выработать новый подход к бухучету. Традиционно в нашей культуре учета предпочтение отдавалось жестким рекомендациям и однозначным требованиям, тогда как в МСФО возможно применение профессионального суждения. И в этом тоже есть определенная сложность, поскольку раньше бухгалтеры чувствовали себя более защищенными от ошибок и рисков неправильного исчисления налогов.

Можете описать эту вариативность на примере лизинга?

Когда мы начали заниматься разработкой регламентов по переходу на ФСБУ, мы, в частности, обратили внимание на правила учета аванса при лизинговой сделке. Согласно существующей практике МСФО сумму аванса по сделке, полученную от клиента, мы вычитаем из общей суммы собственных инвестиций, и уже по этой величине учитываем инвестиции в своих балансах. Но затем мы увидели, что и в обычных арендных отношениях может появляться похожая история. Классический случай – обеспечительный платеж при аренде офиса, который можно потратить в последний месяц (что, как правило, и происходит), а можно и вернуть арендатору. Уменьшать ли инвестицию на эту сумму, вроде это не арендный платеж? Вот здесь и появляется проблема, которую разрешить однозначно нельзя, да и вряд ли следует: в бизнесе нередко возникают самые различные ситуации, которые просто еще не описаны в общих стандартах. С этой целью мы и приняли участие в разработке методологических регламентов по подготовке отчетности, чтобы на эту вариативность подходов указать и, возможно, проработать какие-то особые случаи и исключения для отдельных видов арендных сделок.

Сохранятся ли налоговые преференции для финансового лизинга после изменений в бухучете?

Как известно, в России бухгалтерский и налоговый учет существуют независимо друг от друга, и новые стандарты никак не повлияют на механизмы налогообложения. Так что у лизингодателей эта головная боль сохранится, нам придется продолжать вести два вида учета, причем расходиться они будут еще сильнее. Из-за этого нам постоянно придется пересчитывать налоговые активы и налоговые обязательства, что в принципе не сложно при наличии обновленной бухгалтерской IT-системы. Но если ее нет, то будет очень легко запутаться.

Что же касается самих налоговых преференций для лизинга, то их, к сожалению, осталось немного. У нас, как и в любой стране мира, по мере развития лизинга в качестве инструмента инвестиций в основные средства правительство создало специальные льготы для этой деятельности. Но к сегодняшнему дню практически все подобные преференции, по сути, ушли в прошлое. Например, автотранспорт уже достаточно давно не входит в перечень видов имущества, по которым производится ускоренная амортизация. Остался механизм ускоренной амортизации, и он активно применяется, в крупных, долгосрочных сделках. Поэтому льготы, которые раньше были крайне важны для укрепления и развития отрасли, сегодня уже не являются основным драйвером развития рынка, но оставшиеся важно сохранить. Так как Налоговый кодекс не меняется, то они должны остаться, но вопросы по применению таких преференций могут возникнуть.

Новый стандарт, по сути, не делает разницы между финансовым лизингом и обычной арендой. Будет ли с момента его принятия поставлена точка в концептуальном споре о том, считать ли лизинг исключительно финансовой услугой или обычной гражданско-правовой сделкой?

В моем понимании, в России лизинговая деятельность всегда считалась видом аренды. Ведь не случайно соответствующая глава в Гражданском кодексе РФ называется именно «Финансовая аренда». Аргумент о том, что если при лизинговой сделке происходит передача денег от одного лица к другому, то она считается финансовой, мне представляется несостоятельным. В таком случае, фактически, любые коммерческие отношения, в том числе классическое «утром деньги, вечером стулья», должны рассматриваться как финансирование. На самом же деле, только при кредитном договоре и продавец, и покупатель оперируют только деньгами и ничем другим, поэтому и регулирование этой деятельности осуществляется особым образом. Все остальное – это товарные отношения, что, фактически, и отражено в МСФО, а в будущем году аналогичные принципы учета имущества будут применяться и в России.

Читать еще:  Как написать сопроводительное письмо к документам образец

АО «Сбербанк Лизинг» («СберЛизинг») — универсальная лизинговая компания, создана в 1993 году. 100% акций лизингодателя принадлежит Сбербанку. В рэнкинге крупнейших лизинговых компаний России рейтингового агентства «Эксперт РА» в 2020 году «СберЛизинг» занял второе место с объемом нового бизнеса 137,9 млрд руб.

Аренда: бухгалтерские проводки

Все компании для учета операций по аренде с 01.01.2022 должны перейти на ФСБУ 25/2018. Как происходит учет аренды в 2021 году, в каких случаях арендатор и арендодатель должны будут вести учет по-новому, как правильно перейти на новый учет, рассказывается в нашей статье.

С отчетности за 2022 год учет операций по аренде помещений и других основных средств необходимо осуществлять в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее – ФСБУ). Компания могла принять решение о применении ФСБУ и ранее (пп. 2, 3 Приказа Минфина РФ от 17.09.2020 № 204н, п. 48 ФСБУ). Для осуществления перехода необходимо внести изменения в учетную политику юрлица.

Если срок договора завершится до 31.12.2022, компания может вести учет по-старому (п. 51 ФСБУ).

О действующих в настоящий момент правилах учета операций по аренде имущества, а также о порядке перехода на ФСБУ расскажем далее.

По правилам, действующим в 2021 году, полученное в аренду имущество необходимо принять на забалансовый учет на счет 001 «Арендованные основные средства» и учитывать по стоимости, которая указана в договоре.

ОперацияДебетКредит
Принят на забалансовый учет объект ОС, полученный по договору арендыСчет 001

Аналитический учет по счету 001 нужно вести по арендодателям и по каждому объекту (инструкция по применению плана счетов)

На дату возврата помещение или другое имущество необходимо списать с забалансового учета.

ОперацияДебетКредит
Списан с забалансового учета объект ОС, возвращенный арендодателюСчет 001

Отражение расходов на аренду помещения, здания или оборудования зависит от того, используется ли арендованное имущество в обычных видах деятельности арендатора.
Установленную договором сумму арендной платы (без учета НДС) учитывают:
• в расходах по обычным видам деятельности, если арендуемый объект используется в процессе производства и продажи продукции, выполнения работ, оказания услуг (пп. 5, 6, 6.1, 7 ПБУ 10/99 «Расходы организации»);
• в прочих расходах – в другом случае (п. 4 ПБУ 10/99).

Например, затраты на аренду производственного цеха учитывают в расходах по обычным видам деятельности, а плату за зал для проведения корпоратива – в прочих расходах.

Расходы признают в том отчетном периоде, в котором имела место аренда (пп. 16, 18 ПБУ 10/99).

Арендные платежи отражают следующими бухгалтерскими записями.

ОперацияДебетКредит
Отражены расходы в виде арендной платыСчета 20 (26, 44, 91-2)Счет 76
Отражен НДС, предъявленный арендодателемСчет 19Счет 76
Принят к вычету НДС, предъявленный арендодателемСчет 68Счет 19
Перечислена арендная платаСчет 76Счет 51

С 2022 года компания-арендатор может не менять учет по договору, по которому к ней не переходит право собственности на предмет аренды и она не может выкупить такой предмет по цене, значительно ниже справедливой стоимости, при этом не собирается сдавать его в субаренду (п. 12 ФСБУ). Для этого необходимо соблюдение одного из следующих условий (п. 11 ФСБУ):
• срок аренды не более 12 месяцев;
• рыночная стоимость предмета аренды без учета износа не превышает 300 тыс. рублей;
• компания применяет упрощенные способы ведения бухучета.

Если ни одно из указанных условий не соблюдено, компания-арендатор должна отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ).

Право пользования активом нужно учитывать на счете 01 и амортизировать. Стоимость права равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды (пп. 13, 17 ФСБУ).

Обязательство по аренде нужно показать на счете 76 по приведенной стоимости арендных платежей. Она равна номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой компания может получить заем на сопоставимый срок. По этой ставке ежемесячно нужно начислять проценты на остаток обязательства и уменьшать его на текущий платеж (пп. 14, 15, 18 ФСБУ).

Общий порядок перехода – ретроспективный (п. 49 ФСБУ). Это значит, что в бухгалтерской отчетности года, в котором начато применение ФСБУ, показатели за предыдущие годы должны быть пересчитаны так, как если бы новый способ учета применялся с начала аренды по этим договорам.

По состоянию на 01.01.2022 нужно скорректировать остатки или отразить входящие сальдо:
• по дебету счета 01 (03) – на фактическую стоимость права пользования активом (ППА). Ее определяют на дату предоставления предмета аренды;
• по кредиту счета 02 – на сумму начисленной амортизации по ППА за период аренды, предшествующий началу применения ФСБУ;
• по кредиту счета 76 – на величину обязательства по аренде, которая определяется по формуле: приведенная стоимость арендных платежей на дату предоставления предмета аренды + процентные расходы, признанные до начала применения ФСБУ – сумма уплаченных арендных платежей до начала применения ФСБУ;
• по кредиту счета 96 – на сумму оценочных обязательств на демонтаж, перемещение и восстановление предмета аренды, включенную в фактическую стоимость ППА;
• по счету 84 – на разницу между вышеуказанными дебетовыми и кредитовыми показателями.

Бухгалтерские записи в учете арендатора 01.01.2022 могут быть такими (п. 50 ФСБУ, п. 7 рекомендации Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ»).

По правилам, действующим в 2021 году, арендодатель продолжает учитывать стоимость помещения, переданного в аренду на счете 01 «Основные средства». Если объект был изначально приобретен с целью предоставления во временное пользование за плату, то его отражают на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Для обособленного учета такого имущества можно открыть к счету 01 или 03 отдельный субсчет (пп. 5, 32 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 21 методических указаний по бухучету основных средств, инструкция по применению плана счетов).

По имуществу, сданному в аренду, необходимо продолжать начислять амортизацию, если объект аренды ей подлежит. Для обособленного учета амортизации по такому имуществу можно открыть к счету 02 «Амортизация основных средств» отдельный субсчет (пп. 49, 50 методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, инструкция по применению плана счетов).

Передачу и возврат объектов по договору аренды нужно отражать записями в аналитическом учете по счету 01 (03) и счету 02.

Проводки будут следующими.

Начисление арендной платы включают:
• в доходы от обычных видов деятельности (используют счет 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка»), если сдача в аренду – основной предмет деятельности компании);
• в прочие доходы (используют счет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы») – в другом случае (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Доход в виде арендной платы отражают ежемесячно на последнее число месяца или на дату окончания действия договора (без учета НДС) (пп. 3, 12, 15 ПБУ 9/99) следующими записями.

Компания-арендодатель с 2022 года может продолжить вести учет по-старому, если классифицирует объекты учета в качестве объектов учета операционной аренды (п. 41 ФСБУ).

По договорам неоперационной (финансовой) аренды нужно отразить переход в отчетности ретроспективно (п. 49 ФСБУ). Это означает, что в отчетности за год, в котором компания начала применять ФСБУ, сравнительные данные за два предыдущих года надо отразить так, как если бы ФСБУ применялся с момента начала аренды.

По состоянию на 01.01.2022 нужно:
• отразить в учете по дебету счета учета расчетов с арендатором чистую стоимость инвестиции в аренду. Ее величину определяют так: дисконтированная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды + общая сумма процентных доходов за период, предшествующий началу применения ФСБУ – общая сумма полученных арендных платежей до перехода на ФСБУ;
• списать с учета стоимость предмета аренды: если предмет аренды учитывался на балансе компании, то по кредиту счета 01 (03) нужно отразить первоначальную стоимость предмета аренды, а по дебету счета 02 – сумму амортизации, начисленной по нему до момента перехода на ФСБУ;
• по счету 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» отразить разницу между вышеуказанными дебетовыми и кредитовыми показателями.

Компания-арендодатель по состоянию на 01.01.2022 может сделать следующие записи (п. 49 ФСБУ, п. 8 рекомендации Р-97/2018-КпР).

Передачу и прием автомобиля, а также арендные платежи арендатор и арендодатель отражают в бухучете по общим правилам, приведенным выше.

Использование автомобиля предполагает траты:
• на заработную плату водителей и начисленные на нее страховые взносы;
• на содержание и эксплуатацию транспортного средства;
• на текущий и капитальный ремонт автомобиля;
• на страхование авто и гражданской ответственности его владельца.

В договоре стороны устанавливают, кто данные траты несет. Существуют два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем (ст. 632–641 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642–649 ГК РФ). В первом случае большинство расходов несет арендодатель, во втором – арендатор.

Например, расходы на содержание автомобиля по договору возложены на арендатора, который использует транспортное средство в целях производства и продажи товаров, работ, услуг. Арендатор отражает такие расходы с помощью следующих записей.

ОперацияДебетКредит
Отражены затраты на ГСМ и запасные частиСчета 20 (26, 44)Счет 10
Отражены затраты на мойку и техобслуживание автомобиляСчета 20 (26, 44)Счет 60 (71)
Отражен НДС, предъявленный подрядчиками (исполнителями) работ и услуг, приобретенных в целях содержания и эксплуатации автомобиляСчет 19Счет 60
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (исполнителями)Счет 68Счет 19
Отражена оплата подрядчикам (исполнителям)Счет 60Счет 51

Отражение в учете аренды основных средств, будь то помещения, здания, оборудование, транспортные средства, не зависит от вида арендуемого имущества. Поэтому правила, приведенные выше, подходят к операциям по аренде любых основных средств.

О других проводках, касающихся основных средств, можно узнать из нашей статьи «Бухгалтерские проводки по основным средствам».

Аренду земельного участка следует отражать по общим правилам, приведенным выше. Арендатор и арендодатель с 01.01.2022 также должны будут перейти на ФСБУ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector