Art-clr.ru

Арт Журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новые критерии определения добросовестности приобретателя недвижимости

Новые критерии определения добросовестности приобретателя недвижимости

В соответствии с позицией высших судов, выраженной в небезызвестном Постановлении № 10/22 1 , в случае признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

Согласно ст.301 ГК РФ, под добросовестным приобретателем имущества понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, и в момент совершения сделки не знало, и не могло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать (ст.301 ГК РФ).

Таким образом, признание судом добросовестности покупателя недвижимости в большинстве случаев снимает с него риски истребования купленного им имущества, за исключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данного имущества из его владения помимо его воли (например, сделка, совершенная неуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана).

При этом в судебной практике сложилась ситуация, при которой добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях.

Ранее указанное Постановление №10/22 относит к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе:

  • осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки,
  • осуществление проверки отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки.

При этом совершение указанных действий не гарантировало лицу статус добросовестного приобретателя, оставляя во многом решение данного вопроса на усмотрение суда.

В ответ на принятое Европейским судом по правам человека в г. Страсбурге Постановление, касающееся определения статуса добросовестного приобретателя 2 , Президиум Верховного суда РФ 01 октября 2014 года утвердил Обзор практики 3 , в котором более конкретно определены критерии добросовестности.

Теперь суды при определении добросовестности приобретателя недвижимости должны учитывать, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры предпринимались им для выяснения прав лица, отчуждавшего имущество, а именно:

  • производился ли покупателем непосредственный осмотр приобретаемого имущества;
  • ознакомился ли приобретатель со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил ли основания возникновения у продавца права собственности;
  • сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

И если факт осмотра квартиры можно оформить Актом, который подписывают обе стороны, то возникает проблема, каким образом покупатель сможет в дальнейшем подтвердить, что он действительно исследовал все необходимые документы по квартире.

Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особое внимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридической чистоты сделки (так называемый legal due diligence), в процессе которой юристами подробно и профессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски. В соответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявление осмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершении сделки.

Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями.

Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями .

Более подробно статус добросовестного приобретателя, актуальная судебная практика и наиболее острые проблемы правоприменения будут обсуждаться на вебинаре «Риски истребования имущества у покупателя недвижимости», который Компания «Юридическое бюро» планирует провести в ближайшее время.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, права добросовестного покупателя квартиры

Юридическая практика Татьяны Скворцовой

Недвижимость и Право

Находимся в Челябинске, работаем по России

  • Земельная реформа
  • «Лесная амнистия»
  • Интернет-консультация
  • Законодательство
  • Образцы документов
  • Бизнес и право
  • Жилищное право
  • Земельное право
  • Недвижимость
  • Судебный процесс

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

Услуги и цены
Юридическая помощь в судахЮридическая помощь в судах
  • Представительство в суде и арбитражном суде
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
    • Представительство в суде по жилищным делам
    • Представительство в суде по трудовым спорам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
    • Представительство в суде по защите прав потребителей
    • Составление исковых заявлений и отзывов в суд и арбитражный суд
    • Составление апелляционных и кассационных жалоб в суд и арбитражный суд
    • Исковые заявления и жалобы по «лесной амнистии»
    Юридические услуги по недвижимости и землеЮридические услуги по недвижимости и земле
    • Юридические услуги по земельным делам
      • Оформление земельных участков
      • Оформление земли под многоквартирными домами
      • Оформление наследства
      • Составление и проверка договоров
      • Сопровождение сделок с недвижимостью
      • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
      • Узаконение (согласование) перепланировок квартир и жилых домов
      • Сопровождение сделок с недвижимостью
      • Приватизация жилья (квартир и комнат)
      • Оформление наследства
      • Узаконивание самовольных построек
      • Узаконивание (согласование) перепланировок нежилых помещений
      • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
      • Представительство в суде по жилищным делам
      Юридические услуги бизнесуЮридические услуги бизнесу
        • Составление и проверка договоров
        • Абонентское юридическое обслуживание
        • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
        • Регистрация предприятий
        • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
        • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
        • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
        • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
        КонсультацииКонсультации
          • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
          • Юридическая консультация
          Услуги кадастровых инженеровУслуги кадастровых инженеров
            • Межевание земельных участков, подготовка межевых планов
            • Схема расположения земельного участка
            Дистанционные услуги
              • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
              • Договоры дистанционно
              • Дистанционная юридическая консультация по земельному праву
              • Кассационные и апелляционные жалобы дистанционно

              К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
              Телефон для записи:

              (351) 233-50-35

              Статьи
              Новости
              Советы юриста

              Во-первых, не впадать в панику. 30-40% дел проигрывается истцами. Во-вторы.

              В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр.

              Можно. Из заседания Вас никто не выгонит. Но надо понимать, что судебный (и особенно, арбитражный) пр.

              Ответ прост и однозначен. Надо. Тем более, что в момент подписания это ничего не стоит. И уж конечно .

              Прежде, чем делать перепланировку в своей квартире нужно задать себе вопрос: «А возможно .

              Сдали квартиру и опасаетесь разгильдяйства квартирантов? Правильно опасаетесь.

              С января 2011 года кассационная инстанция стала третьей инстанцией в судах общей юрисдикции по граждан.

              Юридическая помощь по имущественным спорам

              Вопрос о добросовестном приобретателе возникает в тех ситуациях, когда имущество (обычно недвижимость, но бывает и любое другое), принадлежащее добропорядочному гражданину или организации, назовем их условно лицо А, переоформляется некими «злодеями» на себя или на подставное лицо (часто на основании поддельных документов, но не обязательно), а затем продается другому добропорядочному гражданину или организации (лицу В).

              Когда лицо А узнает о проблеме, «злодеи» уже исчезли с деньгами, а две пострадавших стороны начинают судиться между собой за спорное имущество.
              Оказаться в такой ситуации не пожелаешь и врагу. Суды, рассматривая подобные споры, вынуждены не восстанавливать справедливость, а выбирать между двумя тяжелыми несправедливостями.
              Как же решаются такие дела?

              Основной нормой, регулирующей эту проблему, является статья 302 ГК РФ.

              В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ,
              «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель – в нашем примере лицо Б), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

              Итак, кто такой добросовестный приобретатель?

              Как следует из содержания закона, добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что покупает имущество у ненадлежащего продавца (в частности у мошенника). Честно заплатил свои кровно заработанные деньги, а потом получил приглашение в суд.

              Что значит сакраментальная фраза «не знал и не мог знать»?

              На данный момент практика высших судов вычленила несколько критериев, по которым приобретатель может быть определен, как недобросовестный:

              1. Наличие у приобретателя родственных или иных связей с теми лицами, которые, находясь в начале цепочки сделок, могут иметь информацию о недействительности первой сделки, по которой первый собственник (истец) утратил спорное имущество.

              п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»:
              «Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними».

              Вышеназванное Информационное письмо, несмотря на давность его издания, по-прежнему актуально, и суды ссылаются на него в своих решениях. Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14.
              Комментируя этот критерий, необходимо сказать, что, применяя его, суды руководствуются не установленным фактом того, что один родственник, знакомый или сослуживец сообщил другому информацию о недействительной сделке, а лишь предположением, что такое могло произойти. Безусловно, не существует запрета на совершение такой цепочки сделок, в начале которой стоит один участник ООО, а в конце — другой. Однако, наличие таких родственных или иных связей, вероятнее всего, убедит суд в том, что конечный приобретатель не является добросовестным.

              2. Приобретение имущества по сильно заниженной цене так же заставит суд усомниться в добросовестности приобретателя (п. 9 Информационного письма). Для установления факта заниженной цены может быть назначена экспертиза об установлении реальной рыночной стоимости спорного имущества на момент сделки, а так же — размера скидки за срочность продажи.

              Важно заметить, что в российских реалиях, когда цена сделки намеренно занижается сторонами «на бумаге» в целях ухода продавца от налогов, суды принимают во внимание не только цену имущества, указанную в договоре, но и иные документы, позволяющие установить, за сколько же в действительности было продано имущество. Так в деле Дубцова, которое в итоге было рассмотрено Конституционным Судом, суд для выяснения суммы, за которую реально было продано имущество, учел не только договор, но и дополнительную расписку, по которой за квартиру были переданы еще 6 млн. рублей сверх договорной цены.

              3. В силу п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя”. С учетом современных правовых реалий ЕГРН не должно быть не только отметок о судебном споре, но и иных отметок, вынуждающих усомниться в правах продавца на имущество (например, отметки о правопритязаниях бывшего собственника)

              4. В силу того же п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем”.
              Таким образом, при наличии иных, известных приобретателю, признаков недействительности сделки, покупатель не может считатья добросоветсным приобретателем.

              Истец не лишен права приводить и другие доводы и доказательства, свидетельсвующие в пользу того, что о при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

              Распределение бремени доказывания

              Кто именно должен доказывать наличие или отсутствие вышеназванных обстоятельств, и какое решение должен вынести суд, когда возможность выяснения каких-то значимых моментов отсутствует?

              В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иное. Следуя этой норме права, сомнения в вопросе о добросовестности приобретателя суды должны трактовать в его пользу.

              Как сказано в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Т. е. именно истец должен доказать недобросовестность ответчика.

              С другой стороны, вне зависимости от позиции сторон в процессе, суд так же должен выяснить значимые обстоятельства и дать им оценку.

              «Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее — АПК РФ) ( п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

              Руководствуясь данным разъяснением, суды самостоятельно устанавливают те обстоятельства, которые «явно свидетельствуют» в пользу добросовестности (недобросовестности) приобретателя, и которые суду несложно выяснить. Так, суд, рассматривая подобное дело, обязательно запросит сведения из ЕГРН на момент сделки, чтобы понять, содержались ли в реестре какие-то данные, которые могли насторожить приобретателя. Кроме того, суд выяснит сумму, за которое имущество было куплено ответчиком (потенциальным добросовестным преобретателем). Если в материалах дела появятся еще какие-то сведения, позволяющие сказать, что приобретатель «мог знать» о незаконности своей покупки, суд так же вынесет эти обстоятельства на обсуждение сторон и даст им оценку.

              Однако обстоятельства, требующие более сложного доказывания, вероятнее всего, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ придется доказывать истцу, как я уже писала выше.

              Такой подход нашел отражение в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2016 N Ф09-6167/16 по делу N А07-8387/2014, где суд отказал в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, поскольку отсутствовала возможность провести оценку проданного имущества на момент его покупки ответчиком, чтобы установить соответствие договорной цены рыночным реалиям.

              Необходимо помнить, что в силу статьи 302 ГК РФ вопрос о добросовестности ответчика является отнюдь не единственным юридически значимым вопросом при решении таких споров . Даже если будет установлено, что приобретатель является добросовестным, у него может быть истребовано имущество если:

              • оно было приообретено добросовестным приобретателем безвозмездно
              • или если собственник докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

              Каждый из этих моментов имеет развернутое толкование в практике. Эти вопросы мы постараемся рассмотреть в следующих материалах.

              Исковое заявление о признании добросовестным приобретателем квартиры

              pdfСкачать документ в формате PDF
              wordСкачать документ в формате DOC

              dangerЭто образец. Он не может быть применен ко всем делам.

              В Люблинский районный суд г.Москвы
              Истец: С.А.В.
              20__50, г.Москва, ул.Ивантеевская, д.28, корп.4
              Ответчик: К.О.В.
              20__49, г.Москва, ул.Новороссийская, д.25
              Представитель Ответчика:
              Хоруженко А.С.
              Юридическое бюро «Moscow legal»
              г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
              https://msk-legal.ru
              тел: 8(495)664-55-96
              Ответчик: О.И.Г.
              Брянская обл.,Клинцовский р-н, с.Гулевка,ул. Центральная
              Третьи лица:
              Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
              20__91, г.Москва, ул.Большая Тульская, д.15
              В.Д.В.
              Саратовская обл., Самойловский район, с.Залесянка
              Нотариус: М.И.Г.
              Пос.Томилино Люберецкого района МО, ул.Гаршина

              ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
              о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

              Истцом, С.А.В., заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188) от 21.06.20__, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.20__ г., заключенного между Ответчиком –К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.

              Не признавая исковые требования, сторона Ответчика в целях защиты своих законных прав и интересов заявляет встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании следующего.

              В судебном заседании установлено, подтверждается совокупностью документальных доказательств, что Ответчиком – К.О.В., совместно с К.И.Н., П.П.И. было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры, К.О.В. подписала договор купли-продажи спорной квартиры с О.И.Г. Данный договор прошел государственную регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 86-103).

              Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

              Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

              Как считает сторона К.О.В., она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

              1. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 28.07.20__ г., согласно которому цена сделки составила 5200 руб., денежные средства продавцом – О.И.Г. были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена.
              2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение К.О.В., что не оспаривается Истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, К.О.В. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.
              3. Добросовестность действий К.О.В. На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель – К.О.В. не знала, не могла и не должна была знать, что отчуждатель – О.И.Г. по сделке неуправомочен на отчуждение имущества. На момент покупки квартиры, продавцом была предоставлена справка о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры С.А.В. (л.д. 86), которая была принята без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца – О.И.Г., который в том числе осуществлял ее показ.
              4. Внесение записи о правах покупателя- К.О.В, (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

              В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.20__ № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала К.О.В.

              1. Выбытие спорной квартиры из владения и пользования Истца – С.А.В. по воле самого С.А.В., недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество. Согласно представленным документам, С.А.В. добровольно передал спорную квартиру в пользование третьим лицам, не проявлял достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивал, судьбой квартиры не интересовался.

              Данные обстоятельства свидетельствуют о том, Истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

              На основании изложенного, руководствуясь ст. 432, 302 ГК РФ, 131-132 ГПК РФ,

              ПРОШУ:

              1. Признать добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188, К.О.В.
              2. Отказать в удовлетворении исковых требований С.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21.06.20__, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.20__ г., заключенного между Ответчиком – К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.
              3. О дате и времени судебного заседания прошу уведомлять в адрес юридического бюро «Moscow legal», г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, https://msk-legal.ru

              Приложение:

              1. Копия встречного искового заявления (5 экз.);
              2. Копия квитанции об оплате гос. пошлины (1 экз.);
              3. Копия доверенности на представителя (1 экз.);
              4. Выписка из ЕГРЮЛ (7 стр.) (https://msk-legal.ru)

              Представитель К.О.В. по доверенности
              _________________________/Хоруженко А.С./
              30.09.20__ г.

              Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, права добросовестного покупателя квартиры

              У добросовестного приобретателя требуют вернуть объект недвижимости – как не купить квартиру у мошенников, которые не имеют права на ее продажу?

              У добросовестного приобретателя требуют вернуть объект недвижимости – такие случаи, увы, не редкость. Как не купить квартиру у мошенников, которые не имеют права на ее продажу, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

              Право на защиту

              Сторонами сделки купли-продажи недвижимости являются покупатель и продавец или их представители по доверенности. К сожалению, иногда в роли посредников выступают мошенники, получившие доступ к квартире и правоустанавливающим документам на нее.

              Собственники проявляют излишнюю доверчивость, а те, кто желают купить жилье (зачастую цену на него специально занижают), не проверив его «принадлежность», подписывают договор и передают деньги.

              Чтобы отстоять свои права, владелец квартиры должен обратиться в суд и потребовать вернуть недвижимое имущество из чужого незаконного владения – от обманутого покупателя. Последний также находится под защитой закона: ему присваивают статус добросовестного приобретателя*, который имеет право на возврат своих средств от неправомочного отчуждателя** (мошенника-продавца) и компенсацию убытков, причиненных истребованием. К примеру, если за период владения покупатель сделал в квартире ремонт, то суд может обязать ответчика возместить расходы на него.

              Взыскать уплаченные за недвижимость деньги приобретатель может лишь с продавца – собственник здесь ни при чем. Поскольку подобные иски зачастую связаны с расследованием уголовных дел о мошенничестве, ждать восстановления справедливости приходится долго.

              Однако согласно статье 31.1 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестному приобретателю положена разовая компенсация за утрату права собственности на жилое помещение из федерального бюджета, если он не может получить ее с виновника. Для выплаты необходимы следующие условия:

              • ранее суд удовлетворил иск о возмещении вреда в пользу добросовестного приобретателя;
              • решение суда ответчик добровольно не исполнил;
              • не исполнил он его и в принудительном порядке в течение 1 года со дня предъявления исполнительного документа;
              • государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилье проведена после 1 января 2005 года.

              Федеральные власти до сих пор не разработали порядок выплаты компенсации, поэтому, чтобы получить ее, придется снова обращаться в суд. Сумму определяют исходя из реального ущерба, однако она не может превышать 1 миллиона рублей.

              Предъявите доказательства

              Собственник должен убедить судью в своем неведении о реализации недвижимости, а покупатель – в отсутствии подозрений в неправомерности сделки. Так, если во время слушаний выяснится, что объект приобретен по слишком низкой цене, а продали ее по доверенности, суд может признать покупателя недобросовестным – ведь он не обратил внимания на сомнительные условия договора.

              В Постановлении Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» четко сказано: приобретателя сочтут добросовестным, если тот докажет, что в числе прочего «принял все разумные меры для выяснения прав продавца на отчуждение имущества».

              Сохранить за собой квартиру покупатель может, лишь представив неоспоримые доводы о лукавстве собственника, утверждающего, что он не давал добро на продажу. В остальных ситуациях добросовестный приобретатель будет обязан вернуть объект. В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, если факт выбытия имущества помимо воли собственника установлен, последний вправе истребовать его независимо от возражений ответчика – добросовестного приобретателя.

              Само по себе признание сделки недействительной не подтверждает, что имущество выбыло незаконно, – собственнику предстоит доказать это отдельно. Допустим, документы подделали или украли – в этом случае придется проводить экспертизу или предъявлять заявление в правоохранительные органы о краже. Эту обязанность по доказыванию для собственника закрепили в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П. Этот же документ гласит, что в случае неоднократной продажи незаконно выбывшего из владения имущества недействительной признают не всю «цепочку», а лишь последнюю сделку по ней.

              Превентивные меры

              Чтобы не оказаться на месте добросовестного приобретателя необходимо:

              • до подписания договора купли-продажи провести юридическую проверку объекта (самостоятельно или с привлечением специалистов);
              • если продажа осуществляется по доверенности, встретиться с собственником, чтобы убедиться в его согласии на сделку ;
              • правильно составить договор купли-продажи ;
              • деньги за объект передавать при наличии расписки, в которой указана реальная, а не заниженная цена.

              Тем, кто все-таки оказался в ситуации, изложенной в статье, рекомендую обратиться к юристу и не заниматься «самолечением». Дополнительным инструментом защиты своих прав в случае покупки квартиры у представителя владельца и невозможности встречи с последним станет страхование от потери имущества в результате утраты права собственности. Кроме того, собственникам стоит установить запрет на любые регистрационные операции со своей квартирой, домом или землей, если их пытаются совершить без личного участия правообладателя.

              Анастасия ЗАГОРУЙКО

              * Добросовестный приобретатель в контексте сделок с недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое приобрело объект у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и знать не мог.
              ** Лицо, выступившее продавцом, но не имевшее право отчуждать имущество.

              Что значит добросовестный приобретатель недвижимого имущества?

              В судебной практике используется понятие «добросовестный покупатель квартиры» в ситуациях, когда относительно имущественных прав возникают сомнения. Обычно вопрос установления принадлежности возникает, когда сделка проводилась неправомочным продавцом, действующим по личной инициативе без документального разрешения владельца.

              Кто такой добросовестный приобретатель: ситуации в юридической практике

              Оспаривание имущественных прав на квартиру производится из-за следующих причин:

              • доверенность человека, участвовавшего в сделке по купле-продаже жилья от лица владельца, окончила свое действие;
              • мошеннических действий граждан, не имеющих отношения к квартире и представивших поддельные документы;
              • приватизации, проведенной с документальными или фактическими ошибками, из-за подлога или неправомерного изменения документов.

              Первоначальный собственник жилой площади предъявляет к приобретателю квартиры виндикационный иск, позволяющий произвести изъятие недвижимости из владения без компенсации расходов по произведенной сделке. Так как реальный владелец жилья не получал деньги за передачу имущественных прав, он не обязан компенсировать убытки, понесенные добросовестным покупателем.

              Данный исход самый неблагоприятный для приобретателя квартиры. Вернуть уплаченные деньги за квартиру бывает крайне проблематично: получателя средств невозможно найти, или вырученная сумма была уже потрачена.

              Покупатель не обязан доказывать свою добросовестность

              В юридическую и судебную практику введено понятие добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Здесь понимается ситуация, когда покупатель не знал или не мог предполагать, что производит финансовые расчеты за квартиру с лицом, не имеющим прав распоряжаться чужим имуществом. Понятие добросовестный приобретатель не применяется при покупке у реального собственника, даже в случае признании сделки недействительной.

              Процесс изъятия квартиры у добросовестного приобретателя

              Процесс изъятия квартиры из незаконного владения получил название виндикация. Однако для добросовестного приобретателя законом предусмотрены ситуации, когда жилье останется в его собственности.

              Гражданский кодекс РФ в ст. 302 регламентирует бесспорный возврат квартиры, переданной незаконно физическому лицу в права владения и распоряжения против воли истинного собственника жилища. В иных ситуациях, при которых не задеваются интересы и права владельца недвижимого имущества, предусматриваются возможности для оставления жилплощади в собственности добросовестного приобретателя.

              Если квартира подлежит изъятию, добросовестный приобретатель вправе затребовать компенсацию

              Итоговое решение о судьбе квартиры принимается судебной инстанцией на основании документов, приложенных сторонами. Если в процессуальном порядке новый владелец квартиры докажет свою добропорядочность, есть вероятность оставить права на жилье неизменными. Покупатель жилплощади, задействованный в афере и знавший заранее о неправомочность продавца, обязан вернуть квартиру законному владельцу без получения компенсации за сделку, в виндикационном порядке.

              Как защититься добросовестному покупателю законно?

              При возникновении судебного спора о восстановлении нарушенных прав законного собственника истец – владелец квартиры (физическое лицо или муниципалитет) – обязан подтвердить недобросовестность покупателя жилья, а добросовестный приобретатель должен приложить все доказательства своей неосведомленности о неправомочности продавца.

              Новшества в законодательстве закрепили принцип добросовестности, не требующий доказывания со стороны ответчика – новоприобретателя квартиры. Иными словами, при проведении сделки покупатель опирается на сведения выписки из ЕГРН, а бремя доказывания недобросовестности покупателя перекладывается на предыдущего владельца недвижимости. Закон выступил в защиту добросовестных приобретателей, лишавшихся квартир и денег в годы, предшествующие принятию новых норм.

              При рассмотрении исков по возврату квартиры, проданной помимо воли истинного владельца, учитывается срок давности. Нормами закона устанавливается временной период, когда местная администрация вправе истребовать незаконно приватизированное имущество, в 3 года. По истечении данного срока изымать квартиру у добросовестного приобретателя нельзя.

              Данное правило не действует, если продажа квартиры производилась вопреки интересам физического лица – собственника недвижимости. Даже через несколько лет он может предъявить иск к новому владельцу квартиры. Однако в этом случае суд потребует выплатить компенсацию убытков, понесенных покупателем после возврата квартиры истинному владельцу.

              Вернуть деньги за квартиру можно в судебном порядке

              Как вернуть деньги за квартиру?

              Добросовестный приобретатель квартиры может получить компенсацию за понесенные убытки после потери недвижимости. Выплата устанавливается в судебном порядке и перечисляется из государственной казны. Получить компенсацию можно в следующих случаях:

              • изъять деньги у неправомочного продавца силами судебных приставов невозможно;
              • ошибка произошла по вине сотрудников Росреестра (сведения в выписке из ЕГРН представлены с неточностями).

              После проведения виндикации квартира возвращается законному владельцу. Добросовестный приобретатель подает встречный иск на возмещение понесенных убытков. Судебным решением устанавливается размер компенсации, исходя из суммы сделки, и выбирается лицо, обязанное произвести денежное перечисление.

              Заключение

              Нововведения в российском законодательстве больше не требуют от покупателя изощренно доказывать свою добросовестность. Физическому лицу достаточно предъявить выписку из ЕГРН, заказав которую он убедился в имущественных правах продавца.

              Чтобы избежать длительного судебного разбирательства и финансовых потерь, на этапе подписания договора купли-продажи следует удостовериться в правомочности продавца недвижимости. Проведение приватизации с использованием подложного документа может повлечь изъятие квартиры муниципалитетом.

              голоса
              Рейтинг статьи
              Читать еще:  Куда пожаловаться на врачей и написать жалобу на поликлинику или больницу?
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector