Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли арендовать офис физическому лицу

Можно ли арендовать офис физическому лицу?

Loon image high

В основном, офисы арендуются коммерческими компаниями и индивидуальными предпринимателями. Они используют их для приёма своих клиентов и ведения прочей деятельности. Но можно ли арендовать офис физическому лицу, не зарегистрированному в качестве предпринимателя?

Ответ на этот вопрос: да, можно. В законодательстве нет ограничений для физических лиц в данной сфере. Любой гражданин может как снимать нужное ему помещение, так и сдавать в аренду, принадлежащую ему недвижимость, не оформляя ИП. Но во втором случае (если сдаёт офис, а не снимает) он обязан заплатить налоги с этого дохода.

Особенности аренды офиса физлицом

Вся недвижимость разделяется жилую и нежилую. Аренда помещений любой из этих двух категорий ограничений не имеет. Офис принадлежит к нежилой категории. Следовательно, сдавать офис физическому лицу можно, но без проживания – только для работы.

На практике бывает и так, что арендатор использует часть коммерческого помещения и в качестве жилого, нарушая тем самым договор аренды. Однако если владельца недвижимости всё устраивает, то он просто закрывает глаза на это нарушение.

К тому же, физическое лицо, желающее снять коммерческое помещение, в большинстве случаев имеет дело не с самим собственником, а с посредником. Поэтому фактически будет выступать не арендатором, а субарендатором.

Дело в том, что владельцы крупных коммерческих площадей (офисный центр, целый этаж здания и т.п.) не занимаются сдачей мелких помещений «в розницу». Они сдают их «оптом» посредникам, которые и контактируют напрямую с мелкими фирмами, предпринимателями и физическими лицами.

Такому формату работы с коммерческой недвижимостью уже много лет; он пришёл к нам с Запада и получил широкое распространение. При этом физическое лицо не будет испытывать никаких ущемлений в правах из-за того, что выступает субарендатором, а не прямым арендатором офиса.

Важные нюансы сделки

Физлицо, снимающее офис, должно быть совершеннолетним.
Арендовать это помещение гражданин имеет право только для своих личных целей, не для коммерческих. Если физлицо будет принимать там клиентов: делать им бьюти-процедуры, давать консультации, частные уроки и т.п. – это уже будет считаться незаконной предпринимательской деятельностью.
В действительности, физические лица арендуют офисные помещения всё-таки для коммерческой деятельности. Просто кто-то уклоняется от налогов, а кто-то входит в категорию самозанятых и трудится без оформления ИП.

Договор аренды офиса заключается между арендодателем и физическим лицом, и в нём прописываются:
• данные арендодателя и его представителя;
• адрес, целевое назначение, площадь помещения;
• срок аренды (но возможен и бессрочный договор);
• размер платы, за аренду сроки её внесения;
• условия возможного расторжения сделки.
«ПРОФИС Недвижимость» управляет недвижимостью коммерческого сегмента рынка, и строит отношения с арендаторами на принципах выгодного для обеих сторон сотрудничества.

Какие документы нужны для аренды офиса

После того, как помещение найдено, арендатор и арендодатель обсудили основные условия, наступает крайне важный этап в их взаимоотношениях — подготовка документов и составление договора. Разберем, какие бумаги необходимы для оформления аренды помещения.

Какие документы должны быть у арендодателя офиса

Со стороны компании или физического лица, которое сдает помещение под аренду офиса, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • Свидетельство на право собственности, подтверждающие, что арендатор является владельцем помещения и имеет основания сдавать его в аренду другим лицам.
  • Технический или кадастровый паспорт с планировкой помещения. В нем необходимо проверить точный адрес офиса и метраж.
  • Договор купли-продажи недвижимости. Это еще одно подтверждение, что арендатор является полноправным собственником помещения.
  • Выписка из ЕГРП и учредительные документы, если арендодатель является юридическим лицом, паспорт — если собственник помещения — физическое лицо. При возникновении сомнений, документы можно проверить: выписку из ЕГРП — в Росреестре, паспорт — на сайте ФМС.

В случае, если вы решили снять офис по договору субаренды, помимо прочих бумаг необходимо приложить первичный договор аренды. В документе обязательно должно быть согласие собственника недвижимости на субаренду. Важно проверить срок первичной аренды, он не должен заканчиваться раньше, чем новый договор. Никогда нельзя предсказать, продлит ли собственник соглашение с первым арендатором.

Если в оформлении аренды офиса принимает участие не собственник недвижимости, а другое лицо, необходима нотариально заверенную доверенность. В ней должно быть указано, что лицо имеет право заключать договор аренды от имени собственника.

Какие документы нужны, чтобы снять офис

Со стороны лица, которое планирует арендовать нежилое помещение, нужно предоставить документы:

  • Паспорт, если арендатор физическое лицо
  • Выписка из ЕГРП или ЕГРЮЛ, учредительные документы, если он является юридическим лицом
  • Реквизиты (банковские и почтовые). Для юрлиц — юридический адрес

В случае, если арендатор предоставляет копии бумаг, они должны быть заверены печатью.

Какие документы оформляются для аренды офиса

Когда обе стороны предоставили необходимые бумаги, можно приступать к заключению соглашения. Однако перед подписанием бумаг, следует подготовить следующие документы:

  • Акт приема-передачи помещения. В нем прописываются техническое состояние офиса до его аренды, наличие техники, мебели и других предметов интерьера. Перед подписанием акта желательно перепроверить все пункты, чтобы после завершения договора между сторонами не возникло споров.
  • Договор аренды помещения. Это самый важный документ, который обеспечивает право арендатору пользоваться офисом. В нем необходимо досконально проверить все пункты, например, когда и при каких условиях арендодатель может посещать помещение, кто проводит ремонт, условия повышения арендной ставки и т.д.
Читать еще:  Договор о полной индивидуальной материальной ответственности с охранником

Ни в коем случае не совершайте никаких действий до предоставления документов и подписания договора аренды. Помните, что никакие устные договоренности не имеют юридического веса. Внимательно проверяйте все пункты договора.

Если у вас есть другие вопросы о документации при аренде офисных помещений, задайте их специалистам SM2. Наши сотрудники уже помогли заключить более 50 000 сделок по аренде и продаже коммерческой недвижимости. Мы не только ответим на ваши вопросы, но и поможем проверить документы арендатора, а также составить подробный договор аренды офиса, предусматривающий все условия пользования помещением.

Особенности аренды и продажи помещений под офис, а также образцы договоров

Основной отличительный признак офисной коммерческой недвижимости заключен в доходе, для получения которого она используется.

Доход от помещений может быть получен как от сдачи коммерческих площадей в аренду, так и от использования их для получения прибыли непосредственно собственником этой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Описание офисных зданий

К коммерческой недвижимости относятся следующие разнообразные группы сооружений:

  • складские;
  • промышленные;
  • торговые;
  • офисные.

Бурное развитие самых разных сфер бизнеса порождает особый спрос на офисную недвижимость. Офисные здания — это помещения, которые используются для размещения административных и функциональных отделений предприятий.

Какую недвижимость можно использовать для коммерческих нужд?

Перечень зданий и помещений для коммерческого использования следующий:

  1. Различного рода бизнес-центры, торговые центры.
  2. Нежилые помещения, расположенные в административных зданиях, в научно-исследовательских институтах.
  3. Нежилые помещения в жилых домах, расположенные в подвалах, на первых этажах, в зданиях бывших детских садов.

Что учитывать при выборе?

От выбора качественного объекта недвижимости зависит успешность реализации большей части бизнес-целей. Стоит помнить о том, что для клиентов офисное помещение является «лицом» компании и отражает ее статус. Рассмотрим подробнее, что необходимо учесть при выборе помещения:

  • Расположение здания имеет решающее значение: близость к центру, к основным дорогам, наличие парковки поможет в привлечении клиентуры и соискателей, которые уделяют внимание месту будущей работы.
  • Стоимость аренды или покупки помещения: следует подробно изучить рынок предложений аналогичных офисов, чтобы найти наиболее оптимальный вариант.
  • Площадь помещений должна соответствовать стандартам, установленных для размещения в ней рабочих мест.
  • Возможность размещения рекламы — рядом со зданием или на его фасаде.

Посмотрите видео о правилах выбора коммерческой недвижимости:

Классификация

А-класс

К классу относятся следующие здания:

  • Первоклассные новые здания, наличие удобных подъездных путей.
  • Построены по индивидуальному проекту с использованием современных конструктивных решений.
  • Новейшие системы жизнеобеспечения, новейшие системы безопасности, вентиляции, бесперебойного питания и т.д.
  • Развитая инфраструктура по обеспечению оргтехникой, бытовым обслуживанием.
  • Здание содержится в безупречном состоянии.

Этот класс считается самым престижным.

B-класс

К категории относят помещения с такими характеристиками:

  • Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, офисные здания.
  • Расположение может быть удаленным от основных дорог либо отсутствует удобный подъезд.
  • Микроклимат в здании контролируется.

Обеспечен комфорт для сотрудников.

С-класс

Отличием категории является следующее:

  • Устаревшие офисные здания или реконструированные для размещения кабинетов сотрудников здания другого назначения.
  • Удаленность от основных транспортных путей, отсутствие парковки.
  • Климат-контроль осуществляется посредством сплит-систем.
  • Удобная планировка здания.
  • Опытный арендодатель.

D-класс

  • Нежилые помещения в административных зданиях, НИИ и пр.
  • Возраст здания более 10 лет.
  • Требований к расположению у данной категории нет.

Выделяется отсутствием систем жизнеобеспечения.

Е-класс

Группа выделяется следующим:

  • Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, бывших детских садах и т.п.
  • Более или менее качественный ремонт.
  • Требований к возрасту и расположению не предъявляется.

Купля-продажа

Поиск нужных людей

Это касается и поиска недвижимости потенциальным покупателем – среди огромного количества предложений в интернете сложно найти актуальные и соответствующие описанию. Успех зависит от выбранного собственником способа реализации поиска.

Самостоятельно

Единственный плюс такого способа продажи в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

При самостоятельной продаже присутствуют такие минусы:

  1. самостоятельное составление размещение, актуализация текста или поиск объявлений;
  2. консультирование по телефону, самостоятельный обзвон продавцов;
  3. организация показов помещения, планируемого к продаже или сдаче в аренду;
  4. организация юридического сопровождения при оформлении сделки.
Через агентство

Привлечение агентства имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы заключаются в следующем:

  1. поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
  2. агенство берет на себя все сопутствующие продаже действия.

Минусы: высокий процент комиссии за услуги.

Залогом быстрой и выгодной продажи станет соблюдение следующих правил:

  • Необходимо произвести правильную оценку продаваемого объекта. Для этого проводится маркетинговое исследование состояния рынка.
  • Неадекватно завышенная цена уменьшает шансы на продажу, а слишком низкая приведет к потере дохода продавца.
  • Рекламная кампания по продаже офисного здания должна включать в себя все возможные информационные средства.

Оценка

Перед продажей офисов обязательно проводится оценка, определяющая его основные характеристики.

При оценке учитываются следующие критерии:

  1. Особенности самого здания, близость к транспортным развязкам, наличие парковки.
  2. Ближайшая инфраструктура.
  3. Возможный доход от недвижимости, окупаемость.
  4. Риски при продаже.

Документы для оформления

Без набора обязательных бумаг оформление сделок невозможно.

Перечень необходимых документов следующий:

  • Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  • Выписка из БТИ о кадастровой стоимости имущества.
  • Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ.
  • Правоустанавливающие документы на землю под зданием, если продается отдельно стоящий объект.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
  • Согласие супруга/супруги продавца на продажу имущества, если оно является совместно нажитым.
  • Платежная квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Если в сделке участвует юридическое лицо, то дополнительно предоставляются:

  1. учредительные документы организации;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. свидетельство регистрации ЮЛ и постановки его на учет в ФНС.;
  4. документы, подтверждающие одобрение сделки главным управлением организации.

Составление договора

В договоре должны быть обязательно оговорены основные моменты сделки.

В документе обязательно указывается следующее:

  1. Полное описание офисного помещения или здания, включая его стоимость.
  2. Способ и порядок оплаты.
  3. Указываются документы, которые выступают основанием для продажи недвижимого имущества.
  4. Данные обеих сторон договора.
  5. Обязательно указывается, совершалась ли перепланировка помещений и когда.
  6. Обязанности сторон.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель обязаны зарегистрировать его в государственном реестре. Для этого необходимо подать договор, оригиналы и копии всех документов, которые требовались для его заключения в ответственный государственный орган. Предварительно должна быть уплачена пошлина, которая составляет около 1,5% от суммы сделки. Регистрация, как правило, производится в течение месяца.

Финансовые траты

При купле-продаже не избежать следующих затрат:

  • Госпошлина в размере около 1,5% от суммы сделки, уплачивается в равных долях участниками сделки.
  • НДФЛ в размере 13%, если продавец – физическое лицо и владеет имуществом менее трех лет.
  • Юридическое лицо уплачивает налог на прибыль в размере 13%, при этом налог рассчитывается из разницы между суммами покупки и продажи имущества.

Аренда

Казалось бы, найти офисные площади не составит труда, однако, это касается только тех компаний, которые уже обладают соответствующими средствами.

Особенности

  1. Рентабельность помещения должна быть рассчитана исходя из среднего дохода предприятия.
  2. Оптимальное сочетание расположения, близости к центральным транспортным развязкам и оплаты площадей.
  3. Оформление сделки должно соответствовать нормам закона (ГК РФ).
  • Валовая – владелец несет все расходы по содержанию помещений, оплате коммунальных платежей, ремонту и налогам.
  • Чистая – в данной ситуации арендатор оплачивает налоги, остальные расходы принимает на себя собственник.
  • Дважды чистая аренда – страхование и выплаты по налогам покрываются из средств арендатора.
  • Трижды чистая аренда – арендатор оплачивает страхование, налоги и расходы по содержанию здания.
  • Абсолютно трижды чистая аренда – все расходы ложатся на арендатора.

Инструкция по передаче в пользование

Предусмотрен следующий алгоритм:

  1. Производится осмотр сдаваемого здания, проверяется исправность и целостность всех его элементов.
  2. Проверка правомочности Арендодателя: после того, как помещение найдено, необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, удостовериться в их подлинности:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • план объекта по БТИ;
  • уставные документы организации, если договор заключается с ЮЛ.
  • сведения об объекте договора;
  • размер оплаты;
  • порядок и сроки расчета между арендатором и арендодателем;
  • особенности ремонтных работ, которые должен производить арендатор;
  • обязанности арендодателя;
  • штрафные санкции;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора.
  • Скачать бланк договора аренды помещения под офис
  • Скачать образец договора аренды помещения под офис

Как формируется цена?

Стоимость офисных площадей зависит в первую очередь от класса помещения, но кроме этого есть и другие факторы, которые влияют на конечную сумму.

Стоимость зависит от следующих характеристик:

  • этажность помещений;
  • размер полезной площади;
  • расходы на содержание;
  • наличие спроса на недвижимость этого типа;
  • срок заключаемого договора с арендатором.

Что выгодней: приобретение или съем?

При открытии собственного бизнеса любой предприниматель задумывается о том, что же выгодней – купить офис или арендовать его?

Главным плюсом приобретения помещения является то, что собственник сам принимает решения по организации пространства, ремонту, перепланировке. Минусом здесь выступает факт вынужденных затрат, которые, которые можно было бы направить в бизнес, а также долгосрочная окупаемость. Кроме того, это приобретение в собственность ограничивает мобильность бизнеса.

Привлекательность аренды в отсутствии необходимости вложения больших средств, что подходит для начинающих бизнесменов. Возможность сразу же начать работу, не занимаясь ремонтом или подготовкой помещений. Среди минусов аренды основным остается постоянный рост стоимости. а также ограничения по внесению изменений в само помещение.

Заключение

Правильный выбор помещений для будущего офиса может стать залогом успешного развития любого предприятия. Помимо этого, коммерческая недвижимость остается одним из надежных вариантов инвестирования средств.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Бланк договора аренды нежилого помещения для 2020 года

Здесь можно скачать бланк договора аренды нежилого помещения в РФ, актуальный для 2020 года. Данный бланк можно скачать и использовать, при желании можно поправить в соответствии с необходимостью. К договору аренды также необходимо такое приложение как акт приема-передачи.

Данный бланк можно считать типовым договором аренды, однако он вполне хорош для, к примеру, аренды склада, помещения для офиса, и других нежилых помещений.

Заполнить данный договор аренды нежилого помещения можно как в программе ворд, так и от руки. Нотариального удостоверения договора аренды не требуется, однако при сроке аренды от 12 месяцев его нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы этого избежать — используйте формулировку "договор заключен на неопределенный срок". Второй вариант — заключить договор аренды на срок 11 месяцев, и предусмотреть автоматическую пролонгацию.

Не забывайте, что в любом договоре аренды, будь он между юридическими, физическими лицами, либо и теми и теми, должны обязательно присутствовать следующие параметры (существенные условия):

Объект аренды. О нем должны быть указаны сведения, которые собственно его и определяют. К ним относятся:

  • Адрес объекта недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение.
  • Этаж, номер офиса/помещения/комнаты.
  • Площадь помещения.

Запросите у арендодателя копию документов из БТИ и Росреестра на данное помещение, чтобы проверить, нет ли на нем каких-либо обременений, а также, нет ли несогласованных перепланировок и изменений.

Если договор не содержит точных сведений об арендуемом помещении, согласно ст. 607 ГК РФ он может быть расторгнут

Срок аренды. Аренда недвижимого имущества сроком более, чем на 1 год (на практике пишут 11 месяцев) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Лазейка от регистрации — заключить договор на 11 месяцев, либо на неопределенный срок.

Арендная плата. Арендная плата согласовывается сторонами, может производиться в твердой денежной сумме, а может быть осуществлена следующими действиями:

  • Взаимозачет (например, арендатор передал арендодателю вещь в аренду).
  • Услуги, оказываемые арендодателю арендатором.
  • Доля от получаемых арендатором доходов.
  • Услуги по улучшению помещения.

Часто встречаются смешанные варианты арендной платы.

Обязанности сторон по использованию нежилого помещения. К примеру, производство ремонтных работ, и производству неотделяемых улучшений. Согласно ст. 623 ГК РФ, если на производство неотделяемых улучшений не было получено согласие арендодателя, то затраты на их производство арендатору никто возмещать не будет. Также необходимо зафиксировать вопрос коммунальных платежей, дополнительных услуг (уборка, почтово-секретарское обслуживание). Их можно согласовать как в тексте договора, так и в дополнительных соглашениях.

Возможность субаренды. Если вы планируете сдавать арендуемое помещение в субаренду — озаботьтесь получением согласия арендодателя на субаренду. В противном случае, договор субаренды будет признан недействительным.

Чтобы скачать бланк договора аренды нежилого помещения — нажмите на кнопку внизу страницы.

Договор аренды нежилого помещения и его оформление

Договор-аренды-нежилого-помещения-и-его-оформлениеДоговор аренды помещения под офис необходимо подписывать только после того, как Вы внимательно его изучите, и в нем найдут отражение Ваши пожелания, как арендатора. Выбирая помещение под офис, мы обращаем внимание на ремонт, наличие мебели, телефона, парковочных мест и т.д. Следовательно, договор аренды нежилого помещения должен включать в себя все эти, как кажется на первый взгляд, мелочи.

Что такое страховой депозит?

При заключении договора аренды помещения для офиса Вы можете услышать о таком понятии, как «страховой депозит». Он равняется сумме арендной платы за один-три месяца. Сущность страхового депозита заключается в том, что он выступает гарантией благонадежности арендатора. Эту сумму, чаще всего, засчитывают как арендную плату за последние периоды аренды.

Можно ли обезопасить себя от повышения арендной ставки?

На самом деле, арендатор вполне может обезопасить себя от повышения в дальнейшем арендной ставки. Такой типовой договор аренды помещения заключается на срок от 3 до 5 лет. Но при этом необходимо помнить, что подобного рода договора подлежат государственной регистрации. Однако на практике зачастую встречаются договора аренды помещения под офис, срок которых составляет 11 месяцев. По истечении срока договор пролонгируют.

Что касается самой арендной ставки, то нужно обращать внимание не только на ее денежное выражение, но и на те виды услуг, которые в нее включены.

Можно ли-обезопасить-себя-от-повышения-арендной-ставки

В сумму арендной платы могут быть включены:

  • страхование и аренда офиса
  • платежи за коммунальные услуги
  • телекоммуникационные услуги
  • уборка помещения

Но, если в состав арендных платежей входят только суммы за коммунальные услуги, то такой договор аренды офиса могут признать недействительным в судебном порядке. Не забудьте в договоре прописать все подробности, например, наличие датчиков движения или видеокамер.

Как показывает практика, величина коммунальных платежей составляет не более 10% от общей суммы арендной платы. Поэтому лучше, с точки зрения экономии времени, возложить обязанность по уплате коммунальных платежей на арендодателя. При этом позаботьтесь о том, чтобы в состав арендной платы был включен НДС.

Что-выступает-объектом-аренды-под-офис

Что выступает объектом аренды под офис?

Помещение под офис в договоре должно быть описано в малейших деталях, чтобы можно было его легко идентифицировать . В описание включите адрес, количество метров квадратных и комнат. При этом упомяните наличие отличительных особенностей именно Вашего помещения под офис. И помните, что идентификация объекта договора является обязательным условием в данном документе.

Кстати, перед тем, как думать о подписании договора аренды нежилого помещения, обязательно потребуйте от арендодателя определенные документы. Прежде всего, он должен предоставить Вам выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации его объекта недвижимости, оригинал доверенности представителя.

Несколько слов о «ремонте»…

Больной темой при построении отношений арендодателя и арендатора является ремонт. При заключении договора обязательно обговорите этот нюанс. Ведь часто бывает, что арендатор делает ремонт за свои деньги, чтобы улучшить условия работы. В это же время, находчивые арендаторы, зная, что данный пункт не прописан в договоре, повышают арендную плату. При решении вопроса в судебном порядке Вы не сможете доказать, что ремонт был сделан за Ваши деньги.

Помогла статья? Оцените её:

Vote This Post DownVote This Post Up
(Проголосуйте первым)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector