Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Закон 214 ФЗ в чем суть

Закон 214 ФЗ в чем суть?

Дата размещения09 декабря 2015г. 4 7924

Сегодня в СПб бытует мнение, что новый Федеральный закон 214 служит надежной и нерушимой гарантией безопасности участия в долевом строительстве. Мол, коль скоро застройщик провозглашает, что работает в соответствии с ФЗ 214, то ему можно верить.

Так ли это, можно ли защититься от двойных продаж, замораживания и растягивания строительства, а также от прочих махинаций, разъясняют юристы «Юридического центра Сиан» в рамках консультации .

Обязанности сторон и гарантии по 214 ФЗ

Закон устанавливает обязанности сторон, которые обязательно должны быть отражены в положения договора долевого участия (ДДУ). К обязанностям застройщика относятся :

  • Объект строительства должен быть построен в срок строительной компанией или ее подрядчиком.
  • Сразу после ввода дома в эксплуатацию, квартира должна быть передана дольщику.

Не только застройщик, но и дольщик по 214 ФЗ несет определенные обязанности . Также, как и строительная компания, дольщик обязан выполнять условия ДДУ, так как при нарушении обязательств вторая сторона сможет в законном порядке потребовать расторжения договора. К таковым обязанностям закон относит:

  • Выплатить полную стоимость указанного в договоре объекта недвижимости.
  • Принять квартиру после ввода дома в эксплуатацию и подписать акт приема.

Все договоры ДДУ обязательно регистрируются в Росреестре. Это правило должно быть соблюдено неукоснительно, так как в противном случае договор не приобретает юридическую силу и не считается заключенным. Точно также договор не будет признан заключенным, если в нем отсутствуют обязанности сторон, полное описание объекта строительства и точные сроки строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Строители и кран

Если договор подписан в полном соответствии с 214 ФЗ, тогда законом для защиты дольщиков гарантируется:

  • Если многоквартирный дом, указанный в ДДУ, был разрушен или поврежден до момента передачи его от застройщика дольщику, все риски ложатся на плечи застройщика. То есть даже в случае, когда на стройплощадке возникнет пожар или случится иное ЧП, из-за которого произойдет порча или гибель дома, дольщики не потеряют свои вложения.
  • В случае смерти дольщика до передачи квартиры по акту приемки, его права в полном объеме переходят наследникам, которым строительная компания не может воспрепятствовать в этом.
  • Если дольщик заключает ДДУ для последующего проживания в этой квартире, а не для иных целей, тогда его правоотношения с застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей по всем вопросам, не освещенным в 214 ФЗ.

Преимущества ДДУ по 214 ФЗ

Преимущество первое: обязанность регистрировать ДДУ в Росреестре является гарантией от риска двойной продажи одной и той же квартиры разным дольщикам. Успешно зарегистрировавшему ДДУ дольщику стало проще переуступить право собственности (перепродать квартиру), а также проще стало взять ипотеку в банке на покупку стройварианта.

Как следствие существенно упростился процесс оформления квартир в собственность. До принятия 214 ФЗ он мог тянуться до 1,5 лет. Теперь же застройщику достаточно зарегистрировать один договор, а все последующие оформляются по шаблону. Право собственности дольщика регстрируется после подписания приемопередаточного акта на квартиру. Дольщик сам осуществляет регистрацию, представитель застройщика ему не нужен.

Преимущество второе: строительство не может быть начато до того, как будет согласована вся проектная документация. Случается, что из-за длительности согласования проектной документации застройщики начинают строить дома раньше, а ДДУ заключают уже потом. В этом случае дольщику следует подождать получения компанией разрешения на строительство, а уже потом подписывать ДДУ.

Преимущество третье: вне зависимости от того, какая из сторон выступит с инициативой расторжения ДДУ, потраченные деньги дольщику будут возвращены в полном объеме, а в случае ненадлежащего исполнения застройщиком условий договора, дольщик сможет взыскать пеню.

Юрист

Чем может помочь Вам юрист?

  • Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
  • Изучат Ваши документы;
  • Подготовят правовую экспертизу,
    необходимые жалобы, претензии, иски;
  • Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург

Очевидно, что все положения 214 ФЗ направлены на то, чтобы максимально защитить права дольщиков.

Действительно, штраф за несвоевременное внесение ежемесячного или ежеквартального платежа покупатель заплатит минимальный, в отличие от строительной компании, которой за просрочку любого обязательства придется выложить крупную сумму.

Нет также сомнений, что штат юристов по недвижимости строительной компании, конечно же, сумеет внести в рамках 214 ФЗ некоторые пункты в ДДУ, с помощью которых права дольщика окажутся ущемленными на законных основаниях.

Вот почему, до подписания ДДУ рекомендуется обязательно показать его опытному юристу, чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков .

Список застройщиков по 214-ФЗ

Строительные компании, привлекающие денежные средства в долевое строительство, должны отвечать определенным требованиям. Контроль над застройщиками осуществляется на основе закона №214-ФЗ.

Именно в статье 23.1 закреплено положение о едином перечне застройщиков, как систематизированном источнике информации о компаниях, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Список застройщиков по 214 фз позволяет удостовериться в том, что строительная компания вообще может привлекать денежные средства на основе договора участия в долевом строительстве.

С одной стороны перечень необходим контролирующим органам, для надзора за деятельностью застройщиков, а с другой стороны, с помощью этого списка и сами участники ДДУ могут проверить строительную компанию и получить о ней достоверную информацию.

Реестр застройщиков по 214-ФЗ

Список застройщиков по 214 фз представлен на сайте Единой информационной системы жилищного строительства «наш.дом.рф». Это официальный портал, где публикуется актуальная информация о строительных компаниях в сфере долевого строительства.

Вся информация находится в свободном доступе, поэтому каждый желающий может в любое время проверить строительную компанию, узнать реквизиты и даже адрес девелопера.

Итак, какую информацию участник ДДУ может получить из Единого реестра застройщиков:

  1. Полное наименование застройщика;
  2. Регион деятельности (например, Московская область);
  3. Реквизиты (ИНН/ОГРН, КПП);
  4. Юридический и фактический адрес;
  5. Сайт строительной компании;
  6. E-mail;
  7. Контактный телефон;
  8. Руководитель компании;
  9. Количество сданных и строящихся в настоящее время домов;
  10. Информация о проблемных домах и проектах застройщика (если такие есть);
  11. Сведения об учредителе и/или бенефициаре;
  12. Информация о банке застройщика;
  13. Проектная декларация;
  14. Аудиторское заключение.

Это минимальный перечень информации, который может потребоваться участнику.

Например, эта информация может понадобиться для проверки реквизитов при заключении договора. Если реквизиты в договоре не совпадают с указанными в перечне застройщиков, работающих по 214 фз, то стоит воздержаться от его подписания.

Идеальный застройщик существует?

Каждая строительная компания старается заполучить себе как можно больше клиентов, ведь конкуренция на рынке недвижимости очень высокая. Чем можно заинтересовать потенциального покупателя недвижимости?

Застройщики пытаются устанавливать конкурентоспособные цены для каждого сегмента недвижимости, подбирать перспективные локации для постройки объекта. Но, как показывает практика, более половины участников ДДУ при выборе застройщика руководствовались отзывами о компании.

Многие наши клиенты, приходя на юридическую консультацию, задают вопрос: можно ли работать с этим застройщиком или нет, и каковы гарантии того, что застройщик сдаст дом вовремя.

Идеальных застройщиков не существует. Практически каждый нарушает условия договора участия в долевом строительстве в большей или меньшей степени. Пропущенные сроки сдачи дома, дефекты в сданном объекте – стандартные проблемы, к которым потенциально должен быть готов каждый участник ДДУ.

Но, есть куда более серьезные проблемы. Например, когда застройщик одновременно строит несколько объектов, признанных проблемными. Или у строительной компании по итогам аудита финансовой (бухгалтерской) отчетности выявлены финансовые проблемы.

Хуже всего, когда участник заключает договор с компанией, которой вообще нет в перечне застройщиков работающих по 214 фз. Это явные мошенники, которые не имеют права привлекать денежные средства для строительства объекта по ДДУ.

Зачем нужно проверять строительную компанию

А зачем вообще проверять девелопера и искать о нем информацию в списке застройщиков по 214 фз ? Ответ простой – чтобы снизить риски.

Поверять строительную компанию необходимо до заключения договора долевого участия.

Например, застройщик обязаны сдавать отчетность в Мосстройинвест (контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы). На основании отчетности появляется информация о количестве сданных объектов и исполнении строительными компаниями обязательств перед участниками ДДУ.

Застройщик несет ряд обязательств перед участниками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, застройщик обязан:

  • Сдать объект в срок, обозначенный в договоре;
  • Сдать объект в соответствии с теми характеристиками, которые указаны в ДДУ;
  • Сдать объект строительства без дефектов и недостатков, либо устранить выявленные недостатки или компенсировать расходы, связанные с ними.

Добросовестный застройщик заинтересован в том, чтобы не допускать нарушения, т.к. они дополнительно влекут существенные расходы. Если компания не может ввести дом в эксплуатацию объект не соответствует строительным нормам и комиссия его просто не принимает), скорее всего застройщик не сдаст квартиры участникам вовремя. Если нарушены сроки, то застройщик должен выплатить неустойку. Когда размер требований превышает финансовые возможности строительной компании происходит банкротство.

Читать еще:  Имеют ли право банки продавать долги коллекторам

Вот почему важно серьезно подойти к выбору строительной компании. Застройщик должен иметь не только положительную репутацию, но и достаточный запас финансовых активов для покрытия своих обязательств.

Как проверить застройщика

Все компании, привлекающие денежные средства граждан на строительство объектов недвижимости на основе договора долевого строительства, должны работать только по федеральному закону №-214 ФЗ.

Как узнать работает ли застройщик по 214 фз? Для этого участнику необходимо зайти на сайт «наш.дом.рф» и проверить по Реестру застройщиков свою компанию.

В поисковой запрос можно ввести один из реквизитов застройщика:

  • Наименование;
  • ИНН;
  • ОГРН.

В результате система выдаст информацию о строительной компании, согласно требованиям закона. Если застройщика нет в перечне, значит заключать с ним ДДУ нельзя. Такой договор не может быть зарегистрирован в Росреестре. Тем более нельзя передавать денежные средства такому девелоперу, даже если он уверяет, что это гарантия покупки на «будущую» квартиру.

Проверка застройщиков на соответствие 214 фз помогает снизить определенные риски. Наша компания оказывает юридические услуги по комплексной проверке застройщика и его разрешительной документации.

Где искать информацию о застройщике:

  • Единый реестр застройщиков (содержится вся информация, в соответствии с законом №214-ФЗ);
  • Сайт Арбитражного суда (наличие информации о банкротстве строительной компании)
  • ИФНС (налоговая);
  • Сайт Единого ресурса застройщиков (хорошо показывает рейтинг строительных компаний в соответствии со сроком ввода жилья в эксплуатацию. Чем чаще застройщик нарушает срок сдачи дома, тем ниже рейтинг);
  • Сайт Градостроительной политики Москвы (есть информация о долгостроях в разделе «Жителям»);
  • Сайт Мосстройинвеста (комитет занимается контролем в сфере долевого строительства).

Наша юридическая компания ДДУ Плюс советует изучать информацию не только о самом застройщике, но и о его объектах. На своем официальном сайте девелопер должен публиковать официальную информацию, а также отчетность за последние три года. В частности, разрешение на ввод всех объектов в эксплуатацию.

Проверка строительной компании профессиональным юристом в сфере долевого строительства позволит выявить все, что застройщик пытался утаить от своих клиентов. Кроме того, мы поможем проанализировать текст договора долевого участия и выявить в нем слабые стороны, которые могут помешать участнику ДДУ.

Заключение договора долевого участия в строительстве

Жилищные вопросы

На рынке инвестиций покупка и продажа недвижимости всегда будет пользоваться популярностью.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Юридические и физические лица предпочитают вкладывать свои сбережения в покупку квартиры на стадии строительства.

Что это такое?

Непосредственным участником договора долевого участия считается человек, выступивший покупателем доли жилого объекта недвижимости в строящемся здании.

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина. Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости.

Независимо от того, кто выступает участником – физическое или юридическое лицо, к ним предъявляются общие требования.

Законодательство

Понятие договора долевого участия существует уже достаточно давно, но только в 2005 году термин закрепился законодательно.

Составление документа позволяет закрепить права всех участников и обезопаситься от юридического мошенничества.

ФЗ 214

Федеральный закон № 214 начал действовать с 1 апреля 2005 года.

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

При этом покупатель обязуется:

  • соблюдать договорные условия;
  • оплатить стоимость объекта в полном размере.

Договор долевого участия

Участники ДДУ должны обязательно учитывать направленность документа и подробно оговаривать все пункты, чтобы потом не возникало недоразумений.

В строительстве

Образец договора долевого участия в строительстве 2020 года должен состоять из следующих пунктов:

  • информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
  • конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
  • стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
  • установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

Многоквартирный дом

Важно составлять договор по всем законодательным правилам. При покупке доли в многоквартирном доме следует указывать адрес недвижимости, возможный номер квартиры, земельный номер участка, а также этаж.

Также в договоре необходимо прописывать уменьшающий коэффициент, который может присутствовать при строительстве квартиры, пристройке лоджий и балконов.

Кроме того, с 2020 года обязательным является условие денежных гарантий, что позволяет инвестору быть уверенным в выполнении застройщиком своих обязательств.

На что обратить внимание?

По закону № 214 ДДУ должен отвечать определенным условиям:

  1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
  2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
  3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

регистрация договора участия в долевом строительстве росреестрРегистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре является обязательным этапом.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате? Смотрите тут.

Оформление

Обязательным условием данного договора является письменная форма.

Устный договор считается юридически ничтожным.

Государственная регистрация

Документ подлежит непременной регистрации в Росреестре:

  • оригинал бумаги с поставленным штампом остается у строительной компании;
  • копия выдается на руки покупателю;
  • еще одну копию забирает регистрационный орган.

Образец 2020 года

В любом образце долевого участия следует прописывать конкретные моменты по строящемуся объекту:

  • срок сдачи недвижимости;
  • подробное описание будущего жилого объекта;
  • гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на техническое оборудование и коммуникации;
  • график оплаты и точная стоимость помещения.

Госпошлина

Для физических лиц стоимость госпошлины составит 200 рублей, а для юридических участников размер налога может доходить до 4 тысяч рублей.

Сроки

Максимальный установленный срок для регистрации договора составляет не более одного месяца.

Необходимые документы

Для государственной регистрации участники должны предоставить следующие документы:

  • заявления в двух экземплярах от каждой стороны;
  • заверенные у нотариуса копии договора;
  • оригинал и копия кадастрового плана земли;
  • декларация по строящемуся объекту;
  • оригинал и копия правоустанавливающих документов на конкретный участок;
  • подтвержденное разрешение на застройку земельного участка в двух экземплярах;
  • подробная информация о строительном объекте – его размер, количество помещений и др.

Предварительный договор

Чтобы обезопасить себя от мошенников и обмана, многие предпочитают составлять предварительный договор.

Законодательно он является всего лишь актом, в котором указывается намерение о составлении полноценного долевого договора в будущем.

Важно при составлении предварительной сделки прописать сроки и процедуру составления настоящего ДДУ.

Подводные камни

Несмотря на то, что закон 214 создавался для защиты покупателей, многие аферисты все равно находят в нем лазейки. Поэтому следует проявлять внимательность при составлении документа.

Неустойка и ее расчет

Если участник договора в виде застройщика сорвал сроки сдачи объекта, то другой участник имеет право востребовать с него неустойку. Она рассчитывается в размере одной трехсотой ставки, что определяется рефинансированием Банка.

С даты просрочки пени взимается за каждый просроченный день.

Решение проблем, связанных с мошенничеством

При подписании договора важно заранее проверить репутацию строительной компании. Можно почитать отзывы бывших клиентов, найти необходимую информацию в интернете или получить консультацию у профессионального юриста.

Не менее важно проверить наличие всех пунктов в договоре, оговорить с застройщиком все возможные риски, так как в случае отсутствия необходимых условий, вы не сможете доказать свою правоту по закону.

Страхование

Договор участия в долевом строительстве можно застраховать.

Данную услугу предоставляют многие юридические компании, это позволит свести все риски к минимуму.

Кроме того, юристы при страховании проверят правильность составленного договора.

Расторжение

Многих интересует вопрос, а как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Читать еще:  Кто платит за кредит после смерти заемщика?

Участник составленного документа имеет право в одностороннем порядке отказаться от существующего договора, если второе лицо не выполняет конкретные пункты сделки.

расторжение договора долевого участия по инициативе дольщикаРасторжение договора долевого участия по инициативе дольщика возможно в судебном порядке.

Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве за просрочку? Читайте здесь.

Какой действует закон о долевом участии в строительстве в 2020 году? Подробная информация в этой статье.

Переуступка прав требования

Уступкой существующих прав называют такую форму сделки, в результате которой лицо передает другому участнику договора право требовать исполнения всех договорных пунктов у третьего лица.

Данное правило относительно долевого строительства подтверждается статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На видео о заключении договора

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Договор долевого участия в строительстве – ФЗ № 214, подводные камни

Люди участвуют в долевом строительстве чаще всего по той причине, что для многих – это единственный способ приобрести жилье без существенных затрат. К сожалению, нередки случаи, когда дольщики бывают обманутыми. Разберемся в статье, какими нормами законодательства, наряду с Федеральным законом № 214, регулируется договор долевого участия в строительстве, и какие он имеет подводные камни.

Договор долевого участия в строительстве – законодательная база

Отношения по договору долевого участия в строительстве жилья регулируют несколько нормативно-правовых актов.

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года.
  2. ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года.
  3. ФЗ № 122 «О внесении изменений в некоторые НПА РФ» от 22.08.2004 года.
  4. Градостроительный кодекс РФ.
  5. ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.

Согласно законодательству, чтобы стало возможным заключение договора, компания-застройщик должна получить в органах государственной или муниципальной власти разрешение на строительство. Если такое разрешение у застройщика отсутствует, многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию.

Договор долевого участия может быть составлен только после официальной публикации застройщиком проектной документации и получения разрешения. Регистрировать его можно после получения акта приема-передачи.

Законодатель старается всячески обезопасить дольщиков от мошенничества застройщика. С внесением изменений в законодательство для компаний стало необходимостью обладать правами собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором располагается объект.

Также застройщик обязан предоставлять подробную информацию о расходовании денежных средств дольщиков, а в том числе о дебиторской и кредиторской задолженности. Это позволяет контролировать ситуацию и выявлять признаки банкротства застройщика на ранних этапах.

Согласно ФЗ № 214, застройщик обязан застраховать вклады участников долевого строительства. В противном случае он не сможет использовать полученные средства. Если застройщик не выполняет своих обязательств, дольщики вправе требовать собственные деньги обратно.

Как составить договор долевого участия в строительстве

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве?

Если вы приняли решение поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома, стоит изучить существенные условия договора, без которых соглашение будет считаться недействительным. К таким условиям относят:

  • подробное описание объекта строительства, который в дальнейшем будет передан дольщикам;
  • стоимость договора долевого участия, его условия и сроки внесения платежей;
  • сроки, в которые многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию;
  • гарантии на обеспечение жилплощадью;
  • методы обеспечения условий договора со стороны компании-застройщика.

Кроме того, существуют менее значительные дополнительные пункты договора долевого участия, которые тоже следует учитывать:

  • условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
  • сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
  • указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии; ;
  • сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.

Будьте внимательны! Подписывать нужно документ с наименованием «Договор на участие в долевом строительстве».

Иногда застройщики заключают с дольщиками договор цессии или предварительной купли-продажи – в обоих случаях права на квартиру после введения дома в эксплуатацию будут принадлежать застройщику, даже если дольщик внес полную стоимость квартиры.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Казалось бы, ничего сложного в условиях договора долевого участия в строительстве нет. Однако недобросовестные застройщики часто умело «играют» словами в документе, оборачивая условия соглашения в свою сторону. Расскажем, какие подводные камни наиболее распространены в договоре долевого участия.

Фактическое изменение качеств объекта

Объект строительства должен быть подробно описан в договоре и проектной документации. Застройщики прописывают количество этажей многоквартирного дома, перечень строительных материалов, инженерные изыскания.

В чем может быть подвох? Часто в договор долевого участия включается пункт о том, что застройщик вправе корректировать проект по своему усмотрению. Наличие этого условия – прямой риск для дольщика получить по факту не то, на что он рассчитывал.

Конечно, отстаивать свои интересы можно в суде. Однако в законе сказано, что дольщик может расторгнуть договор при наличии существенных отклонений от проекта. А вот какие отклонения считать существенными, а какие нет решает судья.

Срыв сроков

В соответствии с ФЗ № 214 в договоре долевого участия указывается два срока – завершения строительства и передачи объекта дольщикам. Но по факту все может происходить иначе.

как решить спор с застройщиком по закону

Некоторые застройщики указывают в договоре только одну дату – передачи объекта. Она может существенно отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть застройщик подразумевает, что разрешение, возможно, придется продлить. Такой подход противоречит закону.

Еще одна хитрость со сроками – длительный промежуток (до года) между окончанием строительных работ и передачей квартир вкладчикам. Это делается, чтобы избежать потока исковых заявлений, если срок ввода в эксплуатацию будет нарушен. По данным Комитета по строительству промежуток не должен превышать полгода.

Увеличение стоимости жилплощади

Запомните, что дольщики не должны передавать никакие средства в качестве авансовых или иных платежей до прохождения процедуры регистрации договора долевого участия в Росреестре. До государственной регистрации гражданин не является в глазах закона дольщиком, поэтому на такие отношения не распространяется действие ФЗ № 214.

Компания-застройщик может включить в договор пункт о возможности одностороннего изменения стоимости. Это прямо противоречит ФЗ № 214, где четко прописано, что цена может быть изменена только по соглашению сторон, если это условие было оговорено в договоре заранее.

Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может. Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.

Социальные объекты за счет дольщиков

Объект строительства не всегда располагается в месте, оснащенном инфраструктурой. Таким образом, застройщик совместно с властями обязан обеспечить будущих жильцов всеми необходимыми социальными объектами (например, детским садом). Часто строительная компания перекладывает эти расходы на дольщиков.

Однако в ФЗ № 214 регламентированы статьи расходов, которые могут обеспечиваться из средств дольщиков. Строительство социальных объектов в этот перечень не входит.

выплата за договор долевого участия в строительстве

Выплата за расторжение договора

Договором могут быть предусмотрены дополнительные выплаты для дольщиков, которые изъявили желание расторгнуть соглашение (до 20 % от стоимости недвижимости). Также может быть указание на выплату неустойки, если квартира продается по переуступке.

И то, и другое признано арбитражным судом РФ не законным, так как это прямо противоречит ФЗ «О защите прав потребителей». Человек имеет право отказаться от приобретения товаров или услуг до их получения.

Переуступка также не запрещена законодательно. До подписания акта приема-передачи дольщик обязан уведомить застройщика о переуступке. Если стоимость квартиры полностью выплачена, дополнительных соглашений не требуется. Если нет – договор цессии согласовывается с застройщиком. Уведомить застройщика нужно, а вот платить какие-то дополнительные средства нет.

Отсутствие гарантий

Законодательно предусмотрено два гарантийных срока – пять лет на жилой дом, три года на инфраструктуру. Последний отсчитывается с момента заключения акта приема-передачи. А вот с гарантией на сам дом часто возникают недоразумения. Он считается с той же даты, если иное не указано в договоре. Этой «лазейкой» в законе и пользуются строительные компании.

Читать еще:  Заявление в прокуратуру о невыплате заработной платы

В договор может быть внесено указание, что гарантия отсчитывается с момента ввода дома в эксплуатацию. А между этой датой и датой передачи ключей дольщикам часто проходит несколько месяцев. Получается, что гарантия будет истекать до фактического использования квартиры.

Обезопасьте себя, изучив не только сам договор долевого участия в строительстве, но и соглашения со страховой компанией или банком. Внимательно читайте то, что собираетесь подписать!

Что делать при возникновении разногласий с застройщиком?

При возникновении разногласий с застройщиком в первую очередь всегда нужно попробовать договориться мирным путем. Если компания согласиться устранить все недочеты, обязательно оформляйте все договоренности письменно с указанием сроков.

При передаче дома дольщикам возможно выявление несоответствия. Если объект недвижимости по каким-либо параметрам не соответствует описанному в договоре долевого участия, необходимо составить акт. В нем максимально подробно описываются все нарушения.

Нередки случаи, когда застройщик срывает сроки ввода в эксплуатацию. Дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с момента окончания установленных сроков.

Застройщик может отказаться устранить нарушения. В этом случае нужно обратиться в суд. В исковом заявлении прописывается требование устранить несоответствия и компенсировать материальный и моральный ущерб, а также судебные издержки. Грамотно составить судебный иск вам поможет квалифицированный юрист.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

Какие существую риски при заключении договора долевого участия в строительстве?

  • ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Как долевое строительство регламентируется законом?

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

  • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
  • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

  1. Споры с застройщиком многоквартирного домаНаличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
  2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
  8. Что вправе требовать дольщик от застройщика?Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
  9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.

Права участников долевого строительства

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Проверка информации о застройщике и документов на строительство

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

Что нужно знать о застройщике многоквартирного дома?

  • наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

  • подтверждение государственной регистрации;
  • пакет учредительных документов;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
  • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
  • аудиторское заключение за прошедший год.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

Страхование средств дольщиков в долевом строительстве

  • детальное описание объекта, включая все его характеристики;
  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Порядок разрешения разногласий с застройщиком

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

Способы разрешения разногласий при долевом строительстве

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector