Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение ДДУ при ипотеке

Расторжение ДДУ при ипотеке

Стать участником долевого строительства сегодня просто. Стремясь приобрести жилье в новостройке, многие берут ипотечный кредит. В таком случае в двусторонние отношения вступает еще и третья заинтересованная сторона – кредитное учреждение.

Можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой?

Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.

Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.

Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:

  • по инициативе дольщика;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.

Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.

Алгоритм действий

Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:

  • оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
  • написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
  • в оповещении указать счета: дольщика — для возврата собственных средств, и банка — для возврата кредитных денег;

Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.

Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.

На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.

Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.

Внимание! Дольщик рискует ничего не получить и остаться должным, в случае если застройщик предложит возврат денежных сумм после перепродажи предмета договора.

Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.

Расторжение договора долевого строительства с участием материнского капитала и ипотеки, а также военная ипотека

При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.

В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.

Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.

В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.

Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.

Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:

  • письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
  • заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
  • ипотечный договор или его копия;
  • оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
  • паспорт заявителя;
  • при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
  • судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.

Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.

Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.

Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.

Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.

На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».

Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.

Автор: Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.

Расторжение договора купли продажи квартиры по ипотеке

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если еще ни один взнос не вносился?

Оформлена ипотека. В права собствен. не вступили дом не сдан. Ни одного платежа еще по срокам не было и мат.кап не переведен в счет погашения. Оба супругу созаёмщики.

Добрый день. По договоренности сторон договора — можете расторгнуть.

Основания для изменения и расторжения ипотечного договора указаны в статьях 450 — 453 ГК РФ. По правилам ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно при нарушении стороной существенных условий, к которым законодательство относит такое, несоблюдение которого влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правило, к обязательствам кредитора относятся предоставление кредита и открытие и ведение ссудного счета. Свои обязательства банки исполняют в полном объеме.

У заемщиков обязательств больше и длительные по времени, поэтому расторжение договора по вине заемщика вполне вероятно. Условия о праве требования досрочного возврата суммы кредита и расторжении кредитного договора содержатся также в самом договоре между заемщиком и банком.

Обычно это такие существенные условия, как:

  • соблюдение сроков и порядка возврата кредита;
  • своевременное и полное страхование предмета залога;
  • целевое использование кредитных средств.

При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий кредитор вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита со всеми причитающимися процентами, а если заемщик не удовлетворит это требование, то обратиться с аналогичным иском в суд.

Расторжение ипотечного договора заёмщиком, при условии того, что Банк исполнил свои обязательства в полном объёме, невозможно.

Но если исполнение обязательств заемщиком еще не началось, и срок позволяет отказаться от услуги по кредитованию, то Вы можете расторгнуть договор с банком, уплатив при этом проценты за пользование кредитом.

Но необходимо быть очень внимательными по суммам — главное, чтобы в момент прекращения правоотношений между созаемщиками и банком были обозначены точные суммы.

Возможно ли расторжение ипотечного договора?

С мужем подписали ипотечный договор. А через день подали на развод, квартира в этом случае не нужна. Договор не зарегестрирован еще в государственных органах. Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

Основания для изменения и расторжения ипотечного договора указаны в статьях 450 — 453 ГК РФ. По правилам ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно при нарушении стороной существенных условий, к которым законодательство относит такое, несоблюдение которого влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правило, к обязательствам кредитора относятся предоставление кредита и открытие и ведение ссудного счета. Свои обязательства банки исполняют в полном объеме.

У заемщиков обязательств больше и длительные по времени, поэтому расторжение договора по вине заемщика вполне вероятно. Условия о праве требования досрочного возврата суммы кредита и расторжении кредитного договора содержатся также в самом договоре между заемщиком и банком.

Читать еще:  Как правильно составить встречное исковое заявление

Обычно это такие существенные условия, как:

    • соблюдение сроков и порядка возврата кредита;
      • своевременное и полное страхование предмета залога;
      • целевое использование кредитных средств.

      При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий кредитор вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита со всеми причитающимися процентами, а если заемщик не удовлетворит это требование, то обратиться с аналогичным иском в суд.

      Расторжение ипотечного договора заёмщиком, при условии того, что Банк исполнил свои обязательства в полном объёме, невозможно.

      Если же Вы досрочно вернёте всю сумму кредита, то обязательства прекратятся.

      Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку?

      Здр! Заключили предварительный договор купли продажи кв в ипотеку. Нашли вариант удачней в последний момент. Как расторгнуть данный договор и какие это может понести потери? Задатка и аванса в договоре не прописано

      Общие правила изменения и расторжения предварительного договора — такие же как и для любого другого договора. Они установлены частью 1 Гражданского кодекса РФ:

      Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
      1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
      Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
      (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
      2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
      1) при существенном нарушении договора другой стороной;
      2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
      Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
      3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
      4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

      Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
      1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
      Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

      2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
      1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
      2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
      3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
      4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
      (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

      3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
      4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

      Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
      1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
      (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

      2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

      Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?

      Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?

      – Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?

      Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком? Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка? Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной? Хотелось бы получить квалифицированные ответы, так как в банках их не получил.

      Отвечает директор АН «Адресная программа» Людмила Билан (Новосибирск):

      Обычно кредитные договоры не предусматривают расторжения. Они предусматривают обеспечение, которым является квартира, купленная в ипотеку. Ипотечный кредит всегда выдается только под обеспечение именно на тот случай, если заемщик не может/не хочет рассчитаться.

      Штрафы и пени возникают всегда при просрочке платежа. Это есть в договоре.

      Если не было поручителей, то это никак не повлияет на родственников. У супругов же солидарная ответственность, здесь жесткая связка.

      Обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Банк пересчитает платеж в меньшую сторону.

      Отдать квартиру банку, подписав договор отступного. Это мирный путь.

      Выставить квартиру на продажу и продать. Здесь алгоритм сделки зависит от банка-кредитора, способа расчета покупателя.

      Через шесть месяцев просрочки банк подаст иск в суд и выиграет 100%. Квартира будет принадлежать банку. Людей выселят. Пока нет решения суда, можно начать продажу, рассчитаться с банком, выручить с продажи деньги и мирно разойтись с банком.

      Отвечает юрист Юлия Михайлова:

      Буду отвечать по пунктам.

      Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?

      Теоретически такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Но реализовать на практике это право практически невозможно. Единственное основание, по которому можно было бы расторгнуть договор со стороны заемщика, – существенное изменение обстоятельств, вследствие которых заемщик не может выполнять свои обязательства. Необходимо будет доказать, что эти обстоятельства заемщик не мог предполагать на момент оформления договора, а также не мог предпринять меры по их предотвращению или устранению, либо что предпринятые меры были недостаточны. Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка. И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.

      Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком?

      Нет. На лиц, прямо не указанных в договоре, обязательство выплат не распространяется.

      Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка?

      Процедуры прописаны в ипотечном договоре и регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 1-2-ФЗФ.

      Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?

      Чаще всего необходимость продать залоговое жилье устанавливается через суд. Суд же определяет начальную стоимость жилья по результатам независимой оценки. В этом случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20-процентной скидкой. Далее в зависимости от результатов торгов начальная стоимость жилья может быть снижена еще на 15%.

      Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

      Ответ на Ваш вопрос очень и очень объемный. Если вкратце, то, поскольку квартира в залоге у банка, то он может ее продать, если Вы перестанете платить по кредиту.

      Родственники неплательщика пострадают, только если они проживают в этой квартире.

      Процедуры расторжения договора прописаны в Вашем договоре.

      Банк имеет право продать такую квартиру. Это делается через процедуру реализации имущества. Стоимость обычно равняется или приближена к рыночной.

      Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

      Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.

      Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Кирилл Резник:

      Заемщик действительно имеет право на расторжение договора ипотеки по своей инициативе. При этом причина этого расторжения не особо интересна банку. Достаточно распространена ситуация, когда банк, узнав о желании заемщика расторгнуть ипотеку, может предложить ему альтернативные пути решения проблемы, в том числе и в случае уменьшившихся доходов (банк не хочет терять деньги, которые заемщик ему заплатит в виде процентов).

      Если родственники не упоминаются в договорах с банком, то, с юридической точки зрения, они не участвуют в отношениях с ним и какой-либо ответственности не несут.

      Процедура расторжения договора ипотеки должна быть прописана в самом договоре. Это общепринятая практика – прописывать условия расторжения договора в самом договоре.

      Если договор расторгается и заемщик не в состоянии вернуть деньги банку, то банк будет продавать залоговую квартиру. Банк вправе продать ее по любой цене, поскольку теперь это его имущество.

      Как расторгнуть ипотечный договор?

      Как расторгнуть ипотечный договор?

      Представим, что вы заключили с банком ипотечный договор и приобрели в собственность недвижимость. Неважно какую: квартиру, дом, земельный участок или незавершенный объект строительства. Через некоторое время в силу жизненных обстоятельств вам понадобилось расторгнуть соглашение с банком. Возможно, вы не можете больше выполнять долговые обязательства перед банком, или вам срочно понадобилось продать или обменять ипотечную жилплощадь. Причины могут быть разными. Но реально ли аннулировать договор ипотеки, и на каких условиях это можно сделать? Давайте разбираться.

      Расторгнуть договор или рефинансировать ипотеку

      Разорвать ипотечный договор можно, говорят специалисты финансовых организаций. Вот только ни один фининститут не будет работать себе в убыток, поэтому заемщику придется понести определенные финансовые потери.

      О том, сколько будет стоить подобная инициатива клиенту банка, можно узнать еще на этапе заключения договора. Многие банки предвосхищают подобное развитие событий и прописывают санкции сразу в соглашении. Поэтому, заключая ипотечный договор, внимательно прочитайте все пункты, там могут быть указаны условия расторжения договора и размер выплат.

      — При пользовании займом свыше одного года заемщик вправе произвести частичное или полное досрочное погашение без уплаты каких-либо комиссий, — говорят специалисты АО «Народный банк Казахстана». — При этом в период первого года пользования займом банк определяет условия, в соответствии с которыми при частичном или полном досрочном погашении, банк дополнительно требует уплаты комиссии и недополученное вознаграждение в период минимального срока пользования займом с целью покрытия операционных расходов, связанных с оформлением выдачи банковского займа и изменением условий заключенного договора».

      В Казахстане ипотечные договоры расторгают нечасто, утверждают в банке. Чаще всего на такую процедуру решаются клиенты, у которых появились свободные деньги для досрочного погашения займа. Поэтому если у заемщика возникло желание расторгнуть ипотечный договор или появилась насущная необходимость в этом, он должен обратиться к кредитору с соответствующим заявлением по месту получения ипотечного займа, где ему будет разъяснена дальнейшая процедура, рекомендуют финансисты «Народного банка Казахстана».

      Также можно передать свой ипотечный долг перед банком другому лицу. В этом случае также нужно обратиться в банк, куда вы вносите ежемесячные выплаты по ипотеке, и соблюсти соответствующие процедуры заключения займа уже с новым клиентом.

      — В этом случае будет оформлен новый банковский заем уже с другим физическим лицом, и к нему будут применены условия и требования банка, действующие на момент заключения нового договора, — комментируют в АО «Народный банк Казахстана».

      Разрывая ипотечное соглашение с банком, клиент понесет финансовые потери.

      Можно ли изменить стандартный договор? Оказывается, можно.» замени на «А есть ли у заемщика возможность изменить стандартный договор? Оказывается, есть.

      Директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев

      — Посредством заключения соответствующего дополнительного соглашения можно изменить определенные условия договора в рамках установленных банком требований, — комментирует директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев.

      Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и ипотечный договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное (в порядке ст. 401, 402 ГК РК). А значит, если вас что-то не устраивает, вы можете поступить следующим образом. Направить другой стороне предложение об изменении условий договора. В свою очередь, контрагент обязан в срок, установленный в предложении, законе или договоре, а при их отсутствии — в 30-дневный срок, направить вам:

      • либо извещение о согласии с предложением (договор считается измененным с момента получения извещения);
      • либо извещение об отказе от предложения;
      • либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях (при согласии с этими условиями договор считается измененным).

      В случаях отказа контрагента от предложения, неполучения от него ответа в установленный срок или вашего несогласия со встречным предложением вы вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.

      Следует иметь в виду, что нельзя изменить уже исполненный договор, поскольку он, так же как и основанное на нем обязательство, вследствие их надлежащего исполнения прекращаются.

      Договор ипотеки: когда дело доходит до суда

      Спорные моментымежду должником и банком могут перерасти в более серьезную стадию и инициировать судебные разбирательства. Такое развитие событий возможно, если какая-либо из сторон потребует признать договор ипотечного кредитования недействительным.

      — Признание договора недействительным осуществляется только по решению судебных органов, — говорят в АО «Нурбанк». — При этом обязательства должника по возврату кредита не прекращаются. Такие случаи на практике встречаются крайне редко, обычно это чревато для должника и банка длительными судебными разбирательствами.

      Вероятнее всего, дело дойдет до суда, если заемщик попросту перестанет выплачивать ежемесячные взносы.

      — При обнаружении факта ненадлежащего оформления своих залоговых прав банк будет вынужден в судебном порядке расторгнуть договор, заключенный с заемщиком, и потребовать досрочного возврата займа, — предупреждают в «Народном банке Казахстана».

      При этом не стоит забывать, что в случае нарушения заемщиком условий договора, банк может изъять залоговую квартиру.

      «В соответствии с договором банковского займа в случае нарушения заемщиком условий договора в части возврата займа и причитающего банку вознаграждения, неустоек, расходов и издержек, понесенных банком по получению исполнения обязательств по погашению займа, банк вправе обратить взыскание на залоговое имущество», предостерегают специалисты АО «Народный банк Казахстана».

      Затевать судебные тяжбы — хлопотное дело, поэтому банк всегда старается урегулировать спорные моменты до суда.

      «До изъятия квартиры банк проводит ряд мероприятий, направленных на мирное урегулирование вопроса

      При этом слово «изъятие» не совсем корректно, отмечают в «Нурбанке». Залоговая недвижимость может перейти в собственность кредитора в ряде случаев, например, по результатам несостоявшихся внесудебных или судебных торгов. Квартира будет оцениваться по текущей рыночной стоимости, а продажа недвижимости может быть проведена адресно либо посредством торгов.

      Затевать судебные тяжбы — хлопотное дело, поэтому банк всегда старается урегулировать спорные моменты до суда. Финансовые эксперты АО «Народный банк Казахстана» рассказали, какие мероприятия при этом проводит банк:

      «До изъятия квартиры банк проводит ряд мероприятий, направленных на мирное урегулирование вопроса. К ипотечным заемщикам, просрочившим свои платежи по объективным причинам, банк применяет различные схемы реструктуризации кредитов. Заемщикам предлагаются индивидуальные особые условия погашения займов, которые направлены на снижение долговой нагрузки. В случаях когда заемщик утратил работу, либо утратил значительную часть своего заработка в связи с сокращением объема деятельности своего предприятия, либо потерял здоровье, словом наступило обстоятельство, повлекшее временную неплатежеспособность заемщика, банк идет навстречу своему клиенту и в индивидуальном порядке коллегиальным органом банка рассматривается сложившаяся ситуация для принятия взаимоприемлемого решения по погашению кредита.

      Если, несмотря на предложения банком различных схем и способов реабилитации или реструктуризации проблемной задолженности, заемщики продолжают не выполнять свои обязательства по погашению займов, то в целях защиты своих интересов банк начинает проводить процедуру внесудебной реализации залогового имущества.

      Залоговое имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимой оценочной компанией. Доверенное лицо банка осуществляет соответствующие мероприятия в рамках действующего законодательства и проводит аукцион по продаже залогового имущества. Лицо, выигравшее торги, вносит на банковский счет деньги в размере покупной цены приобретенного имущества, которые направляются на погашение кредита проблемного заемщика».

      Цена залоговой недвижимости

      Как только дело доходит до торгов, то для банка первостепенным вопросом становится возвращение всех понесенных расходов. Помимо суммы кредита, туда также входят все ежемесячные выплаты плюс проценты, пени и штрафы. К слову, ипотечный заем выдается банком на условиях платности и за пользование им заемщик платит кредитору вознаграждение в размере, оговоренном в договоре банковского займа.

      Необходимо учитывать и тот факт, что в процессе продажи залогового имущества с аукциона цена недвижимости может существенно снизиться.

      — В случае реализации залогового имущества на торгах возможно снижение стоимости в соответствии с действующим законодательством, — напоминают сотрудники АО «Нурбанк». — А остаток задолженности подлежит оплате должником в соответствии с условиями договора.

      «Согласно пункту 2 статьи 37 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года № 2723 при продаже залогового имущества, которое полностью обеспечивало основное обязательство на день заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя, одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Остаток задолженности списывается банком на убытки, поясняют в «Народном банке Казахстана». Вместе с тем если основное обязательство заемщика на день заключения ипотечного договора не было полностью обеспечено залоговым имуществом (к примеру, в качестве залога заемщиком, помимо недвижимости, были предоставлены деньги на депозитном счете), то банк вправе продолжать взыскивать с заемщика остаток задолженности».

      При этом, как отмечают в финансовой организации, стратегия поведения «Народного банка» по отношению к добросовестным заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, направлена, прежде всего, им в помощь. При обращении клиента в банк с заявлением о реструктуризации всей задолженности либо её части банк принимает решение с учетом сложившегося состояния по каждому конкретному займу, в рамках и в соответствии с действующими внутрибанковскими документами и законодательством РК.

      Когда ипотечный кредит признается безнадежным?

      Согласно казахстанскому законодательству по истечении определенного срока просрочки по выплатам ипотечный кредит может быть признан безнадежным

      Согласно казахстанскому законодательству по истечении определенного срока просрочки по выплатам ипотечный кредит может быть признан безнадежным.

      «Задолженность по ипотечному кредиту признается безнадежной, если она соответствует одновременно всем условиям, прописанным в «Правилах и основаниях прощения безнадежной задолженности по кредиту (займу) и вознаграждению по нему», утвержденных постановлением Правления Национального банка РК от 6 мая 2014 года № 78», замечают специалисты АО «Народный банк Казахстана».

      По информации финансистов АО «Нурбанк», действия банка к должнику в таких случаях можно описать как индивидуальный подход к каждому инциденту. Сотрудники будут действовать в соответствии с внутренними нормативными документами банка.

      Для защиты ипотечников и уменьшения безнадежных кредитов в Казахстане разработали и утвердили Программу рефинансирования ипотечных займов. Поддержка государства в первую очередь предусмотрена для ипотечных заемщиков, относящихся к социально-уязвимым слоям населения; заемщиков, получивших ипотечные жилищные займы в иностранной валюте; заемщиков, получивших ипотечные жилищные займы в национальной валюте и имеющих просроченную задолженность.

      Согласно условиям Программы, рефинансированию будут подлежать ипотечные жилищные займы, выданные в период с 2004 по 2009 годы, по которым залогом выступает единственное жилье заемщика и его супруги (супруга). Механизмом оказания поддержки будет являться рефинансирование ипотечных жилищных займов (изменение условий погашения ипотечного жилищного займа) путем выдачи нового займа на условиях пониженной ставки вознаграждения, изменения валюты займа и/или увеличения срока кредитования».

      — Но как действие Программы рефинансирования ипотечных займов отразится на банках и должниках покажет время, — считают в «Нурбанке», — а сейчас сложно оценить, кто окажется в выигрыше.

      Если вы окончательно решили расторгнуть ипотечный договор с банком, то самым разумным в этом случае будет договориться со своим кредитором о двустороннем расторжении соглашения по обоюдному согласию. При этом не исключено, что вам удастся добиться оптимальных условий выхода из ипотеки.

      Ждете прибавления в семье?
      Пора расширяться!

      Баннер ЖК Кленовые аллеи

      В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как:

      • потеря места работы или уменьшение заработной платы;
      • возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии;
      • потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка;
      • появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.

      Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения. Следует учитывать, что расторжение договора ипотеки повлечет за собой либо полное погашение задолженности перед банком, либо заключение нового кредитного договора. Ипотечные взаимоотношения могут быть расторгнуты:

      1. по инициативе банка-кредитора;
      2. по инициативе заемщика.

      Расторжение договора ипотеки

      Расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора

      Как правило, такое расторжение сопровождается исковым заявлением в суд. Кроме того, есть еще ряд причин, по которым банк может инициировать расторжение ипотечного договора:

      1. если заемщик будет использовать кредитные деньги не по их целевому назначению, то есть если заемные средства или их часть не будут направлены на приобретение жилья. На сегодняшний день это очень маловероятная причина, поскольку, как правило, банки контролируют всю сделку от начала до конца и перечисляют деньги напрямую продавцу;
      2. если заемщик умышленно предоставил банку недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие в подавляющем большинстве случаев прописано прямо в договоре и если через некоторое время после взятия кредита выясняется обман, банк имеет полное право досрочно расторгнуть договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже уплаты некоей суммы штрафа;
      3. если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без согласования с банком или причиняет ему вред, сюда относятся различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д. Возможность совершать периодические инспекции залогового жилья прописана в ФЗ “Об ипотеке”;
      4. если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать соответствующие расходы и страховых платежей.

      Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

      Здесь основной причиной так же, как и в предыдущем случае является отсутствие у заемщика возможностей по обслуживанию кредита. Если клиент не может договориться с банком о смягчении условий кредита на приемлемых для себя условиях, то у него нет другого выхода, как расторгнуть договор. Однако необходимо помнить, что прекращение действия ипотечного договора влечет за собой досрочное возвращение всей суммы долга. Также заемщик может расторгнуть договор по одной из таких причин:

      1. рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке. Как правило, к такому ходу прибегают в том случае, если появляется более выгодная ипотечная программа, чем та, которую уже обслуживает заемщик. Во многих банках есть отдельное направление рефинансирования, поскольку такие сделки требуют особого подхода;
      2. если заемщик хочет продать или обменять объект ипотеки. В такой ситуации клиент должен будет полностью погасить займ досрочно или заключить с банком кредитный договор на других условиях для того, чтобы погасить оставшуюся часть долга;
      3. если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа. Однако и в такой ситуации денежные обязательства заемщика никуда не денутся, и долг банку необходимо будет выплатить

      Форс-мажор и нестандартные ситуации

      Зачастую случаи форс-мажора прописываются в договоре отдельным пунктом. При этом указывается, как должны вести себя стороны в каждом из указанных случаев. Правда, редко в ипотечных договорах учитывается такая ситуация, как банкротство банка. Законодательство не предусматривает прекращение кредитных обязательств в случае банкротства кредитора. Если вдруг нечто подобное произойдет, то заемщику следует обратиться за решением вопроса в суд.

      В ипотечной практике изредка, но случаются такие ситуации, когда заемщик через несколько лет обращается в суд с требованием признать договор недействительным. Причиной для такого решения может быть какая-либо ошибка или несоответствие пунктов договора действующему законодательству. Для заемщика это очень выгодная ситуация, поскольку при признании договора недействительным, недействительными признаются и обязательства сторон. А это означает, что клиент должен вернуть банку только сумму, взятую в кредит без процентов, а все что он выплатил за прошедшие годы сверх нее, банк должен будет ему вернуть.

      голоса
      Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector